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la conception législative du privilège différait, dans son principe, de la conception moderne. Les créanciers privilégiés ne jouissaient que d’un simple droit de préférence opposable aux seuls créanciers chirographaires ; en d’autres termes, le privilège n'était pas un droit réel et le rang des créanciers privilégiés se déterminait par la qualité de la créance. C’est ce que les Romains traduisaient dans l’adage bien connu : « Privilegia non ex tempore aestimantur sed ex causa » (1), par opposition aux hypothèques dont la première en date primait toutes les autres : « Prior tempore, pofior jure ». Le principe du droit de préférence du créancier privilégié, limité à la catégorie des créanciers chirographaires, sans préjudice possible aux droits des créanciers hypothécaires ou nantis d’une sûreté réelle, n’a subi d'atteinte qu’à partir de Justinien « l’uxorius » qui a accordé un droit de préférence à l’hypothèque légale de la femme mariée en lui donnant la priorité sur tous les créanciers hypothécaires du mari, fussent-ils antérieurs au mariage (2).

C'était la création d’hypothèques privilégiées qui voisinaient avec les hypothèques conventionnelles,

lesquelles leur cédaient le pas. Néanmoins, si le sys-

(4) Dig., Liv. XLIT, t. V, De rebus auctorilate judicis possidendis, loi 32.

(2) Code, liv. VIII, t. XVIIT, loi 12, Assiduis.

tème hypothécaire romain offrait l'avantage de la simplicité, il présentait par contre l'inconvénient notable de ne soumettre à la publicité aucune constitution de droits réels sur les immeubles. L'ordre de préférence était subordonné à la date même de la formation de la convention et il en résultait qu’un tiers ne pouvait traiter en pleine sécurité avec un propriétaire d'immeubles.

Après avoir pénétré dans notre ancienne jurisprudence qui admit l'existence de créanciers privilégiés, sans considération de la date de naissance de leur créance, la législation romaine subit de profondes modifications quant au caractère intrinsèque du privilège. On en fit un droit réel immobilier préférable aux hypothèques (1).

Le code civil a suivi la même voie en décidant, dans l’article 2095, que « le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires ». Il n’envisage donc que le droit de préférence accordé aux créanciers privilégiés à l'encontre des autres créanciers d’un même débiteur, créanciers hypothécaires ou chirographaires ; il se garde bien de décla-

rer que le privilège, en général, est opposable aux

(1) Voir, dans ce sens, Baudry-Lacantinerie et de Loynes,édit. 1906, t1 pe 304%

AO tiers détenteurs. Le privilège, en effet, n’est opposable à ces derniers qu’autant qu’il comporte un droit de suite, ce qui est le cas de certains privilèges immobiliers que nous allons avoir l’occasion de passer en revue un peu plus loin.

Le législateur a omis de dire, dans la définition qu’il a donnée du privilège (art. 2095), si celui-ci confère au créancier qui en est titulaire un droit réel. Il l'a, au contraire, spécifié dans sa définition de lhypothèque (art. 2114-1°) en déclarant qu’elle constitue un « droit réel sur les immeubles affectés à l’'acquittement d’une obligation » et, en conséquence, le créancier hypothécaire jouit d’un droit de préférence sur tous les créanciers hypothécaires dont l'inscription est postérieure à la sienne et d’un droit de suite qui lui permet d'exercer son droit à l'encontre de tout tiers détenteur de l'immeuble hypothéqué (2114-3° et 2166). Or, la lecture des articles 2093 et 2094 indique, de façon certaine, le droit de préférence attaché au privilège et les articles 2166 et 2183 proclament que les créanciers ayant privilège ou hypothèque inscrite sur un immeuble, le suivent en quelques mains qu’il passe... (2166), en accordant la préférence aux créanciers privilégiés qui ont pris la précaution de faire inscrire leur privilège conformément à la loi (art. 2113 a contrario). On peut donc dire

que, réunissant les deux qualités constitutives du

droit réel d’hypothèque, c’est-à-dire le droit de préférence et le droit de suite, le privilège, à l'instar de lhypothèque, est lui-même un droit réel.

Cette solution, incontestée pour les privilèges spéciaux immobiliers de l’article 2103, a fait l’objet de vives controverses dans son application aux privilèges généraux et aux privilèges mobiliers spéciaux. Dans un premier système, enseigné par M. Planiol, les privilèges autres que les privilèges spéciaux immobiliers ne sont pas des droits réels (1). D’autres auteurs estiment, au contraire, que seuls les privilèges généraux mobiliers n’engendrent pas de droit de suite en tant qu'ils s’exercent sur les meubles (2), mais qu'il en est autrement quand ils s’exercent sur des immeubles et même sur des meubles spéciaux (3).

