En cas d'insuffisance du mobilier, le bailleur peut-i

expulser son locataire de plein droit?

[3] Duranton , du Louage, n" loi.

i. l'ai* quelles sikclés celui-ci pcul-il suppléer îi lu garaulie d'un mobilier sullisaul?

5. Dans quel cas esl-il dispensé de robligalion de meubler rapparlemcnt?

!)5(». La doslinâlion de la chose no peut-elle pas , dans certains cas , modilier considérablement celle obligation ?

526. Notre section est particulière aux baux à yer. On sait que la loi appelle baux ;) loyer le nage des maisons el celui des meubles [i].

527. Mais il y a des choses qu'on pourrait peler mixtes, parce qu'elles tiennent à la fois

I plusieurs natures.

Une usine peut comprendre, î" des meubles, Is que des machines incorporées et devenues imeubles par destination, et des matières preières ; 2*^ des bâtiments destines à l'habitation rentrant dans la classe des maisons propreent dites; 3° des biens ruraux, tels que près stine's à se'cher les produits manufacturés, en ême temps qu'à nourrir les animaux attachés l'établissement ; ^° enfin des chantiers, qui ne nt ni biens ruraux [2] ni édifices urbains. Dans le cas de bail de ces sortes d'objets , le risconsulteest obligé de concilier des principes vers et des règles qui se contrarient.

II y a cependant une idée prédominante. C'est l'en général les difficultés que présentent ces rtes de baux se résolvent par les principes latifs au bail de la chose principale [3]. Ainsi, par exemple, si le bail est d'une usine aquelle sont annexées comme accessoire quelles pièces de terre, le délai des congés sera dérminé, non par les règles relatives aux baux à 'me , mais par les règles relatives aux baux à y^er [4]. Réciproquement, si l'usine était accesireraent comprise dans le bail d'un grand doline rural, ce serait aux règles des baux à :me qu'il faudrait donner la préférence [5].

528. Ces observations et ces réserves étant en comprises en ce qui touche la rubrique, rivons à l'objet même de notre article. Loisel disait , dans ce style sentencieux qui prochai t tantôt du proverbe, tantôt du lange de la loi : « Le propriétaire peut contraindre ion Iwste de garnir sa maison de meubles eœploiables pour sûreté de son louage , et à défaut de "c , l'en peut faire sortir [e]. » Les coutumes aient stipulé cette garantie en faveur du prolétaire qui livre sa chose et ne doit pas en voir lanouir les produits [7] ; elles voulaient que le ivilége si célèbre du locateur [s] eût une as- |tte réelle, et qu'il trouvât dans l'appartement

H] Voy. Tari. 17M.

2] Supra, n" 5 14-.

i5] Ferrières, sur Paris, t. 2, p. 1241, n» 16. Infra,

i] Br., 29 nov. 1809 (Sirey, 10, 97). Arg. de ce que

Polhier, n" 341. Ferrières, loc. cit.

f)j Sirey {loc. cit.).

TROPLONG. — ÉCHANGE. — L0t)4GE.

ou la maison occupée par le locataire des meubles suffisants pour s'exercer utilement. Notre article ratifie toutes ces garanties données à la propriété. On en trouve le complément dans l'art. 2102, dont j'ai donné ailleurs le commentaire [9].

529. Mais ici plusieurs points sont à examiner. De quels meubles la maison doit-elle être garnie? Combien de termes le mobilier du locataire doitil garantir? Quelle latitude peut avoir le locataire de déplacer ses meubles, et dans quelles limites le propriétaire peut-il le surveiller à cet égard? Enfin, dans quel cas l'obligation de garnir les lieux est-elle suffisamment remplacée par d'autres sûretés; et même dans quels cas reçoit-elle de la position des parties et des termes de l'obligation des tempéraments nécessaires?

Tel est le cadre dans lequel nous allons resserrer nos observations. Reprenons.

530. Puisque l'obligation consacrée par notre article a pour but de donner un aliment au privilège du locateur, il suit que cette obligation n'est remplie qu'autant que les meubles apportés par le locataire sont de ceux sur lesquels le privilège a prise. J'ai dit, dans mon Commentaire des privilèges et hypothèques {n° 151), que certains meubles échappent à son action; tels sont les pierreries, les bagues et joyaux; les obligations et contrats; les objets empruntés par le locataire pour rester momentanément dans la maison ; ceux dont la propriété n'appartient pas notoirement au locataire , ou dont un tiers a signifié au locateur qu'il est propriétaire ; enfin, les meubles déclarés insaisissables par la loi. On le voit , dans ces différents cas , on ne peut compter ces meubles parmi ceux qui donnent au bailleur des sûretés, et l'obligation de garnir n'est pas remplie. C'est ce qu'a voulu dire Loisel par ces mots empruntés aux coutumes : doit garnir la maison de meubles exploitables.

