RELATIVE

Le Comité cragriciilture et du crédit foncier a présenté un projet relatif à l'établissement du crédit foncier, en concluant à rémission, par TÉtat, de deux milliards de billets de banque hypothécaire, ayant cours forcé.

Pénétré de la nécessité de fonder en France le crédit territorial sur de larges bases, j'avais soumis à l'Assemblée nationale, le 23 juin, une proposition qui tend à établir en France une institution analogue à celles dont l'Allemagne et la Pologne ont tiré si grand profit. Les graves événements au milieu desquels ma proposition s'est produite n'ont pas permis à la plupart des membres de l'Assemblée d'en prendre connaissance. Je la renouvelle, dans l'espoir qu'elle pourra conduire à la solution d'un problème qui préoccupe à juste titre tous les esprits ; cette solution ne rappellera en rien des essais malheureux , ni cours forcé, ni assignats. Elle consiste purement et simplement dans la création d'un grand-livre de la dette territoriale, qui fonctionnera exactement comme le grand-livre de la dette publique. Au moyen d'une combinaison, pratiquée avec succès dans d'autres pays et confirmée par l'expérience depuis plus d'un demi-siècle, on arrive à élever le crédit individuel des propriétaires fonciers à la puissance d'action du crédit public.

Deux difficultés, également graves, pèsent maintenant sur Tagriculture : l'intérêt des capitaux qu'elle parvient à obtenir est trop élevé ; en outre, si elle les emploie à des améliorations foncières, il lui est impossible de rembourser la somme empruntée, car celle-ci se reforme lentement, par une augmentation suc-

* Nous donnons ici le lexle de la proposition que nous avons faite à TAssenablée nationale.

cessive de revenu. Il faut donc que la libération du propriétaire s'opère aussi par la voie d'un amortissement modéré.

Les associations de crédit territorial d'Allemagne et de Pologne ont résolu ce double problème : elles ont ramené à 4 et à 3 1/2 pour 100 le taux de l'intérêt servi par la propriété foncière, tout en la dispensant de Tobligation impossible de rembourser en bloc, à courte échéance, le capital emprunté. Celui-ci se trouve soldé par voie d'amortissement , de manière à ce que la charge aunuelle, intérêt et amortissement compris, ne dépasse nulle part 0 ou même 5 pour 100.

Les obligations hypothécaires, connues sous le nom de lettres de gage {Pfand-Bviefe)y n'ont nulle part de cours forcé; mais la confiance qu'elles inspirent est telle, qu'elles sont recherchées, même au-dessus du pair.

Elles ont dégrevé la propriété d'une charge énorme, et lui ont fourni un capital, sans cesse renouvelé, pour toutes les améliorations utiles.

Le point de départ de ces institutions, c'est la publicité complète de toutes les charges qui grèvent chaque immeuble , dont on peut, sans aucun risque d'erreur, dresser le bilan et apprécier la solvabilité. La réforme du régime hypothécaire est donc la première condition d^ l'organisation du crédit foncier.

Néanmoins, on peut obvier aux inconvénients qui résultent du régime actuel, en étendant à l'emprunt consenti sous forme de lettres de gage , la faculté de Va, purge ^ qui ne s'exerce que siu^ contrat de vente. La purge fera apparaître et permettra de régler les dx^oits tacites^

Une seconde condition assimile le payement des intérêts des lettres de gage au payement de l'impôt, dans les mêmes conditions d'exécution administrative. L'acquittement régulier des obligations contractées par chaque propriétaire se trouve ainsi pleinement garanti.

J'avais pensé que l'économie des ressorts et l'admirable unité de l'administration permettraient en France de confier à Y Etat lui-même la gestion du grand-livre de la dette foncière. Mais l'or-

ganisalioîi du crédit foiKiier peut également conserver la forme de Yassociation volontaire des propriétaires, sous la surveillance de 1 Etat, forme qui lui appartient en Allemagne et en Pologne.

Pour mieux faire saisir ma pensée, je résimierai ici les principales indications d'un Mémoire que j'ai soumis, il y a plus de neuf ans, h, V Académie des sciences morales et politiques^ et qui a obtenu, h la sm'te d'un rapport fait par M. Rossi, Tassentiment de cette classe de Tlnstitut.

Reconstituer le crédit foncier sur de nouvelles bases, le faire participer aux avantages du crédit public, et le relever ainsi de Tétat d'infériorité où il se trouve placé vis-à-vis du crédit commercial et du crédit public; mettre partout les capitaux en présence des besoins, leur procurer un placement commode et solide : tel est le but que se sont proposé les associations territoriales de Prusse et de Pologne, et qu'elles ont complètement atteint.

Pour faire entrer la France dans cette voie, il ne suffit pas de réformer la loi hypothécaire; le prêt sur immeubles est affecté , dans son essence, d'inconvénients qui empêcheront toujours les capitaux de se diriger résolument de ce côté, à moins qu'une ingénieuse combinaison ne moditie la forme et la nature de ce placement. Quelques mots suffiront pour le faire comprendre. Le capitaliste, avant de consentir un prêt, recherche deux choses : la sûreté du capital et des intérêts, et la plus grande facilité possible de rentrer dans ses fonds en cas de besoin. La première de ces conditions est remplie par le propriétaire foncier, détenteur d'un héritage dont les revenus sont assurés ; il suffît pour cela d'organiser un bon régime hypothécaire. Mais, en ce qui concerne la deuxième condition, les intérêts du propriétaire sont directement opposés à ceux du capitaliste. En effet, tandis que y exigibilité de la créance est pour le capitaliste une condition essentielle sans laquelle il cesse, à vrai dire, d'être le maître de son capital, pour le propriétaire, la nécessité de rembourser au gré du créancier n'est pas seulement un embarras, elle est en contradiction flagrante avec la nature môme de la propriété foncière. Un capital dépensé pour améliorer un fonds ou pour

1 acquérir n'existe plus comme capital circulant , et ne rentre plus sous cette forme dans les mains qui l'ont employé. A Taide de circonstances fovorables et de l'économie, le débiteur pourra compenser la charge de l'emprunt par Taccroissement du revenu ; mais dans aucun cas il ne saurait, à point nommé, retirer du sol le capital employé pour le restituer au prêteur. Toute demande de remboursement intégral le met donc dans une position difficile , à laquelle il ne peut échapper qu'à la condition de n'avoir à fournir sur les revenus du fonds que les intérêts annuels et une certaine somme pour l'extinction successive de la dette.

