QUI PEUT PURGER? QUI NE LE PEUT PAS

La faculté de purger appartient aux fiers détenteurs.

Qu'est-ce qu'un tiers détenteur? « C’est, nous dit M. Labbé (1), une personne qui possède un immeuble hypothéqué et qui est restée étrangère au contrat ayant fait naître l'obligation et l'hypothèque. » Pourquoi la faculté de purger est-elle réservée par la loi au tiers détenteur? Cela se comprend facilement, le tiers détenteur n’a pas contracté avec le créancier, il ne peut donc être tenu de respecter un contrat auquel il u’a pas participé.

Il nous faut maintenant passer en revué différentes catégories de personnes pour répondre à notre question : Qui peut purger ? qui ne le peut pas?

La purge est ouverte à l'acquéreur de la pleine prcpriété et des droits réels immobiliers. Pour la pleine propriété pas de difficulté; cependant nous devons ad-

(1) Labbé : De la procédure de la purge (Revue critique de législation et de jurisprudence, tome VIII, pages 209 ct suiv.)

mettre qu'il n'est pas possible de faire la purge d'un immeuble que l’on a acquis lorsqu'on renonce expressément ou même tacitement à cette faculté. La renonciation tacite résultera, par exemple, de l'engagement pris par l'acheteur d'acquitter certaines dettes hypothécaires; à l'égard des titulaires de ces créances, il est bien certain qu'il ne pourra plus exercer la purge. |

Passons maintenant aux démembrements de la propriété, il n'est pas douteux que l'acquéreur de l'usufruit ou de la nue propriété puisse purger, car ces deux droits peuvent être vendus aux enchères: ‘cependant ces solutions sont graves. |

Admettons, par exemple, que le débiteur qui avait hypothéqué son immeuble en aliène la nue propriété; l'acquéreur veut purger, etles créanciers qui, autrefois, avaient un droit certain vout être obligés de su- “enchérir sur un droit aléatoire.

La Faculté de Caen, dans ses observations sur les réformes hypothécaires projetées en 1841, admettait que la purge ne pourrait exister pour les actes portant cession d'usufruit où d'autres démembrements de la propriété, Des auteurs pensent, et nous serions tenté de nous ranger à leur avis, que le correctif à admettre en cas d’aliénalion de la nue propriété ou de lusufruit serait que les créanciers puissent, en vertu de l'art. 1488 C. 6, soutenir que la purge porte atteinte à leurs droits, el poursuivre immédiatement leur dé-

— AU — biteur qui a diminué leurs sûretés comme déchu du bénéfice du terme. :

Celui qui a wn droit d'usage et d'habitation ne peut purger, en effet, d’après l’art. 631 du Code civil, ces droits sont incessibles et il ne peut par conséquent être question de leur mise en vente.

Nous donnerons la même solution pour les servitudes prédiales acquises par le propriétaire d’un fonds sur un autre fonds, car si la loi ne les déclare pas incessibles cela résulte de la nature des choses; comment comprendre en effet qu'une servitude de passage d’acqueduc, de vue soit vendue détachée de l'héritage au profit duquel elle avait été constituée; donc, aucune purge ne peut être possible à leur égard et les créanciers hypothécaires dont la créance sera devenue exigible auront toujours le droit lorsqu'ils ne seront pas payés de faire vendre l'immeuble sans tenir compte des servitudes qui ont été établies postérieurement aux hypothèques. Certes cette décision est rigoureuse mais plu” tôt que de diminuer les sûretés des créanciers hypothécaires il vaut même sacrifier un acheteur imprudent. M. Labbé pense contre l'opinion générale des auteurs qu'on doit permettre à l'acquéreur d’une servitude non de purger le droit réel qu'il a acquis mais de faire quelque chose d'équivalent : sur un rapport d'experts le tribunal fixerait la valeur de la servitude et l’acheteur

(1) Aevue critique, tome VII, pages 231 el suiv.

devrait sesoumettre à payer cette valeur. Cet auteur cité à ce propos un exemple fort pratique, l'achat de la mitoyenneté d'un mur, opération permise et facilitée par l'art. 661 du Code eivil; l2 vendeur avait constitué avant l’aliénation, des hypothèques sur la propriété tout entière et par conséquent portant sur la totalité du mur, l'acheteur ne voudra pas payer son prix car il pourra dans un temps plus ou moins long se voir déposséder de cette copropriété. Faire fixer le priz par le tribunal sur rapport d'expert est la seule facon de sortir d'embarras ce sera une sorte d’expropriation pour cause d'utilité publique que l’on fera subir aux créanciers en diminuant la valeur de leur gage.

Cet ingénieux système pourrait trouver place dans un projet de loi sur la matière mais vu l'état actuel de notre législation on ne peut l'admettre. « D'ailleurs,comme le fait très bien remarquer M. Colmet de Santerre (1), le droit de purge ne dérive pas essentiellement de la nature de l'hypothèque, il constitue un amoindrissement des droits des créanciers, il a par conséquent un caractère exceptionnel, ce qui explique que, dans l'impossibilité de le faire fonetionner on sacrifie l'acquéreur d’un droit plutôt que les créanciers hypothécaires qui allèguent que leur gage à dû rester intact. »

La propriété peut être transmise à un acheteur sous

(1) Cours analytique de Code civil, tome IX, page A1.

condition soit suspensive, soit résolutoire. Prenons successivement ces deux hypothèses

Acquisition sous condition suspensive. La purge peutelle en être valablement faite? Nous Jevons répondre que non; c'était la solution adoptée par l’ancien droit (Grenier, Commentaires sur l'édit de 1771, p. 65), et les rédacteurs du Code civil avaient inséré dans leur projet un article ainsi conçu : «On ne peut prendre des lettres de ratification sur une aliénation faite sous condition suspensive.» Si cette prohibition ne subsiste plus aujourd’hui daus nos lois cela tient à ce que le Code ayant rejeté le système des lettres de ratification n'a pas songé à conserver quelques dispositions de détail, et rien d’ailleurs ne nous autorise à croire qu'il ait voulu rompre avec la tradition.

