DÉVELOPPEMENT DE CBS MODES

SI. — Signification du mot bail.

Le mot bail, en latin bajtdus, reviendra souvent dans cet écrit ; cherchons son origine. Il était employé, dans le vieux langage français, pour désigner le gouvernement, l'administration d'une chose, ou la personne mémeqoi en était chargée.

Le tuleur s'appelait bail. Le mari était bail, c està-dire gardien de sa fenime. Les syndics des corporations portaient la dénomination de baillis, en leur qualité d'administrateurs des biens appartenant à la communauté. Ce nom fut attribué plus tard, et par extension, aux magistrats chargés par les seigneurs de rendre la justice.

Dans des actes du moyen -âge, notamment ceux qui étaient passés dans le midi de la France, on voit que les intérêts des villes étaient représentés pur des bayles, conjointement avec des jurats et syndics.

Baile, dans plusieurs parties du midi, notamment dans le département du Gard, désigne encore aujourd'hui un maître-valet, dont le propriétaire se sert pour surveiller son exploitation agricole.

C'est en leur qualité de surveillans, de directeurs, qu'on appelle encore bailes les bergers de la crau d'Arles, qui conduisent d'immenses troupeaux de moutons sur les montagnes pastorales des Hautes -Alpes (i).

(1) A la tête de ces troupeaux s'avancent de grands chiens de l'espèce du mont St-Beraard, armés d'un collier garni avec des pointes en fer, ainsi que des boucs et des chiens, ayant lasonneite au cou; les ânes suivent, porteurs du bagage. (Voyex Hist. des Hautes- Alpes, par J.-C.-F. Ladoucette.) / ,

Les consentions relatives aux terres n'impliquaient d'abord que la faculté de les gérer, de les exploiter pour autrui, et constituaient un bail. Le même terme continua d'être en usage, lorsque ces concessions, devenues perpétuelles, conférèrent des droits de propriété; et le verbe bailler ne signifia plus seulement donner à loyer, mais livrer, à un titre quelconque.

Le mot bail est donc générique; il ue peut s'employer seul ; il lui faut un régime pour déterminer sa nature et compléter la pensée.

$. H. — Bail à cens.

L'expression cens désignait en général des droits seigneuriaux, ou des charges foncières, quelquefois de simples rentes constituées. C'était, dit Dumoulin, dictio cequi-voqua, et variœ significationis.

Quand il était question de baux à loyer des terres, elle signifiait une redevance imposée sur un héritage roturier, et que le détenteur était obligé de payer annuellement aux seigneurs.

Cette rente s'acquittait souvent en sous et deniers, d'autres fois en grains, volailles, fruits, etc.

Le cens renfermait, en outre, une espèce de droit honorifique, de reconnaissance de suzerai-

neté du bailleur, àussi, n'était-il pas quérable, mais portable, c'est-à-dire que le censitaire devait le rendre au château du seigneur.

Les circonstances détaillées dans la première partie de ce mémoire (i) avaient fini par rendre propriétaire du sol le détenteur qui n'en était d'abord que fermier, ou du moins, par lui conférer ce qu'en droit féodal on appelait le domaine utile, et qui était le plus important. 11 pouvait disposer à son gré de l'héritage, par vente, donatiou, échange, etc. Le domaine direct, resté dans les mains du bailleur, lui donnait seulement droit à quelques vains hommages, et à certaines rétributions, qui lui étaient payées chaque fois que l'immeuble changeait de maître (a). Elles étaient désignées sous mille noms divers, suivant leur quotité, les circonstances où elles se percevaient, etc. C'était des lods et ventes, mi-lods, quints, requints, treiiàmes, issues, venterales, reliefs, relevaisons, plaids, accaptes, arriere-accaptes, etc. (3).

(1) Voyez p. 30 et suiv.

(2) Pothier, de la propriété, n° S, in fine.

(S) Lods, synonyme de vente, venait de Leuds , ancien terme qui signifiait loyal.

Quint représentait la cinquième pallie du fief vendu. Il se payait au seigneur dont relevait le vassal acquéreur.

Pour avoir plus de détails sur ces droits et sur les règles relati-

Le preneur n'était tenu que de la perle parlielle de l'objet; s'il périssait en totalité, c'était pour Je compte du bailleur.

La jurisprudence qui régissait ce contrat offrait des règles assez compliquées. Il n'entre pas dans notre plan d'en donner le détail; les personnes qui seraient curieuses de les connaître les trouveront dans les ouvrages des feudisles v i ).

S m. — Bail à rente foncière, à rente colongère, etc.

Ces expressions, qui variaient suivant les localités, avaient du reste la même portée. La convention à laquelle ils s'appliquaient emportait une aliénation encore plus étendue que la précédente.

Point de droits seigneuriaux, ni de rétention du domaine direct; tout passait au preneur, sans aucune autre charge que celle de la rente stipulée en faveur du bailleur, et qui représentait une espèce de co-propriété dans l'héritage. Elle consistait souvent dans une partie des récoltes.

vesà leur paiement, on peat consulter : Renauldon, Dictionnaire des fiefs, 1 vol. in«4 # ; Dumoulin, Traité des fiefs; Henrion de Pansey, Dissertations féodales,

(1) Voyez notamment Denizart, Collection des décisions nouveiles, p. 406.

