MES ARE

L'article 2108 décide : « Le vendeur privilégié conserve son privilège par la trahscription du titre qui a transféré la propriété à l'acquéreur et qui constate que la totalité ou partie du prix lui est due ; à l'effet de quoi la transcription du contrat faite par l’acquéreur vaudra inscription pour le vendeur et pour le prêteur qui lui aura fourni les deniers payés, et qui sera subrogé aux droits du vendeur par le même contrat : sera néanmoins le conservateur des hypothèques tenu, sous peine de tous dommages et intérêts envers les tiers, de faire d'office l'inscription sur son registre des créances résultant de l'acte translatif de propriété, tant en faveur du vendeur qu’en faveur des prêteurs, qui pourront aussi faire faire, si elle ne l’a été, la transcription du contrat de vente, à l’effet d'acquérir l'inscription de ce qui leur est dû sur le prix ».

Pour le vendeur, la transcription de l’acte de vente

chambres réunies, le 31 janvier 1898. Dans l'espèce soumise à la cour suprême, il s’agissait de préciser le délai imparti au constructeur pour inscrire utilement son privilège et de préciser aussi la date à partir de laquelle ce privilège est opposable aux créanciers inscrits sur l'immeuble. — Nous y faisons allusion plus loin, en donnant la référence de l'arrêt annoté par M. de Loynes, dans le Dalloz périodique.

La note de M. Gabriel Demante (S., 98, 1, 257) étudie les principes qui doivent procéder à l'inscription des privilèges immobiliers

du vendeur, du co-partageant, du constructeur, Nous y renvoyons.

sur le registre de la conservation des hypothèques,

fût-elle faite par l'acquéreur, vaut inscription quant à la conservation de son privilège, si le montant du prix n’a pas été réglé et qu’au surplus l'acte contient la mention formelle du non paiement intégral ou partiel. C’est là une disposition de faveur qui n’empêche pas le vendeur, le cas échéant, de prendre inscription sur l’immeuble vendu, mais c’est là aussi une condition suffisante de conservation du privilège. Il est à noter que, afin de mieux garantir le privilège du vendeur, notre article 2108 impose au conservateur une inscription d'office sur un registre spécial, distinct de celui des transcriptions, dès que le prix est dû en totalité ou en partie ou que la quittance n’est pas libératoire. Cette obligation, mise à la charge du conservateur des hypothèques, l’a été dans le but d'éclairer plus facilement les tiers sur l’existence du privilège, existence qui leur est révélée par ’état des inscriptions hypothécaires dont ils requièrent la délivrance, n'étant pas tenus de consulter le registre des transcriptions. Mais il faut ne pas perdre de vue que le défaut d'inscription d'office ne préjudicie en rien aux droits du vendeur dont le privilège est conservé par la seule transcription ; lomission ou l'irrégularité de l'inscription d'office n’a aucune

influence sur l'efficacité du privilège (1). Le conser-

(4) Req., 29 mai 1895, D., 95, 1, 508.

root vateur négligent s'expose uniquement à des dommages-intérêts envers les tiers qui ont souffert du défaut d'inscription.

Pas plus que l'inscription, la transcription n'est obligatoire dans un délai de rigueur ; les formalités peuvent donc être remplies tant que l'immeuble demeure entre les mains de l'acheteur, même après le délai de 45 jours prévu par l’article 6 de la loi du 23 mars 1855 ; le privilège se proroge avec son droit de préférence et son droit de suite.

Il va de soi que l'inscription d'office est sujette au renouvellement décennal prévu par l’article 2154, et que celui-ci est à la charge du vendeur. Un avis du Conseil d'Etat des 15 décembre 1807-22 janvier 1808 formule expressément cette obligation dans les termes suivants: « Il est donc vrai de dire que l'inscription d'office doit être renouvelée comme toute autre pour la conservation de l’hypothèque et que c’est au vendeur à veiller au renouvellement : il ne doit pas se trouver blessé par une obligation qui lui est commune avec tous les créanciers sans exception, quand ils veulent conserver leurs droits ». C'est l'opinion qui l'emporte en doctrine et qui

triomphe en jurisprudence (1).

