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priétaire à faire transcrire cet acte tout au long, dans les registres du bureau de la conservation des hypothèques, dans l'a rondissement duquel l'immeuble est situé, afin que chaque créancier put aller puiser, dans ce dépôt public et commun, les renseignements qu'il ne trouvait pas dans la notification. »

Le Code de procédure, dans les art. 834 et 835, donna à la transcription une place plus large que celle que lui avait faite le Code civil; il décide en effet que pendant les quinze jours qui suivent la transcription, les créanciers peuvent encore inscrire les privilèges et les hypothèques qu'ils auraient acquis sur l'immeuble antérieurement à l’aliénation. Mais, dans tous les cas, l'acquéreur de l'immeuble, le nouveau propriétaire qui veut purge” n'est pas tenu de faire aux créanciers, dont l’inseription n’est pas antérieure à la transeription de l'acte, des notifications et des offres conformément aux art. 2183 et 2184 du Code civil, et si ces créanciers ne requièrent pas la mise aux enchères, dans le délai et les formes prescrites par l’art. 2185, le nouveau propriétaire n'est tenu qu’au payement du prix conformément à l’art. 2185 du Code civil (art. 835, C. pr. c.) Ces articles qui n'avaient été insérés dans le Code de procédure, que dans un but purement fiscal, avaient eu cependant pour résultat, de mettre en demeure les créanciers non inscrits, C'était, comme on l’a dit, un appel à leurs inscriptions.

Enfin, la loi du 23 mars 1855, sur la transcription

en malière hypothécaire, est revenue aux principes de la loi de brumaire (1). L'art. 3, en effet, nous dit que : « Jusqu'à la transcription, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents, ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois. » Les art. 834 et 835 du Code de procédure civile sont abrogés (art. 6). Sous l'empire de la loi nouvelle, la transcription est, on le voit, nécessaire non seulement comme formalité préalable de toute purge, mais encore pour transférer vis-à-vis des tiers, la propriété au nouvel acquéreur.

Maintenant que nous avons rappelé les différentes phases que la transeription a traversées, nous allons aborder l'étude de nos articles, et examiner les diverses questions qu'ils peuvent soulever.

Que doit-on faire transcrire? L'art. 2181 nous parle des contrats translatifs de propriété, l’art. 2182 des titres translatifs de propriété, et enfin l’art. 2183- 2° de la transcription de l’acte de vente. Quelle est de toutes ces expressions celle que nous devons const-

(1) Nous devons toutefois faire remarquer que la loi de Brumaire n’exigeait Ja transcription que des actes translatifs de propriété immobilière ou de droits susceptibles d’hypothèque. La loi de 1855 est allée plus loin, car ellle soumet à ja transcription non seulement les actes énoncés par la loi de Brumaire, mais elle y ajoute tous les actes pouvant altérer la valeur de la propriété immobilière : antichrèse, servitudes droits d'usage et d'habitation, baux de plus de 18 ans.

dérer comme vraie? C'est assurément l'expression de l'art. 2182 « titres translatifs de propriété » qui, étant la plus large, doit être regardée comme la véritable pensée de la loi, étant donné le but que le législateur à poursuivi en créant la purge.

Peut-on transcrire les actes sous seing privé qui ont été enregistrés? La raison de douter vient de ce que les actes sous seing privé peuvent renfermer des obscurités que l’on ne rencontre pas, ou du moins quise trouvent rarement, dans les actes authentiques; l'original detels actes peut se perdre, êtredétruitoualtéré: enfin, une des parties peut dénier son écriture ou sa signature. Permettre de les transcerire, c'est leur donner une apparence de valeur de nature à tromper les tiers. On comprend donc qu'uue telle question se soifagitée pendaut longtemps. Le ministre de la justice avait d'abord décidé qu'on ne pourrait transcrire à l'effet de purger que les actes authentiques; mais un avis du Conseil d'État du 12 floréal an XIII (1) (5 mai 1805) décida que l’on pouvait transcrire les actes de vente sous signatures privées. Les motifs de cette décision étaient qu'il n’y avait dans nos lois aucune prohibition à ce sujet; que lors de la discussion du Code civil la question fut posée devant le Conseil d'État, et qu'il parut évident qu'on pouvait transcrire un acte sous seing

privé, dûment enregistré, el qu'on jugea superflu de

(1) Duvergier, Collection des loiset décrets, lome XV, page 241.