Lorsque cette clause était stipulée, elle s'appelait, suivant le genre de fruits, ou l'usage des lieux, champart (campi pars), agrier (ager), ,terrage, droit de quart, tiers, demi-raisin, etc.

S IV. - Bail à locatairerie, ou à culture perpétuelle.

Celui-ci était particulier aux provinces méridionales. Le domaine restait à perpétuité dans les mains du fermier, ou de sa descendance directe et masculine. Si elle venait à manquer, le propriétaire, ou ses héritiers, rentraient dans leur droit, à moins qu'il n'existât des frères ou neveux du défunt, et que celui-ci n'eût formé société avec eux, dans l'origine. L'association se présumait, à moins que le contraire ne fût formellement exprimé dans l'acte, ce qui arrivait très rarement.

Le preneur devait tenir le fonds constamment en culture, sous peine de dépossession, et payer une rente annuelle.

La jurisprudence n'était pas complètement d'accord sur la nature de ce contrat. Les uns le considéraient comme translatif de propriété ; suivant d'autres, il constituait seulement une espèce d'usufruit sur la tête du locataire. Les lois de 1 790 ont adopté la première interprétation.

% V. — Bail à métairie perpétuelle.

Ici, le preneur était un véritable colon par* tiaire, acquittant sa redevance avec une portion des fruits. Plusieurs jurisconsultes pensent que le domaineutiie restait tout entier dans les mains du bailleur. La Cour de cassation n'admet pas cette opinion; elle assimile ce contrat aux précède os ( i ). Malgré cette autorité, les Cours royales persistent quelquefois dans des interprétations différentes. Il est possible qu'elles soient dans le vrai plus que la Cour suprême; en effet, ces conventions, dont la plupart ont cessé d'être en usage, se distinguaient seulement par de légères nuances, qu'on n'apprécie peut-être exactement que sur les lieux.

S VI. - Bail héréditaire.

Ce bail, pratiqué en Alsace, produisait des effets moins étendus que les précédens. Il ne conférait au preneur que les droits d'un fermier, avec faculté de les transmettre à ses héritiers directs, à perpétuité. La Cour de cassation a consacré cette jurisprudence.

(1) Troplong , du Louage, 1. 1, p. 234.

S VII. - Bail à comptant.

Usité principalement dans le midi de la France, le Poitou, le Maine, la Saintonge, le bail à comptant était perpétue], et transférait la propriété, sauf dans la Bretagne. Le preneur devait planter et soigner le terrain concédé, et fournir une redevance appelée complanterie.

S VIII. — Domaine congéable.

Ce contrat, désigné également sous les noms de bail à congèment, tenue convenanciere, s'employait principalement dans la Basse-Bretagne, formant les départemens actuels du Finistère, du Morbihan, des Côtes-du-Nord. Il conservait le droit de propriété dans les mains du bailleur, avec le titre de propriétaire foncier.

Le preneur devenait maître des édifices et superfiées. Il jouissait du fond , moyennant une rente annuelle, et s'appelait domanier ou coloti ; mais il pouvait être congédié, au gré du propriétaire, pourvu que Ton lui remboursât la valeur desédù fiées et super fiées au moment de la sortie. Ce droit de congèment formait le caractère principal du contrat, et lui avait donné son nom. Les édifices

et superfices comprenaient généralement les bâtimens, clôtures, et tous autres objets que l'art et le travail de l'homme avaient élevés sur le sol. De là, des distinctions nombreuses ; les arbres fruitiers, plantés de main d'homme, à l'exception des noyers et châtaigniers, faisaient partie des superfices; les autres en étaient exclus (i).

Le bail à domaine congéable était approprié au pays qui l'avait vu naître. La Basse-Bretagne, par sa situation géographique, a toujours renfermé beaucoup de marins. Pendant les émigrations lointaines auxquelles ils se livraient, il était commode pour ceux qui étaient propriétaires de biens ruraux, de n'avoir à s'occuper en aucune manière de leur exploitation, ni de l'entretien des bâtimens qui en dépendaient, et de pouvoir les reprendre au retour. De leur côté, les colons étaient plus disposés aux améliorations que de simples fermiers, puisqu'ils devenaient presque complètement maîtres de l'héritage, et qu'on ne pouvait les renvoyer, sans leur payer une indemnité suffisante. Le domaine congéable avait probablement été imaginé dans ce double but.

(1) Pour plus de détails, voyez le Traité du domaine congéable, par Aulanier, et du Domaine congéable, par M. Carré.

$ IX. — Bail emphytéotique.

Ce contrat, très usité à Home, paraît avoir une origine très ancienne. Plusieurs auteurs l'attribuent aux Grecs. Que ce peuple soit ou non l'inventeur de ce contrat, sa langue a du moins fourni le nom qui sert à le désigner, et qui exprime bien son objet, c'est-à-dire de faire planter et améliorer les terres* Le bail emphytéotique a joué un rôle important, à plusieurs époques. Des archéologues pensent qu'à Rome il fut employé, pour la première fois, à l'occasion du domaine public, ager publiais. Ce domaine comprenait originairement un tiers du territoire du Latium, et avait été attribué à l'État, dans la division faite par Romulus. Les patriciens s'en étaient bientôt emparés, au préjudice du peuple, moyennant une redevance, ordinairement du dixième des produits (i).