(1) Aubry et Rau, II, 42 édit, p. 372, $ 280, note 3: Thézard, 302; de Loÿnes., note dans D., 97, 2, 57; Planiol, IL, 3.046 ;

Faite régulièrement, la transcription de la vente ou l'inscription conserve au privilège son entière efficacité : le vendeur voit son rang déterminé non par la date de l'inscription, mais par la qualité de la créance ; son droit remonte au jour de la vente et aux termes de l’article 2095, il est préféré aux créanciers hypothécaires de son acheteur, eussent-ils fait inscrire leur hypothèque avant la transcription du privilège du vendeur, car l'immeuble acheté n’entre dans le patrimoine de l’acheteur qu'avec la charge du privilège.

Ceci dit sur la conservation du privilège du vendeur, en tant que s'appliquant au droit de préférence, faut-il appliquer les mêmes principes en ce qui concerne le droit de suite ?

Le droit de suite, qui permet au créancier de suivre son gage entre les mains du tiers détenteur, quel qu'il soit, est le complément du droit de préférence attaché, en général, aux privilèges aussi bien qu'aux hypothèques : il affermit pour ainsi dire la sûreté réelle du créancier, et s'exerce, lorsque l’immeuble grevé est sorti du patrimoine du débiteur, contre tout acquéreur ou détenteur. Il ne peut ce-

pendant être exercé que si le privilège est inscrit

Cas. req., 2 décembre 1863, D., 64, 1, 105 ; Civ. cass., 7 mars 1865, D., 65, 1, 421; Cas. req., 24 mars 1891, D., 91, 1, 145.

Tu sur l'immeuble. Ainsi en décide l’article 2166. « Les créanciers, ayant privilège ou hypothèque inscrite sur un immeuble, le suivent en quelques mains qu’il passe, pour être colloqués et payés suivant l’ordre de leurs créances ou inscriptions ».

La rédaction de l’article 2,166 avait donné lieu à des divergences d'interprétation sur la nécessité de l'inscription des privilèges; aujourd’hui il ne saurait subsister aucun doute à cet égard, depuis la loi du 23 mars 1855, qui, dans son article 6 1°, décide que « à partir de la transcription les créanciers privilégiés ou ayant hypothèque, aux termes des articles 2123, 2127, 2128 du code civil, ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire ».

Par conséquent, les privilèges immobiliers sont soumis pour la conservation du droit de suite à la formalité d’une inscription antérieure à la transcription de l'acte d’aliénation. Mais, à cette règle, l’article 6 2°, de la loi de 1855, apporte une double exception en faveur du vendeur et du co-partageant : « Néanmoins le vendeur ou le co-partageant peuvent utilement inscrire les privilèges à eux conférés par les articles 2108 et 2109 du code civil dans les quarante-cinq jours de l'acte de vente ou de partage, nonobstant toute « transcription d’actes faits dans ce délai ».

Par faveur pour le vendeur (nous verrons plus loin

le cas du copartageant) et par exception au principe posé par le premier paragraphe de l’article 6 de la loi de 1855, le vendeur jouit d'un délai de quarantecinq jours pour faire inscrire son privilège, dans le cas où son acheteur aurait revendu immédiatement son immeuble et fait transcrire le contrat de revente. Le délai court du jour où la première vente a été passée. L'inscription ainsi prise par le premier venvendeur rétroagit au jour de la vente; s’il omet de faire transcrire son titre, son privilège est purgé par la transcription.

L'hypothèse d’une telle fraude en matière de vente d'immeubles est du reste assez rare, car, ainsi que le fait justement remarquer M. Planiol (1), siun vendeur ne s'inscrit pas l'acquéreur a un intérêt majeur à effectuer lui-même la transcription pour éviter une nouvelle aliénation de Ia part de son vendeur, laquelle, ainsi transcrite avant la sienne, lui serait opposable; pour éviter aussi la constitution de droits réels de la part du vendeur, lesquels inscrits avant la transcription de son acte de vente lui seraient également opposables. Or la transcription de l'acte de vente dans les 45 jours de la vente produit, nous le savons, le même effet que l'inscription au point

de vue de la conservation du privilège du vendeur.

