PREMIÈRE PARTIE

La Publicité immobilière en Droit français (

10. — Sous quelque législation qu’on se place, pour embrasser dans son ensemble la question de la consolidation de la propriété immobilière par un système de publicité approprié, on ne peut se départir — sous peine de manquer au but qu'on se propose — d'analyser deux questions intimement solidaires : celle de la publicité des mutations de cette propriété et celle de la publicité des privilèges et des hypothèques portant sur les immeubles. Les séparer, c’est compromettre l'édifice qui a ses racines profondes dans ces deux institutions.

Nous envisagerons donc continuellement la question sous ce double aspect — en même temps, lorsque de trop longs développements ne nous obligeront pas d'en faire des subdivisions distinctes —.

(1) Il est d'usage de faire l'exposé de l’évolution historique de toute institution, avant de la considérer dans sa forme contemporaine — sinon en lui cherchant des attaches chez les peuples les plus anciens de l’histoire, du moins, en remontant jusqu'aux anciens droits de Grèce et de Rome —, Nous nous départirons de cet usage, non convaincus de son uiilité, dans l’espèce que nous avons en vue. Néanmoins on trouvera sur ce point un exposé détaillé dans l’op. cit. de M. BESSON, pages 11 à 110.

11. — On sait que le Code civil de 1804 soumit à la transcription, toute donation ayant pour objet des biens susceptibles d’hypothèque (art. 039 du Code civil), mais qu’en matière de transmission des mêmes biens à titre onéreux, Îa transcription ne fut pas exigée — quoique l’intérêt des tiers à connaître le transfert de propriété est évidemment le même dans les deux cas —.

Sans chercher à connaître les raisons qui ont pu conduire à cette distinction injustifiable, sans chercher à savoir s’il s’agit « d’escamotage » ou « d’inadvertance », termes employés par Troplong, nous constaterons que sous le Code civil de 1804 la propriété immobilière se transmettait à titre onéreux, entre parties ainsi qu’à l'égard des tiers, par le seul consentement et en dehors de toute publicité. Il est inutile de nous arrêter sur ce point, pour le critiquer, pour en montrer les inconvénients : il se condamne de lui-même.

Nous passerons également sur les deux articles 834 et 835 du Code de procédure civile abrogés par la loi du 23 mars 1855, loi qui régit actuellement la matière et qui organise la publicité des transferts à titre onéreux.

12. — Mais, ce n’est pas seulement sous le rapport de la publicité des transmissions de propriété que le Code de 1804 méconnaissait la sécurité des tiers, c’est aussi sous celui de la ciandestinité, de la généralité, de l’indétermination de certaines hypothèques légales, ainsi que de l’organisation des privilèges qui portent sur les immeubles.

Demi-publicité en matière de transmission de propriété; demi-publicité en matière de privilèges et d’hypothèques, tel était le système du Code civil de 1804.