D'autres écrivains font remonter l'emphytéose aux concessions des parties incultes de Yagervectigalisy espèce de terrains appartenant aux communes. Elles en possédaient de considérables,

(i) Niebuhr, Hist. rom.,t m, p. 221 etsuiv.; Tite-Live, i? f

dès l'origine des colonies, et de fréquentes donations les avaient successivement augmentés (i). Une partie était en friches, et Ton trouvait difficilement à la louer pour un temps limité ; on en fit des concessions perpétuelles, moyennant une redevance, vectigal. Après la chute de la républi que, les empereurs s'attribuèrent les débris de Yager publiais. Ils y réunirent beaucoup d'autres propriétés, par suite de conquêtes, de l'attribution des biens vacans, de confiscations nombreuses. Beaucoup de ces terrains restant incultes, les empereurs, à leur tour, employèrent l'emphytéose. Des auteurs prétendent même qu'elle fut seulement inventée à cette époque (2).

Quelle que soit sa véritable origine, il parait qu'elle ne s'introduisit dans les relations civiles que vers la seconde moitié du cinquième siècle. C'est l'époque où nous avons vu la propriété se concentrer dans un petit nombre de mains, et les friches se multiplier, par la misère toujours croissante des classes agricoles. Les particuliers furent également obligés de recourir à l'emphytéose. Il devint alors nécessaire de fixer sa na-

(1) Pline, EpisL vin, 18.

(2) Henrion de Pansey, Dissertations féodales, p. 271, d'après Bargetoo, jurisconsulte célèbre.

ture, resiée jusque-là indécise. Des constitutions célèbres de Justinien et de Zénon en firent une espèce de contrat intermédiaire entre la vente et le louage, et fixèrent les droits respectifs des parties (i).

Le bail emphytéotique dut être adopté par la féodalité, lorsque les seigneurs, les églises et le fisc eurent réuni d'immenses propriétés, comme les patriciens et les empereurs à Rome. Mais il perdit les caractères particuliers qui le distinguaient des autres modes de location, et souvent, dans la pratique, on le confondit avec le bail à cens. Des écrivains même ont commis cette erreur (a).

Lorsqu'il y avait doute sur l'interprétation d'un acte, la présomption n'était jamais pour Temphytéose, à moins que l'intention n'en fût formellement exprimée (3).

Ce contrat donnait cependant au preneur des droits beaucoup moins étendus que les baux perpétuels ;

i° L'héritage ne pouvait être aliéné, sans que

(1) L. I. G. de jure, emphyt.

(2) Chaotereau Lefèvre, Traité des fiefs, et tout récemment Laboulaye, Rist. de la propriété foncière en Occident*

(S) Dumoulin sur Paris, D. 3, n* M,

le propriétaire en fût averti, et si celui-ci offrait, dans les trois mois, le même prix que l'acheteur, il obtenait la préférence. Cette déclaration préalable avait été également exigée, dans l'origine, pour le bail à cens; mais elle ne Tétait plus en j 7 8 9 .

2 0 Le bailleur rentrait de piano dans tous ses droits, si la redevance n'avait pas été payée pendant trois ans, ou si le vassal s'était rendu coupa* ble, soit de désaveu, soit de félonie. On disait, dans ce cas, que l'héritage tombait en commise. La confusion entre l'emphytéose et les baux perpétuels était encore moins excusable, depuis que la législation féodale avait consacré la distinction, inconnue au droit romain, eutre le domaine direct et le domaine utile. Nous avons dit que le bail à cens, et autres analogues, ne laissait que le premier au propriétaire originaire (ij. Içi, il conservait le dominium tout entier.

Les canons emphytéotiques eurent le sort des censives ; l'altération des monnaies les réduisit à une très faible valeur, et ce contrat transféra la propriété, comme les précédens.

(1) Voyez pages kk et suiv.

SECTION DEUXIÈME

CHANGEMENT OPÉRÉS PAR LA RÉVOLUTION DE 1789 DANS l LES SYSTÈMES DE LOCATION DES TERRES DONT IL VIENT D*>ÊTRE QUESTION.

Le régime féodal pesait beaucoup plus sur le paysan que sur le citadin. Les chartes obtenues par les villes les avaient de bonne heure protégées contre la tyrannie des seigneurs; mais, dans la campagne, sous le feu des donjons, le villageois n'avait pas cessé d'être opprimé. Seul, il supportait les corvées pour la confection des routes, une portion considérable de la taille. Cet impôt avait toujours été considéré comme réservé au roturier. Le droit féodal admettait en principe que le gentilhomme ne devait rien sur le produit de sa terre. Les dixièmes, les vingtièmes, la capitation, dont il n'était pas exempt, et qui avaient été établis au fur et à mesure des besoins de l'État, étaient considérés comme des mesures temporaires, bien que la perception n'en eut pas cessé depuis leur établissement. Le paysan éprouvait plus que d'autres la rigueur de l'impôt du sel, réparti d'après la population, et non suivant la fortune. Outre ces charges générales, chaque seigneurie en avait de particulières : c'étaient des droits de chasse, de garenne, de colombier; des banalités

pour four, pressoir, moulin ; des corvées; des redevances de toutes sortes.

Dans beaucoup de châteaux, même d'abbayes, les jeunes filles devaient à leurs suzerains, avant de se marier, un temps plus ou moins long de services non rétribués. En Dauphiné, les seigneurs faisaient monter la garde près d'eux par leurs vassaux, et s'attribuaient 4a succession de ceux qui mouraient sans enfans.