faire une disposition spéciale pour le permettre. Lors de la rédaction de la loi de 1855, la question fut de nouveau agitée et résolue dans le sens de l'avis du 12 floréal an XHI. Car, a-t-on dit, si les actes sous’ seing privé ont certains inconvénients, les actes authentiques n’en sont pas dépourvus; ils entraînent à des frais considérables; de plus, imposer la forme authentique pour toutes les conventions exigeant transcription, c’est porter atteinte à la liberté (1).

Lorsqu'un acte est commun à plusieurs personnes, à qui profite la transcription: à tous, ou seulement à celui qui l’a requise? Nous distinguons avec Troplong (2) deux hypothèses. Dans un premier cas, nous supposons qu'un individu vende un immeuble à deux personnes, chacune pour moitié, il nous faut décider alors que la transcription faite par l'un profite à l’autre. Dans l’autre cas, c’est une personne qui échange un immeuble situé dans tel arrondissement contre un autre situé dans un arrondissement différent ; la transcription opérée par l’un d'eux ne profite pas à l’autre, parce que c’est au bureau de la situation des biens que l’on doit faire la transcription.

Par un même contrat, on a pu vendre plusieurs 1mmeubles; l'acheteur peut avoir intérêt à ne faire la purge que d’un de ces immeubles, pourra-t-il se con-

(4) Mourlon, 7raité de la transcription, tome I, Æapport de M. de Belleyme, page 33.

(2) Troplong, Privilèges et hypothèques. tome IV, page 100.

tenter de faire transcrire la portion de l'acte relative à cet immeuble ? Si nous prenions à la lettre le texte de l'art. 2181, il nous faudrait décider que l'acte devra être transerit dans sa totalité ; en effet, cet article nous dit que les contrats translatifs de propriété seront transcrits en entier par le conservateur des hypothèques; nous admettrons cependant que l’on pourra se contenter de faire transcrire la partie de l'acte relative à l'immeuble -que l’on veut purger, cela semble plus raisonnable : le Code a statué sur le qguod plerumque fit ; car, le plus souvent, un acte ne contient qu'une seule vente; mais. dans tous les cas, nous déciderons qu'on ne pourrait se contenter de faire transcrire un simple extrait analytique; nous admettrons aussi, pour nous conformer au but de la loi, que si toutes les parties d’un acte éfaient liées entre elles de telle facon qu'on n’en püt retrancher aucune sans risquer d'être incomplet, en un mot, si l'acte était indivisible, il devrait être transcrit en entier.

Dans quel délai la transcription devra être faite? Le Code civil ne dit rien à cet égard, mais depuis la loi de 1855 1l est clairquel'intérèt de l'acheteur sera de faire tanscrire son titre le plutôt possible car la transcription arrète le cours des inscriptions.

Il nous reste encore sur la transcription une importante quesion à examiner, question frès controversée qui a même été l'occasion d'observations lors de la r&daction de la loi de 1855, mais qui n'a pas été tranchée

par celle-ci; on peut la formuler ainsi : Lorsqu'il y a eu plusieurs ventes successives, l'acquéreur qui veut purger est-il obligé non seulement de faire transcrire son propre contrat, mais encore celui des précédents acquéreurs qui n'auraient pas purgé.

Une première opinion qui était très en vogue avant la loi de 1855 reposait sur la distinction suivante : Ou le titre que l’on devait faire transcrire pour opérer la purge contenait les noms des précédents propriétaires rappelant l’origine de la propriété, dans ce cas on estimait que la transcription d’un seul contrat du dernier suffisait; ou le titre au contraire ne rappelait pas l’origine de la propriété alors tous les contrats précédents devaient être transcrits. Car, disait-on, la transcription ne peut être un avertissement pour les créanciers qu'autant qu'ils retrouveront dans l’acte transcrit le nom de leur débiteur, Cette doctrine se plaçait bien entendu sous le système des art. 834 et 835 du Code de procédure civile, c'est-à-dire alors que les créanciers pourraient prendre inscription quinze jours après la transcription.

