TROISIEME PARTIE

Cette dernière partie du mémoire est sans contredit la plus importante ; les autres n'étaient destinées qu'à la préparer, et à en rendre l'intelligence plus facile.

Il serait superflu d'examiner l'influence que pouvaient exercer sur l'agriculture les modes de loyer qui sont abolis. Parmi ceux qui restent en vigueur, le métayage et le bail à ferme, les plus importans et les plus répandus, appelleront principalement notre attention. Portons auparavant sur les autres un coup-d'œil rapide.

TITRE PREMIER

Baux à domaine congéable.

Le bail à domaine congéable ressemble prèsqu'autant à une vente avec faculté de réméré qu'à

une location. Une redevauce annuelle est stipulée, il est vrai ; mais le preneur paie, lors de la passation de l'acte, des droits d'entrée, qui forment une espèce de prix d'acquisition. Les reproches qui ont été justement adressés à ces sortes de conventions trouveront donc ici leur place. Le propriétaire peut venir exercer son droit de revendication, au moment où le fermier allait recueillir le fruit de ses travaux. Celui-ci, dans cette appréhension, ne s'y livrera pas avec confiance, et fera peu d'améliorations. On pourrait lui donner quelques garanties, en stipulant, par exemple, que le bailleur ne reprendrait dans aucun cas son bien, avant une certaine époque. Au résumé, cette convention est commode pour les parties contractanctes, pour le propriétaire surtout, mais elle ne peut amener de grands progrès en agriculture.

TITRE DEUXIEME

Bail emphytéotique.

Ce contrat est très usité dans le royaume de Naples, en Hollande et en Prusse. Les Codes hol-

landais et napolitain en ont formulé récemment les principes avec détail (i).

A Londres, on loue des terrains pour un très long temps, comme sous le bas-empire, à Constantinople, à charge d'y construire des maisons.

En France, le gouvernement emploie fréquemment l'emphytéose, pour des opérations où l'industrie particulière a besoin d'être excitée par la perspective d'avantages longs et certains! pour faire établir des ponts, des routes, des canaux* Les adjudicataires perçoivent un péage, pendant un certain nombre d'années , ordinairement 99. Souvent, il faut ajouter une subvention, ou garantir aux actionnaires un minimum d'intérêts de leurs capitaux, ainsi que les chambres l'ont voté récemment en faveur des chemins de fer. Lorsque la concession est expirée, le travail exécuté par les entrepreneurs revient au propriétaire du terrain, c'est-à-dire, à l'état, aux départemens, ou aux communes, qui suppriment le droit de péage, ou du moins le diminuent, dans l'intérêt des voyageurs et du commerce.

L'emphytéose, dans ces occasions, remplit

(l) Concordance entre les Codes civils français et étrangers, par M. Anthoine de Saint-Joseph, 1 vol in-folio

exactement, en faveur de l'industrie, le rôle qu'elle a joué autrefois, pour développer l'agriculture, et les nombreuses constructions effectuées, depuis quarante ans, par ce moyen, attestent son efficacité.

L'emphytéose serait encore susceptible de rendre service dans des circonstances exceptionnelles; par exemple, pour faciliter le dessèchement des marais de l'A unis et de la Saintonge, ou le défrichement des landes de Gascogne et de Bretagne.

L'assemblée nationale eût donc commis une grande faute, à notre avis, en supprimant ce contrat, ainsi qu'on lui en attribuait l'intention. Toutefois, il ne faut pas se dissimuler qu'il n'est plus appelé à exercer son ancienne influence sur la prospérité de l'agriculture. La rapidité desévènemens, l'accroissement de la population, la disposition des esprits et Tétai de la société, en France, rendent presqu'impossibles des baux d'aussi longue durée. Ils accompagnaient le régime aristocratique et la grande propriété; ils ne s'harmonisent pas avec la division continuelle du territoire, avec une constitution démocratique comme la nôtre. Les locations à terme plus rapproché sont peut-être seules praticables, ou du

moins ne peuvent manquer d'être préférées, à une époque où les propriétés éprouvent des mutations si fréquentes, où elles augmentent si prompte ment de valeur, où chacun a le désir, je dirai presque le besoin, de jouir vite, et de tirer tout le parti possible de son bien.

Sans nul doute, les fermiers seraient heureux avec l'emphytéose; ils pourraient en toute sécurité entreprendre des travaux, mettre des capitaux en avant ; ils réaliseraient, pendant leur jouissance, d'importans bénéfices; mais les intérêts des propriétaires seraient trop lésés. Leur vie entière se passerait, sans qu'ils eussent profité du développement ascensionnel de la richesse et de la prospérité publiques. Quant à l'agriculture, elle n'en retirerait pas autant d'avantages qu'on pourrait le penser. L'emphythéose ne stimulerait pas assez puissamment le cultivateur; un bail d'une durée convenable l'exciterait davantage à faire de promptes améliorations, a L'emphythéote , dit Schmalz, a cela de commun avec le propriétaire, que rien ne l'engage à activer son exploitation (i).» Aussi, voyons-nous disparaître, chaque jour, les emphythéoses, autrefois si nombreuses.

(i) Économie politique, u i, p. 85.