Quoi qu'il en soit de cette controverse particulière, il faut retenir qu'unanimement les auteurs reconnaissent le caractère de droits réels aux privilèges immobiliers qui seuls font l’objet de cette étude. Ce sont ces privilèges immobiliers, spéciaux ou généraux, qui vont attirer notre attention.

Le code civil s’est occupé, dans les sections II et

III (chap. Il) du titre XVIII, des privilèges sur les

(1; Planiol, t. II, p. 809, n° 2.548.

(2) Beudant, I, 264 ; Baudry-Lacantinerie, II, p. 306. (3)

immeubles ou privilèges spéciaux et ensuite des privilèces qui s'étendent sur les meubles et les immeubles ou privilèges généraux. Il a enfin consacré la section IV à la conservation des privilèges. C’est cette section qui offre, au point de vue où nous nous plaçons, l'intérêt principal ; nous nous y arrêéterons donc davantage, mais, d’ores et déjà, il est nécessaire de dégager les caractères essentiels des privilèges immobiliers en commençant, suivant la méthode suivie par le législateur, par les privilèges spéciaux. Nous aborderons ensuite les privilèges généraux. Nous examinerons en même temps les

conditions de conservation des uns et des autres.

SECTION I. — Privilèges spéciaux immobiliers.

Bien que, dans cinq paragraphes différents, l’article 2103 semble reconnaître l'existence de cinq privilèges immobiliers différents, il n’en existe en réalité que trois: les privilèges du vendeur, du copartageant, des architectes et ouvriers, les paragraphes 2 et 5 n'étant que deux applications de la subrogation au profit de celui qui a désintéressé le vendeur ou l’architecte. M. Planiol leur donne la qualification d’hypothèques privilégiées, et cette qualification est aujour-

d’hui admise par la majorité des auteurs.

tn ——

a) Privilège du vendeur d'immeuble.

Inconnu des Romains, ce privilège, qui n’a fait son apparition en France qu’au XVII° siècle, où il était connu sous le nom d’hypothèque tacite privilégiée, a été consacré par la loi du 11 brumaire an VII qui l’appelait «droit du précédentpropriétaire» et, comme tel, le soumettait à la formalité de la publicité. Le code civil l’a décoré du nom de privilège.

D'après les principes, tout vendeur d’immeuble, que la vente ait lieu par acte authentique ou par acte sous seing privé, a un privilège qui garantit le paiement du prix stipulé dans l'acte de vente ainsi que des accessoires du prix (épingles, pas de porte, pots de vin, etc.) et des frais et loyaux coûts du contrat dont il a pu faire l’avance en l’acquit de l’acquéreur. La vente portât-elle sur un immeuble autre qu'un immeuble corporel, tel un droit d’usufruit immobilier, d'emphytéose, ou une action immobilisée de la Banque de France, ou un droit de mitoyenneté, le vendeur n’en pourrait pas moins exercer son privilège. En est-il de même de la vente d’une servitude, d’un droit d’usage immobilier ou d’habitation ? La question divise les auteurs: les uns, et ils constituent la majorité de la doctrine, concluent à linexistence du privilège en tirant argument des ar-

ticles 2204, 631 et 634 du code civil. Ils disent que

le privilège doit, comme l’hypothèque, se réaliser par la vente aux enchères et que les droit réels cidessus mentionnés ne pouvant faire l’objet d’une saisie et d’une vente aux enchères, il ne peut, par là même, exister au profit du vendeur. Ils ajoutent que l’article 2113 assimile les privilèges immobiliers à des hypothèques privilégiées et qu'en conséquence ils ne sauraient grever d’autres immeubles que ceux qui sont susceptibles d’hypothèque. D’où ils concluent que le vendeur d’un droit de servitude, d’usage immobilier ou d'habitation ne peut se faire colloquer qu’au titre de créancier chirographaire, sans préjudice de son action en résolution du contrat pour défaut de paiement du prix (1). Les autres auteurs contestent cette manière de voir et concèdent au vendeur d’une servitude, d’un droit d'usage immobilier ou d'habitation, le même privilège que celui accordé au vendeur d’un immeuble ordinaire. Le privilège du vendeur appartient non seulement au vendeur d'immeuble, mais au coéchangiste qui stipule une soulte sur l'immeuble dont il transfère la propriété. Il appartient encore aux copropriétaires indivis d’un immeuble mis en vente sur licitation

pour le montant du prix de licitation, lorsqu'un tiers

(4) Dans ce sens notamment, Aubry et Rau, t. III, 5e édit., p. 263,

note 3 fer ; Guillouard, II, p. 476 ; Thézard, p. 276 ; Baudry- Lacantinerie et de Loynes, t. I, no 569.

