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d'éviction qui n’a pas été publiée à temps pour les prévenir, ne puisse leur être opposée par la suite.

Or, c’est précisément l'impossibilité qu’il y a de satisfaire à la publicité intégrale exigée par la première alternative de notre dilemme (1) qui nous conduit à constater la nécessité qu’il y a de satisfaire à sa deuxième alternative, c’est-à-dire de condamner la base même de toutes les législations de simple publicité et de proclamer que seules celles qui appliquent le système de légalité et de force probante sont capables d’assurer au crédit et aux mutations immobilières la sécurité absolue destinée à les féconder.

159. — Dès lors, la conclusion de cet ouvrage se dégage tout naturellement : nécessité de remplacer dans tous les pays où il fonctionne, le système de simple publicité par celui de légalité et de force probante.

Néanmoins, nous ne saurions clore cet ouvrage sur une pareille affirmation, avant de retourner la question et de nous demander : si la France, ainsi que les autres pays ayant des législations analogues à la sienne, ont maintenu jusqu’à aujourd’hui leurs systèmes de publicité immobilière que nous avons décrit, si ces pays tardent à s’approprier les systèmes allemand ou australien — que nous avons pourtant présentés comme leur étant nettement supérieurs — c’est peut-être que ces derniers n’offrent pas, en définitive, rien que des avantages, c’est qu’ils présentent, peut-être, certains inconvénients, qui pourraient même être considérés comme étant plus graves que ceux des législations du groupe français ?

(1) I y a — ainsi que nous l’avons indiqué — un bon nombre de causes de résolution, qui ne se prêtent d’aucune façon à leur publicité préalable : Supra, n° 41, p. 59.

CONCLUSION

Si, en effet, au point de vue de la sécurité des transactions, il ne peut y avoir de divergences sérieuses, car il va de soi que les législations germano-australienne la garantissent dans une mesure incomparablement supérieure que ne le font les législations du groupe français, les partisans de ces dernières — ou plutôt les adversaires des premières — ne manquent pas, par contre, d'adresser à celles-ci des critiques d’une autre nature, et surtout des objections destinées à prouver l’impossibilité qu’il y a de les étendre à la plupart des pays qui n’appliquent aujourd’hui que le système de simple publicité.

Ces critiques et ces objections sont-elles assez justifiées pour compenser les inconvénients autrement importants des législations de simple publicité? Sont-elles suffisamment convaincantes pour qu’on doive se résigner, soit en France, soit en Roumanie — soit dans les autres pays ayant des législations similaires — à subir éternellement l'insécurité inséparable à ces législations ? Nous ne le croyons pas.

160. — Mais, avant de répondre séparément à chacune de ces critiques ou de ces objections, il convient de rappeler que les législations auxquelles elles s'adressent ont à leur base — sauf les différences de détail que nous avons signalées — trois principes fondamentaux dont les deux premiers : publicié absolue, spéciale, obligatoire, et légalité des inscriptions ne sont que les précurseurs, les moyens destinés à permettre l'application du troisième, qui est le but même de ces législations : la force probante des registres de publicité.

Il convient de refaire cette triple distinction, car les fins de non recevoir que les adversaires du système qui en résulte lui opposent, ne regardent en principe ni le premier ni le deuxième de ces principes, mais visent surtout le troisième, le plus important d’ailleurs, celui de la force probante.

En effet, le principe qui exige une publicité absolue, spéciale et obligatoire, indispensablement lié aux systèmes de légalité — car on ne pourrait leur attribuer la force probante qui les caractérise sans avoir préalablement assuré une publicité des plus étendues, toujours spéciale, et obligatoire, des actes et faits relatifs aux immeubles — pourrait et devrait trouver son application même dans les législations de simple publicité. Nous avons vu, notamment au cours des explications sur le droit français, que son application rigoureuse en France ne contredirait en rien la législation existante, et ne contribuerait, au contraire, qu’à l'améliorer. Nous ne croyons pas qu’il puisse y avoir de divergence sérieuse sur ce point.

Le deuxième principe, celui de la légalité des inscriptions, indispensablement lié — de même que le précédent — aux Systèmes de force probante (et dont l'application, même dans les pays de simple publicité, pourrait être également soutenue comme étant susceptible de les amender et non pas de les contredire), ne peut pas faire non plus l’objet de critiques qui puissent entraîner la condamnation même des systèmes qui en tirent leur nom (1).

Quant au principe de la force probante des registres, c’est lui surtout que visent les principales fins de non recevoir dont nous parlions et auxquelles nous entreprendrons de répondre sans plus de retard. Elles embrassent, en effet, trois ordres différents d'idées (2): I. Injustice du principe de force probante ; II. Difficultés matérielles S’opposant à son adoption ; III. Difficultés juridiques s’opposant à cette adoption.