L'industrie agricole absorbe irrévocablement les (capitaux qu'on y engage; ce n'est qu'au moyen d'un revenu lent et peu considérable, mais régulier et pour ainsi dire éternel, qu'elle fait successivement rentrer dans les avances. Aussi, imposez au propriétaire la dure nécessité du remboursement de tout le montant de l'emprunt, à terme fixe et rapproché, et il aura raison de renoncer à toute tentative d'amélioration, car ces entreprises nécessitent un crédit à long terme et des facilités pour le payement.

Les améliorations qu'on introduit dans la culture, les landes qu'on défriche, les marais qu'on dessèche, les bois qu'on plante, les prairies qu'on arrose, s'adjoignent pour ainsi dire les capitaux employés à aider l'activité naturelle du sol. Ici on ne rencontre point cette rapide transformation du fonds de roulement, qui donne tant de vivacité aux opérations commerciales; les bénéfices, plus assurés et plus constants que ceux des entreprises industrielles, ne s'élèvent que rarement au taux de ces derniers ; aussi l'intérêt que le commerce pourra payer sans peine écrasera la propriété foncière ; aussi le remboursement du capital, facile au marchand, au manufacturier, n'est-il que trop souvent une cause de ruine pour le propriétaire.

Mais supposez celui-ci placé dans les mêmes conditions de crédit que l'Etat; qu'il emprunte pour de longues années, à bas prix, et ne se libère que par fractions successives, au moyeu d'un amortissement modéré; alors les capitaux qui affluent à

la Bourse iront féconder le sol et feront décroître rapidement le taux de Tintérét.

Est-ce donc une utopie que de prétendre faire marcher le crédit foncier de pair avec le crédit public? Loin de là, on comprend ditiicilenient la supériorité de celui-ci. Le sol ne présentet-il point le gage le plus assuré ? et la régularité même qui préside aux résultats ordinaires de l'exploitation ne fournit-elle pas la certitude d'un service régulier des intérêts? La garantie morale de TEtat ne saurait remporter sur la garantie matérielle de Timmouble ; et, quant à un remboursement prochain et intégral, le Trésor ne s'y oblige jamais. Le crédit public n'est basé que sur la sécurité que donne le payement exact des arrérages de la renie, et sur la facilité de circulation d'un titre connu de tous, dont chacun est à même, à la simple inspection, d'apprécier la valeur intrinsèque.

Le crédit foncier est-il condamné à renoncer à la rapidité dans les transactions, à la commodité dans les recouvrements? Doitil demeurer toujours une machine lourde et pesante comme le sol lui-même ? Nous espérons démontrer le contraire; une combinaison aussi simple que rationnelle suffit pour rendre l'engagement des propriétaires d'immeubles aussi sûr, aussi puissant que l'engagement de l'Etat. Payement exact des intérêts, solidité de placement, facilité des transferts, fractionnement volontaire des capitaux, tous ces avantages se rencontrent dans un (j rand-livre de la propriété foncière ouvert à l'instar du grandlivre du crédit public.

Les tentatives faites jusqu'ici, en France, pour venir en aide aux propriétaires fonciers, prédisposent mal les esprits pour le projet que nous poursuivons. La Banque territoriale, la Caisse hypothécaire ont échoué, et la terreur superstitieuse qu'excite généralement le seul nom de la loi de messidor an III, forme un précédent fâcheux : c'est que ces divers essais ont faussé, par une application incomplète et erronée, le principe de la mobilisation du crédit foncier ; c'est que la loi de messidor, surtout, a voulu battre monnaie avec les immeubles, au lieu de créer

line rente consolidée de la propriété territoriale, d'ouvrir à celleci, comme nous essayerons de le faire, un grand-livre entièrement analogue au grand-livre de la dette publique.

Dans ces derniers temps, on a vainement tenté de pallier, de tourner en quelque sorte les vices de la loi, en essayant de donner aux titres hypothécaires une forme qui permette de les faire circuler par voie d'endossement. C'est là un expédient tout à fait insuffisant : Tendossement ne sert, pour ainsi dire, que de véhicule à un effet dont la valeur intrinsèque doit être connue de tous, acceptée par tous. Si, au contraire, le titre hypothécaire conserve son caractère individuel ; sMl nécessite, pour être apprécié, des véritications nombreuses, on aura beau le lancer dans la circulation, il demeurera inerte, immobile. Dans la lettre de change, chaque signature d'endosseur ajoute une garantie nouvelle aux garanties précédentes : vires acqiiirit eundo. Il en est autrement du titre hypothécaire ; car, lorsqu'il s'agit de cette sorte de placement, c'est la solvabilité seule de Timmeuble que Ton considère, et non la solvabilité personnelle des débiteurs ; et, d'ailleurs, l'on ne pourrait pas déclarer les endosseurs d'un titre hypothécaire garants solidaires du payement, comme les endosseurs d'un effet de commerce.

Pour que les titres hypothécaires circulent comme les inscriptions de rente, pour qu'ils aient un cours pul)lic, il faut généraliser la garantie qu'ils offrent, il faut les rendre identiques, égaux en valeur les uns aux autres, et, par conséquent, les ramener sous le niveau d'une émission comnume : alors leur caractère intrinsèque sera modifié, et non-seulement ils prendront place dans la circulation conmie valeurs endossables, sans garantie, mais encore comme titres au porteur.