Tel est l'argument historique. Plaçons-nous maintenant au point de vue des principes juridiques, là encore la réponse doit être négative; en effet l'acheteur ne sera acquéreur pur et simple que du moment où la condition sera accomplie.

L'art. 1180 du Code civil, accorde il est vrai, au créancier conditionnel le droit de faire tous les actes conservatoires de son droit. Mais peut-on dire que la purge entre dans cette catégorie d'actes? Cela est inadmissible puisqu'elle a pour but non pas de laisser toujours les choses dans l’état où elles sont, mais de provoquer quelquefois une surenchère et par conséquent

d'amener celui qui purge à une dépossession de la chose acquise.

La question a d’ailleurs peu d'intérêt au point de vue pratique; en effet, jamais un acheteur sous condition suspensive n'aura l’idée de purger sa propriété, car en purgeant il devrait s'engager à payer sur-le-champ aux créanciers hypothécaires toutes les sommes qui leur sont dues {art. 2184), jusqu’à concurrence du prix offert et si la condition venait par la suite à défaïülir 1l devrait, pour répéter ces sommes contre son vendeur, attendre que les créances qu'il a payées fussent échues en vertu des principes de la gestion d’alfaire (art. 1375 du Code civil). Il ne s’agit pas pour l'acheteur sous condition suspensive de s'assurer pour le moment la possession paisible de l'immeuble. Que lui importe que

les créanciers usent de leurs droits? S'ils poursuivent | l'acquéreur sous condition résolutoire et le somment de payer ou de délaisser, celui-ci purgera (nous montrerons tout à l'heure qu'il en a le droit) et dans cette procédure de purge il pourra se faire que notre acquéreur sous condition résolutoire voit ou bien ses offres acceptées, ou soit déclaré adjudicataire, dans ces cas le droit de l’acquéreur sous condition suspensive n'aura pas été atteint. Il peut se faire au contraire que ce soit un étranger qui se rende adjudicataire, ce tiers deviendra propriétaire pur et simple, mais l'acquéreur sous condition suspensive comme l'acquéreur sous condition résolutoire ont été liés à la procédure par les

sommations qui sont prescrites par l’art, 837 du Code de procédure civile, et ont pü par conséquent assister à la vente et sauvegarder leurs droits, et s’il y a un exdent de prix, tous les créanciers hypothécaires étant payés, il appartiendra au propriétaire qui verra s’accomplir la condition à son profit. Si la purge lui eût été permise il serait arrivé à un résultat tout semblable.

Passons maintenant à l'acquéreur sous condition résotutoire, peut-il purger? Cette question ne saurait faire l'ombre d’un doute en effet, l'art. 1183 du Code civil in finenous dit que la condition résolutoire ne suspend pas l’exécution de l'obligation, l'acquéreur peut donc purger et même avoir un grand intérêt à le faire.

Nous devons maintenant nous demander quels sont les effets d'une telle purge? Nous examinerons à ce propos deux questions controversées, et pour faciliter nos explications nous nous placerons dans l'hypothèse d’une vente à réméré, seul cas pratique sur lequelelles se discutent.

Nous nous demanderons d’abord quel est au juste la nature du droit réservé au vendeur d’un immeuble ‘ par l'effet de la clause de réméré. Une première doctrine consiste à dire que le veneur à réméré ne conserve rien de la propriété, qu'il n'a pas de droit réel et qu'à l’arrivée du terme il acquiert une propriété nouvelle, dégrevée des hypothèques anciennes lorsque, l’acheteur à fait la purge de son immeuble, en un mot qu'il n’est pas propriétaire

sous condition suspensive. Cette doctrine que nous ne

pouvons admettre a toujours été suivie par la jurisprudence (1). L'acheteur à réméré est propriétaire sous condition résolutoire il n’a donc pas la propriété pleine et entière, ce qu'il ne possède pas un autre doit nécessairement l'avoir, il faut donc en conclure que le vendeuf a conservé une chance, une éventualité de recouvrer la propriété; cette chance, cette éventualité ne saurait être autre chose que la propriété sous condition suspensive (2). À ces arguments de pure théorie, nous ajouterons des raisons de textes, l'art. 1659 nous dit que le vendeur à réméré se réserve le droit de reprendre la chose vendue moyennant la restitution du prix principal, et l’art. 1673 on jine nous montre qu'il reprend son immeuble exempt de toutes les charges hypothécaires dont l'acquéreur l'aurait grevé, ce qui nous montre clairement que le vendeur est resté propriétaire sous condition suspensive. Le vendeur à pacte de rachat peut non seulement exercer son action contre son acheteur, mais aussi contre un second acqué

reur quand bien mème la faculté de réméré n'au-

(4) Cour de cassation : arrêt du 14 avril 1847 ; Dalloz, 1847, I, page 217, et arrêt du 23 août 1871; Dalloz, 1873, I, page 325. Dans le même sens, Aubry et Rau, tome :l, page 304, note 68.

(2) Labbé : £'xamen doctrinal du réméré exercé par un cessionnaire (Revue critique, pages 497 et suiv.) tome XXXVIT: 1872).

rait pas été déclarée dans le second contrat (article 1664). Il résulte de ce texte combiné avec l’article 1673 cité plus haut que même les tiers subissent la clause de réméré ; on sait que toute action qui se donne contre les tiers est une action réelle, comme tout droit opposable aux tiers est un droit réel; il faut donc en conclure que le vendeur a un jus ën re et non pas simplement un 7us ad rem.