531 . Voilà pour la qualité des meubles. Quant à la quantité, il n'est pas nécessaire que les meubles soient d'une valeur égale au montant des loyers de toute la location. Il est vrai que l'article 2102 accorde privilège au propriétaire pour tout ce qui est échu ou à échoir. Mais dans le

[6] L. 3, lit. 6, no 3.

[7J Reims, art. 388. Laon,art, 275. Châlons, arl. 272. Orléans, 417.

[8] Voy. Polhier, dont je rapporte les expressions dans mon Comm. des hypoth.,n<> 130. pH

[9] Des privilèges et hypolh., n»» 150 et suiv.

DU CONTRAT DE LOUAGE

cas de cet article, la déconfiture du locataire [i] saisi dans ses meubles modifie les positions et force à multiplier les garanties du créancier privilégie. Ici, au contraire, le bail commence; rien ne fait présumer le désastre du locataire; au contraire, on espère qu'il remplira fidèlement ses engagements , et la loi se place par conséquent dans un milieu favorable aux deux parties. D';ùlieurs, notre article n'a pas exigé l'impossible; il ne veut pas contraindre le locataire à consacrer à son mobilier un capital au-dessus de ses ressources et de sa condition h]. C'est au propriétaire à veiller par terme, comme dit Bourjon [3] ; c'est à lui à ne pas laisser s'accumuler les loyers arriérés, et à exiger autant que possible ce qui est dû au fur et à mesure des échéances. En général, et sauf certaines circonstances dont nous parlerons tout à l'heure, il sera convenablement garanti quand les meubles répondront du terme courant et du terme à échoir, et des frais de vente judiciaire [4]. Telle était la disposition de la coutume d'Orléans (art.ilT), qui fixait chaque terme à 6 mois. Cette disposition concilie dans une juste mesure les intérêts du propriétaire et ceux du preneur. A Paris, 011 les termes sont de trois mois, il paraît, d'après le Répertoire de Jurisprudence , qu'on exigeait que le mobilier répondît du loyer d'un an [5] ; c'est-à-dire des loyers de quatre termes : peut-être pour ne pns forcer un propriétaire à être toujours après ses locataires pour se faire payer sans délai de leurs quartiers; car, malgré le conseil de Bourjon, qui, du reste, est bon en soi, il ne faut pas s'imaginer que les choses doivent toujours être traitées à la rigueur : Res non sunt amare iraclandœ. Quelquefois un locataire quitte la ville ; il va passer un certain temps à la campagne, et le propriétaire consent à ne pas se montrer sévère sur le terme, pendant qu'il sera absent. Il y a donc certaines éventualités qui sont de rature à arrérager quelques termes. Les juges doivent en tenir compte, pour ne pas laisser le propriétaire h découvert. Ils suivront aussi le conseil judicieux que Pothier leur a donné, c'est de s'en rapporter à l'usage des lieux quand il est connu (n° 318). La coutume vaut mieu X , en pareil cas, que tou tes les règles à priori . 532. Une fois les meubles apportés dans la maison, ils sont affectés par le privilège du propriétaire ; mais il ne faut pas croire qu'ils y soient immobilisés au point de ne pouvoir être déplacés. L'esprit de notre article n'est pas d'ôter au locataire la disposition de ses meubles ; il en reste le maître et le propriétaire. Seule-

[1] Mon Comm. des privilèges et hypoth. , n» 155. [2] Voy. infra, n» 538.

[3J Liv. 4, lit. 4, ch. o, sect. 3, n» 31. [4.) Delvincourt, t. 7, p. 242. Duranton, du Louage, 110 157.

[5] Vo Bail, % 7, no 5.

16] Pothier, n» 268.

•ti-^

ment, il faut qu'il ne donne pas atteinte à la sûreté du locateur [e]. Ainsi, ce dernier ne serait pas écouté si, par suite d'une vigilance trop minutieuse , il voulait empêcher son locataire de disposer des effets qui sont dans sa maison, lorsqu'il y reste un mobilier suffisant pour répondre des loyers [7] , ou lorsque les meubles: enlevés sont remplacés par d'autres. La cour royale de Paris a cependant décidé que tous les meubles placés dans une maison sont tellement le gage du propriétaire, qu'ils doivent y être réintégrés, alors même qu'il en resterait en suffisance pour tous les loyers échus et à échoir [s]. Mais c'est là une pure décision de circonstance.