La lenteur des procédés de l'exploitation agricole exigé qu'on traite le crédit foncier avec de grands ménagements. Comment concilier cette réserve avec la facilité de réalisation des titres d'emprunt ? Comment procurer un placement prompt, commode, aux sommes de toute valeur, ainsi que cela se pratique pour les renies sur TEtat? Ce dernier avantage est imn)eiîse, carleh-ac-

tionnement des obligations fait toujours concorder la demande avec l'offre ; le prêteur n'a point à redouter de voir dormir son capital faute de remplir toute l'étendue de Temprunt recherché, ou bien d'être forcé de l'éparpiller sur des débiteurs divers, et de se charger de plusieurs titres de créances, donnant lieu chacun à un recouvrement distinct des intérêts et du principal.

En outre, et surtout, la solvabilité notoire de l'Etat, la connaissance exacte et universelle de sa situation, épargnent au créancier toute nécessité de recourir aux renseignements si nombreux et si difficiles à obtenir quand il s'agit d'opérer un placement sur hypothèque.

Ces causes réunies expliquent parfaitement pourquoi, nièmc avec une loi hypothécaire notablement améliorée, le sol devrait servir un intérêt plus élevé que le Trésor public, si la forme de l'emprunt sur immeubles ne subissait aucune modification.

Pour effacer cette différence, pour donner au crédit privé la puissance d'action du crédit public, on a eu recours, en Allemagne et en Pologne, à une association volontaire des propriétaires fonciers ; on a substitué la solidarité consenlie entre les intéressés à la solidarité nécessaire qui dérive des obligations des citoyens envers l'Etat. I! se crée, au moyen de l'association territoriale, un centre auquel tout converge ; les créanciers n'ont affaire qu'à la direction, qui seule perçoit les intérêts servis par les associés, et les paye aux porteurs des obligations foncières. Toute individualité des emprunteurs disparait ainsi et s'efface dans l'ensemble de l'institution. Un signe unique représente le titre de l'emprunt; la valeur intrinsèque de ce titre n'a besoin d'aucune justification particulière : il porte avec lui sa garantie. Dès lors, (*éé à l'image d'un titre de rente sur l'Etat, il en partage toutes les qualités; il circule avec la même facilité, car il possède la même authenticité de valeur.

La direction centrale représente tous les associés ; elle prend des mesures efficaces pour garantir les avances qu'elle leur consent et la rentrée régulière des intérêts. Grâce à cet intermé-

diaire, une moyenne de solvabilité et de sécurité s'établit pour l'association, et règle le cours des titres d'emprunts.

Le service rendu par l'association est gratuit, en ce sens que les associés ne sont tenus qu'à rembourser les simples frais d'administration; de cette manière, une spéculation intéressée ne vient point augmenter le taux naturel de l'intérêt par le prélèvement d'une prime. Pourvu que la loi permette aux admistrateurs de bien apprécier la garantie offerte par les propriétaires, et que Tordre et la régularité régnent dans l'exécution, le crédit de Tentreprise ne peut que s'élever fort haut ; car à la sécurité du gage immobilier viennent se joindre tous les avantages qui donnent tant de prix aux emprunts publics.

La puissance d'action du gouvernement, la certitude que les recouvrements seront faits avec une grande exactitude et les intérêts servis de même, voilà ce qui inspire une grande confiance aux porteurs de la rente. En outre, leur titre de créance témoigne par lui-même de sa valeur intrinsèque, présente la plus grande commodité pour les mutations, et permet à chaque instant, au premier besoin manifesté, de réaliser le capital.

L'Etat est le représentant des contribuables; quand il contracte un emprunt , la nation entière s'oblige à faire honneur à l'engagement. Le prêteur ne connaît que la personne morale avec laquelle il traite, que Tautorité; celle-ci est nominalement son unique débiteur; mais, en réalité, c'est l'étendue des ressources des contribuables qui détermine la quotité de la somme qu'il se décidera à avancer. Le gouvernement ne fait que jouer le rôle d'intermédiaire ; il perçoit sons forme d'impôts des valeurs qui s'écoulent de ses mains converties en arrérages.

Cette belle création du génie financier n'est pas forcément restreinte aux opérations des empires ; on l'a déjà appliquée, avec succès, aux emprunts contractés par les départements, les villes, les communes. Une ingénieuse combinaison a permis aux propriétaires fonciers de se mettre sur la même ligne.

Rien de plus simple que le mouvement de cette machine K-

nancière; les propriétaires fonciers se réunissent et s'obligent, en conséquence d'un emprunt contracté par chacun d'eux, dans une proportion déterminée avec la valeur des immeubles possédés, à verser les intérêts dans une caisse commune, sous la direction de membres choisis à cet effet. Si l'autorité intermédiaire ainsi constituée est munie de pouvoirs suftisants pour assurer la rentrée exacte, et, par conséquent, le service régulier des intérêts, la sécurité des prêteurs devient entière. La négociation d'un titre uniforme, délivré par l'association, ne présente plus aucune diflîculté.

Que cette association embrasse dans son réseau la commune, le canton, le département, enfin le pays tout entier, et l'on verra se reproduire avec exactitude tous les éléments qui élèvent à un haut degré de prospérité le crédit public.

L'association territoriale, en la prenant dans sa plus large expression, constitue, comme l'Etat, une personne morale, munie de pouvoirs et de ressources nécessaires pour remplir avec exactitude tous ses engagements. Les propriétaires fonciers, ses contribuables, ne sont tenus que vis-à-vis d'elle, et les capitalistes ont aussi l'association pour unique débiteur.