Nous en türerons les conséquences suivantes : La purge faite par l'acheteur ne saurait profiter au vendeur au détriment des créanciers hypothécaires, donc si l'immeuble revient entre les mains du vendeur exerçant son réméré,les créanciers hypothécaires qui n’auront pas été désintéressés au moment où la purge a été faite auront un recours contre lui, et si le vendeur renonce à exercer son droit moyennant le payement d’une certaine somme d'argent, le prix de la renonciation appartiendra exclusivement aux créanciers hypothécaires non payés et non pas à tous les créanciers quels qu'ils soient.

Une seconde question se pose à notre examen : Lorsqu'une clause de rachat existe, quels en sont les effets quant à la surenchère du dixième ?

Un premier système (1) veut qu’en cas de purge l'adjudication sur surenchère laisse la propriété affectée de la condition résolutoire, et l’adjudicataire,

(4) Labbé (Æevue critique, tome VIT, 1856) : Qui a le droit de purger, pages 222 et suivantes,

quel qu'il soit, exposé à la résolution de son droit. Car, dit-on, dans cette opinion la propriété résoluble n'est pas toute la propriété, il y a pour ainsi dire un démembrement resté sur la tête du vendeur, il serait donc injuste de forcer les créanciers à se contenter d'un prix trop faible qui ne représente pas la valeur de leur gage et ce résultat ayant été obtenu par le fait de leur débiteur. Il faut donc en conclure que ce démembrement, cette propriété suspensive n'esl pas purgée, qu'elle reste affectée des hypothèques consenties sur . la propriété entière et par conséquent l'acheteur lorsqu'il purge ne purge qu'une partie de sa propriété. Alors de deux choses l’une, ou le réméré est exercé, dans ce cas les créanciers hypothécaires qui n'auraient pas été payés conserveront leurs hypothèques sur la chose rentrée dans le patrimoine du vendeur, mais ils seront primés par l'acheteur qui aura désintéressé les premiers créanciers hypothécaires par application des principes de la subrogation (art. 1251 C.c.) ; ou bien le vendeur n'exercera pas son droit dans le délai fixé et alors l'acheteur qui a déjà payé lors de son acquisition un certain prix, devra offrir aux créanciers hypothécaires non payés un nouveau prix pour le démembrement de propriété qu'il acquiert.

Cette doctrine est-elle fondée ? Nous ne le pensons pas; elle puise sa force dans la fin de l'art. 837 du Code de procédure qui est ainsi conçu ; « L'acte d'a- Hiénation sera déposé au greffe et tiendra lieu de mi-

nute d’enchère. Le prix porté dans l'acte ou la valeur déclarée et le montant de la surenchère tiendront lieu d'enchère, » Il doit en être ainsi, dit-on, car l’acheteur ne doit pas avoir la liberté, en provoquant une surenchère et se portant adjudicataire, de se débarrasser dune condition que le vendeur lui a imposée. : On peut donc conclure de ce texte que la purge qu’a faite l'acheteur laisse subsister la condition résolutoire qui était mentionnée dans l'acte d’aliénation. Nous répondrons que les expressions dont se sert l’art. 837 ‘ s'expliquent par le but même poursuivi par le législateur qui avait voulu avant tout régler une question de . forme, on a essayé par là d'éviter les frais qu’entraine la rédaction d’un nouveau cahier d'enchères. Pour admettre que le contrat passé entre le vendeur et l'acheteur soit obligatoire pour l'étranger qui se serait porté adjudicataire, il faudrait que le dépôt de l’acte d’aliénation fût principalement destiné à renseigner les futurs adjudicataires, ce qui ne peut être admis quand on sait ce que d’après la loi doit contenir une minute d'enchère. Elle contient, entre autres choses, nous dit l’art. 690 C. proc. 2°, 3° et 4° la désignation dés immeubles telle qu'elle a été insérée dans le procès-verbal de saisie, les conditions de la vente (1) et | (1) Dans l’art. 690, il faut entendre par conditions de la vente des clauses diverses, notamment sur le garantie, sur l'obligation de subir les servitudes, sur l'entrée en jouissance,

sur l'entretien des baux, sur l'interdiction de détériorer lim” meuble avant le payement intégral du prix, etc.

enfin une mise à prix. Doit-on entendre par ces mots conditions, les modalités auxquelles la vente peut être soumise? Non assurément puisque l’art. 690 réglemente les ventes sur saisie et que ces ventes ne peuvent être subordonnées à des conditions proprement dites. En cas de surenchère sur aliénation volontaire, la loi prescrit une certaine publicité qui consiste dans l'apposition d'affiches à la porte du domicile de l’ancien propriétaire et aux lieux désignés dans l’art. 699 C. de proc. et l’ar. 836 qui nous fournit ces indications et réglemente ce que doivent contenir ces placards, n’édicte nulle part l'obligation de mentionner la condition résoluioire qui affecte la propriété, mention qui serait une des plus indispensables s' elle devait s'appliquer au droit de l’adjudicataire. L'art. 838 nous dit dans son dernier alinéa que : « les effets de l’adjudication à la suite de surenchère sur aliénation volontaire seront réglés à l'égard du vendeur et de l’adjudicataire par les dispositions de l'art. 717 ci-dessus » ; or l'art. 717 qui est au titre de la saisie immobilière nous dit que « l’adjudication ne transmet à l'adjudicataire d'autres droits à la propriété que ceux appartenant au saisi. « Le vendeur dont parle l'art. 838 c'est l'aliénateur dont l'acte a occasionné a purge; avant l'aliénation il avait un droit pur et simple, donc l'adjudicataire aura aussi un droit pur et simple.

