Reste à savoir, maintenant, si Ton doit

prendre pour règle cette opinion des barlolistes, que les profits considérables du preneur donnent lieu à une augmentation de prix, de même que les pertes graves et importantes amènent une diminution de canon.

La négative est incontestable. L'on est surpris au premier coup d'œil que des jurisconsultes aussi imbus des lois romaines qu'Accurse, Bartole, Médicis, aient oublié leurs sages dispositions au point de se laisser entraîner dans une telle erreur.

Gaïus avait prévu le cas de l'augmentation des profits du fermier, et voici ce qu'il en pensait (1) : u La force majeure ne doit pas porter préjudice au » preneur, quand elle est intolérable ; du reste, le » colon doit supporter sans se plaindre les pertes » modiques qui alfectent les fruits, car les gains très- » considérables qui lui surviennent inopinément ne » lui sont pas enlevés; cui immodicum lugrum non • auferturlll »

Il est donc décidé par là, contre la règle ordinaire des contrats (2), que le gain et la perte ne sont pas gouvernés par le même principe d'égalité; la perte considérable retombe sur le propriétaire ; le gain considérable profite au fermier.

L'école bartoliste avait vu dans ce résultat quelque chose qui choquait cet adage du droit : eadem débet esse ratio damni et lucri (3). Aussi qu'avaif-elle fait pour mettre le texte de Gaïus d'accord avec le brocard? elle traduisait le mot immodicum par valdè modicum, prétendant que la particule im avait tantôt un sens négatif, tantôt un sens augmentatif, et qu'ici cette deuxième signification devait prévaloir ; mais Ton aperçoit bien vite qu'une telle interprétation

(1) L. 25, § 6. D, Loc. cond.

(2) V. la règle posée dans la loi 10, D. De regulis juris.

(3) Tiré de la loi 10, D. De reg. juris, et de la loi pénult. au C. De aolutionib., l.ZZ,D. Ad S, C. Trebell.

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n'était proposable qu'à une époque où !a liltérature était encore obscurcie par un reste des ténèbres de la barbarie; aussi Paul de Castro, qui vint après Bartole, lorsque déjà les études auxiliaires du droit romain avaient fait des progrès signalés, repoussaitil comme une grave méprise ce tour de force grammatical d'Accurse (1).

Du reste, il n'y avait pas de quoi s'étonner de la décision de Gaïus. Quoique le contrat de louage soit commutatif, il n'exige cependant pas une égalité mathématique toujours constante pendant l'entière durée du bail. Entre les deux points extrêmes qui marquent la limite des droits respectifs, tels que la volonté des contractants les a fixés dans l'origine, il y a des chances bonnes ou mauvaises qui peuvent déranger l'équilibre ; car dans tout ce qui a quelque durée en ce monde, il faut faire la part des événements imprévus; mais ces chances ne sont pas à considérer, tant qu'elles ne renversent pas les fondements du contrat. Par exemple, une petite perte est un événement auquel le fermier a dû s'attendre, et qui laisse intacte sa position ; car il a su que les récoltes n'étaient pas toutes d'une incessante et égale fécondité. Ce n'est que lorsque les rapports des parties se trouvent compromis dans leur base par les événements fortuits, qu'il est juste de s'en inquiéter. Ainsi, si des pertes surviennent qui soient tellement considérables, que la jouissance du fermier s'en trouve affectée gravement, la loi et la justice viennent à son secours (2) ; car une des conditions du contrat manque, la convention devient en quelque sorte boiteuse; le locateur, qui avait promis de faire jouir, reste au-dessous de ses engagements ; il n'y a plus de jouissance lorsque les produits sont taris dans

(1) V. là-dessus le président Favre. Ration, ad Pand. Sur la loi 25, § 6, D. Loc. cond.

y2) Infr., n° 697.