Chaque domaine reçoit, jusqu'à concurrence d'une certaine portion de sa valeur libre de toute charge, des obligations hypothécaires émises par la société, pareilles aux titres de rentes sur l'Etat, et dont la société sert les intérêts. Tout l'office de celleci consiste à épargner au capitaliste le contact immédiat avec l'immeuble affecté à la créance, à généraliser le gage et le titre d'emprunt. Elle résume en elle, et réunit en un seul faisceau toutes les valeurs territoriales. N'ayant et ne pouvant avoir en vue aucune spéculation, aucun gain, elle se borne à servir de caisse centrale, à recueillir d'un côté les intérêts qu'elle déverse de l'autre. Les propriétaires ne payent en sus qu'une très-faible prime, destinée à couvrir les dépenses administratives. Réunis, en quelque sorte, en corps d'état, ils impriment à leurs obligations le sceau d'un crédit puissant, et les marquent au coin d'une valeur notoire. Le grand-livre de la dette foncière se forme donc

et fonctionne exactement comme le grand-livre de la dette publique.

La plupart des associations de crédit territorial stipulent que le porteur d'une lettre de gage ne pourra exiger le remboursement ; en même temps elles astreignent le débiteur à payer, outre les intérêts des lettres de gage et sa quote-part pour les frais d'administration, une certaine somme destinée à Tamortissement. A cette fin, le revenu de ces sommes complémentaires, réuni entre les mains de la société et croissant d'après la proportion des intérêts composés, est employé au rachat successif des lettres de gage, de telle sorte que, selon l'élévation plus ou moins grande du taux de l'intérêt et du complément destiné à ramortissenient, le capital lui-même est amorti avec plus ou moins de rapidité, et par suite la somme des dettes de la masse des propriétaires faisant partie de l'association est de plus en plus diminuée.

L'association de crédit du grand-duché de Posen fut dès Torigine établie sur cette base ; depuis lors beaucoup d'autres associations territoriales de la Prusse Tadoptèreat également et juodifièrent dans ce sens leurs statuts.

Il existe donc deux espèces d'associations territoriales de crédit : <îelles où l'extinction de la dette n'est que facultative, et celles où la créance doit se trouver forcément éteinte au bout d'un certain laps de temps. Dans ces dernières, le débiteur ajoute à chaque payement d'intérêts une certaine somme qui, s'accumulant sans cesse et produisant elle-même des intérêts^ finit })ar le libérer sans gêne et sans efïorts.

La question de l'amortissement est une de celles qui ont été le plus vivement débattues. A l'enthousiasme primitif pour ses prétendues merveilles a succédé la défiance, et même la réprobation : des économistes célèbres le taxent de déception ruineuse, et l'Angleterre l'a déjà supprimé, en se réservant d'employer l'excédant seul du revenu à l'extinction de la dette publique.

Mais si l'amortissement est condamné conmie un rouage oné-

reiix et funeste pour radministration des intérêts publics, il n'est pas à dire qu'on doive le bannir de l'administration des intérêts privés.

La durée limitée de la vie humaine, le déplacement rapide des fortunes, commandent à chacun de poser des bornes à ses entreprises, de dégrever son avenir ; l'habileté industrielle ne se transmet pas par héritage, et l'on doit tendre à libérer ses successeurs des charges qui pourraient leur devenir par trop onéreuses.

L'Etat, qui marche toujours jeune vers un avenir sans bornes, n'éprouve pas les mêmes nécessités. La richesse peut se déplacer entre ses membres, sans que la masse des biens en éprouve aucune altération ; l'Etat est le centre vers lequel tous les intérêts viennent converger, et tant que la fortune publique ne décroît point, la solvabilité et par conséquent le crédit du pays restent les mêmes, quelque variation qu'éprouvent ses éléments. Quand il est question d'amortissement, l'Etat doit se demander s'il ne prélève point entre les mains des contribuables des capitaux utilement employés , produisant un intérêt plus élevé que lu dette publique, et ce uniquement pour éteindre cette dette, soidisant à leur bénéfice.

En effet, ce qui profite à chaque contribuable profite à la richesse nationale et vient refluer dans le réservoir commun.

Tout s'individualise, au contraire, dans la propriété privée ; l'immeuble grevé, par exemple^, ne profitera pas toujours des avantages que procure l'emprunt auquel il a servi de garantie. Aussi il pourra être indifférent à l'Etat d'éteindre ou non sa dette ; le pays pourra même trouver plus d'avantage à la laisser subsister^ et son crédit n'en éprouvera aucune atteinte : mais il importera toujours à la propriété privée de se voir libérée dans un certain espace de temps. L'appel fait au crédit territorial ne doit pas en dessécher la source, et cela aurait lieu, si la dette devait éternellement grever le bien-fonds.

D'ailleurs, dirigé par des administrateurs expérimentés, entouré de conseils et soumis à un incessant contrôle, rintérêtpu-

blic se suffit à lui-même pour se frayer la meilleure voie : Fintérêt privé a besoin qu'on la lui ouvre. Il est dans notre nature des instincts d'ordre et d'économie qui n'ont besoin que d'appui et de bonne direction, que d'encouragement et de but déterminé, pour prendre un développement rapide et fructueux.

Les Caisses d'épargne ont ouvert une voie d'amélioration pour les classes pauvres et laborieuses. Celles-ci n'ont pas tardé à comprendre qu'une légère somme, mise en réserve de distance à distance, peut leur créer des ressources précieuses pour l'avenir.

Les compagnies d'assurances sur la vie, celles de prévoyance et autres, travaillent à infiltrer le même esprit d'ordre et de suite dans les classes plus aisées ; un amortissement modéré, appliqué aux emprunts des particuliers, serait-il autre chose qu'une caisse d'épargne de la propriété, caisse organisée sur une large échelle, et dont l'influence salutaire s'étendrait également sur la moralité et sur le bien-être de la nation?