Nous avons ainsi écarté l'argument tiré de l'art. 837 C. proc., il ne nous reste plus qu'à montrer les consé-

quences de ce système pour faire voir qu'il ne saurait être admis. On aboutit à deux purges lorsque l’acheteur n'exerce pas son réméré : la dernière ayant pour but d'offrir aux créanciers un nouveau prix pour le démembrement de propriété nouvellement acquis ; or, il n'est pas possible d'admettre que l'acheteur à réméré, lorsque le vendeur laisse expirer le délai pendant lequel il pouvait reprendre sa chose, acquiert une propriété nouvelle ; l’art. 1662 est formel sur ce point : « Faute, nous dit-1l, par le vendeur d'avoir exercé son action en réméré dans le terme prescrit l'acquéreur, demeure propriétaire irrévocable. » D'ailleurs, comment organiser la seconde purge, elle n’est réglementée nulle part; alors, dit-on, l'acheteur et les créanciers prendront le tribunal de la situation de l’immeuble pour arbitre, et celui-ci fixera le juste prix à dire d'experts ; c’est créer une procédure toute nouvelle dont on ne trouve aucune trace dans nos lois.

Passons au second système, c’est celui que nous adoptons, il peut se formuler ainsi : Si l’adjudication sur surenchère a lieu au profit de l’acheteur à réméré, le contrat primitif subsiste tout entier (art. 2189) nonobstant la purge, quitte à l'acheteur, si le vendeur exerce son droit de réméré, de se faire rembourser le prix payé aux créanciers comme il aurait eu une action en restitution du prix payé au vendeur lui-même sl n'avait pas existé d'hypothèques sur l'immeuble; si, au contraire, l’adjudication à lieu au profit d’un autre

que l'acquéreur qui purge le paete de rachat ne subsiste plus et l'adjudicataire acquiert une propriété définitive (1). Cette opinion peut se ramener à cette formule : La clause qui réserve au vendeur la faculté de rachat est obligatoire pour le vendeur et l'acheteur, mais elle ne peut causer aucun préjudice aux créanciers inscrits; donc, lorsque l’un d’entre eux use du droit de surenchérir aux termes de l’art. 2185 C. c., l'immeuble sera revendu sans aucune clause de rachat: En écartant les arguments de la première opinion et surtout celui tiré de l’art. 837 du C. de proc., nous avons établi la théorie que nous venons d’énoncer, il nous semble inutile d'y revenir; nous dirons cependant pour conclure que cette solution respecte les droits des créanciers qui, s'ils ne trouvent pas le prix offert par l’acheteur à réméré suffisant peuvent faire vendre l'immeuble aux enchères et par là arriver à faire donner à l'immeuble sa véritable valeur ; etsi on lui reproche de priver l’aliénateur sous condition résolutoire de la chance qu'il avait de reprendre sa propriété, nous répondrons avec M. Colmet de Santerre que « le vendeur s’est exposé sciemment à cette éventualité ; lorsqu'il a aliéné une propriété grevée d'hypothèque, il devait comprendre que lacquéreur voudrait purger, et que l'effet de cette purge pourrait produire par une suren-

(4) En ce sens : Pelit, Traité des surenchères, et Colmet de

Santerre, Cours analytique de droit civil, tome IX, pages 411 el suiv.

chère suivie d’adjudication la résolution de l'aliénation conditionnelle par lui consentie et son remplacement par une adjudication pure et simple de la propriété. La caution personnelle, si elle détient l'immeuble hypothéqué ne peut purger, car elle est personnellement tenue envers les créanciers hypothécaires et ne peut donc rien faire qui amoindrisse leurs droits. Mais que décider pour la caution réelle, c’est-à-dire pour le tiers qui, sans s’obliger personnellement, hypothèque son immeuble à la dette d'autrui? Elle ne peut purger quoiqu'elle ne soittenue qu'hypothécairement.D'abord le texte de l’art. 2181 ne peut être invoquée par elle, car la première formalité de la purge est la transcription du titre et la caution réelle n’a pas de titre à transcrire, la purge est une faculté exceptionnelle qui ne peut pas être étendue; de plus elle est une atteinte aux droits stricts des créanciers hypothécaires, atteinte qui ne peut être tolérée que de la part d'une personne tout à fait étrangère à la constitution d'hypothèque. L'Aéritier pur et simple, soit du débiteur principal, soit de la caution réelle ou personnelle ne peut pas purger vu l'obligation personnelle dont il est tenu, et vu sa qualité de successeur aux biens et aux dettes du défunt (art. 873 C. c.). Mais l’Aéritier pour parte peut-

il purger lorsqu'il a payé sa part dans la dette? I] faut

supposer pour cela que cet héritier ait dans son lot un immeuble hypothéqué par le défunt et que ce dernier ait laissé plusieurs héritiers D’après l’art. 873 du Code

civil, les créanciers hypothécaires peuvent poursuivre l'héritier pour le tout, quoique celui-ci ait payé sa part dans la dette; pourra-t-il en purgeant échapper à leurs poursuites? La question est controversée,et quoique la majorité des auteurs tienneut et avec raison pour la négalive, cependant quelques-uns pensent que le bénéfice de la purge dait lui être accordé. En effet, disentils, l'héritier qui a payé sa part dans la dette ne doit plus rien personnellément, or la faculté de délaisser comme celle de purger est accordée à tout tiers détenteur qui n’est pas tenu personnellement à la dette(1). Nous répondrons avec les partisans de la négative (2) que l’hypothèque est indivisible et par conséquent affecte l'immeuble tout entier, quoique des payements aient été faits par l'héritier dans la mesure de ce qu'il doit, que l'héritier est lenu des obligations de son auteur, et parmi ces obligations il faut compter l’obligation de respecter l’hypothèque qui doit être individuelle comme l’hypothèque elle-même.