(4) T. II, n° 3493.

to L'article 6 de la loi de 1855, qui ne parle que de l’inscription, n’a pas abrogé l’article 2108, aux termes duquel la transcription vaut inscription au profit du vendeur. Nous avions donc raison de dire qu’en pratique l'exception, prévue par le paragraphe 2 de l'article 6, reçoit rarement son application. En tous cas, si cette éventualité venait à se produire, le vendeur négligent, déchu de la faculté de faire inscrire son privilège, perdrait non seulement son droit de suite, mais encore son droit de préférence et même (article 7 de la loi de 1855) le bénéfice de l'exercice de l’action résolutoire.

Il va sans dire, et il paraît inutile d’insister sur ce point, que la transcription d’une seconde aliénation ne serait pas opposable au premier vendeur lorsqu’elle aurait été le résultat d’un concert frauduleux entre l’acquéreur et le sous-acquéreur dans le but d'enlever au vendeur originaire sa garantie. Celui-ci pourrait user de l’action Paulienne et l'inscription qu’il prendrait, après la nullité prononcée en justice, conserverait tous ses dreits, sauf à respecter les hypothèques acquises de bonne foi par des tiers du chef du second acquéreur et inscrites avant la publicité du privilège (1).

Telles sont, réduites à leurs grandes lignes, les rè-

(1) En ce sens, Req., 14 mars 1859, D., 1859, 1, 500.

D —— gles relatives à la conservation du privilège du vendeur. Nous nous réservons, en temps opportun, d’ap-

précier les avantages et les inconvénients du système du code et de la loi de 1855.

b) Privilège du copartageant.

« Les cohéritiers ont privilège sur les immeubles de la succession pour la garantie des partages faits entre eux et des soulte ou retour de lots ». Tels sont les termes employés par l’article 2103 3°. Et cette disposition ne s'applique pas exclusivement en matière de successions, mais s'étend au partage de tous biens indivis, aussi bien en matière de société qu’en matière de communauté, d'achats en commun, et autres cas dans lesquels se présente un état d’indivision. Cette conclusion résulte des termes mêmes de l’article 2109. Peu importe, au surplus, la forme du partage ; qu’il soit amiable, et comme tel réalisé sous une forme authentique ou sous seing privé, ou qu'il soit judiciaire, le copartageant, bénéficiaire de sa part en espèces ou d’une soulte, a toujours comme garantie de sa créance qui représente son lot, un privilège sur le ou les immeubles de la succession de la société, de la communauté, etc.

Il n’entre pas dans le cadre de cette étude d’envisager les difficultés auxquelles donne naissance la

question de savoir dans quelle mesure, sur les im-

meubles héréditaires, s'exerce le privilège du copartageant, qu’il s'agisse, soit de la garantie que se doivent les copartageants en cas d’éviction, soit des soultes ou retours de lots, soit du prix de licitation de l'immeuble licité à l’un d’eux.

Ce qui doit attirer l’attention, c’est l'inscription du privilège. Or l’article 2109 décide à cet effet que « le cohéritier ou copartageant conserve son privilège sur les biens de chaque lot ou sur le bien licité, pour les soulte et retour de lots ou pour le prix de la licitation, par l'inscription faite à sa diligence, dans soixante jours, à dater de l'acte de partage ou de l'adjudication par licitation ; durant lequel temps aucune hypothèque ne peut avoir lieu sur le bien chargé de soulte ou adjugé par licitation au préjudice du créancier de la soulte ou du prix ».