Un tel système est plus qu'utile, il est indispensable pour la propriété foncière. Nous l'avons déjà dit, si elle assure un revenu constant, elle ne le dispense, à des époques reculées, que par faibles fractions, eu égard au capital engagé. Aussi, pour qu'elle puisse se sutiire à elle-même, pour qu'elle puisse s'affranchir, par ses propres forces, des charges qui la grèvent, il faut qu'on échelonne sa libération dans la mesure des bénéfices qu'elle procure; elle parviendra ainsi sans un grand effort, sans que rien la trouble dans sa marche lente et régulière, à faire face à ses engagements.

L'amortissement;, en permettant le remboursement des obligations au pair, par voie de tirage au sort, assure aussi un autre avantage, la fixité des cours ; il empêche les brusques revirements du jeu et l'influence des agioteurs. Les cours oscilleront nécessairement autour du pair, terme fixe qui leur servira d'étalon ; les propriétaires sauront ainsi toujours d'avance à quoi ils s'engagent, et ne se verront pas forcés à un grand sacrifice de capital pour opérer la libération de l'immeuble.

L'élévation du cours de la rente est un avantage pour l'Etat, qui peut se dispenser de la racheter ; s'il est forcé de recourir à de nouveaux emprunts, il les obtiendra , par là même, à des conditions plus favorables. Mais les propriétaires fonciers, qui ont besoin de se libérer dans une certaine période de temps, doivent être certains que les sacrifices qu'ils seront obligés de faire pour éteindre la créance ne dépasseront pas, dans une proportion démesurée, le capital que l'emprunt leur a procuré.

L'amortissement fait fructifier les économies obligées des propriétaires. Comme ils se libèrent par fractions, chaque payement partiel portant intérêt à leur profit, raccumulation de ce bénéfice accessoire diminue d'autant le capital de la créance. Plus l'époque du remboursement intégral est éloignée , et plus faible est la somme totale payée par eux pour solder l'emprunt.

Ainsi, en Pologne, en ajoutant 2 pour 100 aux 4 pour 100 d'intérêt annuel , on amortit la dette au bout de vingt-huit ans, et l'on ne débourse que 56 florins pour un capital de 100 florins.

Une banque territoriale a été créée en Belgique : une annuité de 1 fr. 78 cent, y éteint la dette de 100 fr. en trente ans, c'està-dire moyennant 53 fr. 40 cent.

Dans le grand-duché de Posen, 1 pour 100 de diff^érence entre les intérêts servis sur le pied de 4 pour 100 , et ceux perçus par la société territoriale sur le pied de 5 pour 100, opère la libération en quarante-un ans, c'est-à-dire avec 41 pour 100.

Enfin, si Ton n'imposait qu'à 1/2 pour 100 en sus les débiteurs qui payent 4 pour 100 d'intérêt , leur dette serait amortie en cinquante-six ans, c'est-à-dire moyennant 28 pour 100.

Ces motifs réunis nous font préférer les sociétés territoriales qui admettent le jeu d'un amortissement modéré, à celles qui l'excluent.

Cette amélioration n'est pas la seule qu'ait rencontrée en Pologne le système prussien. On y a pris pour base fixe de l'évaluation du crédit ouvert à chaque domaine, le chiffre de l'impôt foncier. De là , il n'y avait plus qu'un pas à faire pour assimiler

le prêt à une augmentation d'impôt, et cette idée se trouve appliquée en Pologne depuis vingt-cinq ans.

L'organisation unitaire de la France , cette puissante centralisation qui est le cachet de nos institutions administratives , enlhi le recouvrement proportionnel et régulier de Tinipot basé sur le cadastre, nous avaient conduit à imprimer une forme nouvelle , plus simple et plus large à la fois , à l'institution du crédit territorial.

Au lieu de s'en reposer sur l'agglomération spontanée des propriétaires fonciers pour créer le centre nécessaire de l'association territoriale , le gouvernement pourrait lui-même servir décentre à cette utile entreprise ; la machine administrative est prête, la perception des intérêts de l'emprunt hypothécaire est facile ; il ne s'agirait que de les ajouter à Fimpôt foncier.

l/impùt foncier pourrait être pris pour base de révaluation du crédit ouvert. Il ne présente pas le huitième du revenu net de la propriété territoriale. On pourrait donc , sans aucun danger, fixer le crédit alloué aux propriétaires , sur le grand-livre du crédit foncier ouvert à cet effet, au quadruple de l'impôt , capitalisé sur le pied de 4 pour 100. Ce seraient environ 600 millions d'intérêts à servir annuellement sur un capital de 16 milliards. Bien entendu que cette avance ne serait fiiite que sur des propriétés entièrement libres , ou moyennant le consentement des créanciers antérieurs qui céderaient leur rang de priorité. L'énorme réduction du taux de l'intérêt apporterait un grand allégement au propriétaire , dont la moitié du revenu se trouverait seule affectée par le nouvel impôt, volontairement consenti.

L'Etat lui remettrait , en échange de son engagement , des obligations foncières rapportant 3 fr. 63 c. pour 100 d'intérêt; le payement des obligations se ferait tous les six mois au Trésor, ainsi que cela se pratique pour la dette inscrite. L'Etat, assuré du recouvrement de l'impôt additionnel, ne risquerait rien en prêtant son ministère à cette vaste organisation tînancière ; il économiserait , au profit de la propriété foncière, les sommes

considérables qu'elle swait , sans cela, obligée de dépenser pour monter un personnel spécial.

Dans le cas où l'on s'en tiendrait aux associations de crédit territorial , celles-ci, appuy('*es par TEtat, pourraient tirer paiti de l'organisation du mécanisme de perception qui fonctionne au profit du Trésor.

