Manière de calculer|la diminution du prix quand les
travaux ont duré plus de 40 jours.
254. L'art. 1724, malgré la rubrique, s'applique à toutes les
espèces de baux.
COMMENTAIRE
246. Du principe posé par les art. 1719 et 1720, savoir, que le bailleur doit, pendant la durée du bail, entretenir la chose louée et y faire toutes les réparations nécessaires, il suit que le preneur, dont elles viennent assurer et faciliter la jouissance, est tenu de les souffrir. Quelle que soit l'incommodité qu'elles lui causent, et bien qu'il soit privé pendant qu'elles se font d'une partie de la chose louée, il n'y a pas là un trouble donnant ouverture à des réclamations. Aliud incommodum, aliud damnum. Je cite les paroles du président Favre sur ce sujet (1). Tout au contraire, c'est la stricte exécution des promesses du bail (2). « Cette règle, disait M. Mouricault dans
(1) Bation., sur la loi 27, D. Loc. cond. i2) Pothier, n" 77. M. Galli, orat, du gouvernement. Fenet, t. 14, p. 313.
» son rapport au tribunal, celte règle, établie par la ^ jurisprudence, est avec raison adoptée par le pro- » jet, parce que le locataire, en acceptant le bail, a » dû savoir qu'il pourrait survenir des dégradations » à la chose louée; qu'elles pourraient lui occasion- » ner de l'embarras ; que cependant il serait néces- » saire d'y pourvoir; qu'il serait même intéressant » pour lui qu'on ne les négligeât pas, parce qu'il a o dû déterminer, d'après ces considérations, le prix » qu'il lui convenait de donner (1). »
247. Mais pour que le preneur garde le silence, trois conditions sont nécessaires d'après notre article:
La première, que les réparations soient urgentes;
La seconde, que les réparations ne dépassent pas une certaine durée, 40 jours;
La troisième, qu'alors même qu'elles dureraient moins de 40 jours, elles ne privent pas le locataire de la tolalilé de la chose.
La première condition est, disons- nous, que les réparations soient urgentes, et qu'elles ne puissent être différées jusqu'à la fin du baiL Si elles ne sont pas commandées par une absolue nécessité, le preneur qui creint d'être gêné dans l'exercice de son droit, peut s'opposer à leur confection (2). Comme c'est dans son intérêt seul que le bailleur les entreprend, il est maître de renoncer à un avantage de sa position. Mais si l'état des lieux exige que des travaux de conservation ou d'entretien soient faits surle-champ, afin de ne pas compromettre l'existence même de la chose louée, le preneur ne saurait plus demander que ces ouvrages fussent différés jusqu'à la fin du bail. L'urgence est une loi qui oblige le bailleur à agir, et le preneur à supporter l'incommodité des réparations.
Mais, dira-t-on peut-être, l'urgence, quelque impé-
(1) Fenet, t. 14, p. 325 et 326.
(2) Pothier,n''78.
CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. i724.J 395
) i use qu'elle soit, n'est pas plus puissante que la lorce majeure. Or, l'art. 1722 nous a montré le preneur affranchi par la loi du contrat de la force majeure. Pourquoi en est-il autrement ici? Pourquoi le preneur, en se prévalant de l'art. 1722, ne pourraitil pas réclamer, dans tous les cas, une diminution de prix, lui qui subit une diminution de jouissance? Enfin n'y aurait-il pas défaut d'harmonie entre l'article 1722 et l'art. 1724?
Cette objection repose sur de trompeuses ressemblances. La force majeure dont parle l'art. 1722 est celle qui détruit; au contraire, la nécessité dont s'occupe l'art. 1724 est celle qui répare; la première porte dommage ; la seconde le prévient. Quand le preneur vient au secours du locataire, ce dernier aurait-il bonne grâce à se placer dans un cas où il est victime d'événements désastreux !!! Nous verrons d'ailleurs que, lorsque les réparations dépassent une certaine limite de durée et d'importance, la loi, fidèle à l'art. 1722, accorde au preneur un recours équitable. Il assimile à la force majeure des travaux qui, par leur prolongation, sont mêlés de dommage pour le preneur (1). Mais dans tous les autres cas, celuici doit souffrir avec patience une incommodité momentanée pour arriver à un plus grand bien. « Mo- » dicam incommoditatem, disait le président Favre, » conductoris non débet inducere mercedis remissio- » nem, sed eam tantum quse magna sit. Nec enim » tam delicatus débet esse conducior ut nullam pror- » sus incommodi partem subire velit (2). »
248. L'urgence se mesure, du reste, d'après les circonstances. Notre article, pour mieux faire comprendre ce qu'il entend par réparations urgentes, indique que ce sont celles qui ne peuvent être différées
(1) Cujas, sur la loi 35, D. Loc. cond. (ad African, tract. VIII).
(2i Bat. adPand,, sur la loi 17, D. Loc, cond,, que l'on doit consulter ici.
jusqu'à la fin du bail. En effet, elles ne seraient pas urgentes si elles étaient susceptibles d'ajournement.
Si donc le propriétaire ne faisait les réparations, pendant la durée du bail, que pour mettre sa maison en état d'être relouée sans interruption à la sortie du locataire, celui-ci serait écouté dans ses plaintes; quand même les réparations seraient nécessaires, si elles n'étaient pas urgentes, il trouverait dans notre article un secours efficace pour ne pas supporter les inconvénients ou les désagréments dont le bailleur voudrait se décharger sur lui (1) ; c'est ce qu'a jugé la cour de Bordeaux dans une espèce que j'ai rapportée au n° 243. Le propriétaire avait lait exhausser sa maison d'un étage, et sous prétexte de la nécessité de ce travail il cherchait à se placer sous l'influence de l'art. i724. Mais un tel système fut repoussé comme il le méritait.
Je pense même que si le bailleur avait fait faire, contre le gré du preneur, des travaux non urgents, il serait passible de dommages et intérêts ; c'est la décision d'Africain (2) et de Gujas, son commentateur et son égal (3), Ainsi je me rends principal locataire de votre maison, et je sous-loue les appartements en détail avec un bénéfice. Mais vos travaux intempestifs troublent ma jouissance, et mes souslocataires incommoilés me quittent avant le temps. Outre la diminution des loyers, et même la résiliation du bail, vous devez me dédommager du gain que j'aurais fait avec mes sous-locataires (4).