(1) I en est de même de la forme réelle qu’habillent les registres de publicité, dans les pays qui appliquent ces systèmes. (2) Comp. CARRIÉ, op. cit., p. 85 et suiv.

CONCLUSION

Ï. — Injustice du principe de force probante.

161. — C'est le principal argument de ses détracteurs. Ils disent — et cela est fort exact — : après avoir soumis à la publicité un nombre aussi grand que possible d’actes ou faits intéressant les immeubles, soit au moyen des inscriptions, soit en y joignant celui des prénotations, il restera toujours un nombre important de droits non publiés, droits qui par leur nature s'opposent à toute publicité. Ainsi, par exemple : le droit de demander la nullité d’un acte juridique vicié par erreur, violence ou dol; le droit de demander la rescision de certains contrats pour cause de lésion ; le droit de demander la réduction des donations excessives; etc, ne pourront par aucun moyen être soumis à la publicité au moment de leur naissance.

Aujourd’hui, ces droits, en restant occultes, nuisent — il est vrai — en quelque sorte à la sécurité des tiers acquéreurs d'immeubles ou créanciers, mais cela en faveur des personnes auxquelles la loi a cru devoir conférer ces droits (1).

En admettant le principe de force probante, on mettra par là les tiers à l’abri des causes d’éviction occultes qui en résultent pour eux, mais, par contre, on sacrifiera les personnes que ces droits sont destinés à protéger, voire : celles dont le consentement aura été vicié par erreur, violence ou dol; les personnes lésées par un contrat léonin ; celles contre lesquelles

(1) Les adversaires de l’extension des systèmes de légalité vont jusqu’à affirmer, que ce qui explique dans les pays ayant des législations de simple publicité immobilière, la dépréciation de la valeur et du crédit immobiliers, c’est moins l'insécurité qu’elles consacrent à l'égard des tiers que des causes de natures diverses et dont les principales seraient : l’augmentation du prix de la main-d'œuvre, l’émigration des campagnes, etc. Nous laisserons au lecteur d'apprécier la valeur de cet argument négatif.

l'équlibre successoral aura été rompu; etc. En un mot : on sa criflera ainsi la justice, qui doit servir de base à toute législation, en faveur de l'intérêt économique de la sécurité des tran- Sactions, ce qui serait contraire à toute idée de morale — l’intérêt économique qui est en jeu, fut-il considérable —.

162. — L’argument paraît très fort, mais à première vue seulement ; aussi est-il loin de nous convaincre.

En vérité, dans la situation que nous venons de décrire, on est réduit à choisir entre deux intérêts opposés et qui sont : l'un côté l'intérêt des tiers, qui coïncide avec l'intérêt général de la sécurité des transactions: de l’autre, l’intérêt des personnes demandant la nullité de l’acte juridique, la rescision du contrat où la réduction de la donation, personnes qui ne représentent en définitive qu’un intérêt d'ordre particulier, si on le compare au premier. Or, « il est de principe constitutionnel — comme l’observe M. Bonjean — que lorsqu'il y à à choisir entre deux systèmes, c’est la minorité qui est sacrifiée. C’est très désagréable pour elle, mais c’est la seule façon de sortir d’une situation inextricable » (1).

De plus : si le principe de force probante donne gain de cause aux tiers, afin de sauvegarder l'intérêt général qu’il y a à ce que le crédit et les mutations immobilières soient assis sur un régime de sécurité; s’il a pour conséquence directe qu’aucun droit occulte ne pourra les atteindre ; cela veut-il dire qu’il Sacrifie totalement les intérêts particuliers qui lui font obstacle? Nullement. Il fait primer l'intérêt général, représenté par celui des tiers de bonne foi, lorsqu'il vient en conflit avec ces intérêts particuliers, sans anéantir pour cela ces derniers.

(1) Voir : COMMISSION EXTRAP. DU CADASTRE. Procès verbaux, T. II, page 580.

CONCLUSION

Et ceci nous semble non seulement indispensable au point de vue économique, mais également fort juste au point de vue du droit positif.

En effet, en reprenant les exemples de tout à l’heure : les personnes dont le consentement aura été vicié par erreur, violence ou dol, celles lésées par un contrat léonin, les héritiers atteints dans leurs droits légitimes par les donations excessives du défunt, seront déboutés — par application du principe de force probante — de leurs actions réelles en reprise de l'immeuble, lorsque celui-ci aura passé entre les mains de tiers de bonne foi; néanmoins, ils conserveront dans tous les cas, leurs actions personnelles en dommages-intérêts, contre leur co-contractant, et même l’action en reprise de l'immeuble, lorsque celui-ci n’aura pas passé entre les mains des tiers (1). Cette solution est-elle vraiment injuste, l’action personnelle ne pouvant servir à rien, en cas d’insolvabilité du défendeur ? En d’autres termes, faut-il faire courir les risques de cette insolvabilité, plutôt aux tiers de bonne foi, qu'aux personnes qui demandent l’annulation ou la réduction ? C'est là que réside le fond du procès, entre les législations de simple publicité et celles de légalité.