Les c réateurs d'une prétendue mobilisation du sol sont partis de cette fausse donnée que le numéraire manque en France, que nos moyens d'échange sont insuftisants , et qu'il faut battre monnaie courante au moyen de véritables assignats , revêtus d'une forme meilleure.

Ce n'est pas le numéraire, l'agent de la circulation, qui manque chez nous ; il est seulement mal réparti , mal distribué . défaut d'institutions de crédit convenablement organisées empêche la demande de se rencontrer avec l'ofïVe ; il y a en même temps engorgement et insuffisance des moyens d'échange. On ferait vainement appel à la mobilisation du crédit foncier dans le but de combattre cette mauvaise organisation du crédit industriel et commercial. Un vaste système de banquesd e circulation, fondées sur les points principaux du territoire et reliées à un centre commun, à une banque-mère, peut seul y porter remède.

On pourra établir, à côté des institutions de crédit foncier, des banques agricoles, consacrées à viviiier les diverses industries accessoires de l'exploitation du sol, et surtout l'élève du bétail. Il existe en Allemagne, et spécialement en Wurtemberg , en Bavière et dans le grand-duché de Bade, des embryons d'institutions analogues , sous le nom de caisses de prêt pour V élevé du bétaiL Celles-ci avancent les fonds nécessaires pour l'achat des bestiaux. Mais il ne faut jamais perdre de vue une condition essentielle ; les banques agricoles ne devront pas avancer les fonds destinés à s'immobiliser dans la propriété, mais seulement les fonds de roulement destinés à se renouveler fréquemment. Elles répondent au besoin par lequel l'industrie agricole se confond avec les autres industries et participe de leur caractère et de leur mouvement , tandis que toute banque /b/îczère proprement

dite, établie pour rémission d'une nouvelle espèce de billets de change, ne saurait subsister, car elle ne doit ni ne peut entretenir de fonds de roulement, de capital de réserve.

La propriété immobilière a besoin, comme l'Etat, d'un crédit à long terme ; il faut pour elle , comme pour lui , des consolidés et non des billets de banque. Ce sont de véritables consolidés, des titres de placement stable, que produirait la création du grand -livre de la dette foncière.

Les obligations foncières^ telles que nous les concevons , ne diffèrent que par des avantages des contrats hypothécaires actuels, devenues transmissibles de main en main, divisibles à volonté, et douées d'une authenticité de valeur qui rendrait leur réalisation facile.

^^association de crédit territorial * vient simplement s'interposer entre les créanciers et les débiteurs ; elle émet des obligations foncières en rapport avec une certaine portion de la valeur des biens grevés, et perçoit les intérêts comme l'Etat perçoit l'impôt ; elle les paye comme il sert les arrérages de la rente ; la sécurité des préteurs est donc entière, et la négociation des obligations foncières aussi simple que celle des inscriptions de rente.

L'impôt foncier a été pris par nous pour étalon de la valeur des propriétés territoriales et de leur capacité à supporter des charges hypothécaires. Nulle part il ne dépasse en principal le huitième du revenu net ; en accordant la faculté d'emprunter jusqu'au quadruple de la valeur de Timpôt capitalisé sur le pied de 4 pour 100 , nous pensons avoir concilié ce que commande la prudence, avec l'économie qui résulte de l'inutilité de toute expertise. Celle-ci aura lieu , cependant , si le propriétaire veut obtenir un crédit plus large , sans que néanmoins ce dernier puisse dépasser jamais la moitié de la valeur de Timmeuble.

Une règle invariable, ou un examen scrupuleux de la valeur du bien -fonds, préside aux engagements que contractent les propriétaires, et les obligations sévères auxquelles ils se sou-

• Ou l^État.

mettent garantissent la régularité de leur libération. Tout roffico de l'association consiste • à épargner le contact immédiat du capitaliste avec l'immeuble affecté à la garantie de la créance , et à marquer à un coin uniforme les titres d'emprunts , revêtus ainsi d'une valeur commune et notoire. L'association ne spécule pas , elle ne peut ni gagner ni perdre ; elle recueille d'un côté les intérêts qu'elle sert de l'autre , et , nous le répétons encore , le grand-livre de la dette foncière fonctionne exactement comme le grand-livre de la dette publique.

Le projet dont nous venons de reproduire les traits principaux , ne poursuit point la pensée de la mobilisation du sol. Rendre le commerce des immeubles aussi facile, aussi commode et aussi sûr que le passage de main en main des choses mobilières, est chose impossible , et, quand ce serait possible , cela ne serait pas utile, a dit avec raison M. Rossi. La propriété foncière a ses caractères particuliers dont on ne peut faire abstraction ; elle n'aura jamais ni les qualités légales, ni les qualités économiques de la propriété mobilière. La terre est un instrument de travail sui generis ; le capital s'y incorpore , mais elle ne saurait elle-même se transformer véritablement en capital.

Ce qu'il faut obtenir pour elle, c'est qu'à l'aide du gage qu'elle présente, elle puisse trouver des capitaux à bon marché , à des conditions qui permettent de les employer utilement à l'amélioration du sol.

Ces conditions, nous les rencontrons dans un vaste système d'association , de centralisation sous la surveillance de l'Etat. Notre centralisation administrative , appliquée à la perception de Timpôt, permet de donner un cachet particulier de force et de grandeur à Tinslitution des associations de crédit acclimatée en France.

Il me reste à expliquer la première partie de mon projet ^ qui s'occupe d'un moyen transitoire, commandé parla situation du pays.

» Ou de TÉtai.

L'organisation complète du crédit territorial exige la réforme du titre du Gode civil consacré aux privilèges et hypothèques, et cette réforme a besoin d'être mûrie. En attendant, la faculté de la purge y offerte aux associations de crédit ter^ ritorial, permet de surmonter les difficultés et les périls de la loi actuelle.

