DES NOTIFICATIONS

« Si le nouveau propriétaire, nous dit l’art. 2183, veut se garantir de l'effet des poursuites autorisées dans le chapitre vi du présent titre, il est tenu, soit avant les poursuites, soit dans le mois, au plus tard, à compter de la première sommation qui lui est faite, de notifier aux créanciers, au domicile par eux élu dans leurs inscriptions.

1° Extrait de son titre contenant seulement la dite et la qualité de l'acte, le nom et la désignation précise du vendeur ou du donateur. la nature et la situation de la chose vendue ou donnée; et il s’agit d'un corps de biens, la dénomination générale seulement du domaine et des arrondissements dans lesquels il est situé, le prix etles charges faisant partie du prix de la vente, ou l'évaluation de la chose si elle à été donnée :

2° Extrait de la transcription de l’acte de vente;

3° Un tableau sur trois colonnes, dont la première contiendra la date des hypothèques et celle des inscriptions; la seconde, le nom des créanciers ; la troisième, le montant des créances inscrites. » Les notifications, on le voit, onf pour but de faire connaître aux créanciers hypothécaires le montant-des créances qui grèvent l'immeuble, et par là même à leur indiquer s’ils auront oui ou non intérêt à surenchérir.

Nous diviserous cette étude de l'art. 2183 en trois paragraphes. Dans un premier, nous examinerons dans quelles conditions les notifications doivent se produire ; dans un second quel est le contenu des noüifications, et enfin dans un troisième quelle est la sanction iles prescriptions de la loi en notre matière.

8 1*. Dans quelles conditions les notifications doivent

se produire ?

Dès que le tiers détenteur à fait transcrire son titre d'acquisition, il peut notifier son contrat à tous les créanciers Inscrits ; et tant que les créanciers n’ont pas fait de sommation, il peut agir, mais dès que cette sommation à été faite il n’en est plus de même, et le tiers détenteur n'a plus qu'un mois pour faire aux créanciers les notifications. Quelle est cette somma- Uon dont parle l'art. 2183? Ce doit être assurément la

même sommation que celle dont il est question dans

l'art. 2169, c'est-à-dire la sommation de payer ou de délaisser; on ne comprendrait pas en effet que les créanciers hypothécaires inscrits fassent à l'acquéreur une sommation de purger.

Puisque nous admettons que la sommation de l’article 2183 et celle de l’art. 2169 sont identiques, doit-on en conclure que les délais mentionnés dansces deux articles soient les mêmes ? L'art. 2169 mentionne un dé-

lai de trente jours, tandis que l’art. 2183 donne un délai d'un mois. Grenier (t. 11, $ 341) ne veut pas confondre ces deux délais ; la loi, dit-il, s’est servie de termes différents dans nos deux articles, elle a donc voulu créer deux délais différents, on ne peut pas ne pas tenir compte des termes du Code. D'ailleurs, ces deux textes se concilient très facilement quand on veut bien remarquer que le délai dont parle l’art. 2169 s'applique exclusivement au commandement qui est fait au débiteur originaire, tandis que Part. 2183 s'applique seulement à la sommation faite par les créanciers au tiers détenteur. Cette manière de voir est aujourd’hui universellement repoussée. car le délai de trente Jours s'applique dans l’art. 2169 aussi bien à la sommalion qu'au commandement. On remarque ensuite qu'à l'époque où le Code eivil a été publié le calendrier ré-

publicain (1) était encore en vigueur, et on sait que

(1) Le Code civil ful promulgué le 30 ventôse an XIE (1804); tandis que le calendrier grégorien ne fut substitué au calendrier républicain que le 22 fructidor an XII (1805).

dans ce calendrier tous les mois avaient uniformément trente jours sauf les jours complémentaires ajoutés à la fin de chaque année pour rétablir l'équilibre.

Comment calculer le mois de l’art. 2183 ou les 30 jours de l’art. 2169; le dies a quo et le dies ad quem doivent-ils être compris dans ce délai ? Pour le dies a quo, pas de doute; les termes mêmes de l’article 2169 résolvent la question en disant que « faute par le tiers détenteur de satisfaire pleinement à l’une de ces obligations (purger, payer ou délaisser), chaque créancier hypothécaire a le droit de faire vendre sur lui l'umeuble hypothéqué 30 jours après commandement fait au débiteur originaire, et sommation au tiers détenteur de payer la dette exigible ou de délaisser l'héritage. » — Quant au dies ad quem, la question est plus difficile à résoudre; en effet, l'art. 1033 (loi du 3 mai 1862) du Code de procédure civile, nous dit que: « Le jour de la signification et celui de l'6chéance ne sont point comptés dans le délai général fixé pour les ajournements, les citations, sommations et autres actes faits à personne ou domicile. » Cet article, à notre avis, nous paraît résoudre la question, car sa règle est formelle et générale, et postérieure au Code civil, elle a dû le modifier. Cependant des auteurs ont prétendu qu'il ne fallait pas comprendre dans le délai le des ad quem à cause des expressions mêmes de l’art. 2183 du Code civil : « Le nouveau proprié-