Il était très difficile aux paysans de sortir de leur position; aussi, « parmi les parvenus qui, soit dans les lettres, soit dans le clergé, ont illustré les dix-septième et dix-huitième siècles, nous trouvons beaucoup de fils d'artisans; aucun d'eux n'est sorti d'un village (i). »

Enfin , la jouissance des propriétés rurales était soumise à des lois de police nombreuses, pour les bans de fenaison, moisson, glanage, chaumage, ratelage, etc. Les autorités locales prescrivaient même quelquefois les assolemens qu'on devait suivre.

Le sort des cultivateurs était néanmoins bien aduuci , lorsque la révolution éclata (a) . Ils avaient pu devenir propriétaires ; ils possédaient quelque

(1) De Thon, Recherches sur l'origine de l'impôt en France, p. 296.

(2) Louis XVI, en 1779, avait affranchi tous les séria de ses do-

argent* Les grands feudalaires de l'État, depuis Charles-le-Gros et Louis XI, et les seigneurs, depuis Richelieu, avaient perdu leurs avantages réels; les privilèges qui leur restaient consistaient plutôt en droits honorifiques, en vaines reconnaissances de suzeraineté. Mais ils avaient froissé, humilié si longtemps leurs vassaux, que ceux-* ci saisirent la première occasion de se Venger. Dès les premiers momens de la révolution, les châteaux furent menacés. Des sièges, des pillages, eurent lieu. La noblesse, soit pour calmer le peuple, soit qu'elle sentît elle-même la nécessité des réformes, fit l'abandon de nombre de ses prérogatives.

Dans la célèbre nuit du 4 août 1789,1e vicomte de Noailles proposa le rachat des droits féodaux, et la suppression des services personnels*, le duc du Châtelet, le rachat des dîmes , et leur changement en taxes pécuniaires. Les communautés, les corporations, les villes, suivirent l'exemple de la noblesse. L'Assemblée nationale, d'un mouvement spontané , vota» dans la même séance, l'abolition delà féodalité, des droits seigneuriaux, des jurandes, des maîtrises , enfin de tous les primai nés. Florian a fait sur ce sujet une pièce de vers intitulée : Vol» taire et le serf du mont Jura: l'Académie française l'avait proposé pour texte du prix de poésie, à celte époque.

viléges. Des décrets furent immédiatement adoptés , pour mettre à exécution ces change mens importans.

a Cette nuit déblaya les décombres de la féodalité ; elle délivra les personnes, des restes de la servitude; les terres, des dépendances seigneuriales; les propriétés roturières, des ravages du gibier et de l'exaction des dîmes. En détruisant les justices seigneuriales, restes des pouvoirs privés, elle conduisit au régime des pouvoirs publics; en détruisant la vénalité des charges de la magistrature, elle présagea la justice gratuite; elle fut le passage d'un ordre de choses, où tout appartenait aux particuliers , à un autre où tout devait appartenir à l'État. Cette nuit changea la face du royaume; elle rendit tous les Français égaux; ils purent tous parvenir aux emplois , aspirer à la propriété, et exercer l'industrie (i). »

La plupart deshabitausdela campagne, qui détenaient des terres à divers titres, mirent à profit la faculté que leur donnaient les décrets du 4 août, en rachetant les droits dont elles étaient grevées. Par suite des événemens qui se pressèrent , et des mesures que les assemblées de cette époque cru-

(t) Mignet, Hist. de la Révolution française, 1. 1, p. 99.

rent devoir prendre, tous les biens de mainmorte et ceux des seigneurs furent bientôt confisqués, divisés, mis dans le commerce, exploités par des acquéreurs d'autant plus actifs, que leur fortune était à faire.

La loi du 28 septembre 1791 rendit la liberté aux cultivateurs, en les affranchissant de toutes les entraves qui leur étaient imposées , et l'agriculture prit un développement inusité jusque-là eu France.

La classe moyenne resta dès lors maîtresse de la plus grande partie du sol. Ses droits de propriétaire incommutable lui furent longtemps contestés, mais ils se trouvèrent définitivement confirmés par le principe, adopté en i8a5, d'une indemnité pécuniaire, en faveur des anciens maîtres dépossédés, La noblesse, obligée de céder à la nécessité, accepta la transaction qui lui était offerte, et devint capitaliste.

Dans certaines provinces cependant, où les idées delà révolution avaient moins pénétre*, les détenteurs ne songèrent pas à faire usage de la faculté de rachat que leur donnaient les décrets du 4 août. D'autres étaient trop pauvres pour l'effectuer, ou lëvaluation des droits à racheter était trop difficile, bien que les bases en eussent été fixées par la loi.

Quant aux propriétaires, ils n'avaient pas généralement intérêt à faire annuler les anciennes conventions. Sans doute, elles avaient restreint fortement leur droit primitif; il ne leur était plus loisible de disposer de leurs domaines; mais ils conservaient quelques chances d'en recouvrer la possession, du moins dans la- plupart de ces stipulations, lorsque, par exemple, le paiement de la redevance était suspendu, ou que d'autres clauses du contrat restaient sans exécution. C'est par ce motif qu'il subsiste encore aujourd'hui un certain nombre de ces contrats perpétuels. Ainsi, les baux à comptant sont assez communs, et s'exécutent ponctuellement, dans les départemens de Maine-et-Loire, de la Vendée, surtout de la Loire-Inférieure. Lorsque les terres, ainsi grevées, proviennent originairement du même fief, et sont restées dans une seule main, le jour de la vendange est fixé par celui qui représente le bailleur primitif, et qui a toujours droit à la même redevance. Tous les détenteurs sont obligés de s'y conformer, et de faire passer par le même chemin les ouvriers chargés de porter leur raisin. Un homme, placé par le propriétaire à la sortie des vignes, marque la part qui lui

revient, et que l'on transporte immédiatement dans son cellier.