Examinons maintenant quelle est la situation de l'héritier bénéficiaire? N'est bien certain que tant qu'il est administrateur des biens de la succession il ne peut pas purger, il est en effet responsable et doit par conséquent conserver intacts les biens de la succession.

Mais si l'héritier bénéficiaire s’est porté adjudicataire

(1) Troplong, 7raité des hypothèques, tome III, pages 425 et suiv.)

(2) Labbé, Æevue critique, tome VII, page 913 et suiv,

d'un immeuble de la succession la question devient alors très délicate, l'héritier a opéré la vente d’un immeuble de la succession pour pouvoir la liquider, et aux enchères il se porte adjudicataire. La Cour de cassation, dans un arrêt solennel du 42 janvier 1876 (1), a décidé que l'héritier béné'ciaire pouvait purger, la question s'était posée à un point de vue fiscal, nous ‘apportons ici la solution de la Cour suprème vu l’imporlance de la décision qui à fixé d’une manière définitive la jurisprudence : « L’héritier bénéficiaire, qui se rend adjudicataire sur licitation d'un immeubie de la succession, est un tiers détenteur à l'égard des créanciers inscrits sur l'immeuble, et peut à ce titre leur offrir Le prix de l’adjudication pour parvenir à la purge des privilèges et des hypothèques; en conséquence, celle adjudication dont le titre est de nature à être transcrit donne lieu à la perception du droit de transcription lors de l'enregistrement. »

Cette solution a cependant été contredite par M. Valelte (2) qui pense que l'héritier bénéficiaire lorsqu'il s'est rendu adjudicataire ne peut pas purger, parce qu'il n’est point devenu propriétaire en vertu d’un contrat translatif de propriété; en effet dit cet auteur la purge est exorbitante du droit commun, il n’en faut

donc pas étendre les dispositions, or dans les textes sur

(1) Dalloz, 1876, [, pages 52 et suiv.

(2) Aevue pratique de droit français, tome XXXIX (1875), pages 321 ot suiv.

la matière la loi ne par!s que d’acquéreurs par contrat par acte entre-vifs.et le but de la purge et de faciliter la libre circulation des biens, les mutations par décès sont au contraire nécessaires et la loi ne permet pas de purger ce genre d'acquisition. L'héritier bénéficiaire qui s’est porté adjudicataire n’est pas uu acquéreur par contrat, l'adjudication prononcé à son profit ne fait en somme que confirmer le droit de propriété qu'il avait déjà en qualité d’héritier.

M. Labbé (1) dans une savante dissertation sur cette question a répondu ainsi à ces arguments. « Le but de la purge n’est pas seulement de favoriser la libre cireulation des biens par contrat. Le but selon nous est plus large c'est de procurer à tout acquéreur une certitude de propriété sans laquelle aucune innovation ne s’entreprend, aucune dépense d'amélioration he s’accomplit; par conséquent dégager la propriété des liens du passé, c’est un but d'intérêt général. » L'héritier bénéficiaire qui s’est porté adjudicataire possède en vertu d'un titre nouveau il ne doit pas être considéré vis à-vis des créanciers comme un héritier, mais comm: un étranger qui se serait porté adjudicataire dans la vente publique qui a eu lieu, car par le bénéfice d'inventaire la dégagé sa personne de toutes les conséquences

des contrats de son auteur, donc, comme tout acqué-

(4) Labbé, Revue critique, nouvelle série, tom:4All. pags 337 et suiv. (1873-1874).

reur il doit pouvoir purger. Cette solution est adoptée par la majorité des auteurs lorque la venteaeu lieu con” formément aux règles prescrites par l'art. 987 du Code de procédure civile et s’il est seul héritier.

Mais la question devient plus délicate lorsqu'il y a plusieurs héritiers, que les biens sont vendus sur licitation et que l'héritier bénéficiaire se porte adjudicataire; dans ce cas son droit remonte au décès du testateur en vertu de l'effet déclaratif du partage (article 883 du Codecivil). Parl’art. 883 Le législateur a voulu éviter les recours entre cohéritiers. Cet article doit donc être sans influence pour les rapports de l’adjudicataire avec les créanciers inscrits; on peul dire en outre que l’art. 883 a eu pour but de consolider la propriété adjugée à l’un des cohéritiers à l’encontre des droits réels que ses cohéritiers auraient pu consentir dans l’indivi sion, et par conséquent il ne peut prohiber une procédure destmée à consolider la propriété issue de l’aliénation. Une dernière abjection s'élève contre [a théorie que nous soutenons elle est tirée de l’art. 4°-4° de la loi du 23 mars 1855 qui dit que l'on doit transcrire au bur'eau dee hypothèques de la situation des biens : « Tout jugement d'adjudication autre que celui rendu sur licitation au profit d'un cohéritier ou d’un copartageant » La Cour de cassation dans l'arrêt précédemment cité a prévu l'objection et y répond ainsi : «..…. La loi du 23 mars 1855 sur la transcription u'a rien innové à

cet égard, elle à eu pour but urique de réglementer la

transmission de la propriété; si elle a dispensé de la transcription les partages et jugements d’adjudication au profit d'un copartageant elle a prononcé cette dispense au point de vue du désaississement de l’ancien propriétaire et par application du principé déjà posé dans l'art. 883 du Code civil; rien n'établit qu'elie ait entendu ainsi accorder cette dispense au point de vue de la purge des hypothèques; elle ne porte donc aucune atteinte aux art. 2181 et 2183 du Code civil. » En résumé, l'art. 1°%-4° de la loi de 1855 contient une dispense mais non une prohibilion; donc, dès que l'héritier bénificiaire aura intérêt à purger il pourra et devra faire transcrire son titre.

