La seconde condition exigée par notre arli

{\) Pothier, n°79, 1. 35 et 30, D. Loc. cond. M. Duvergier, t. 1, n°298.

(2) L. 35, \). Loc. cond.

(3) Aut non necessariô sedes demolitus es, sed quod meliùs forte sedificare velles, et lioc casu teneris in id omnequod conductori interest; in quo etiam lucrum continelur (sur la loi 35, ad Afric, tract. 8).

(4) Africain et Cujas, loc. cit.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1724,) 395

(•le, pour que le preneur garde le siienco, c'est que li's réparations ne dépassent pas une certaine mesure de durée. Il ne fallait pas mettre le preneur à la discrétion du bailleur, et laisser celui-ci éterniser impunément les travaux, Le Gode a suivi le tempérament établi autrefois par la jurisprudence du Ghâlelet (l). Si donc les réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée, dont le preneur aura été privé.

250. Il y a plus ! C'est que si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable la partie de maison dans laquelle le locataire et sa famille se sont réfugiés, celui-ci peut faire résilier le bail; car il y a alors privation totale de la chose : il y a impossibilité que le bail subsiste, par défaut d'objet; et dès lors on rentre dans une espèce de force majeure qui rappelle la disposition de l'art. 1722 (2).

251. Mais est-il nécessaire que la privation dont parle le § dernier de notre article ail duré 40 jours? Non sans doute. Toute l'économie de l'art. 1724 vient justifier cette solution.

Dans le 1*' §, après avoir soumis le locataire à subir les réparations sans se plaindre, il ajoute une phrase qui indique que dans sa pensée il ne s'agit que des réparations qui ne doivent faire subir à ce même locataire qu'une incommodité ou une privalion partielle de la chose. Quant à celles qui doivent priver le locataire de la totalité de la chose, il ne s'en occupe pas encore ; ce sera l'objet du 5' §.

Dans le 2^§ qui, dans le cas où les réparations se prolongent au delà de 40 jours, ouvre une action en réduction au locataire; le législateur suppose

(1) Denizart, \° Bail. Merlin, Répert., v° liait, § 6, n" 15. Pothier, n° 77.

(2) V. l'art. 2670 du C. de la Louisiane, dans la Conférence de M. de Saint-Joseph, p. 91. Code prussien, arl. .00 [Inc. cit.). Code autrichien, art. 1119 {loc. cit.).

encore que la privation est partielle: car il proportionne la réduction du prix à la partie de la chose enlevée au preneur. Ainsi il est clair que ce § ne subordonne l'aclion en réduction à la condition de la prolongalion des travaux au delà de 40 jours, qu'autant qu'il y a simple incommodité et privation partielle.

Maintenant vient le § dernier. Ici il s'agit de quelque chose de plus grave. Le législateur n'a plus en vue une incommodité dans la jouissance : c'est une impossibilité de jouir. Il ne s'occupe plus d'une privation partielle qui laisse au preneur un asile dans la maison louée : c'est une privation absolue, totale, qui enlève au locataire tout refuge. Evidemment les deux paragraphes qui précédent ne gouvernent pas cette hypothèse, ei les conditions qu'ils imposent ne doivent pas être transportées dans le dernier paragraphe (1). Le contraire semblerait résulter cependant du rapport de M. Mouricault (2) ; mais je crois qu'il y a plutôt obscurité dans l'expression qu'erreur dans la pensée.

252. Du reste, le preneur n'a pas droit à des dommages et intérêts. M. Mouricault en faisait l'observation fondée (3). La nécessité et l'urgence sont l'excuse du bailleur. Il obéit à une loi impérieuse, celle de la conservation de la chose.

Ce n'est qu'autant que, par sa faute (argum. de l'art. 605 C. c), il aurait laissé l'immeuble se détériorer, que le locataire pourrait réclamer une indemnité (4). Mais ce serait à ce dernier à prouver que le bailleur a été négligent, et qu'il a mis un retard répréhensible à remplir les obligations que lui imposaient les art. 1719 et 1720,

(1) M. Duranton, t. 17. n°67. M. Duvergier, t. 1, n" 300.

(2) Fenet, 1. 14, p. 326.

(3) Loc. cit.

(4) M. Delvinconrt, t. 3, note, p. 189, n" 4. M. Duverginr, t. l,n"'302.

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253. Pour calculer la diminution de loyer proportionnelle à laquelle le locataire a droit, lorsque les réparations ont duré plus de 40 jours, il ne faut pas compter les 40 jours de grâce que la loi accorde au bailleur. C'est pour la privation qui dépasse ces 40 jours que la loi donne une indemnité, et non pas pour l'incommodité qui se trouve renfermée dans ce délai. L'opinion contraire, enseignée par M. Delvincourt (1) et, d'après lui, par M. Duvergier (2), me parait trop sévère et peu en harmonie avec les tempéraments échelonnés par nol.re article. M. Delvincourt objecte que si les réparations durent 60 jours, et qu'en ne réglant l'indemnité que sur les 20 jours excédant les 40, on arrivera à ce résultat bizarre que le locataire obtiendra une diminution de 20 jours, tandis que la loi suppose qu'une diminution de 40 ne vaut pas la peine d'être faite. Mais ce raisonnement ne me touche pas. Sans doute, 40 jours d'incommodité ne sont pas à considérer quand les réparationsdoiventfiniràce terme; maissi elles s'étendent au delà , tous les jours qui suivent sont autant de causes de dommage dont le bailleur doit être tenu. Il n'y a là-dedans rien que de très-facile à comprendre et à expliquer. Au contraire , le système de M. Delvincourt choque la raison. Quoi donc î la loi ne voit aucune faute, aucun principe de dédommagement dans les travaux renfermés dans l'espace de 40 jours î Est ce que sa juste tolérance sera effacée parce que le travail se sera prolongé au delà ! Que l'excédant soit cause d'indemnité, rien de plus juste ; mais les 40 premiers jours sont des jours de franchise. Pourquoi vouloir en priver le bailliste? où est le texte qui le condamne?

254. Quoique l'art. 1724 soit placé sous la rubrique des baux de maisons et de biens ruraux, il s'ap-

(1) T. 3, p. 489, note, n» 4.

plique à toutes les choses qui sont susceptibles de réparations pendant la durée d'un bail, par exemple, à une usine, à une machine, etc., etc.; mais on n'en prendra cependant que ce qui sympathise avec les baux de ces espèces de choses (i).

Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire.

Si ceux qui ont commis les voies de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d'instance, s'il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède.

(1) M. Zachariae, t. 5, p. 2, § 362.

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