Si l'ancien fief s'est divisé entre plusieurs personnes, elles s'entendent ordinairement pour choisir le même jour et le même marqueur.

Des baux à culture perpétuelle subsistent dans plusieurs parties du Midi; d'autres à métairie perpétuelle, dans le Limousin et la Marche; le champart, dans le Nivernais, l'Orléanais., etc.

M. Tropiong, dans son traité sur le louage, signale un mode particulier, qui se rattache à ceux dont nous avons présenté l'énumération. Aux environs de Montdidier et de Péronne, des immeubles sont exploités par des cultivateurs, qui peuvent en disposer de la manière la plus absolue, les vendre, partager, etc. Ils doivent seulement payer, à des époques déterminées, entre les mains du propriétaire originaire, ou de ses ayant-cause, une redevance en argent, dont la quotité, fixée par l'usage, ne peut être modifiée. Cette stipulation s'appelle droit de marché. Pour expliquer son établissement, M. Tropiong suppose que le premier fermier a dù verser une certaine somme d'argent entre les mains du propriétaire, en sus du fermage annuel, en commençant le

bail, et celui-ci, en échange, aura renoncé au droit de changer les conditions de la jouissance. Des terres se trouvent ainsi détenues, depuis un temps immémorial, pour un prix qui équivaut à peine au quart ou au cinquième de leur valeur locative. Plusieurs propriétaires ont tenté de reprendre la plénitude de leurs droits; leurs efforts ont été généralement infructueux , ou suivis de résistances, de désagrémens continuels, de vengeances.

Non seulement il s'est conservé un certain nombre de contrats perpétuels, mais telle est la force de l'habitude, qu'il s'en produit encore quelquefois de nouveaux exemples (i).

Quel caractère doit-on leur attribuer, et quel est à leur sujet le dernier état de la législation?

Lors delà discussion du Code civil, le rétablissement des rentes foncières fut proposé ; Defermon en était partisan. « L'Assemblée constituante, disait -il, avait à lutter contre la classe des privilégiés, qui était en même temps celle des grands propriétaires ; elle Ta attaquée en attaquant la propriété d'où cette classe tirait sa force, et, parce même moyen, elle s'est attaché le tiers-état,

(1) M. Troplong en cite dans son livre du Louage.

qu'elle voulait opposer aux privilégiés. Ce système a produit, entre autres lois, celle qui permet le rachat des rentes foncières. Cette loi est toute politique, de circonstance, et ne juge pas la question en principe. »

Tronchet repoussa les rentes foncières. « Elles imprimaient à l'héritage, suivant cet orateur, une tache perpétuelle, qui le suivait dans toutes les mutations de propriété, et qui gênait la circulation des immeubles. »

Le premier consul se prononça contre la proposition, qui fut rejetée (i).

L'article 530 du Code civil maintint en principe la faculté, pour le débiteur, de racheter les rentes foncières. Il résulte de ce qui précède que des conventions perpétuelles formées aujourd'hui ne seraient pas illicites, mais ne produiraient pas les mêmes effets que sous l'ancienne législation. Ainsi, les baux à cens, à rente colongère, à locatairerie, et autres, de la même nature, ne représenteraient plus une location, mais une aliénation de l'immeuble, avec constitution de rente perpétuelle, que l'acquéreur aurait toujours la faculté de racheter.

(1) Merlin, Répertoire de Jurisprudence, t. xiv, p. 271.

L'emphytéose n'avait pas'excité la même animadversion que les autre contrats dont nous venons déparier; aussi, la loi du 18-29 août 1790, article 1", défendit, il est vrai, de la stipuler à perpétuité, mais l'autorisa pour 99 ans et au-dessus. Le Code civil ne s'en étant point occupé, la loi précitée reste en vigueur.

La nature de ce contrat, et les caractères qui le distinguaient dans l'origine sont-ils restés les mêmes, sauf la durée (1)?

L'affirmative parait probable, puisqu'on ne trouve nulle part, dans notre législation, l'intention de les changer. M. Duranton, d'accord avec un grand nombre de jurisconsultes, est de cet avis, que la cour de cassation a confirmé par de récens arrêts (2).

Si, nonobstant la loi de 1790, une emphytéose perpétuelle était signée, quel en serait l'effet ? Des avis du conseil d'État, en date des 7 mars 1808 et 2 février 1809, ont décidé que le preneur deviendrait maître de l'immeuble, comme un acheteur ordinaire, et que le bailleur n'aurait qu'une créance sujette à remboursement.

(1) Noos les avons expliqués p. 42.

(2) Voyez notamment celui du l« r avril 1840.