533. Si le locataire dégarnit les lieux ou ne les garnit pas suffisamment , le bailleur peut l'expulser. Mais cette expulsion ne s'opère pas de plein droit. Elle ne peut se fdire que par permission de justice, comme le disait l'art. 417 de la coutume d'Orléans. Ce n'est, en d'autres termes , qu'un cas de résolution prévu par l'artiJ cle 1741, C.civ.

53 i. Le preneur peut la prévenir en donna des sûretés capables de répondre des loyers. Une! caution, un gage, une hypothèque, le sauveront de l'expulsion.

535. Il y a des cas oij l'obligalion de garnir n'est pas compatible avec les circonstances du bail. Tel est celui d'un bail d'appartement garni [9].

536. Il y en a d'autres où la destination de la chose la modifie considérablement. Celui qui donne une salle à loyer pour une académie d'armes , ne peut pas espérer qu'elle sera garnie comme un appartement destiné à l'habitalion. Quelques chaises et quelques bancs de bois formeront le chétif mobilier sur lequel son gage sera renfermé : ce qui veut dire que ce gage sera presque nul. Mais qu'importe? n'a-t-il pas su ce à quoi il s'engageait ?

A ce propos, je rappellerai un arrêt du parlement de Paris de 1759 , qui mérite d'être cité. Un propriétaire avait loué un corps de logis situe sur les boulevards, à Paris, à un joueur de marionnettes. Il voulut faire résilier le bail , prétendant que les marionnettes que le preneur avait apportées dans les lieux loués n'étaient pa.^ de valeur à répondre des loyers. L'histrion répondait qu'il avait loué en qualité de joueur de marionnettes, et que dès lors il ne s'était engagi à garnir les lieux que des objets appropriés à leur destination et à sa profession. Ce système, repoussé d'abord au Chàtelet, triompha au parlement [lo].

[7] Pothier, no 269. Bordeaux, 11 janv. 1826. (Sirey 26, 193.) Cass., 8 déc. 1806. (Sirey, 7, 5t.)

[8] 2 cet. 1806 (Sirey, 7, 50).

[9] Mon Comm. des hypoth., no 151.

[10] Denizarl, vo Bail, n" 18. Merlin, vo Bail, § 7 Dalloz, Louage, p. 45. Duvergier, n» 16.

Le sous-locatairc n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du rix de sa sous-location, dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans u'il puisse opposer des payements faits par anticipation.

Les payements faits par le sous-locataire, soit en vertu d'une stipulation portée

n son bail, soit en conséquence de l'usage des lieux, ne sont pas réputés faits par

nticipation.

SOMMAIRE

37. Origine de l'art. 17a5; il n'est pas à sa véritable place.

38. Le bailleur originaire a droit d'agir directement conlre les sous-locataires, par cela seul qu'ils occupent sa propre maison ; en cela le Code n'a fait que reproduire un principe du droit romain.

39. Pourquoi le sous-locataire ne peut-il opposer au propriétaire des payements anlicipés ?

40. Dans quels cas ces payements anticipés sont-ils réputés valables ?

41. Hormis ces exceptions, le sous-locataire doit payer une seconde fois au bailleur originaire.

42. Mais les payements non anlicipés sont présumés faits sans fraude ; c'est au bailleur originaire à prouver qu'ils sont frauduleux.

43. Les quittances même sous seing privé font foi contre le propriétaire.

44. Le propriétaire est-il en droit d'expulser le locataire et le sous-preneur qui n'exécutent pas les clauses du bail originaire, quoique le sous-preneur soit lui-

même en règle à l'égard de son bailleur ?

545. Examen de l'opinion de Duvergier ; il prétend que le sous-locataire qui s'est mis en règle, ne peut être expulsé pour cause de non-exécution du bail de la part de son bailleur.

346. Réfutation de cette opinion ; elle se fonde sur une comparaison inexacte entre le preneur qui tieht son droit d'un propriétaire apparent, et le sous-locataire qui tient son droit d'un simple locataire.

547. Ensuite, la convention tacite qui se forme entre le locateur originaire et le sous-preneur, n'équivaut pas à un bail proprement dit et n'en produit pas les effets.

348. Le sous-locataire , même au droit français , n'est que la caution du preneur principal, et son obligation personnelle n'est que la garantie de celle de son bailleur vis-à-vis du propriétaire avec lequel il n'a pas contracté.

349. D'ailleurs l'art. 1753 ne peut en aucune manière servir d'argument à l'opinion contraire, car il ne suppose nullement le sous-preneur, maintenu en possession après l'expulsion de son bailleur, locataire principal.