Il nous reste à nous demander pour terminer cette section si donataires et les léjataires peuvent purger. Il faut faire une distinction entre les donataires et les légataires à titre universel etles donataires et légataires à titre particulier. Les premiers ne peuvent pas purger car 1ls sont personnellement tenus à la dette, cette solution est conforme aux principes et était déjà suivie dans l’ancien droit il est donc inutile d’y insister.

Quant au donataire à titre particulier il peut certainement purger, le Code eivil nous le dit formellement dans les art, 2184 et 2189; nous donnerons la même solution pour le légataire particulier, cependant la négative a 6t6 soutenue par M. Valette, cette solution est la conséquence de celle qu'avait adopté cet auteur à propos de l'héritier bénéficiaire et ce sont les mêmes

arguments qu'il reproduit nous allons les résumer brièvement. Ce jurisconsulte ‘considère la possibilité de purger comme liée à une acquisition en vertu d’un titre soumis à la transcription (art. 2181), etle Code se sert toujours du mot contrat en notre matière. Il ne faut pas s'attacher comme nous l'avons dit plus haut, au mot contrat, mais le remplacer par l'expression plus large acte translatif de propriété; quant à l'argument tiré de la transcription 1l n’a pas de valeur, la liaison entre la purge et la transcription n'existe pas dans le Code, puisque la transcription qui est exigée pour la purge ne l'est pas pour la transmission de la propriété; la loi de 1855 n'a pas rétabli ce parallélisme et il faut d’ailleurs respecter la pensée du législateur qui a voulu consolider la propriété immobilière. Reste une dernière objecton ; le légataire particulier ne peut pas purger parce que cette purge pourrait avoir pour résultat de laisser aux mains du légataireune portion de la valeur de l'immeuble. Par exemple un immeuble, légué vaut 100,000 francs: le légataire offre 94,000 francs, le surenchérisseur devrait offrir un dixième en sus (art. 2185), soit 9,400 francs ce qui fait une somme totale de 103,400 francs, et comme l'ensemble ne vaut que 100,000 fr., la surenchère n'aura pas lieu, le légataire gardera l’immeuble et gagnera ainsi 6,000 fr. bien que tous les créanciers ne soient pas payés, et certes la loi n’a pas voulu consacrer un pareil résultateninstituant la purge. Nous ferons d’abord remarquer que ce résultat se pro-

duit en cas de donation et nous avons dit que la loi reconnaissait formellement le droit de purger, au donataire; ensuite nous nous permettrons de dire que la valeur d’un immeuble n’est jamais fixe, mais que cela dépend beaucoup des circonstances. Le légataire particulier ne doitrienavoir si les dettes ne sont paspayées, cela est bien certain, donc si tous les biens de la succession y compris l'immeuble légué sont insuffisants pour payer les dettes, les créanciers répondront (1) aux notifications du légataire par une demande en nullité du legs et pourront s'opposer à la purge en soutenant que celui-ci n’est pas propriétaire en face des créanciers en souffrance; mais nous supposons évidemment que la succession comprend plus de biens que de dettes, si les créanciers n'ayant pas surenchéri, ont perdu leurs hypothèques et ne sont pas entièrement payés, ils ont été imprudents, et se sont fiés à leur hypothèque et peut être aussi aux autres valeurs hé réditaires qu'ils ont laissé dissiper par l'héritier en ne demandant pas contre luila séparation des patrimoines. Il n’est donc pas inique d'admettre que le légataire poursuivi hypothécairement puisse se prévaloir du bénéfice du tiers détenteur,

(4) Labbé, Aevue critique, tome VIII, pages 247 et suiv.: Demanie et Colmel de Santerre, tome IX, page 403.

SECTION II

QUELS SONT PARMI LES JUGEMENTS D'ADJUDICATION CEUX QUI OPÉRENT ET GEUX QUI N'OPÈRENT PAS PURGER

Nous avons examiné dans une première section quelles sont Les personnes qui ont le droit de purger: il nous faut maintenant étudier s’il est toujours ulile et nécessaire de recourir à la purge pour affranchir l’immeuble des hypothèques qui peuvent le grever; pour cela, nous allons étudier les effets des jugements d’adjudication.

Nous ferons remarquer que les formalités nombreuses dont quelques-uns sont entourés ont dû servir à protéger les créanciers hypothécaires, et à fixer le prix de l'immeuble à sa juste valeur.

La première hypothèse à examiner est l'adjudication sur saisie immobilière. L'art. 717 du Code de procédure civiie nous indique les effets de ce jugement d’adjudication,nous lisons dans cet article (èn fine) que «le jugement d'adjudication dûment transcrit purge toutes les hypothèques, et les créanciers n’ont plus d'action que sur le prix. » Cet effet de la procédure de saisie immobilière n'a rien qui puisse nous surprendre vu les nombreuses formalités dont le législateur l’a entourée; d'abord la saisie immobilière et l'exploit de dénonciation au saisi doivent être transcrits (ar-

ticle 678), vingt jours après cette transcription, un cahier des charges est rédigé ; huit jours après le dépôt au greffe du cahier des charges une sommation est adressée aux créanciers inscrits, d’avoir à en prendre communication pour qu'ils puissent fournir les observations qu'ils croient devoir être nécessaires. La som. mation faite ainsi à chaque créancier inscrit a pour but de le mettre en mesure de surveiller la procédure de saisie, de manière que l’immeuble soit vendu au plus haut prix possible fart. 692). Enfin, pendant les huit jours qui suivront le prononcé de l'adjudication, toute personne pourra faire, par le ministère d'un avoué, une surenchère, pourvu qu'elle soit du sixième au moins du prix principal de la vente (art. 708). Cette surenchère faite ou le délai expiré, 1l ne pourra plus s'en produire de nouvelles, tout est fini, l'immeuble est définitivement purgé; on a pu d’ailleurs voir par toutes les formalités exigées par la loi que cette adjudication présente autant de garanties que la procédure de purge telle qu'elle est réglée par notre Code eivil : car ici les notifications sont remplacées par des sommations faites à tous les créanciers inscrits.