taire, nous dit-il, est tenu, soit avant les poursuites,

s 161 — soit dans le mois au plus tard, à compter de la première sommation qui lui est faite, de notifier aux créanciers au domicile par eux élu dans leurs inscriptions, etc. » Ces mots « dans le mois » ne permettent pas que le jour de l'échéance soit retranché du délai.

Ce délai d’un mois de l’art. 2183 est-il un délai de rigueur? Oui, en ce sens que les créanciers, à partr de ce moment, peuvent poursuivre le tiers détenteur. Mais ce dernier pourra-t-1l encore offrir de purger? Des auteurs (1) le prétendent et admettent que tant que les poursuites de saisie immobilière ne sont pas commencées, le créancier n’a aucun droit acquis; donc l'acquéreur pourra valablement faire les notifications. Nous ne pouvons admettre cette doctrine, et nous rangeant à l’avis de la Cour de cassation etde Troplong (2), nous répondrons avec ce dernier « que la sommation de délaisser devant toujours être accompagnée d’un commandement au débiteur, et contenant elle-même une demande précise de quitter immeuble, est le principe d’une action désormais liée, et contre laquelle la seule exception possible, est le purgement en temps utile. »

La sommation faite par l’un des créanciers fait courir le délai pour tous les autres; cela ressort de ces mots de l’art. 2183 « à compter de la première somma-

311) Dalloz, Æépertoire, t. XXXVIT, Privilèges et hypothèques, p. 669.

(2) Troplong, Privilèges et hypothèques, t. IV, p. 112 et suiv.

tion, » et quand bien même ce créancier se désisterait ou garderait le silence, les autres pourraient, sans être obligés de faire une nouvelle sommation, poursuivre la vente de l'immeuble hypothéqué. si, bien entendu, le tiers détenteur n'a pas fait les notifications de l'article 2183 dans le mois.

L'art. 832 du Code de procédure civile nous dit que les notifications à fin de purge doivent être faites par un huissier commis à cet effet par le président du tribunal; on a voulu ainsi être sûr que les copies seraient bien remises aux créanciers inscrits; elles doivent en outre contenir constitution d’avoué près du tribunal où la surenchère doit être portée, on réüssira par ce moyen à gagner du temps. Toutes les formalités prescrites par l’art. 832 sont édictées à peme de nullité (art. 838).

Quelles sont les personnes qui ont la capacité de faire des notifications? C’est l’art. 2184 qui fait naître cette question, ce texte veut, en effet, que dans les notifications l'acquéreur s'engage à acquitter, sur-lechamp, les dettes et charges hypothécaires jusqu’à concurrence de son prix. Si c'est un mineur, ilest bien certain qu'il lui faudra toujours l'assistance de son tuteur; mais ne lui faudra-t-il pas plus, et ne devronsnous pas exiger l'autorisation du conseil de famille. Cela ne parait pas nécessaire quand il s’agit d'immeubles achetés; car dans ce cas le tuteur ne proposera toujours aux créanciers que le montant de son

prix d'acquisition; mais la question s'élève quand il s’agit d'immeubles donnés: là encore nous pensons que les pouvoirs du tuteur suffiront, et qu'il ne sera pas besoin d’assembler le conseil de famille ; en effet, d’après l’art. 463, le conseil de famille a dû autoriser l’acceptation de cette donation; il a dû alors examiner quelles étaient les charges dont le mineur serait tenu, et ce à quoi il l’engageait; dans ces conditions, faire la purge rentre dans les actes d'administration qu'il est permis à tout luteur de faire.

Si c'est une femme mariée sous le régime de la communauté, elle ne peut faire des notifications qu'avec l'autorisation de son mari. Mais quelle sera notre solution sous le régime dotal; ce sera la même que sous le régime de la communauté; car la dot n’est pas inaliénable, ce sont seulement les immeubles compris dans la dot; si l’on adopte avec Grenier (1) et la jurisprudence le système qui déclare la dot mobilière inaliénable ; on doit dire que la femme, même autorisée de sou mari, ne pourra purger.