537. L'art. 1753 n'existait pas dans le projet rimitif soumis aux cours d'appel ; il fut proposé ar la cour de Lyon, aOn de prévenir des diffîultés renaissantes à chaque terme entre les ropriétaires et les sous-locataires [{]. Mais le emaniement réclamé par Regnaud de Saint- •ean-d'Angely le fit passer de la Section des obliallons du preneur, où la cour d'appel de Lyon vait proposé de l'insérer , dans la section des ègles particulières aux baux à loyer, où il est [épaysé ; car il convient aussi bien aux baux à prme qu'aux baux à loyer : témoin l'art. 820, L proc. civ.

! 538. J'ai dit ailleurs [2] que le sous-locataire fît tenu directement, à l'égard du bailleur oriinaire , de ce qu'il doit à son bailleur direct, i'est-à-dire que le premier bailleur n'agit pas

[11 Fenet, t. 4, p. 201.

'[2] Supra, no 128.

i[3] Duranton, du Louage, n» 161.

i[4.] Supr., no 128. MonComm.des hypoth., n» Ibl bis,

Ferrières, sur Paris (art. 171, glose 2, n» 22).

conlre les sous-locataires comme faisant valoir les droits de son locataire (art. 116, C. civ.), mais qu'il puise son droit en lui-même [3], dans l'occupation des lieux par le sous-preneur [4]; c'est ce qu'Ulpien établit dans la loi 1 1 , § 5, Dig. de pigneral.acl., qu'il est inutile de consulter. Sa pensée, un peu trop concise peut-être, a été développée avec clarté par Pothier [5] et par le président Favre [e]. Elle s'était développée dans le droit français [7], où l'on tenait pour certain que le sous-locataire était directement et personnellement engagé envers le propriétaire. Il faut donc se délier de cette proposition de Duvergier, à savoir que. sans l'art. 1753 du Code civil et l'art. 820 du Code de procédure civile, le bailleur n'aurait aucune action directe contre les sous-preneurs et qu'il serait réduit à l'arti-

[5] Voy. ses notes sur cette loi [Pand., lib. 20, tit. 2, no 8).

[6] Rat., sur cette loi, § 4.

[7] Voy. Ferrières au lieu précité.

DU CONTRAT DE LOUAGE

cle 1166 du Code civil [i]. On voit que le recours direct du bailleur contre les sous-locataires est bien antérieur au C. civ. Au surplus, je reviendrai tout à l'heure sur ce point, et je montrerai une nuance entre le droit romain et le droit français [2].

Toutefois, les sous-locataires qui ont contracté avec le sous-bailleur ont pu faire des payements entre ses mains. Ces payements sont valables, d'après ce que j'ai dit au n» 322 , et le propriétaire n'a d'action que jusqu'à concurrence de ce qui reste du [5].

539. Mais il fallait prévoir la collusion, et ne pas laisser le propriétaire à la merci d'un concert frauduleux conçu dans la pensée de le frustrer de ses loyers. Aussi l'art. 1753 repousse-t-il les payements faits par anticipation , parce que la présomption est , en pareil cas, qu'ils sont simulés. Ajoutons qu'alors qu'ils ne seraient pas simulés, ils seraient une imprudence de la part du sous-locataire. C'est pourquoi l'art. 1755 n'en tient aucun compte , et les repousse de la manière la plus absolue.

540. Néanmoins, cette rigueur cesse lorsqu'ils ont été effectués en vertu d'une clause du bail ou en vertu de l'usage des lieux (art. 1753). Souvent le sous-bailleur a stipulé que le loyer serait payé d'avance, et le sous-locataire qui s'est conformé à cette obligation ne peut être réputé avoir agi frauduleusement ou avec légèreté. Souvent aussi l'usage des lieux est de payer un terme d'avance en entrant , et ainsi de suite. L'art. 1753 aurait été au delà des bornes s'il n'avait pas fait plier devant ce second cas la défaveur qui plane sur les payements anticipés.

541. Mais, à part ces deux exceptions, les payements faits par anticipation sont sans valeur au regard du propriétaire. Le sous-locataire est obligé de payer une seconde fois.

542. Quant aux payements non anticipés, aucune présomption défavorable ne les poursuit. Us sont censés être faits de bonne foi, et c'est au propriétaire qui les signale comme fictifs à prouver la fraude : Fraus non prœsumitur. l\ est vrai qu'en prêtant à l'art. 820 du Code de procédure civile une signification trop étroite, on pourrait être induit à penser qu'il ne se contente pas de demander au sous-locataire la preuve des payements faits au sous-bailleur , et qu'il exige en outre qu'il justifie que sa libération a été sans fraude; mais l'art. 820, pris dans son véritable sens ne va pas aussi loin. Le législateur est satisfait quand des quittances valables établissent que le sous-locataire a payé sans anticipation.il serait en contradiction avec notre article s'il attachait à tout payement quelconque une pensée

[l] T. 1, no 559. Voy. infr., no 54-7. [2] Infra, no 547.