Elle était suivie par Grenier, Merlin et Troplong (1), dans son 7Yraté des hypothèques déclare s’y rattacher: «Car, dit-il, dans l'obscurité de la loi il faut chercher à concilier les intérêts de la publicité avec le besoin d’é-

(1) Troplong, Traité des hypothèques, tome IV, page 107, in fine. ;

conomiser les frais et les peines de celui qui veut pur” ger son immeuble. »

Une seconde opinion, celle de la Cour de cassation, nous dit que la transcription de l'acte de vente suffiy sans qu'il y ait lieu d'examiner si cêt acte rappelle ou non les origines de la propriété. Cette doctrine est très bien exposée dans un arrêtde la chambre des requêtes du 13 décembre 1813 (1,. Cet arrêtse fonde sur les iotifs suivants : « L'art. 2181 n'’impose à celui qui veut purger un immeuble que l'obligation de transerire le contrat qui l’a rendu propriétaire; le sens de cet article est manifeste et expliqué clairement par les numéros 1! et 2 de l’art. 2183 qui ne parlent que de la transcription d’un seul acte de mutation.

Imposer au dernier propriétaire, qui veut purger son immeuble, l'obligation de transcrire tous les contrats non transcrits des précédents propriétaires, ce serait exiger une formalité très onéreuse et dans plusieurs cas impossible à exécuter. Enfin il est certain, d'après l'art. 2182, que ce n’est pas la transcription qui purge un immeuble, que dans le système actuel cette formalité n’aprincipalement pour objet que d’arrêterle cours des inscriptions, sauf le délai de quinzaine; l'opération de purger consiste essentiellement, suivant l'art. 2183, dans les notifications qu'il prescrit aux créanciers au

(4) Dalloz, Xepertoire, tome XXXVII; Privilèges el hypothèques, page 665, note 1,

domicile élu dans leurs inscriptions. I ressort bien de cet article que celui qui veut affranchir son immeuble des charges dont il est grevé est nécessairement tenu de signifier son contrat à tous les créanciers inscrits, non seulement sur son vendeur immédiat, mais sur tous les précédents propriétaires ; par une conséquence nécessaire, il est tenu sous sa responsabilité, de rechercher ces créanciers et de donner au conservaieur les renseignements propres à les lui indiquer; mais pour parvenir à ce résultat il a le choix des moyens puisque la loi ne lui en désigne aucun ; donc s’il juge à propos de faire transerire des contrats antérieurs aux siens il en a la faculté, mais rien ne lui en impose l'obligation. »

Sous l'empire du Code civil, qui considérait que la vente seule transférait la propriété aux tiers, et arrètait le cours des inscriptions, cette solution nous parait incontestable mais il n’en est plus de même lorsque l’on étudie les art. 834 et 835 du Code de procédure civile; on voit en effet qu'ils ontété insérés dans le Code de procédure dans ua but essentiellement fiscal, donc à ce point de vue on doit admettre que les rédacteurs de ce Code voulaient la transcription de tous les contrats, et comme en second lieu ils étaient faits pour améliorer la situation des tiers, ces tiers devaient être prévenus des mutations de propriété par la transcription.

La loi du 23 mars 1855 sur la transcription a-t-elle

— 154 — FE confirmé celte dernière opinion? Lors de la discussion (1) de la loi, la question qui nous occupe fut soulevée devant le Corps législatif; M: Duclos avait demandé au rapporteur de vouloir bien s'expliquer sur ce point controversé de savoir, si la transcription du dernier contrat de vente suffirait pour opérer la purge au profit de l'acquéreur relativement aux précédents propriétaires, dont les noms seraient mentionnés dans le coutrat. M. Alphonse de Belleyme, rapporteur, répondit que la question posée par M. Duclos, et qui parlageait les cours souveraines, était une question de jurisprudence et de réforme hypothécaire, que la loi actuelle n'avait pas pour effet de la résoudre. Mais un autre membre de la commission, M. Allart, déclara que la question lui paraissait résolue par la loi nouvelle, qui disait elairement que la transcription opère purge à l'égard de tous ceux qui n'ont pas fait inserire antérieurement leurs droits. On ne répliqua pas à M. Allart.