leur source. Donc la force majeure qui pèse toujours en définitive sur le propriétaire, doit rester à la charge du locateur, et les canons sont par conséquent diminués; mais si des bénéfices énormes viennent enrichir le fermier, il n'y a plus les mêmes raisons de se prononcer par réciprocité en faveur du locateur. Le contrat n'a éprouvé aucune altération dans ses éléments ; les positions restent telles qu'elles ont été fixées dans l'origine : le locateur avait promis de faire jouir le fermier. Eh bien ! que fait le fermier sinon jouir et profiter des bénéfices naturellement attachés à la jouissance? C'est ce qui faisait dire au président Favre, d'après Paul de Castro : • Conductor hahetper se contractum^ et ex conti'actu, » jus percipiendorum fructuum quanticumque sint; nec » aliter fuerat contracturus (i).

La loi romaine dont j'ai cité plus .haut le texte, a échappé à l'attention de M. Duvergier, qui, comme moi, n'admet pas l'augmentation du canon. A défaut d'autorité, il se livre à une argumentation qui peut se résumer ainsi : le conducteur ne doit subir aucune surtaxe en cas de bénéfices considérables ; car, de droit, il ne peut prétendre à aucune dimiaulion du canon, en cas de pertes majeures. Si les articles 1769 et suivants viennent en aide au fermier des biens ruraux, ce n'est qu'une exception qu'il ne faut pas étendre hors de son espèce. C'est l'eflet d'un mouvement d'équité favorable aux cultivateurs, mais contraire à la nature du contrat de louage (2) ! ! î

Nous ne saurions adopter un tel système. Il est en opposition avec tous les principes reçus jusqu'à ce jour (3). Les auteurs classiques, le président Favre, par exemple, en sont si éloignés, qu'ils vont jusqu'à penser qu'en droit strict, la perte minime des fruits

(1) Loc. cit. Il cite comme argument la loi 16, C. De omni agro deserto.

(3)5Mpr.,n<'203.

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devrait retomber sur le maître, et que ce n'est que par équité qu'il en est déchargé, en considération des gros bénéfices que le fermier peut faire dans le cours de son bail (1). D'ailleurs je ne vois pas qu'il fût nécessaire à M. Duvergier de se laisser entraîner dans cette thèse périlleuse, pour arriver à un résultat qui trouve dans d'autres raisons sa pleine justification. Gains n'avait pas procédé ainsi : suivant lui, ce n'est pas parce que le fermier n'a pas droit à être diminué, qu'il ne peut pas être surtaxé, c'estquoiqu'une diminution lui soit acquise en cas de sinistre majeur ! ! !

M. Duvergier est tombé à son insu dans l'erreur des bartoli'stes ; il a comme eux fait une vicieuse application du brocard : eadem est ratio liicri et damni; il a étendu cette règle à un cas qui, d'après les sources les plus pures du droit, la repousse formellement. Vainement, au reste, on se prévaudrait, dans l'opinion contraire à la surtaxe, de l'arrêt de la cour de cassation que j'ai rapporté au n° 234. Quoi qu'en dise M. Duvergier, cette décision n'ofire pas même la possibilité d'un argument à contrario; elle ne porte pas que le locateur qui perd par force majeure des avantages que le bail lui assurait, n'a pas droit à une diminution de prix ; elle repose sur une tout autre idée, savoir que, dans l'espèce, le bailleur ne s'était pas engagé à faire jouir le preneur d'une maison de jeu, et qu'ainsi il était indifférent pour lui que l'autorité supérieure n'eût pas permis au preneur d'ouvrir un établissement de cette espèce.

(1) « Igitur, damnum otnne quod in fructibus fundi locati, » antequam percepti sint, contingit, ad locatorem solum, tan- B quam ad dominum, summo jure, pertinere deberet, nisira- » lio iLLA JEQuiTATis cotitrà coîicluctorem faceretpro locatore. » Loc. ci/. m/r.,n''283.

Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

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