[5] Arg. de la loi 11, S 5, D. De pigncr. ad. (Ulpien). [i] Carré , Lois de la procédure , ëur l'art. 820. Duvergier, n<> 585.

j de fraude que le sous-locataire devrait faire dis paraître. Je le répète : la loi suppose la bonne foi. C'est au propriétaire qui prétend qu'on en s violé les règles à le prouver [a],

543. Mais les quittances sous seing prive pourront-elles être opposées au propriétaire^ { Oui, sans doute. J'en ai donné les raisons aw n" 327; elles .sont applicables ici. Au reste, la jurisprudence est d'accord avec elles pour donner une pleine confiance à ces quittances, quoi qu'elles ne soient pas enregistrées, et l'opinion commune se rattache, sans dissidences, à cette idée.

5^4. Maintenant, il reste à examiner une question. Lorsque le propriétaire n'est payé ni par le preneur direct qui ne remplit pas ses engagements, ni par le sous-locataire qui a rempli les siens envers son sous-bailleur, ce propriétaire pourra-t-il faire prononcer la résiliation tant à l'égard du sous-locataire que du preneur direct

L'affirmative, enseignée par Duranton [5], été combattue par Duvergier (t. 1, n° 539), qui convient, du reste, qu'un arrêt de la deuxième chambre de 1^ cour royale de Paris, rendu contre sa plaidoirie, a condamné son opinion.

Ce point ne peut faire difficulté qu'à raison des fausses couleurs dont ce dernier écrivain l'a environné. Pour moi, j'avouerai tout de suite que je préfère l'opinion de la cour royale à celle de son contradicteur. J'ai pesé avec scrupule les arguments de Duvergier ; ils m'ont paru s'évanouir devant un examen sérieux.

Voici dans toute sa force le système que je vais réfuter. Je ne veux négliger aucune de ses faces et je chercherai même à le corroborer pai quelques arguments que je proposerai d'office,

545. Sans doute, peut-on dire, l'art. 1741 prononce la résiliation du bail lorsque le pre neur ne remplit pas ses obligations; mais le sous-locataire a satisfait aux siennes, et son droit ne devrait être effacé qu'autant que la maxime Rcsolulo jure danlis, resolvilur jus accipienlu militerait impérieusement et inévitablement contre lui. Or, c'est ce qu'il ne me paraît pas facile d'admettre.

n est de principe que la seule résolution du titre en vertu duquel le bailleur possédait, n'entraîne pas la résolution du bail qu'il a con senti, lorsque son litre l'autorisait à passer cç bail [g]. L'art. 1673 en est la preuve [7]. Oi peut ajouter que les baux faits par un grevé substitution ou par un donataire dont le dr a été révoqué, doivent être entretenus par l'ap pelé à la substitution et par le donateur [s] ToulHer va même jusqu'à enseigner que le main-!! tien des baux a lieu quelle que soit la cause de

[51 Du Louage, no 159.

[(!] Zachariœ, l. 3, p. 23.

[7] Toullier, t. 6, no 576. Supra, no 100.

[8] Duranton, du Louage, no 154. ,

I rësoUilion [1] ; et l'on sait que la jurispruence a appliqué cotlc u\ô.o. au cas mèuio où le roit du bailleur est résolu, parce qu'il n'avait as accompli ses engagements envers son auteur ; n a ratifié des baux passés par un adjudicataire ëpouillé par l'effet d'une revente sur folle enhère [2].

De ces principes, veut-on passer aux textes ? In en trouve dans le droit romain et dans le Iode civil d'également favorables au sous-locaïire.

Dans le droit romain, lisez la loi 11, § 5, au

)ig. de pignerat. ad. Ulpien décide formelle-

ûent, dans ce fragment, que la sous-location

iroduit tacitement entre ic propriétaire et le

>reneur une obligation indépendante de celle

lu premier preneur, u Videlur autem tacite et

cuM DOMINO œdium hoc convenisse, ul non pac-

lia cœnacularii [3] pro/lciat domino, sed sua

FROPRiA [a]. » Vous l'entendez donc! le pro-

»riétaire ne se prévaut pas du pacte intervenu

u profit du sous-preneur ; il se prévaut d'un

(acte qui lui est propre. La conséquence de ceci

l'est-elle pas qu'une pareille convention ne peut

las être résolue par le fait d'inexécution du lo-

ataire à qui elle est étrangère?