Les notifications doivent être faites aux créanciers inscrits. Nous avons examiné à propos de la transeription jusqu'à quelle époque on peut inscrire son hypothèque, nous n'avons donc plus à nous y arrêter; nous ajouterons que les notifications sont faites aux domiciles élus par les créanciers dans leurs inscriptions. Si

4" Grenier, Traité des hypothèques, t. I, p. 58.

quelques créanciers n'ont pas dans leurs inscriptions élu de domicile, l'acquéreur peut se dispenser de leur faire des notifications, mais ces créanciers n'auront pas par le fait de leur négligence perdu leurs droits el ils pourront, s'ils ont connaissance de la procédure de purge, surenchérir et intervenir à l'ordre, cette solution est semblable à celle qui nous est indiquée dans l'art. 2198 qui déclare le conservateur responsable d’avoir omis dans les certificats qu'il délivre au tiers détenteur des hypothèques inscrites sur l'immeuble, sauf le droit du créancier omis de se faire colloquer suivant l'ordre qui lui apparent tant que le prix n’a pas été payé par l’acquéreur ou tant que l'ordre fat

entre les créanciers n’a pas été homologué.

S 2. Contenu des notifications.

Passons en revue ce que doivent contenir les notifications. Elles doivent contenir (art, 2183) :

1° «Un extrait du titre d'acquisition du nouveau propriétaire contenant seulement la date et la qualité de l'acte, le nom et la désignation précise du vendeur ou du donateur, la nature et la situation de la chose vendue ou donnée ; et s’il s'agit d'un corps de biens la dénomination seulement du domaine et des arrondissements dans lesquels il est situé, le prix et les charges

faisant partie du prix de la vente ou l'évaluation de la

chose si elle a été donnée.»

L'art. 30 de la loi de brumaire aa VII, dans son 1° voulait que l'acquéreur notifiât dans le mois de la transcription de l'acte de mutation son contrat d’acquisition ; le Code civil moins exigeant se contente de l'extrait du titre d'acquisition, on a voulu par là éviter les frais élevés d’une copie textuelle du contrat ; et les créanciers qui pourront avoir besoin de recourir à l'acte lui-même le feront sans difficulté grâce aux indications contenues dans les notifications.

Notre art. 2183-1°, nous parle des charges faisant parte du prix de la vente. Que faut-il entendre par là ? «Ce sont, nous disent MM. Aubry et Rau (1), toutes les sommes et prestations que pour devenir propriétaire de l'immeuble l'acquéreur s'est obligé de payer ou de fournir en sus du prix proprement ait, soit au vendeur lui-même, soit à ses créanciers à sa décharge, soit à des tiers qu'il en a gratifiés et dont le payement et l'accomplissement doit tourner ainsi directement ou indirectement au profit de ce dernier. »

D'après cette définition que nous croyons exacte les charges ne sont en réalité qu’un prix accessoire ; elles devront donc être mentionnées dans les notifications; ce seront les pots-de-vin, les frais de purge, l'engagement de payer les contributions échues, les

(4\ Aubry et Rau, t. Il, p. 515.

rentes à servir, etc. Au contraire, nous ne considére-

rons pas comme charges du prix les frais de contrat, d'enregistrement, les intérêts du prix, et enfin les impôts et les primes .d’assurances qui sont encore à échoir et qu'il devra payer après son entrée en jouissance.

Les notifications contiendront nous dit toujours le 1° de l’art. 2183 le prix en cas de vente et l'évaluation en cas de donation, mais il passe sous silence lPéchange ; nous admettrons que l’échangiste devra faire l'estimation de l'immeuble qu'il aura acquis par échange, cette solution nous est d’ailleurs commandée par le second alinéa de l'art. 836 du Code de procédure civile. Voici en effet comment s'exprime cet article : « Pour parvenir à la revente sur enchère prévue par l’art. 2187 du Code eivil, le poursuivant fera im primer des placards qui contiendront.... 2° le prix énoncé dans l'acte s’il s’agit d’une vente, ou l’évaluation donnée aux immeubles dans la notification aux créanciers inserilts s'il s’agit d’un échange ou d'une donation. »

Il peut se faire qu'une vente se compose de prix et de charges; par exemple une personne vend un immeuble moyennant un certain prix et stipule en outre que l'acquéreur lui fournira pendant {oute sa vie une rente viagère: dans celte hypothèse, en plus de la déclaration du prix devra-t-on faire l'évaluation de cette