Les baux à domaine congéable avaient été respectés par les lois des 7 juin et 6 août 1791. Cette dernière, réunissant les différens usages qui les régissaient, et qui étaient connus sous le nom tfusemens, les avait réglés avec détail, en les purgeant de tout ce qu'ils contenaient de principes féodaux antérieurement annulés. Un décret des 27 août, 7 septembre 1792 les abolit, ainsi que tous les droits qu'ils transféraient, et défendit d'en faire de semblables à l'avenir. La loi du 9 brumaire an VI les rétablit. Le Code civil a gardé le silence à leur égard; ils subsistent donc aujourd'hui, avec tous leurs anciens caractères.

Les domaniers qui ont profité de la législation intermédiaire de 1792, pour racheter leur redevance, « sont restés propriétaires, et affranchis de toute prestation (1). »

TITRE DEUXIÈME

Mode, de loyer des terres qui n'ont éprouvé aucun changement, à la révolution de 1789.

Nous venons de voir que les divers modes de loyer des terres, inventés par la féodalité, avaient

(i) Arrêt de cassation du 16 juillet 1828, cité par Duvergier, du Lattage, t. r?,p. 371.

été abolis à la révolution de 1 789. Un seul avait survécu, le domaine congéable, parce qu'il avait sa source et son utilité dans la nature même de la contrée qui l'avait vu naitre. Il n'en fut pas de même des systèmes transmis par les Romains.

Nous venons de voir que l'emphytéose n'avait éprouvé de changement que pour être ramenée à ses caractères primitifs ; les autres modes dont il nous reste à nous occuper n'ont subi pour ainsi dire aucune altération.

S I. — Bail à cheptel.

Plusieurs lois romaines font mention du cheptel (1). Son nom moderne dérive vraisemblablement de capitale, taptale, eatallum, çaballum, mots qui, dans la basse latinité, signifiaient meubles, et spécialement troupeau (a). En effet, cette convention a toujours pour objet un fonds de bétail, « que l'une des parties donne à l'autre, pour le garder, le nourrir et le soigner, sous les conditions convenues entr'elles (3). »

Le bail à cheptel était aussi appelé, au moyen- Ci) Ulpien, loi un, $ 1« D. prœscriptis verbis. Loi 52, $ 2. L. Pro. soc.

(2) Du Caogc, Capitale. Merlin, Répertoire de jurisprudence, v° Gastel.

(3) Article 1800 du Code civil.

âge, commande de bestiaux. 11 constitue, en effet, une espèce de société en commandite, entre le propriétaire qui apporte le capital , représenté ici par un troupeau, et le cultivateur qui fournit son industrie, ou ses soins pour les animaux. M. Troplongfait observer que ce contrat renferme le germe, le berceau modeste de la société en commandite, qui a joué et qui joue encore un si grand rôle dans nos relations civiles et commerciales (i).

Les coutumes de plusieurs provinces, notamment celles du Berry et du Nivernais, parlent avec détails du cheptel, <c II avait contribué, dit un auteur du temps, à faire leur principal négoce, trafic, richesse (2). »>

Les règles qui le concernent occupent 3i articles du Code civil \3). Ses rédacteurs en sentaient l'importance. « Le bail à cheptel est une matière digne de toute l'attention du législateur. La multiplication des bestiaux, leur conservation, l'amélioration des races, l'augmentation des engrais, les produits des laines, du laitage, ques trésors pour

(1) Voyez Préface au commentaire des sociétés civiles et commerciales, p. uv.

(2) Lathaumassiere sur Berry, UU 17.

(3) Article 1800 à 1831.

l'agriculture! quelle ressource pour les manufactures, pour l'industrie, pour les grands propriétaires, pour les classes peu fortunées (i)! »

Ce contrat présente trois variétés; le cheptel simple, le cheptel à moitié, le cheptel de fer. Les deux premiers constituent, à proprement parler, une société. Nous n'avons pas par conséquent à nous en occuper ; le dernier est nécessairement associé à une location de terres, et finit avec elle. Il offre quelques différences, suivant que le preneur est fermier, ou colon partiaire. Dans la première supposition, le preneur garde tous les profits, mais il est tenu de la perte, lors même qu'elle serait arrivée par cas fortuit; il n'en répond pas, dans la seconde hypothèse, à moins qu'elle ne soit occasionnée par sa faute; mais il ne recueille qu'une partie du produit (2). La raison de cette différence est facile à saisir. S'agit-il d'un fermier; le cheptel lui est entièrement abandonné; l'estimation en est faite, et si les animaux qu'on lui

(1) Discours prononcé au corps législatif par le citoyen Jaubert, orateur du tribunat, séance du 16 ventôse an xn, sept jours après la présentation du tilre du louage, comprenant 124 articles. Quelle promptitude, à côté de nos lenteurs législatives d'aujourd'hui ! Le tribun, depuis comte Jaubert, était oncle du député, ex-minisire de ce nom, à qui il a légué son titre*

(2) Code civil, art. 1823,1825, 1827,1826.

a livrés n'existent plus à la fin du bail, il en rend d'autres d'une valeur égale.

Le métayer, au contraire, doit remettre exactement le cheptel qui lui a été confié ; il n'en est pour ainsi dire que le dépositaire ; il a droit seulement à une portion des fruits, pour l'indemniser de ses soins.

§ II. — Golonage parfaire, ou métayage.