Mais la formation des associations demandera du temps , et il faut fournir à la propriété territoriale des moyens de crédit qui lui permettent de traverser la crise financière , et d'entreprendre les travaux d'amélioration destinés à féconder notre territoire. Ces moyens, une combinaison bien simple les fournira. 11 s'agirait de créer , au profit des propriétaires , une ressource certaine au moyen de la capitalisation d'un impôt volontaire , qu'ils s'engageraient à verser en même temps que le principal de l'impôt foncier, comme ils versent les centimes additionnels.

Cette capitalisation du doublement volontaire du principal de l'impôt foncier , permettrait aux propriétaires d'entreprendre immédiatement les travaux d'irrigation et de dessèchement qui doubleraient peut-être la richesse agricole de la France.

Sans doute , il faudrait déroger à la rigueur de la loi civile, en établissant, au profit des obligations hypothécaires qui représenteraient le principal de l'impôt foncier ainsi capitalisé, une y>rw>rité de gage. Mais ce qui a lieu pour l'impôt extraordinaire de 45 centimes ne crée-t-il point une situation analogue? Ladiftérence n'est que dans une circonstance toute à l'avantage des créanciers inscrits, puisque l'impôt grève leur gage sans compensation aucune , tandis que l'émission de cette portion des obligations hypothécaires tournerait à Tamélioration du gage lui-même , ou permettrait de solder régulièrement les intérêts des créances antérieurement contractées.

Telle est l'économie de la double proposition que j'ai soumise à l'Assemblée nationale. Elle se divise en deux parties distinctes : les sept derniers articles organisent une émission d'obligations hypothécaires y qui peut avoir lieu immédiatement ; les autres s'occupent de l'organisation définitive du crédit foncier.

Je aie borne à ces rapides indications , car cette proposition est assez simple ponr qu'on en comprenne facilement le mécanisme. J'ajoute que l'essence de ce projet ne se trouverait nullement atteinte , si , au lieu de faire fonctionner les associations comme intermédiaires entre les emprunteurs et les préteurs sur hypothèques , on appelait l'Etat à remplir cet office. Il n'y aurait alors qu'à introduire dans le texte du projet une simple modification de rédaction.

J'ai ajouté une exception commandée par les circonstances. Les créanciers auxquels le remboursement aura été offert en lettres de gage devront, s'ils refusent ce mode de payement, accorder, d'ici au 1*^*^ janvier 1850, un sursis d'un an à leurs débiteurs. La nécessité de prévenir des expropriations nombreuses et l'équité nous paraissent également conseiller l'adoption (le cette mesure, qui écartera le danger le plus sérieux dont la propriété ait été menacée en France.

Voici la formule de la proposition rjuej'ai faite à TAssemblée nationale, et qui est soumise à l'examen du Comité d'agriculture :

PIIEMIÈRK PARTIE. — Organisation du crédit foncier.

Article premier. — L'association des propriétaires d'imineiibles, dans la forme, et sous les conditions prescrites par le présent décret, constitue Y Association territoriale de crédit.

Art. 2. Elle a pour but de procurer aux propriétaires un crédit en lettres de gage, jusqu'à concurrence de la moitié de la valeur de leurs propriétés.

Art. 5. Cette valeur sera calculée en prenant pour base le principal de l'impôt foncier, et en admettant que celui-ci représente le huitième du revenu. Chaque propriétaire d'immeubles non grevés d'hypothèques, ou qui aura, par suite de la. purge, obtenu le consentement des créanciers inscrits en ordre utile, pourra demander à {'association du crédit territorial la délivrance d'une quotité de lettres de gage équivalant au quadruple du principal de l'impôt foncier payé par lui, en calculant le ca|)ital sur le pied de 4 [)Our iOO (c'est-à-dire équivalant à cent fois l'impôt foncier}.

Le propriétaire aura le droit de demander une expertise pour déterminer la valeur de l'immeuble, s'il pense avoir droit à un crédit plus étendu que celui déterminé par le calcul ci-dessus indiqué, sans que ce crédit puisse dépasser la moitié de la valeur de la propriété.

Art. 4. Tout membre de Vassociation de crédit territorial s'engage à verser chacjue année, en deux termes égaux, cinq pour cent du capital nominal des lettres de gage qui lui ont été remises; moyennant quoi, il sera complètement libéré en quarante-deux années.

Art. r>. Les lettres de gage seront de 100 fr., 200 fr., 500 fr., 1 ,000 fr., 5,000 fr. et 40,000 fr. l^^lles porteront un intérêt annuel de 5 fr. 6o centimes pour cent francs (un centime par jour) ; cet intérêt sera payé par semestre.

Art. g. Un pour 100 sera consacré à l'amortissement du capital; dix centimes seront versés au Trésor pour lui tenir lieu des droits perçus sur les emprunts et inscriptions hypothécaires; enfin vingt-cinq centimes seront employés en frais de recouvrement et d'adnûnislration.

Art. 7. Il sera fait, tous les six mois, un tirage entre les lettres de gatje émises, et celles désignées par le sort seront immédiatement remboursées au pair, jusqu'à concurrence des sommes disponibles à cet effet.

Le fonds d'amortissement s'accroîtra tous les six mois des intérêts servis pour les obligations éteintes.

Art. 8. A toute épo(iue, le débiteur grevé pourra s'affranchir de la totalité ou de partie de la dette foncière non encore amortie, en versant à association de crédit territorial une quotité égale de lettres dégage <jui seront immédiatement annulées.

Art. 9. Les lettres de gage ne peuvent être hypothéquées que sur la première moitié de la valeur de chaque propriété. S'il existe d'autres charges inscrites, les lettres dégage ne seront délivrées que proportionnellement à la portion libre de cette première moitié de la valeur de l'immeuble.