charge? La question est vivement controversée ; voici

surquelle espèce elle s’est présentée. Un immeuble avait été acquis moyennant {une somme de 1,000 francs et le service d'une rente viagère de 200 francs dont cet immeuble était grevé; l'acquéreur, voulant purger les hypothèques notifia son contrat avec déclaration qu'il était prêt à acquitter les dettes et charges sans distinction entre les exigibles et les non exigibles et jusqu’à concurrence de la somme de 1,000 francs formant son prix d'acquisition. Le créancier auquel la notification avait été faite laissa écouler les délais de surenchère, et plus tard il vint prétendre que les notifications étaient nulles parce qu’elles ne contenaient pas avec la déclaration dn prix l'évaluation de la rente de 200 francs qui formait une charge du prix. Sa prétention ne fut pas admise par la Cour d'Amiens, parce que disait-elle : «aucune loi n’oblige l'acquéreur notifiant d'offrir un capital représentatif de la rente dont il s’est chargé en achetant, et qu'exiger de l'acquéreur la représentation d’un capital pour la rente viagère qu'il a servie, ce serait lui imposer une obligation qu'il n’a pas contractée. » La Cour de cassation par un arrêt de la chambre des requêtes du 11 mars 1829 (1), confirma cette jurisprudence en rejetant le pourvoi dirigé contre cet arrêt, parce que dans l'espèce prévue « la notification énonçait le prix et les charges imposées à l'acquéreur. » Cette théorie a été suivie

(4) Dalloz, 4829, I, p. 174.

d'une facon constante par la jurisprudence. M. Paul Pont (1) dans son Traitédes hypothèques, déclare s’y rattacher car, suivant lui, exiger une évaluation c'es ajouter à la loi.

Nous croyons au contraire avec la majorité des auteurs que l'estimation est nécessaire. Si l’art. 2183 n’oblige pas l'acquéreur à évaluer en argent les prestations en nature ou la rente viagère qui constituent une portion du prix d'acquisition, l’art. 2184 veut qu'il offre d'acquitter sur-le-champs les dettes et charges hypothécaires jusqu’à concurrence de son prix sans distinction des dettes exigibles ou non exigibles, c’està-dire une somme d’argent représentant la valeur des charges hypothécaires qui lui sont imposées; or si cette évaluation n'était pas faite, comment les créanciers hypothécaires pourraient-ils exercer leurs droits et surenchérir. De plus, l’art. 837 du Code de procédure civile dans son dernier alinéa nous dit : « Le prix porté dans l'acte ou la valeur déclarée et le montant de la surenchère tiendront lieu d’enchère. » Il est certain que l’encaère doit être une somme fixe déterminée par le prix ou la valeur déclarée, c’est indispensable au créancier pour surenchérir du dixième ; admettre que dans les notifications on n'évalue pas les charges, cela nous paraîl contraire à l'e:prit de la loi (art. 2487).

Les notifications doivent contenir :

(4) Pont, Privilèges et hypothèques, t. I, p. 575.

«2° Un extrait de la transcription de l'acte de vente.» Le tiers détenteur doit prouver aux créanciers qu'il a accompli la formalité regardée par l'art. 2181 comme le préliminaire mdispensable de la purge. Nous avons parlé longuement dela transcription dans la précédente section; 1l ne nous reste plus ici qu'à remarquer que les expressions «extrait de la transcription de l'acte de vente, » doivent être remplacées par ces expressions plus larges «extrait de la transcription de l’acte d'aliénation.»

Depuis la loi du 23 mars 1855, l'acquéreur doit transcrire son titre non seulement pour pouvoir purger mais encore pour pouvoir opposer son titre d’acquisition aux tiers. Il n’est pas nécessaire de notifier un extrait de la transcription de l'acte de vente, cette formalité en effet serait superflue, car l'acquéreur a dû déjà notifier aux créanciers l'extrait de son titre, mais ildevra demander un certificat prouvant que la transeription à eu lieu. Cette solution ressort d’ailleurs de l’article 30 de la loi de brumaire an VIT, qui voulait : 1° la transcription du contrat d'acquisition; 2° le certificat de la transcription; nous ferons remarquer que c’est bien là la pensée des rédacteurs du Code civil, car nous voyons dans Part. 2181 x fineque le conservateur sera tenu de donner reconnaissance au requérant de la franscription.

Les notifications contiennent enfin :

« 3° Un tableau sur trois colonnes, dont la première

contiendra la date des hypothèques et celle des inscriptions; la seconde, le nom des créanciers; la troisième, le montant des créances inscrites. » L'utilité de ces indications se comprend facilement; elles servent à montrer aux créanciers hypothécaires dans quel ordre ils viendront sur le prix, s’il leur faudra, pour sauver tout ou partie de leur créance, surenchérir, si l’immeuble a été vendu moyennant un prix sérieux, ou estimé à sa véritable valeur en comparant le montant des créances inscrites au prix offert. Nous ferons remarquer que les rédacteurs du Code civil se sont montrés ici plus exigeants que la loi de brumaire, en effet, cette dernière voulait simplement que l'acquéreur notifiât l’état des charges et hypothèques dont sa propriété était grevée (art, 30-3°).

