CONS

CONCLUSION

154. — Les explications qui précèdent et qui ont porté, d'abord sur quelques législations qui appliquent la simple publicité des mutations immobilières, ensuite sur les législations les plus caractéristiques appliquant — au contraire — le système dit de légalité, nous permettent maintenant, en les enveloppant d’un regard d'ensemble, d’en tirer la conclusion qui s'impose.

Nous avons vu, d’une part, que la publicité immobilière telle qu’elle fonctionne dans les premières — notamment en Belgique, France, Italie, Roumanie — est incapable d'assurer une sécurité suffisante aux transactions immobilières; que, d'autre part, cette sécurité leur est entièrement assurée par les législations du deuxième groupe — notamment celle de l’ Allemagne et de l'Australie —.

155. — En prenant pour exemple la législation française, nous avons étudié séparément les causes de cette impuissance dont les principales peuvent être ainsi résumées : un grand nombre de titres d'acquisition de la propriété et des droits réels immobiliers échappent à toute publicité (1); la plupart des causes de résolution qui peuvent affecter ces droits restent occultes et atteignent néanmoins — à cause de la rétroactivité réelle qui leur est en général reconnue — les tiers de bonne foi (2); même dans les limites réduites où la publicité

(1) Supra, n° 17 et suiv.; p. 34 et suiv.

(2) Supra, n° 32 et suiv.; p. 47 et suiv.

a lieu, il est fort difficile aux tiers — souvent impossible — de se renseigner, et cela à cause de la forme personnelle, et non réelle, des registres (1) ; absence d’un cadastre tenu à jour, et par conséquent impossibilité de s’y rapporter, afin d’être renseigné sur la consistance matérielle exacte des immeubles (2); existence de privilèges occultes et surtout d’hypothèques occultes et générales (3); enfin, effet réduit des énonciations des registres de publicité, registres qui de ce fait ne désignent que des titulaires apparents des droits qui y sont portés, et dont la prescription acquisitive seule — avec tous ses inconvénients signalés — peut consolider les titres (4).

156. — À mesure que nous étudiions ces causes d'insécurité qui entachent la législation française, nous faisions remarquer en même temps, qu’un bon nombre de ses vices seraient susceptibles d’être guéris — ou tout au moins atténués — dans le cadre de la législation existante, c’est-à-dire sans qu’il soit nécessaire de s'éloigner des principes fondamentaux qui sont à sa base. Dans ces limites on pourrait, en effet : soumettre à la publicité tous les titres d'acquisition qui y échappent aujourd’hui, ainsi qu’un certain nombre de causes de résolution ; remplacer les registres à forme personnelle par des registres à forme réelle; mettre debout le cadastre — sauf les difficultés d'ordre matériel qui pourraient s’y opposer —; soumettre rigoureusement au double principe de publicité et de Spécialité les privilèges et hypothèques qui y dérogent.

Un certain nombre de ces améliorations, dont est susceptible la législation française, ont d’ailleurs été déjà réalisées

(1) Supra, n° 58 et Suiv. ; p. 76 et suiv.

(2) Supra, n° 56 et suiv.; p. 73 et suiv.

(3) Supra, n° 7o et suiv.; p. 90 et suiv.

(4) Supra, n° 6x et suiv.; p. 80 et suiv.

CONCLUSION

dans d’autres pays, qui procèdent de cette législation, ou qui en ont d’analogues ; nous renvoyons, à cet égard, aux explications que nous avons consacrées, notamment aux législations belge et italienne.

157. — La question qui se pose naturellement est celle de savoir, si en réalisant ces améliorations, tout en restant dans le cadre de simple publicité sur lequel sont basées ces législations — ce qui constituerait une réforme peu hardie et sur laquelle il serait, par conséquent, relativement aisé de tomber d'accord — on pourrait arriver à donner aux transactions immobilières la sécurité qui leur manque actuellement ? Si oui, il serait inutile de pousser plus loin nos revendications et de compliquer inutilement la tâche du législateur.

Mais il n’est pas possible, malheureusement, de répondre affirmativement à cette question, et c’est ce qui forme la conviction de tous les partisans irréductibles des systèmes de légalité. En effet, même en supposant réalisées toutes les améliorations dont les législations de simple publicité sont susceptibles, celles-ci continueraient tout de même à laisser une porte largement ouverte à l'insécurité.

158. — Nous constations dès le début de cet ouvrage (ï), qu’il n’y a de choix qu'entre deux moyens pour consolider définitivement la sécurité des transactions immobilières : ou, assurer la publicité de toutes les causes d’éviction possibles —. totales ou partielles — qui peuvent atteindre les tiers, afin que ceux-ci puissent traiter en connaissance des dangers qui jes menacent; ou, couvrir ces tiers par la force probante reconnue aux énonciations des registres, afin qu'aucune des causes

(1) Supra, n° 14; p. 30.