Le caractère distinctif de ce contrat, qui consiste dans le partage des récoltes entre le preneur et le bailleur, est resté le même, depuis son origine. Les Romains désignaient le premier par le nom de colonus partiaritis. Dans les titres latins du moyen-âge, il est appelé medietarius. En français, outre le nom de métayer, qui est la traduction de medietarius, on lui a donné ceux de bordier, du côté de Lyon, de granger, et autres. Des auteurs ont cru voir un rapport entre l'étymologie de métayer et celle de l'allemand mater, dont le sens est le même. Mater nous paraît dériver plutôt de major, qui signiBait intendant supérieur, locataire principal, et qui désigne encore dans nos régimens l'officier chargé de la comptabilité.

La part de produits livrée au propriétaire par le colon varie de la moitié au quart, suivant les

localités. Souvent, le propriétaire prélève, en outre, au moment de la récolte, une espèce de dîme, par exemple la onzième partie de tous les produits, pour s'indemniser, soit du paiement des contributions, soit de quelque avance. Les conditions accessoires diffèrent également. Le propriétaire donne ordinairement le cheptel; quelquefois, il fournit la semence, même les instrumens de travail. Dans une partie des landes de Gascogne, le colon n'a pas de bestiaux; il fournit seulement son travail personnel, et celui de sa famille. Le propriétaire lui envoie des bœufs, pendant un ou deux mois, chaque année, pour faire ses labours, et les reprend, lorsque cette opération est terminée. Cet usage s'explique parla nature légère et sablonneuse du sol de cette contrée, qui n'a pas besoin d'être remué profondément. La main de Thomme lui est plus utile, ainsi que les instrumens qui servent à nettoyer et à biner la terre, à cause des nombreuses herbes parasites développées par le maïs et le millet, qui forment les principales cultures du pays. Le colon est en outre astreint à pailler les bestiaux du propriétaire, c'est-à-dire, à couper les bruyères et les ajoncs, qui doivent leur servir de litière.

Il est des contrées où le colonage partiaire est

appliqué à quelques lerres seulement, ou pour certaines cultures, par exemple, celle des vignes, dans le Chârolais, et une grande partie de la Bourgogne. Les propriétaires de ces contrées ont préféré ce mode à une rente fixe, à cause des fluctuations fréquentes dans le prix des vins, et des soins continus qu'exige celte culture. Les terres labourables y sont affermées. Au contraire, dans une partie du département de l'Allier, par exemple, aux environs de Néris-les-Bains, les métayers exploitent les terres ; le propriétaire se réserve la vigne, et la fait travailler par des journaliers.

Dans le département des Bouches-du-Rhône, les terres labourables sont également soumises au métayage, tandis que les prés et pâturages se louent moyennant une redevance déterminée en argent, ou en blé, au cours des mercuriales (i).

En Vendée, souvent le même preneur exploite les meilleurs terrains à moitié fruits, et les autres à prix d'argent.

La nature spéciale du colonage partiaire a né-

(1) Statistique des Bouches-du-Rhône, publiée par les soins de M. de Villeneuve-Bargemont, préfet du déparlement. 2 gros vol. in-ft*. 11 serait vivement à désirer que des statistiques de ce genre fussent exécutées pour tous les départemens de la France. L'administration, les savans, les législateurs y puiseraient d'utiles renseignemens.

cessité quelques modifications aux règles établies par le Code civil, en matière de baux ordinaires L'extrait suivant fera sentir l'esprit de ces diflfé rences (i).

« Le bail à col o nage parliaire forme une espèce de société, où le propriétaire donne le fonds, et le colon la semence et la culture, chacun hasardant la portion que cette société lui donnait aux fruits (2). Il est donc dit, à l'article 1763, que celui qui cultive sous la condition d'un partage de fruits ne peut, ni sous-louer, ni céder, si la faculté ne lui en a été expressément réservée par le bail. C'est là une disposition dans toutes les règles, puisque, dans ces sortes de contrats, ainsi que le disent les praticiens , ekcta est industriel. Il est bien clair que c'est là le cas d'electa industria. Pour labourer mes terres, pour les exploiter, j'ai choisi l'adresse, la capacité de telle personne, et non de telle autre. Je vendrais bien à qui que ce soit un héritage, pourvu qu'il me le paie ; mais je

(1) Exposé des motifs du contrat de louage présenté au corps législatif par le conseiller d'état Gallay, dans la séance du 9 ventôse an xm.

(2) L'opinion émise par le rapport est celle de presque tous les jurisconsultes , anciens et modernes, notamment de Barthole, Cujas, Vinnius, Urunemann, Duranton, Delvincourt, Troplong.

ne ferais pas un contrat de colonie partiaire avec un homme inepte. »

L'article 17 17 du Code civil n'a pas traité de même le fermier qui paie en argent ; il lui a conservé la faculté de sous-Iouer. En effet, la redevance qu'il doit fournir étant fixe, peu importe qu'elle soit payée par une personne ou par une autre.

Le fermier a droit à une indemnité, pour la destruction de sa récolte, par cas fortuit ou force majeure. Le colonne peut prétendre au même avantage. S'il en était autrement, le maître, dont le revenu consiste dans une portion de cette récolte, et qui, par ce motif, supporte déjà sa part dans les pertes , serait deux fois victime.

Le bail à colonage partiaire ne peut se transmettre aux héritiers du colon décédé , par les mêmes raisons qu'il n'est pas cessible. Les autres règles de notre droit, particulières à ce genre de contrat, s'expliqueraient aussi facilement.

S I1L — Bail à ferme» — Fermage à redevance fixe.