$ 3. Sanction des prescriptions de la loi.

Il nous faut examiner maintenant quelle peut être la sanction des prescriptionsdel’art. 218%. Devrons-nous, par analogie des art. 832 et 838 (1) du Code de procédure civilé, déclarer que dans tous les cas l'inobservation des formalités imposées par l'art. 2183 rendra nul-

(4) Ges articles déclarent nulles les notifications qui n’auraient pas été faites par un huissier commis par le président du tribunal, ete. Nous en donnons l'analyse dans le chapitre qui traite de la surenchère.

les les notifications. Cette doctrine de la nullité pourrait trouver son point d'appui dans l’art. 2183 lui-même, qui nous dit que le nouveau propriétaire ne sera à l’abri des poursuites qu’en accomplissant certaines formalités qu’il indique soigneusement. Nous ne pensons pas que ces raisons soient suffisantes pour faire annuler les notifications dans tous les cas. Il est de principe, en effet, que les nullités ne se suppléent pas, et nous croyons qu'il faut dire avec Troplong, qu'il y aurait rigueur excessive à aunuler une notification pour des irrégularités qui ne toucheraient pas à la substance même de l'acte et qui ne porteraient aucun préjudice aux créanciers. Ce sera donc aux juges à apprécier si l'irrégularité était assez grave pour ne pas fournir les renseignements nécessaires aux créanciers hypothécaires, ou si malgré cette irrégularité, les créanciers ont été suffisamment prévenus. Dans le premier cas seulement il y aurait lieu de prononcer la nullité.

Il y aurait, par exempie, nullité des notifications si celles-ci ne contenaient pas mention du prix. Mais que devons-nous décider dans le cas où le prix est énoncé d’une façon inexacte, par exemple, si le prix déclaré dans la notification est inférieur à celui stipulé dans le contrat. La Cour de Turie, par un arrêt du 2 mars 1811 (1); a décidé que la notification est nulle « car il est sensible, dit-elle, que désigner faussement une

(1) Dalloz, Répertoire, t. XXXVIT, Privilèges et hypothèques, p. 678.

chose ou ne pas la désigner du tout, doit nécessairement opérer le même effet, et, quoique la peine de nullité ne soit pas exprimée par l'art. 2183 du Code civil, néanmoins, toute notification qui ne contient pas explicitement ou implicitement tous les renseignements exprimés par la loi, ne saurait avoir l'efficacité nécessaire pour mettre légitimement en demeure les créanciers auxquels eile est faite, et faire courir à leur préjudice le délai fixé en l'art. 2185. »

Nous n’admettrons done pas la solution de la Cour de Paris, du 23 mars 1850 (1), qui décide que la notification d’un contrat de vente n’est pas nulle, par exemple, pour dissimulation du véritable prix, sous prétexte que les créanciers inscrits pourront toujours, au moyen de la surenchère, éviter le préjudice que cette dissimulation aurait pu leur faire subir.

Nous n’admettrons pas non plus la doctrine de Delvincourt et Troplong (2), qui distinguent si le prix porté dans les notifications est supérieur ou inférieur au prix véritable. Si, disent-ils, le prix est plus fort que celui stipulé dans le contrat, on forcera le tiers acquéreur, s'il n'ya pas de surenchère à verser aux créanciers la totalité de la somme portée dans les notifications, ceux-ci, en effet, ne sont pas en faute, de

n'avoir pas surenchéri, car le prix leur paraissait suffi-

(4) Dalloz, 1850, IT, p. 166.

(2) Troplong, Privilèges et hypothèques, t. IV, $ 924, p. 195; Delvincourt, t. III, p. 167 (note 4, p. 594).

sant. Si le prix, au contraire, est inférieur au prix porté dans le contrat et sil n’y a pas de surenchère, l'acquéreur sera quitte pour verser le prix réel; car, disent ces auteurs, si les créanciers n'ont pas surenchéri dans ce second cas, c’est qu'ils trouvaient le prix suffisant, et ils auraient encore, certainement bien moins surenchéri s'ils avaient connu le prix réel. S'il y a surenchère et que le prix ait été porté au delà de la valeur fixée dans le contrat, les créanciers n'auront pas non plus à se plaindre, car c'est peut-être la modicité du prix qui a déterminé la surenchère; si, au contraire, la surenchère était faite et que l'immeuble n'ait pas atteint le prix porté dans le contrat, le tiers acquéreur sera tenu de rendre la différence. A cette doctrine, nous répondrons avec MM. Aubry et Rau (1) : « que la dissimulation du prix aura presque toujours pour résultat, de forcer les créanciers à recourir au remède extrême, périlleux et coûteux, de la surenchère dont, à leur grand profit, ils auraient pu s'abstenir, s'ils avaient été informés du véritable état de choses, et qu'aussi cette dissimulation vicie dans son estence la notification dont l’objet est précisément de les mettre en situation d'exercer en pleine connaissance de cause l'option qui leur appartient. » La solution donnée par la Cour de Turin et qui est adoptée d’ailleurs par un grand nombre d'auteurs (Grenier. Persil, Aubry

(1) Aubry et Rau, t. III, p. 516, note 26.