Aussi, voyez les art. 1753 du C. civ. et 820 lu C. de proc. civ.! D'un côté, ils rendent le ous-preneur débiteur direct du bailleur; de 'autre, ils fixent la quotité et les conséquences le cette obligation. Eh bien, quand le sous- )reneur a satisfait à cette obligation, ou est prêt \ y satisfaire, comment pourrait-il encourir la )eine de la résolution? Là où il y a engagement lirect et personnel, la résolution ne peut procé- 1er que d'une infraction à cet engagement; il ist absurde d'aller en chercher la cause dans le " inanquement commis par une autre personne à an engagement tout différent.

546. Telle est l'argumentation qui m.ilitepour les sous- preneurs. Mais je crois que des raisons solides viennent lui enlever tout son prestige. La sous-location est une émanation de la location primitive. C'est un fruit qui doit tomber avec l'arbre qui le porte.

Les exemples que l'on cite de baux qui survivent au droit du propriétaire apparent qui les a consentis, portent à faux. On ne fait pas attention que ce qui soutient les baux, c'est la bonne ifoi du preneur qui a cru traiter avec le propriétaire incommulable. Quand on prend une maison à loyer des mains d'un individu qui a le titre de propriétaire et qui stipule comme tel, on çn'est pas tenu de discuter sa qualité et de

[1] No 576, loc. cit.

[2] Cassai., 11 avril 1821 (Sirey, 21, 254^ ; 16 janv. 1827 (Sirev, 27, 524). Paris, 25 janv. et 19 mai 1833 (Sirey, 35, 102 et 256).

[5] Le sous-localeur.

[4] Duvergier ne s'est pas prévalu de cette loi ; mais

remonter à l'origine de la propriété, comme si l'on voulait acheter. Le titre apparent suffit pour donner un fondement solide aux simples actes d'administration. Il prot(;ge par conséquent les baux contre les prétentions du propriétaire véritable qui se montre tardivement. En un mot, le propriétaire apparent est censé être, à l'égard des tiers, le mandataire du propriétaire véritable pour administrer [5]. Sous ce rapport, il y a solidarité entre la propriété effective et la propriété putative.

Mais ces principes ne peuvent être d'aucun secours pour celui qui tient son bail, non d'un propriétaire apparent, mais d'un locataire principal. Le sous-locataire a su qu'il contractait avec un individu dont le droit était résoluble ; il a su que le point d'appui qui lui était offert était sujet à s'évanouir. Ayant marié son sort à une chance de résolution, il ne doit pas se plaindre quand arrive l'événement prévu et redouté. Il ne doit pas surtout se comparer, lui qui s'est associé à un simple locataire, à celui qui a cril de bonne foi ne s'associer qu'au droit de propriété.

547. Quant aux obligations personnelles que l'on trouve dans les art. 1753 du C. civ. et 820 du C. de proc. civ., la conséquence qu'on en tire me paraît vicieuse de tout point ; pour le démontrer, remontons, à la loi 11, § 5, Dig. de pignerat. act., qui a engendré en partie ces articles, et dont je tirais tout à l'heure une objection en faveur de système que je réfute.

Ulpien se demande si les meubles du souslocataire seront responsables pour la totalité de ce que doit le locataire direct ou seulement jusqu'à concurrence de ce que doit le souslocataire, et il répond (comme l'art. 1753) qu'ils ne serviront de gage que pour le montant de la sous-location. Cependant il prévoit une objection. Ne répugne-t-il pas aux principes du droit que le propriétaire puisse profiter de la convention qui est intervenue entre le locataire et le sous-locataire? Mais, répond Ulpien, ce n'est pas celte convention qui est la source du droit du propriétaire, et qui lui donne un droit de gage sur le mobilier du sous-loeataire jusqu'à concurrence du prix de la sous-location. Il faut supposer qu'il est intervenu entre le propriétaire et le sous-locat;ùre une convention tacite [(acUe convenisse) . Et d'où vient cette convention ? de quels faits peut-on la faire sortir? Elle vient, d'une part, de l'occupation des lieux par le sous-locataire, et, de l'autre, de l'acquiescement que le propriétaire a donné à cette occupation.

comme elle semble, au premier coup d'oeil, fournir un argument qui rentre dans sa thèse , je la range parmi les raisons de douter. On verra plus tard ce qu'il faut décider.

[5] Supra, n»» 98 et suiv., la preuve de ceci.