est déclaré adjudicataire. Mais on s'accorde à refuser le bénéfice du privilège au propriétaire qui vend, séparément du fonds auquel ils sont attachés, des immeubles par destination, à l'acheteur à réméré qui n'est pas un vendeur au sens juridique du mot, mais bien un acquéreur soumis à la résolution d’une vente antérieure et pour qui le droit de rétention est une large compensation au refus du privilège. Enfin, la majorité des auteurs et la jurisprudence refusent le privilège au donateur qui a fait donation d’un immeuble avec des charges en argent inférieures à la valeur de l'immeuble donné, car, disent-ils, ces charges ne sont pas la cause du consentement du donateur, mais une simple condition de la donation qui ne saurait avoir pour effet de modifier la nature du contrat qui, par essence, est un contrat de bienfaisance. Et puis ne sommes-nous pas ici en matière de dispositions dérogatoires au droit commun et pourrait-on étendre, en dehors des cas expressément prévus par la loi, le champ des privilèges ? Cette solution serait, d’après eux, inadmissible. Nous verrons plus loin que d’autres législations ont étendu le bénéfice du privilège au donateur d'immeubles avec charges.

Notons, pour terminer cet aperçu synoptique des caractères du privilège du vendeur d'immeubles, qu'il

s'étend aux améliorations survenues à l’immeuble.

Lee Malgré une certaine doctrine, qui interprète limitativement l’article 2103 1° et restreint l'exercice du pri-

vilège à l'immeuble tel qu'il est entré dans le patri-

moine de l'acheteur, la jurisprudence s’est ralliée l'opinion contraire, par assimilation du privilège à l'hypothèque et il est aujourd’hui constant que les améliorations sont soumises au privilège du vendeur (1).

Tels sont, dessinés à grands traits, les caractères du privilège du vendeur. Quelles sont ses conditions de conservation ? Est-il soumis à l'inscription et quelle est la sanction attachée au défaut d’observation des formalités légales ?

En principe, la loi exige une certaine publicité (dont l’organisation n’est pas parfaite, du reste) pour tous les privilèges spéciaux immobiliers, et ce dans un double but : faire connaître, d’une part, aux tiers acquéreurs les dangers d’éviction auxquels ils sont exposés, du fait de l'existence de privilèges sur l’immeuble acquis ; permettre, d'autre part, aux futurs créanciers d’un même débiteur, d'apprécier le degré de solvabilité de ce dernier. La publicité et l’accomplissement des formalités légales ont pour consé-

quence de conserver, au profit de tous les créanciers

(4) En ce sens, Paris, 15 fév. 1866 et sur pourvoi, Req., 15 juillet 1867. D., 68, 1, 57, et S., 68, 1, 9.

à privilège immobilier ou général, leur droit de préférence et leur droit de suite.

En ce qui concerne tout d’abord le droit de préférence entre créanciers privilégiés sur des immeubles, nous nous garderons bien d’entrer dans le domaine d’une controverse fameuse sur la conciliation possible des articles 2096 et 2196, controverse due au manque de précision du législateur.

L'opinion qui paraît avoir le plus de poids est celle qui ne voit aucune contradiction entre l’article 2096 et l’article 2106, l'opposition n'existe que dans les mots. Ce dernier ne prévoit que la conservation dans sa plénitude du privilège inscrit en temps utile ; mais son rang est indépendant de la date de l'inscription et est fixé par la qualité de la créance (1). Faute d’avoir été inscrits dans les délais légaux, les privilèges dégénèrent en hypothèques et prennent rang à l'égard des tiers, à partir de l’époque de l'inscription (art. 2113). ;

Voyons à quelles formalités est assujetti le vendeur d'immeubles pour la conservation de son pri-

vilège (2).

(1) En ce sens, Thézard, 305; Baudry-Lacantinerie, t. [, p. 719; Planiol, t. Il, p. 98, n° 3.152.

(2) Cette question de l'inscription des privilèges immobiliers a fait l’objet d’une note assez brève, mais complète cependant, de M. Gabriel

Demante, au bas d’un arrêt rendu par la cour de cassation, toutes

Lavallette-Simon. 2