LUS et Rau, Laurent, etc.), nous paraît fondée, car, le plus souvent, le nouveau propriétaire, en dissimulant une partie de son prix, a cherché à frauder les créanciers hypothécaires et à leur enlever une partie de leur gage ou à forcer peut-être un créancier hypothécaire à surenchérir.et à acquérir un immeuble qu'il n'aurait pas acheté sile tiers acquéreur avait déclaré dans les notifications Le prix véritable.

Nous reconnaissons donc que dans certains Cas il peut y avoir nullité des notifications, parce que celui qui veut purger n’a pas obéi aux prescriptions de l’article 2183, pour le montrer, nous avons analysé en détail l'hypothèse de la dissimulation du prix, nous voulons maintenant faire remarquer que cette nullité est purement relative, c’est-à-dire qu'elle ne pourra être invoquée que par ceux qui auront reçu des notifications irrégulièrement faites, et qu'elle pourra être couverte par la renonciation de celui qui aurait le droit de l’opposer.

Jusqu'à quelle époque les créanciers auront le droit de faire valoir la nullité de la notification? Nous pensons avec la Cour de Bordeaux (arrêt du 8 mars 1814) qu'un créancier peut faire prononcer la nullité de la notification même après avoir requis la surenchère. Cette solution aurait surtout son importance ét son utilité dans le cas où la surenchère elle-même serait entachée de nullité.

L'effet de l'annulation dés notifications peut différer

suivant l’époque où l’on se trouvera. Si le tiers détenteur est encore dans le délai légal fixé par l’art. 2183, il en sera quitte pour faire de nouvelles notifications ; si au contraire ce délai était expiré, le tiers acquéreur ne pourrait plus purger, et les créanciers pourraient le sommer de payer ou de délaisser en vertu de l’article 2167 du Code civil.

SECTION III

DE L'ENGAGEMENT PRIS PAR L'ACQUÉREUR DE PAYER TOUTES LES DETTES ET CHARGES HYPOTHÉCAIRES JUSQU'A CONCURRENCE DE SON PRIX.

« L’acquéreur ou le donataire, nous dit l'art. 2184, déclarera par le même acte, qu'il est prêt à acquitter sur-le-champ, les dettes et charges hypothécaires jusqu'à concurrence seulement du prix sans distinction des dettes exigibles ou non exigibles. » La loi de brumaire, dans son art. 30 3°, voulait que l'acquéreur déclarât qu'il était prêt à acquitter sur-le-champ les dettes échues etles dettes à échoir dans les mêmes termes et de la même manière qu'elles avaient été constituées, le tout jusqu'à concurrence seulement du prix stipulé dans l'acte.

Quel est le meilleur des systèmes suivis, celui de la loi de brumaire ou celui du Gode civil? Le système de

la loi de brumaire est plus équitable, et voilà à ce

sujet comment s'exprime M. Hua (1). « On ne conçoit.

pas comment une aliénation étrangère au créancier peut chanver ou modifier le traité fait avec lui, en altérer les effets et le mode d'exécution. Autant il serait injuste que le débiteur eut la faculté de préjudicier à la sûreté promise au créancier, aufant ille deviendrait d'autoriser celui-ci à exiger, sous prétexte d’un fait qui lui est étranger, son remboursement avant le terme convenu. Il en résullerait pour le propriétaire une perte effective puisqu’ilne se procurerait point un prix aussi avantageux, lorsqu'il devra être payé sur-lechamp, que s’il accordait des facilités à l'acquéreur. Le changement de propriétaire n'affaiblit point l'étendue de l’action hypothécaire. Tout resterait, à l'égard du créancier dans le même état; le propriétaire seul se trouverait lésé (2). »

(1) Notions élémentaires sur le régime hypothécaire, p. 145.