L'adjudication sur surenchère du dixième, établie par l'art. 2185 du Code civil, et qui est une conséquence de la procédure de purge, opère la purge des hypothèques, nous ne faisons que le constater ici pour

avoir une énumération complète ; nous devrons d'ail-

leurs, dans le cours de cette étude, revenir longuement sur cette surenchère et sur ses effets.

L'adjudication & la suite d'une vente sur saisie immobilière convertie en vente volontaire opère-t-elle purge ? D'après l’art. 743 du Code de procédure civile, il faut distinguer à quelle époque a eu lieu cette conversion. Si c'est avant la sommation prescrite par l’art. 692, et par conséquent, si la sommation n’a été faite que sur la demande du poursuivant et du saisi, les créanciers inscrits n'ayant pas été avertis, la vente ne leur sera pas opposable et l’adjudication qui en sera la suite n'aura à l'égard des créanciers inscrits que les effets d’une vente amiable, et on devra faire la purge. Si, au contraire, l’adjudication a eu lieu après cette sommation, tous les créanciers inscrits non seulement ont été avertis, mais tous, unanimement, ont dû autoriser celte conversion, alors, sans aucun doute, l’adjudication opérera purge.

Les licitations de biens indivis, les ventes de biens de mineurs, les ventes de biens dépendant d’une succession acceptée sous bénéfice d'inventaire n’opèrent pas purge, quoiqu'elles aient été faites en justice. Il faudra donc recourir aux formalités prescrites par le Code civil; on doit toutefois observer que ces ventes de biens donnent lieu à la surenchère du sixième dans la huitaine de l’adjudication, comme les ventes sur saisie immobilière. Donc, quand cette surenchère aura eu lieu en vertu de la règle « surenchère sur surenchère

ne vaut, » nous ‘levrons déclarer ces biens purgés des hypothèques qui pouvaient les grever (art. 965). Pour” quoi, lorsqu'il n’y à pas surenchère du sixième, les acquéreurs de ces biens sont-ils forcés de purger? La vente, il ést vrai, a bien eu lieu aux enchères publiques, mais elle n'avait pas pour but de réclamer le droit hypothécaire, et les créanciers inscrits n’ont pas été liés à cés ventes comme ils le sont à la procédure de saisie par les sommMations prescrites par l'art. 692 ; de plus, le Code prend soin, dans les divers titres qui traitent dé Ces ventes, de nous renvoyer aux articles de la saisie immobilière, applicables en notre matière, et uous n' ÿ voyons jamais figurer l'art. 717, qui, nous l'avons déjà dit, déclaré que le jugement d'adjudicatioh, dûment transmis, opère purge (art. 964, 973, 988, Cpl 6):

Quel est l'effet du jugement d'ädjudication des immeubles d'un failli, au point de vue dé la puïge? La question est controversée. L'art. 573 du Code de comnércé s'exptime ainsi : « La surenchère, après adjudi: cation dés immeubles du failli sur la poursuite des syüdiés, n'aura let qu'aux conditions et dans les formes suivantes : = La surenchère devra être faite dätis 4 Quinzaine. = Ellé ne pourra être au-dessous du dixième du prix principal de l'adjudication. Elle sëti faite au greffe du Wibunal civil, suivant les formes prescrites par l6s art. 10 el 711 du Code dé procédure civile! toute personne séra adinise à surenchérir

— Toute personne sera également admise à concourir à l'adjudication par suite dé surenchère. Cette adjudication demeurera définitive et ne pourra être suivie d'aucune autre surenchère. » Dès qu'il y à surenchère du dixième, la purge ne peut plus avoir lieu, c'est ce qui ressort du texte que nous venons de citer, ce n’est d’ailleurs que l’application de la règle contenue dans les art. 838 et 965 du Code de procédure civile.

Mais, où la question s'élève, c’est lorsque la surenchère n’a pas eu lieu dans les quinze jours de l’adjudication, alors on se demande si l’adjudicataire peut considérer l'immeuble ainsi acquis comme libre de toute hypothèque ,ainsi que cela a lieu dans les ventés sur saisie immobilière ou s’il doit recourir aux formalités du Code civil pour purger son immeuble des hypothèques qui pouvaient le grever.

Une première opinion consacrée par la Cour de cassation (1) déclare que l’art. 573 ne laisse pas place à la purge du Code civil, elle s'appuie sur les raisons suivantes. L'art. 532 CG. comm. nous dit que « les syndics représentent la masse des créanciers et sont chargés de procéder à la liquidation. » Donc, les notifications exigées par le Code civil auraient été inutiles et auraierit entrainé à des frais superflus. De plus, les créanciers sont prevenus par la publicité donnée à la faillite (art. 442, 462, 491, 492 C. de comim.), ce qui équi-

(4) Dalloz 8 avril 1867), I, page 380.

vaut bien à des notifications ; la loi accorde un délai de quinzaine pour surenchérir, et la surenchère n’est que d'un dixième, ce sont là assurément des facilités accordées aux créanciers. L'art. 573 est formel et nons dit que « la surenchère n'aura lieu qu'aux conditions et dans les formes suivantos. etc. »; la généralité des termes semble indiquer que toute autre surenchère a été exclue par le législateur. Enfin, on fait remarquer que la faillite exige une liquidation rapide,et qu'ilne faut pas pour ce motif admetttre la possibilité de la purge du Code civil qui accorde un délai de quarante jours pour surenchérir lart. 2185), et qui irait ainsi contre le but que l’on s'était proposé.