Le mot ferme, en latin firma, dérive, suivant quelques auteurs, de firmare : le propriétaire, qui l'employait, affermissait, pour ainsi dire, la con-

vent ion, et donnait au preneur l'assurance qu'il ne serait pas expulsé.

« Firma igitur, dit Jean de la Coste, nihil aliud est quam conductio firmata. »

D'autres étymologistes font venir firma de /îrmus, lieu fermé; c'est ainsi que les héritages sont désignés par le nom de closeries, dans les provinces où ils sont entourés de haies, de fossés ou barrières, par exemple, dans le Bocage en Vendée, dans la Basse-Bretagne, le Poitou.

D'après une troisième version , cette dénomination tirerait son origine de la laogue saxonne, ou du celtique fer ma, qui paraîtavoir signifié louage. En bas-breton, fermi veut encore dire louer. Quelle que soit la véritable source du mot firma , il ne se trouve pas chez les auteurs latins, et ne commence à paraître que dans les titres des dixième et onzième siècles.

Les principes qui régissent aujourd'hui ce contrat sont renfermés dans les articles 1763 à 1778 du Code civil. On est surpris, au premier abord, que nos législateurs n'aient consacré que quinze articles à une matière aussi importante, et qu'elle ait soulevé très peu de discussions au Conseil d'État, et dans les Chambres législatives, lorsqu'il

s'est agi d'en poser les principes (i); mais, en se reportant aux procès-verbaux des séances de ces assemblées, on voit clairement que leur intention a été de maintenir les règles existantes, toutes les fois qu'elles n'étaient pas contraires aux bases du nouveau code.

« On a respecté, dans ce titre, comme dans les autres , les usages des lieux. La loi romaine les respectait également, en matière de louage(a).»

Un conseiller d'état proposait d'ajouter à l'article 1774 une disposition relative aux bois taillis. Sur l'observation faite par un autre membre, que la coutume de Bretagne s'y opposait, le Conseil vota contre l'insertion. Peut-être aussi le soin de régler ce sujet avec plus de détails avait-il été laissé au Code rural, qui était déjà en projet, et que nous attendons encore, malgré son utilité.

La plus grande latitude a été conservée aux parties contractantes; elles fixent à l'amiable la durée des baux, le droit de sous-louer, les époques et la nature des paiemens, l'acquittement des contributions, et autres conditions de la location. On remarquera cependant les articles 1 766, 1743 et 1774» qui ont eu pour but, le premier,

(1) Voyez Malleville, 1. 11, p. 400, ou Locré, t. xiv, p. 290.

(2) Exposé des motifs du titre du louage, déjà cité.

d'assurer au proprétaire la culture de son héritage; les deux autres, de garantir au fermier qu'il ne sera pas privé du fruit de son travail.

§ IV. — Exploitation par fermiers généraux.

Un domaine n'est pas toujours exploité par la personne même qui le prend en location. Avant la révolution de 1789, lescouvens, les abbayes, beaucoup de seigneurs, traitaient pour leurs terres avec des fermiers généraux, qui sous-louaient aux cultivateurs, par portions.Maintenant encore,dans le midi et dans le centre de la France , des entrepreneurs exercent la même industrie, seuls, ou réunis en société; ils paient le propriétaire en argent, et reçoivent du colon sous-locataire une portion des fruits, comme redevance.

Cet usage est beaucoup plus répandu dans la Grande-Bretagne, surtout en Irlande, et dans les possessions anglaises aux Indes orientales.

Un grand nombre d'opulens Anglais, résidant à Londres, connaissent à peine l'étendue de leurs biens. Us les donnent en location à un spéculateur, moyennant un prix une fois payé, ou une somme annuelle. Celui-ci, riche capitaliste, habite souvent lui-même Londres ou Dublin. 11 divise l'héritage en un certain nombre de lots ,

de ioo, de 5oo, de 1000 acres (i), qu'il afferme à des traitaos secondaires, ou middkmen; ces derniers se bornent, en général, à défricher la surface de la terre; puis ils subdivisent leurs portions en parcelles de 5, io, ao acres, qu'ils cèdent à de pauvres laboureurs du pays. Ces fermiers de troisième main, si Ton peut s'exprimer ainsi, cultivent seuls la terre.

Quelquefois, le propriétaire, ou le premier entrepreneur, partagent le domaine en autant de lots, de deux acres, par exemple, qu'il se trouve de familles dans le village le plus rapproché, et eux-mêmes en fixent la rente. Il est stipulé dans le contrat que, si l'un des preneurs ne paie pas, tous les autres seront tenus solidairement de sa dette. On appelle celte combinaison le fermage en commun (joint tenancy) (a).

Dans les Indes, le souverain a toujours été considéré comme l'unique propriétaire du sol. Ses droits ont passé à la compagnie anglaise, qui exploite ce pays. Les laboureurs , ou ryots, sont tous ses fermiers. Elle ne s'est pas adressée à eux directement, mais à des collecteurs, ou zémin-

(1) L'acre anglais répond à 40, 860 pieds carrés de France; le mille contient 640 acres carrés.

(2) Pour plus de détails, Toyez Beaumont, de l'Irlande.

dars, qui se chargent de la rentrée des redevances, moyennant retenue de un dixième pour leurs soins. Les ryots acquittent leur contribution en nature ; ce sont de véritables colons héréditaires.

igitizi j^ )0 3