DU CONTRAT DE LOUAGE

Écoutons en efiTet le commentaire du président Favre. « Videri tamen me cum eo ita conve- )) nisse ; me quidem , inferendo mea in eam )) partem aedium quam a conductore priore » conduxi ; ipsum vero primum locatorem, pa- » tiendo ea inferri. Cur enim passus esset, nisi » ut ea obligata haberet? Est itaque hsec tacita )) quaedam conventio, quœ ex fado condudoris et » palienlia locaioris inducitur. »

Mais cette convention tacite lie-t-elle la personne au sous-locataire, ou bien ne donne-t-elle au propriétaire qu'un droit sur ses meubles? De plus, équivaut elle entre le propriétaire et le sous-locataire à un bail proprement dit? Voilà deux points à examiner. Sur le premier, je n'opposerai pas au système que je combats que, d'après les meilb urs interprètes [i], cette convention tacite admise par Ulpien n'avait d'effet que sur les meubles du sous locataire, et qu'elle ne liait pas sa personne ; je ne me prévaudrai pas de cette conclusion du président Favre : te Itaque » illatio bonorum secundi conductoris in aedes » locatas, obligationem pignoris parère potest » ex tacita quadam conventione, sed personalem )) non potesl. » Cette distinction, très-légitime dans le droit romain [2], se soutiendrait mal dans le droit français, qui toujours s'est montré moins difficile sur la manière de former les engagements et moins scrupuleux sur la rigueur des actions; je reconnais donc que le sous-locâteur est personnellement engagé [3] ; seulement, il faut savoir si c'est un bail qui fait la matière de cet engagement. Et c'est ici que les idées d'Ulpien et de ses commentateurs deviennent d'un grand poids.

548. S'il y avait un véritable bail. entre le propriétaire et le sous-locataire, c'eût été bien inutilement que le célèbre jurisconsulte romain aurait imaginé toutes ces ingénieuses fictions pour expliquer leurs relations. Le titre de locataire n'aurait il pas donné, sans tant de détours, la cause et les conséquences de l'obligation?

Mais Ulpien ne pouvait se tromper à ce point, et c'est précisément parce que l'engagement ne procède pas d'un bail, que le jurisconsulte va le chercher dans l'occupation. On a vu que c'est de l'occupation qu'il fait résulter par induction une convention tacite entre les parties. J'expliquerai tout à l'heure la portée de cette convention.

C'est aussi par l'occupation que nos écrivains français expliquent l'action directe et personnelle que notre droit a toujours donnée au propriétaire contre le sous-locataire [4]. L'occupa-

[1] Favre (Rat., sur la loi 1 1 , g 4, Dig. de pigner. act., p. GI4, col. 2).

[2] Du reste les avis avaieul été partagés , d'après ce que nous apprend Bariole sur la loi Solutum, $ SoliUam, Dig. de pignerat. act., n" 8.

tion des lieux par ce dernier est la source d'une ■ indemnité pécuniaire que, d'après les principes français, il doit personnellement au premier. Or, I l'occupation d'une maison moyennant une in*' demnité ne suffit pas à elle seule pour consti-i tuer un bail complet [3]. Le bail veut que les parties soient convenues d'un certain temps ài courir. ( Art. 1709.) Ici, quel est le terme préfix? pendant combien de temps encore l'occupation devra t-elle durer? cette occupation, tolérée par le propriétaire pendant la durée du bail primitif, devra-t elle lui être imposée, de force, après que ce bail aura été résolu? C'est là qu'est le côté faible de l'opinion que je réfute. Car enfin que prëiendez-vous? que l'occupation sera réglée par le bail originaire ? Ce bail est résolu, il n'a plus d'existence. Qu'elle doit trouver la loi de sa durée dans la sous-location? mais le propriétaire n'a pas été partie à ce second contrat, et vous ne pouvez lui opposer ce pacte. Ne dites pas, du reste, qu'il est censé l'avoir approuvé en cette partie. Quelque élastique que puisse être le système des conventions tacites, vous ne pouvez l'étendre jusque-là ; consultez d'ailleurs Ulpien et ses savants interprètes. Jamais une pareille idée n'a surgi dans leur esprit. Quelles présomptions, en effet, ont ils fait surgir de l'occupation? les deux que voici, et pas davantage.

D'abord, il y a lieu de croire que le pr priétaire, en tolérant l'occupation, a voulu s'ai surer une garantie de plus et trouver un nou veau gage dans les meubles du sous-locataire. Tel est le sens de ces paroles du président Favre: Cur enim passus esset, nisi ut ea obligata haberet. Ainsi, ce n'est que comme assurance du principal locataire que le propriétaire est censé avoir souffert la sous-location. La convention tacite dans laquelle Ulpien le fait figurer n'est pas un pacte qui tourne contre lui, c'est une convention pour fortifier son droit. C'est pourquoi la glose et Bartole considéraient le sous-n locataire comme n'ayant engagé ses meubles qu'à la garantie de l'obligation contractée par le premier locataire. « Et res illius secundi conductoris » sunt obligatœ pro obligatione primi conducto- » ris... obligatur pro obligatione primi conduc- » toris usque ad quantitatem qua ipse secundus » conductor tenetur [e] . »

Dans notre droit français, le sous-locataire n'oblige pas seulement ses meubles, il oblige encore sa personne, c'est ce qui résulte de l'article 1753, Mais n'importe, ce n'est jamais qu'à titre de sûreté de l'obligation contenue dans le bail principal. L'art. 820, Cod. proc. civ., le

[3] Supra, n^s 128 et 558.