(2) La loi belge du 16 décembre 1851, est revenue au principe de la loi de brumaire. Voici comment s'exprime l'article113 de cette loi : « Le nouveau propriétaire déclarera parle même acte qu'il acquittera les dettes et charges hypothécaires jusqu'à concurrence du prix ou de la valeur déclarée, sans déduction aucune au profit du vendeur ou de tout autre. Sauf disposition contraire dans les titres de créance, il jouira des termes et délais accordés au débiteur originaire et il observa ceux stipulés contre ce dernier. Les créances non échues qui ne viennent que pour partieen ordre utile, seront immédiatement exigibles, vis-à-vis du nouveau propriétaire jusqu'à concurrence, et pour le tout à l'égard du débiteur, »

vie

Le système de la loi de brumaire, qui était irréprochable au point de vue de l'équité, ne fut cependant pas admis par lesrédacteurs du Code civil vu les difficultés qu'il faisait naître dans la pratique, c'est ce que fit très bien voir Tronchet(1) dans la discussion de la loi. « Par exemple, disait-il, s'il existait sur un immeuble trois créances hypothécaires, l’une de 15,000 francs, l'autre de 5,000 franes et l’autre de 10,000 francs, et que la deuxième ne fût pas exigible, le premier créancier était payé; le second s’opposait à ce que le troisième le fût, attendu que s’il permettait ce payement, et que le bien vint à diminuer de valeur, il courait le hasard de ne plus {rouver dans le gage une sûreté suffisante pour le recouvrement d2 sa créance, On a vu tel ordre qu'il a été impossible de termiaer, parce qu'il se composait de beaucoup de créances exigibles ou non exigibles qui se trouvaient entremêlées. » Le système du Code civil déroge ici à la règle qui interdit de réclame- le payement avant terme, mas cette dérogation n'a été introduite que dans le but d régler le plus rapidement passible la procédure de purge.

L'acquéreur doit déclarer qu'il est prêt à acquitter sur-le-champ les dettes et charges hypothécaires,c’està-dire qu'il renonce au bénéfice du terme stipulé en faveur du débiteur ; cette déclaration a été considérée comme lellement nécessaire que la Cour de Metz, le

(1) Fenet, t. XV, p. 391, 392.

14 avril 4812(1), a jugé que l'acquéreur qui négligerait de la faire, demeurerait obligé à toutes les dettes et n'aurait plus la ressource que du délaissement.Nous nous permettons ici de mentionner les considérants de cet arrêt : « Attendu, dit-il, que l’art. 2184 est impératif et exige l'offre de payer sur-le-champ le prix d'acquisition sans distinction des dettes exigibles ou non exigibles ; attendu que cette déclaration n’est pas une vaine formule, mais une disposition substantielle et caractéristique pour valider des démarches tendant à dégager une propriété des hypothèques dont elle est grevée; attendu qu'en matière de purgation d'hypothèque tout est de rigueur de même qu'en matière d’expropriation forcée, parce que, dans l'un comme dans l’autre cas, il s’agit de transmutation des droits inhérents à la propriété ou reposant sur elle ; attendu que la soumission de payer sur-le-champ le prix de l'acquisition prescrite par l’art. 2184, est au nombre des formalités essentielles ; infirme. » Mais avec la Cour de Turin (2 mars 1811) la majorité des auteurs admettent que la déclaration exigée par l’art. 2184 n’a pas besoin d’être expresse, et que si par exemple le tiers acquéreur, après avoir fait les notifications prescrites par l’art. 2183, ajoute qu'il se conforme à la disposition de la loi, cela signifie évidemment qu'il est prêt à acquitter sur-le-champ les dettes et charges

(4) Dalloz, Æépertoire, &. XXXVIT, Privilèges et hypothèquees p. 691, $ 2149.

hypothécaires jusqu'à concurrence de son prix ; car, s'il est utile de faire respecter la loi, il n'est pas bon de multiplier sans but les nullités.

L'engagement pris par l'acquéreur de payer les dettes jusqu’à concurrence de son prix s’entendévidemment du prix et des charges faisant partie du prix; nous avons déterminé, en expliquant l’art. 2183, ce que l’on désigne par charges, il est donc inutile d'y revenir.

Une question très controversée se présente à nous à propos de l'art. 218%, c'est celle de savoir à quel moment les intérêts du prix de la vente de l'immeuble sont dus aux créanciers hypothécaires. Plusieurs systèmes ont été proposés, nous allons examiner les trois principaux.

Dans un premier système adopté par Troplong (1) l'acquéreur serait comptable envers les créanciers hypothécaires de tous les intérêts dus au vendeur depuis l'aliénation, car les créanciers seraient subrogés virtuellement au vendeur par l'effet même de cet offre. Ce système ne peut être admis puisqu'il repose sur une subrogation légale qui ne trouve pas sa place dans la loi.