Conformément à cette solution, donnée il est vrai par un seul membre de la commission, des auteurs ont pensé que la théorie de la Cour de cassation devait subsister {out entière sous la nouvelle législation, voici leur raisonnement : Lorsque l’on examine les

motifs de la loi de 1855, on voit clairement qu'elle a

(1) MM. Rivière et François, à la suite de leur explication de la loi de 1855 sur la transcriplion, ont donné en entier l'exposé des motifs et la discussion de celte loi.

voulu revenir aux principes posés dans la loi de bru-

maire an VIT, c’est donc dans les dispositions de cette

loi qu'il faut chercher la solution demandée, L'art. 44 s'exprime ainsi : « Les possesseurs d'immeubles qui n'auraient pas encore accompli toutes les formalités prescrites par les lois et usages antérieurs pour conso-

lider leurs propriétés, et en purger les charges et hypothèques, y suppléeront par la transcription de l'acte de mutation. » De quel acte de mutation veut-on parler ? Evidemment de celui du nouveau possesseur.

L'art. 47 ajoute : « Si la transcription des mutations mentionnées aux art. 4% et 46 n’est faite qu'après l'expiration des trois inois qui suivront la publication de la présente, immeuble qui en est l'objet demeure grevé des charges et des hypothèques consenties

par les précédents propriétaires avant leur expropriation, et qui seraient inscrites avant cette transcriplion. » Ces expressions « avant cette transcription » ne peuvent laisser aucun doute.

Malgré ces arguments qui ont une grande force, nous préférons nous rattacher à la doctrine qui exige la transcription de tous les contrats: nous avons montré plus haut que c'était la doctrine que les rédacteurs du Code de procedure avaient entendu que lon suivit ; il ne nous reste donc plus qu'à examiner si la loi de 1855 a modifié cet ordre de choses, en étudiant les textes de cette loi on peut se convaincre du contraire,

en effet, l'art. 6 de la loi nous dit qu’ «à partir de la

2 Se

transcription, les créanciers privilégiés ou ayant hypothèque, aux termes des art. 2123, 2127 et 2128 du Code civil, ne peuvent prendre utilement Inscription sur le précédent propriétaire. » Si la loi eut voulu que la transcription arrêtât le cours des inscriptions, elle aurait mis dans son article le pluriel au lieu du singulier; la loi ne s’est pasexprimée ainsi car son but est avant tout de protéger les tiers par la publicité des mutations de propriété, et ceux-ci ne seraient pas suffisamment protégés par la copie du dernier contral,car chez nous les registres du conservateur des hypothèques ne contiennent que lesnoms des propriétaires qui ont fait transcrire leurs titres, donc si un propriétaire intermédiaire n'avait pas rempli cette formalité, son auteur pourrait encore consentir des hypothèques et la transcription du dernier contrat, faite par le tiers détenteur, serait insuffisante pour protéger les tiers. Il faut donc dans ce cas admettre que l'acheteur qui a transerit seul son titre ne purge pas son immeuble des hypothèques non inscrites nées du chef des précédents propriétaires dont la propriété a été aliénée par acte entre vifs non suivi de transcription ; sa purge alors aura un effet non pas absolu mais seulement relatif. Nous verrons, en effet, plus tard qu'il se peut que la purge ne puisse pas être opposée aux créanciers qui n'ont pas été prévenus, par exemple, qui n’ont pas reçu de notifications.

Nous terminerons en disant que depuis la loi de

1855 qui décide que tous les contrats doivent être transcrits pour être opposables aux tiers, la question que nous venons d'examiner ne sera pratiquement de nature à se présenter que pour les aliénations consenties avant cette époque.où la transcription de l'acte de vente était pour le propriétaire une simple mesure de prudence et n'était pas comme aujourd’hui une véritable nécessité.

SECTION II