[i] Supra, no 558.

[5] Supra, n» 11, un exemple.

[G] Bariole, sur la loi Solutum, § Solutain, Dig. de] pigner. act.

décide en termes exprès. On ne saurait trop les méditer.

Voilà donc jusqu'où s'etcnd la première présomption tirée de l'occupation.

La seconde présomption d'UIpien, c'est que le sous-loealaire n'est pas censé avoir voulu s'engager pour tout ce que pourra devoir le premier locataire ; mais qu il ne s'est oblige tacitement que jusqu'à concurrence de ce que lui, second locataire, devait au premier [i].

Il est donc clair que le sort du sous-locataire est perpétuellement lié à celui du principal locataire ; qu'il n'est que sa doublure et sa caution [i] ; que le propriétaire ne l'a souffert que pour corroborer ses garanties contre son débiteur; que si la contumace du principal locataire fait évanouir le bail , le propriétaire reste le maître du terrain.

5i9. Maintenant, comment a-t-on pu voir dans l'art. 1753 quelque chose de contraire à ces idées? Comment n'aperçoit-on pas, au contraire, qu'il les couvre de son autorité?

Il suppose, en effet, trois personnes en jeu, le propriétaire, le locataire et le sous-locataire ; le locataire ne payant pas, et le sous-locataire étant débiteur envers lui d'une portion du prix de la sous-location. Notez, en effet, ces mots '.jusqu'à concurrence du prix de la sous-localion dont il PEUT ÈTFvE DÉBITEUR ttu moment de la saisie. Débiteur envers qui? Évidemment envers le locataire qui lui a passé sous-bail. Ceci posé, n'est-il

[1] Voy. le texte delà loi 11,^5.

pas évident que l'art. 1753 n'est pas fait pour le cas où le locataire principal a été éliminé? Comment ne voit-on pas qu'il roule sur l'hypothèse où ce premier locataire est resté interposé entre le propriétaire et le locataire?

On voudrait, au contraire, que cet article servît d'argument pour le système qui, supprimant le locataire, oblige le propriétaire à soulfrir l'occupation prolongée du sous- locataire. On prétend qu'il est fait pour gouverner non-seulement le temps passe avant la résolution, mais même le temps qui doit s'écouler postérieurement. Mais comment ce tour de force aurait-il quelque succès? On accordera que le locataire étant exclu par la résolution, le sous-locataire deviendrait dès lors locataire immédiat, et cependant l'art. 1753 ne parle que du sous-locataire! On avouera encore que le sous-bail serait transformé pour l'avenir en bail direct, et cependant l'art. 1753 ne parle que de sous-localion! Et c'est en présence d'un tel antagonisme dans les positions, dans les idées et dans les mots, qu'on viendrait se prévaloir de l'art. 1753! Il est vrai qu'on a aussi invoqué l'art. 820, Code proe. civ., preuve bien manifeste des préoccupations qui abusent quelquefois les meilleurs esprits !

Concluons donc que le droit du sous-locataire, étant enté sur celui du locataire, doit périr avec lui.

[2] Voy., je le i-épèle, Tarf. 820 du C. de pr. c.

Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y a en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds,

targettes et serrures.

Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

DU CONTRAT DE LOUAGE

Le curement des puits et celui des fosses d'aisances sont à la charge du bailleur,! s'il n'y a clause contraire.

SOMMAIRE

550. Quelles réparations la loi a-l-elle mises à la charge du locataire ?

551. {0 Pourquoi est-il tenu des réparaiions d'àtres, chambranles et tablettes de cheminées ?

552. Ne peul-il être admis à prouver qu'elles ont été occasionnées par une cause indépendante de son fait ?

553. Ces désignations d'objets à la charge du locataire ne sont pas limitatives.

554-. 2« Le recrépiment du bas des murailles est à la charge du preneur, parce qu'il est présumé auteur du dégât.

555. 3» Réparations des pavés et carreaux des chambres. Sont-elles toujours aUx frais du locataire ?

55G, Quid pour le pavé des cours, écuries, etc.

557. En est-il de même du pavé des petites cours qui ne reçoivent pas de voitures ?