Dans un second système qui nous paraît plus juridique, on décide que l’adjudicataire doit faire la purge conformément aux règles prescrites par le Code civil. On remarque, en effet, que l'art. 572 du C. de com. assimile la vente des biens du failli aux ventes de biens de mineurs; or, nous avons constaté plus haut que ces ventes n'opèrentpas par elles-mêmes la purge des hypoihèques. Mais, dit-on, la faillite donne lieu à une certaine publicité. Nous répondrons à cela que tous les créanciers ne sont pas prévenus puisque l'on ne fait pas à chacun d'eux de notifications individuelles, et si la fin de l’art. 573 repousse toute procédure nouvelle, ce n'est que par application de la règle « Surenchère sur surenchère ne vaut. » Enfin, comme dernier areu-

ment, on objecte que l'art. 573 qui déclare que « la

surenchère n'aura lieu qu'aux conditions et dans les formes suivantes, etc. » Cetzarticle peut s'expliquer ainsi: € I a pris, nous dit M.Colmet de Santerre (1), la place de l'art. 565 de l'ancien Code de commerce qui permettait à tout créancier de surenchérir dans la huifaine : la surenchère devait être d'un dixième. » Sur cet article s'était élevée la question de savoir si cette surenchère était exclusive de la surenchère admise par le Code de procédure alors en vigueur (art.710 ancien) qui pouvait être formée par toute personne dans la huitaine moyennant l'offre d'un quart en sus du prix. Les rédacteurs de l’art. 573 actuel {loi de 1838) ont voulu unifier ces deux surenchères dont ils ont en effet mêlé les diverses conditions dans leur article. Leur intention est attestée par M. Renouard (2) ancien rapporteur de la loi à la Chambre des députés en 1835, dans son Traité des faillites el banqueroutes. I compare l'ancien article au nouveau, et il s'exprime ainsi

« L'article a porté à quinzaine au lieu de huitaine le délai pour surenchérir. Il a admis toute personne à surenchérir. Par là se trouve tranché un sérieux débat sur la question de savoir sila surenchère du quart, ouverte à toute personne par le Code de procédure civile, concourail avec la surenchère du dixième

(1) Colmet de Santerre, Cours de Code civil, tome IX, pa-

ges A0 et suiv.

(2) Renouard, 7railé des faillites el banqueroutes, tome IT,

page 367.

ouverte parle Code de commeree à tout créancier. I n’est pas question de là surenchèra autorisée par l'art. 2185 (C. c. par conséquent, ce n’est pas cette surenchère qui est comprise dans la formule exclusive que contient la première ligne de l’art. 573. »

La loi du 3 mai 1841 sur l'erxpropriation pour cause” d'utilité publique à la fin de son art. 17 s'exprime ainsi : « Les créanciers imscrits n'auront dans aucun cas, la faculté de surenchérir, mais ils pourront exiger que l'indemnité soit fixée conformément au titre EV. » Le droit des créanciers consistera donc à faire fixer par Le jury d’expropriation la valeur de l'immeuble et à exercer leurs droits sur le prix. Le droit de surenchère ne peut avoir en effet sa place en cette matière, car cetté surenchère ne pourrait tendre qu'à déposséder l’expropriant, ce qui est manifestement contraire au but de la loi. Bien plus, les conventions amiables passées entre l'administration et les propriétaires lorsqu'elles ont été publiées et transcrites au bureau des hypothèques purgeront l'immeuble des hypothèques qui le grevaient si les intéressés n'ont pas fait valoir leürs droits dans la huitaine ou s'ils ont accepté les offres de l'adininistration (art. 15, 16, 19, 21, 23, 24).

Pour terminer cétte section, nous avons à nous demander si l'adpudication sur folle enchère purge ? I faut distinguer si la première adjudication ne donnait pas lieu à la purge, ou si au contraire elle nécessitait de recourir à cette formalité. Dans le premier cas, nous

devous admettre que l’adjudicataire n'aura pas besoin de purger puisque l’adjudication en vertu de laquelle il avait le bien, opérait par elle-même la purge des hypothèques qui pouvaient le grever. Dans la seconde hypothèse, nous devrons admettre que le nouvel adjudicataire devra purger; on a essavé cependant de soutenir le contraire (1) en disant que si la vente sur folle enchère modifie l’adjudication faite sur la première surenchère quant au nom de l’adjudicätaire, elle la maintient et la confirme sur le point le plus important, la fixation du prix, qui reste celle déterminée par l’adjudication sur la première surenchère puisque le fol enchérisseur est tenu de toute la différence qui peut exister entre le prix de l’adjudication et celui de la vente faite sur folle enchère (art. 740 C. proc. e.).Nous répondrons donc à celte doctrine en disant avec la Cour de Dijon (2) que le droit de surenchère créé par l'art. 2185 subsiste tant que le créancier inscrit n’est pas frappé par la notification et n’a pas laissé écouler le délai de quarante jours sans l'exercer; que, si faute par l’adjudicataire de remplir les conditions de la vente judiciaire, il y a lieu à une revente sur folle enchère qui ait pour but de substituer ur nouveau prix à l'immeuble, il n'existe aucune raison de droit qui fasse

(4) Paul Pont, Code civil, page 600, tome IT: Traité des

privilèges et hypothèques.

(2) Cour de Dijon, arrêt du 4 mars 1855; Journal du Palais,

4855, tome 1, page 369.

obstacle à ce que la surenchère du dixième s'exerce sur ce nouveau prix qui subsiste seul, et qu'il serait contraire à toute idée de justice d'admettre que le créancier inscrit au profit duquel l’art. 2185 à créé un droit de surenchère sur le prix fut déchu de ce droit par cela seul que ladjudicataire, n'ayant pas rempli ses engagements, aurait donné lieu à une revente sur folle enchère dont l'effet ordinaire est d’amoindrir le

oace du créancier.

(ee)