Il résulte des dispositions de l’article 2109 que le copartageant, sous peine de voir dégénérer son privilège en hypothèque ayant rang à sa date d’inscription, a un délai de soixante jours pour faire inscrire son privilège avec effet rétroactif au jour du partage. Présentée en ces termes, la question ne soulèverait aucune difficulté, mais depuis la loi du 23 mars 1855 s'est produite une controverse relativement à un nouveau délai imparti au copartageant pour la conservation de son privilège. L'article 6 de la loi de 1855

stipule en effet que « le vendeur et le copartageant

peuvent inscrire utilement le privilège à eux conféré par les articles 2108 et 2109 du code civil, dans les 45 jours de l’acte de vente ou de partage, nonobstant toute transcription d'actes faite dans ce délai ». Il semblerait donc, a priori, que le délai de 60 jours a été remplacé par un nouveau délai de 45 jours, pour permettre au copartageant d'exercer utilement son privilège.

Avant la loi de 1855 aucune difficulté ne pouvait être soulevée. D'une part, en effet, nul ne contestait que le privilège inscrit dans les soixante jours fixés par l’article 2109 du code civil ne conservât au copartageant l'exercice du droit de préférence ; d'autre part, les articles 534 et 835 du code de procédure civile (abrogés par la loi de 1855), qui envisageaient le droit de suite, réservaient le domaine d'application de l’article 2109. Par conséquent, dans l'hypothèse de l'inscription du privilège, dans le délai imparti par ce dernier article, le copartageant avait la faculté d'exercer tout à la fois et son privilège et son droit de suite. En est-il de même depuis la loi du 23 mars 1855, qui n’a pas pris soin, dans l’article 6, de réserver, ainsi que l'avait fait le code de procédure civile, l’application de notre article 2109 ? Il faut, avec la majorité des auteurs, opiner dans le sens de l’affir-

mative qui est conforme à l'esprit même de la loi de

ns de 1855 dont le but n’a été autre que la sauvegarde des droits des acquéreurs d'immeubles et de leurs créanciers. De toute évidence, le législateur de 1855 n’a pas eu l'intention de déroger aux principes du code civil : il n’a visé qu'à compléter les dispositions de ce code et, tout en maintenant le privilège du copartageant dans les conditions susdites, il a tenu, dans l'intérêt des acquéreurs, à limiter plus étroitement

l'exercice du droit de suite.

Quoi qu’il en soit de la solution à laquelle nous nous arrêtons, la difficulté soulevée par le manque de précision des textes n’en existe pas moins et devrait, dans le système que nous nous proposons d'exposer, disparaître en face d’une décision qui couperait court à toute interprétation douteuse. Notons également, en passant, qu’il existe par surcroît une série de difficultés théoriques sur le point de savoir jusqu’à quelle époque l'inscription du privilège peut être utilement prise au cas de faillite du débiteur, comme au cas de mort du débiteur, suivie de l’acceptation, sous bénéfice d'inventaire, de sa succession. L'examen et la solution de ces difficultés ne peuvent être entrepris ici, mais elles sont le résultat, elles encore, du défaut d’une législation uniforme en

matière d'inscription des privilèges.

c) Privilège des architectes, entrepreneurs, maçons ef ouvriers.

Le privilège des architectes, entrepreneurs et ouvriers est énoncé dans notre même article 2103 4°.

« Les architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers employés pour édifier, reconstruire ou réparer des bâtiments, canaux ou autres ouvrages quelconques, pourvu néanmoins que, par un expert nommé d'office par le tribunal de première instance dans le ressort duquel les bâtiments sont situés, il ait été dressé préalablement un procès-verbal, à l'effet de constater l’état des lieux relativement aux ouvrages que le propriétaire déclarera avoir dessein de faire et que les ouvrages aient été, dans les six mois au plus tard de leur perfection, reçus par un expert également nommé d'office ; mais le montant du privilège ne peut excéder les valeurs constatées par le second procès-verbal, et il se réduit à la plus-, value existante à l’époque de l’aliénation de l’immeuble et résultant des travaux qui y ont été faits ».

C'est là un privilège traditionnel. Issu du droit romain, où il n’était accordé qu’à celui qui avait de ses deniers payé les ouvriers employés à la construction d’un édifice ou prêté à un propriétaire des fonds à cet effet, il a été conservé par notreancienne jurisprudence et consacré par la loi du 11 brumaire an

VII (article 12) ; de là il est passé dans le code civil