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priélaire, ce qui protégerait les tiers de bonne foi contre toute cause d’éviclion, et en outre assurer la rapidité de ces mêmes transferts par la simplicité des formalités.

Le Livre foncier a pour base l'immeuble. Ce n’est plus au nom du propriétaire que l'inscription est prise, mais au nom de la propriété : c’est le système de l'inscription réelle. Chaque immeuble a son feuillet avec indication de sa situation, de sa nature, de son étendue et de tousles faits juridiques qui le concernent. Le Livre foncier, en un mot, réunit sur chaque feuillet tous les renseignements concernant l'état naturel et légal de la propriété foncière et permel à tout intéressé d'embrasser d’un seul coup d’œil la condition de tel ou tel immeuble. L’immeuble ainsi enregistré est dit « immatriculé ». — Sans doute nous constaterons qu'il y a des différences de détail dans son organisation : la tenue, le nombre, la forme des registres varient suivant les dilférentes législations, mais ce sont toujours les mêmes principes — Chaque propriétaire est porteur d'un titre qui lui est remis et qui n'est qu'un duplicata du feuillet. Il lui sert à prouver son droit.

L’immatriculalion n’a d’efferet le Livre foncier ne peut atteindre son but qu’autant que l'inscription fait pleine foi de son contenu et ce au regard de tout le monde : c'est le principe de la force probante. Afin de protéger le propriétaire contre une inscription frauduleuse, on a entouré de précautions minutieuses toute demande d’'inscription et nous verrons que les fonctionnaires chargés de la conservation des registres ont des pouvoirs très étendus. [ls ne doivent consentir l'inscription qu'après une vérification approfondie de la demande et des titres

justificatifs qui l’accompagnent. C'est le principe de légalité.

L'identité matérielle, avons-nous dit, est l’œuvre du cadastre. C’est lui qui fait connaître les limites et les contenances de chaque immeuble. Lui seul peut garantir la précision et l'exactitude de ces déclarations. Pour cela il importe qu'il soit établi sur d’autres bases que celles de notre cadastre français. Il a été établi, en etfet, en vue d’un intérêt purement fiscal, pour servir de base à l'impôt foncier. Le cadastre doit être attributif de propriété, et l'établissement doit en être précédé d'une reconnaissance contradictoire entre les propriétaires. Il doit, en outre, être constamment tenu à jour et modifié au fur et à mesure des transformations qui peuvent survenir, car la nature et même la valeur du sol sont tous les jonrs susceptibles de changement. Une grande concordance doit exister entre le cadastre et le Livre foncier, ce n’est qu’à cette condition qu’il pourra lui aider.

Ainsi constitué, le Livre foncier, disent ses partisans, arrive à garantir d’une manière absolue la stabilité des réquisitions et des placements hypothécaires, à faciliter le crédit et activer la libre circulation de la propriété foncière.

Nous allons examiner, tout d'abord, quelles sont les sources du Livre foncier ainsi compris et que d'éminents juristes voudraient introduire en France. La véritable origine nous Ja trouvons dans le système germanique. Suivant M. Aubert, l’origine est à Cologne, dansle livre tenu dès 4135 par les échevins, concernant les acquisitions de droits réels (1). Peu à peu l'usage de ces livres

(1) V. Aubert, Étude du « Livre Foncier » üans différents pays.

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se répandit dans d’autres villes d'Allemagne. Au xnr° siècle, en Moravie et en Bohème il existait des livres spéciaux où étaient consignés les procès les plusimportants ; de Jà la publicité fut étendue aux transferts et exigée comme condition. Tous les actes juridiques ayant trait à des immeubles : aliénations, hypothèques, successions sont soumis à la formalité de l'inscription sur les « Landtafeln ». À côté de ces registres il en existait d’autres, dits « registres de ville » destinés à constater les conventions immobilières conclues en présence du bourgmestre; ces registres on les trouve à Hambourg en 1268, à Prague 1351, à Lubeck 1309. Ceite publicité s’est perfectionnée : en 1683 Frédéric I se mettait à la tête d’un mouvement de réaction qui aboutit à l’ordonnance de Frédéric Il, du 20 novembre 1783 (1). Cest déjà le Livre foncier avec son feuillet réel et l'énumération de toùs les faits intéressant l’état physique et juridique de l’immeuble; l'inscription n’est prise qu’en vertu d’un titre reçu par justice ou par devant notaire; les tribunaux ont charge de vérifier la perfection du contrat et la capacité des parties. Ces principes furent développés et définitivement consacrés par la loi prussienne de 1872 que nous étudierons bientôt. C’est dans ces registres allemands qu'il faut voir la véritable origine du Livre foncier. Évidemment ils sont encore très imparfaits; ainsi l'inscription n'y est faite que dans l’ordre chronologique; mais c’est là qu’on trouva la première application des principes de publicité, de légalité, de force probante.

(1) Antoine de Saint-Joseph, Concordance entre les Lois hypothécaires

francaises et étrangères, p. 187. Traduction de l'ordonnance de