Pour nous, même en nous plaçant au point de vue du droit, et en dehors de toute considération économique — pourtant considérable — notre choix porte sans hésitation en faveur des tiers de bonne foi (2).

(1) Du moins dans les législations de force probante qui n’étendent pas celle-ci dans les relations entre parties, mais la maintiennent à l’égard des tiers seulement, ainsi que le font la législation allemande et celle préconisée par la Commission française du cadastre.

(2) Il y a lieu de remarquer que son comité de rédaction et d’études conviait la sous-commission juridique du cadastre, d'admettre sept excep- ‘fions au principe de force probante, même à l'égard des tiers de bonne

163. — Sans insister davantage sur ce premier argument invoqué contre la force probante, nous nous contenterons de reproduire à l’appui de notre opinion et pour la réfutation de cet argument, le passage suivant du Rapport de M. Massigli :

« L'inscription — dans le Système adopté par la sous-commission juri- « dique du cadastre — possède donc une autorité qui protège les droits ac- « quis par des tiers sur la foi de ses énonciations, contre certains risques « d’éviction, même rebelles à la publicité. Un intérêt légitime en sera « parfois 1ésé; mais l'intérêt des tiers de bonne foi qui se confond avec « l'intérêt du crédit et de la stabilité des transactions mérite plus de fa- « veur que l’intérêt privé de la partie qui s’est laissée tromper par des « manœuvres plus ou moins habiles et, n’eût-elle aucune faute à se « reprocher, comme dans le cas où son consentement aurait été extorqué « par violence, il doit l'emporter encore, tant qu’il ne trouve en face « de lui qu’un simple intérêt privé, par raison qu'il est l'intérêt pu- « blic » (r).

foi et ayant acquis leurs droits à titre onéreux. Ces sept exceptions portaient sur les cas suivants : révocation des donations pour cause de survenance d'enfant, révocation des donations entre époux pendant le mariage, réduction pour cause d’atteinte à la réserve héréditaire, nullité du partage d’ascendants dans le cas prévu par l’article 1.078 et la deuxième disposition de l’article 1.079, nullité fondée sur l'incapacité d’une des parties, enfin, nullité fondée sur le défaut d’acte notarié iorsqu’un acte de cette nature est exigé par la loi (On trouvera les raisons pour lesquelles ces Sept exceptions étaient proposées, dans le Rapport de M. Massigli).

Après délibérations de la sous-commission — délibérations auxquelles nous renvoyons avec insistance — elle finit par rejeter ces sept exceptions qui constituaient autant de brèches apportées au principe de force probante, et par conséquent à la sécurité des transactions immobilières.

La sous-commission admit donc finalement dans toutes ses conséquences, le principe de force probante — du moins à l'égard des tiers, de bonne foi, et tenant leurs droits à titre onéreux—.

(T. IL, pages 569 à 580 et page 626).

(1) COM. EXTRAP. DU CADASTRE. Procès-verbaux, T. Il, page 554.

CONCLUSION

Il. — Difficultés matérielles s’opposant à son adoption.

164. — Les adversaires de l’extension — notamment en France — du système de légalité et de force probante, lui opposent encore une fin de non recevoir d’ordre purement matériel.

Ils disent : son adoption suppose préalablement l’existence d’un cadatre fidèle et exact de la consistance physique des immeubles. Or, cela nécessiterait — en France — la réfection de l’ancien cadastre, qui ne correspond plus à la réalité des choses. Cette opération — surtout en France, où le morcellement des propriétés rurales est énorme — est assurément colossale. Il ne faut pas y songer : l’état actuel des budgets publics exclut toute possibilité de réalisation d’une pareille entreprise.

C’est cette considération d’ailleurs — moins décisive encore à ce moment-là qu’elle ne l’est aujourd’hui — qui semble avoir fait avorter en France toutes les tentatives entreprises dans ce sens et notamment celle de la Commission extraparlementaire du cadastre.

165. — Nous observerons d’abord, que cette fin de non recevoir — si justifiée qu’elle soit, surtout étant donnés les moments de grandes difficultés financières par lesquels passent actuellement tous les pays, et non pas seulement la France — ne prouve rien contre les qualités intrinsèques du système que nous défendons. C’est fâcheux, que le mauvais état des finances publiques, empêche la réalisation d’une bonne législation civile : voilà tout ce que ce deuxième argument peut faire constater, aux partisans de l’extension du système de légalité.