Art. 10. Aucuns privilèges ni hypothèques légales non inscrites ne peuvent primer les lettres de gage^ dont l'iniérèt accru de Pamortissementet des frais (5 pour dOO) sera exigible sous les mêmes conditions de recouvrement que l'impôt.

Art. 11 . association de crédit territorial procédera à la purge partielle des mimeubles dont les propriétaires déclareront vouloir obtenir un crédit en lettres de gage.

A cet effet, elle provoquera, selon les formalités prescrites, en cas de vente, par le Code civil, Tinscriplion des privilèges et hypothèques légales, et elle offrira le remboursement en lettres de gage^ de toutes les créances, jusqu'à concurrence de la moitié de la valeur de rimmeuble.

Art. 12. Les créanciers qui refuseront ce remboursement devront accorder aux propriétaires , au cas où Tobligalion viendrait à échéance d'ici au janvier 1830, un sursis d'un an, sous la condition du payement régulier des intérêts stipulés.

Faute de Tacquittement des intérêts, le principal de la créance deviendrait exigible.

Art. 15. Au cas où les créances inscrites, dont les titulaires refuseraient le Temhoursemeni en lettres de gage^ ne s'élèveraient pas à la moitié de la valeur de rimmeuble, le propriétaire pourra obtenir la délivrance de lettres de gage pour une quotité équivalant à la différence.

Art. 14. Tout créancier inscrit sur la première moitié de la valeur de rimmeuble a le droit d'exiger que le propriétaire entre dans Vassociation territoriale de crédit et le rembourse en lettres de gage.

Art. 15. Les inscriptions hypothécaires prises par Vassociation d^ crédit territorial sont dispensées de tous droits fiscaux autres que les 10 centimes par 100 francs, annuellement versés au Trésor, sur le montant des lettres de gago délivrées.

Ces inscriptions seront dispensées, pendant quarante-deux années, du renouvellement prescrit par l'article 2154 du Code civil.

Art. 16. Toutes propriétés bâties, comprises dans les biens affectés à la garantie des lettres de gage, seront assurées contre Tincendie.

Art. 17. Vassociation de crédit territorial gérera ses intérêts par ses propres fonctionnaires, sous la surveillance d'un Conseil spécial composé :

De deux représentants du peuple nommés par l'Assemblée nationale ; De deux magistrats nommés par la Cour des comptes ; Et d'un membre du Conseil d'Etat.

Elle aura la faculté de faire opérer les recouvrements par les agents du Trésor public.

Art. 18. L'administration de l'association se composera :

1^ De Comités départementaux qui siégeront dans chaque chef-lieu de département ;

2° D'un Comité central siégeant à Paris.

Art. 19. Les membres de l'association de crédit territorial, réunis

vu assemblées générales , nommeront dans chaque département les membres du Comité local.

Les membres des Comités départementaux choisiront le Comité central.

Le président du Comité central et les présidents des Comités départementaux seront nommés par le président de la République.

Un règlement d'administration publique déterminera le mode des élections, le nombre des membres qui composeront les Comités, les indemnités auxquelles ceux-ci auront droit et auxquelles il ne leur sera pas permis de renoncer.

Art. 20. Les peines portées par Tart. 1^9 du Code pénal seront appli- (|uéesà ceux qui auront contrefait ou falsifié des lettres de gage, ou qui auront fait usage de lettres de gage contrefaites ou falsifiées, ou qui les auront introduites dans Vence'miQ du territoire français.

DEUXIÈME PAIITIE. — Dispositions transitoires ,

Article puemier. — C haque propriétaire d'immeubles a la faculté de souscrire l'engagement de verser au Trésor des centimes additionnels nolontaireSj jusqu'à concurrence du principal de l'impôt foncier.

Ces centimes additionnels seront payés dans les mêmes formes que l'impôt et sous les m êmes*rigueurs d'exécution; ils jouiront de tous les droits de priorité ac quis à l'impôt.

AuT. 2. Pour chaque cinq francs ainsi souscrits, le Trésor public délivrera une obligation hypothécaire de cent francs, sous la condition d'emploi déterminé de cette somme par Tayant droit.

Cet emploi aura lieu , soit en travaux d'amélioration agricole , soit en remboursement du principal, ou en payement d'intérêts des créances hypothécaires qui grèvent l'immeuble, dans l'ordre de leur inscription.

Art. 5. Les obligations hypothécaires jouiront , par chaque fraction de 100 fr., d'un intérêt de 5 fr. 05 c. par an (1 centime par jourj, payable au porteur par semestre.

Art. 4. L'excédant versé par le propriétaire, jusqu'à concurrence de 5 pour 100 des obligations émises, sera enjployé ainsi qu'il suit: '!« 1 pour 100 sera consacré à l'amortissement; "-i" 5I> centimes pour 100 seront retenus par le Trésor, pour tous frais d'administration et pour tenir lieu des droits perçus sur les emprunts et ►sur les inscriptions hypothécaires.

Art. 5. Il sera fait tous les six: mois un tirage des obligations émises, et celles désignées par le sort seront immédiatemeiit remboursées au pair^ jusqu'à concurrence des sommes disponibles à cet effet.

Le fonds d'amortissement s'accroîtra tous les six mois des intérêts servis pour les obligations éteintes.

Le débiteur grevé sera complètement libéré vis-à-vis du Trésor, au bout de quarante-deux années.

Akt. 6. A toute époque, le débiteiir grevé pourra s'affrancbir de la totalité ou de partie de la charge contrariée vis-à-vis du Trésor, et non encore amortie, en restituant une quotité égale d'obligations hypothécaires qui seront immédiatement annulées.

Art. 7. Les obligations hypothécaires seront délacliées du grand livre de la dette foncière, ouvert au Trésor. Elles seront de 100 fr., 200 fr., r>00 fr., 1,000 fr., 5,000 fr. et 10,000 fr.