Une seconde opinion (2) voudrait que l’acquéreur ne dut les intérêts de son prix aux créanciers hypothécai-

(4) Troplong, Privilèges et hypothèques, t. IV, p. 145. (2) Paul Pont, Privilèges et hypothèques, t. IT, p. 581.

res que du jour de l'acceptation expresse de l'offre par lui faite ou à défaut d'acceplation à partir de l’expiration du délai de quarante jours (sauf augmentation à raison des distances), accordé aux créanciers hypothécaires pour surenchérir, car ce u’est que du jour où Île prix lui-même devient le gage des créanciers à la place de l'immeuble qu'ils ont droit à ce prix et par conséquent aux intérêts el ce jour est Le jour de lPacceptation de l'offre. Dans cette manière de voir on ne tient pas comple de la rétroactivité de l’acceptation au Jour de l'offre c’est-à-dire au jour des notifications.

Nous préférons le troisième système qui pose la dishinction suivante : ou bien les notifications ont été précédées de la sommation de payer ou de délaisser alors en vertu de l’art. 2176 nous déciderons que les créanciers ayant droit aux fruits à partir de cette époque, les intérêts leurs seront dus à dater du jour de la sommation ; ou bien au contraire les notifications ont été volontaires. alors c'est à partir de ce jour que les créanciers auront droit aux intérèls car c’est dans les notifications que se trouve l'offre faite par le tiers détenteur ; de plus, ces notifications suppléent à la sommation et la rendent inutile et commencent au même titre la réalisation du gage hypothécaire. L'articlé 218% montre {rès bien quel'acceptation doit rétroagir au jour de l'offre, car ilimpose à l'acquéreur la nécessité de déclarer qu'il est prêt à acquitter sew-lechamp les dettes et charges hypothécaires jusqu’à

concurrence de son prix, D'ailleurs la Cour de cassation par un arrêt du 9 août 1859 (4), nous fait très justement remarquer que jusqu'aux notifications le payement fait au vendeur des intérêts qui courraient à son profit opère la libération de l’acquéreur vis-à-vis des créanciers, lesquels ne pourraient prétendre à ces in- térêts que comme subrogés aux droits du vendeur pour le cas seulement où ils lui seraient encore dus.

I nous resie une dernière question à examiner pour terminer cette section et ce chapitre, c’est celle de savoir quel est l’effetdes offres? Une première hypothèse se pose à notre examen. Tant que les offres ne sont pas acceptées c’est-à-dire tant que le délai pour surenchérir n'est pas expiré, l'acquéreur peut-il retirer ses offres et délaisser l'immeuble? La question est discutée. Une opinion soutient que dès l’instant où les offres ne sont pas acceptées on ne peut les retirer cela, est conforme à l’art. 1261 qui, en matière de payement, déclare « que tant que la consignalion n'a point été acceptée par le créancier, le débiteur peut la retirer. » Telle est bien il est vrai la règle générale en matière de contrat mais le Code n’y a-t-1l pas dérogé à propos de la purge? Nous le pensons, en effet, l'acquéreur pouvait délaisser, il préfère purger et offre son prix, il montre donc par Jà qu'il a renoncé au délaissement: son offre, de plus, est faite avec la faculté d'acceptation

(1) Dalloz, 1859, I, p. 346.

pour les créanciérs dans un certain délai, le tiers acquéreur indique ainsi l’engagement qu'il prend de maintenir cette offre pendant ce délai. Cette solution a d’ailleurs son point d'appuidans Part. 2185 qui donne aux créanciers le droit de surenchérir dans les quarante jours à partir des notifications; ces notifications contiennent done implicitement, de la part de l'acqué-” reur, une offre qu'il ne peut retirer.

Lorsque les créanciers ont accepté l'offre du tiers détenteur, alors il est bien certain que ce dernier ne peut plus la retirer. Mais il peut se faire que les créanciers au lieu d'accepter les offres du nouveau propriétaire préfèrent mettre l'immeuble aux enchères : dans ce cas considérerons-nous le tiersacquéreurcomme dégagé de sa pollicitation? Au premier abord on pourrait le croire, car surenchérir n'est-ce pas refuser l'offre faite par le tiers acquéreur; mais nous estimons avec là majorité des auteurs que l'offre est obligatoire, car dès que les créanciers ont répondu à l'acquéreur par la signification de surenchère la procédure se trouve liée et l’une des parties ne peut se désister sans le conséntéement de l’autre; céla ressort très bien de l'article 837 in fine du Code de procédure civile, qui au titre de la surénchère sur aliénation volontaire nous dit que : « Pacte d’aliénation sera déposé au grelfe et tiendra lieu dé minute d'enchère, que le prix porté dans l'acte ou la valeur déclarée et le montant de la suren:

chère tiendront lieu d’enchère. » On ne saurait rien

trouver de plus affirmatif et on ne pourrait admettre qu’à une réquisition le tiers acquéreur répondit qu'il retire ses offres et préfère délaisser.