LA TUNISIE ! LA MAIN-D'ŒUVRE AGRICOLE

dei\ elle aussi, de gros capitaux, 800,000 à 2,000,000 de francs et s'armer d'une longue patience ; mais ces capitaux, du moins, sont employés à la culture. En troisième lieu, il faut citer le grand propriétaire individuel, quelquefois absent, très souvent résidant ; ce dernier est tenté par les vastes espaces et l'indépendance d'une vie qui se rapproche de celle de l'ancien planteur virginien ; parfois il a de grands domaines de 2,000 à 5,000 hectares et il y engage 1 ou 2 millions de francs dont la rémunération est différée pendant, au moins, une demi-douzaine d'années ; le plus souvent il n'a que 200 à 5 ou 600 hectares et ne dispose que de 200,000 à 4 ou 500,000 francs ; parfois deux amis sont associés et résident ensemble, ce qui peut doubler et les surfaces et les sommes engagées. Toutes ces catégories de colons, nous devons le dire, ont été, jusque vers 1892 ou 1895, très éprouvées par la lenteur des rendements el par la dureté jusqu'à 1890 du régime douanier français. Mais de ces déboires, habituels à tous les initiateurs, l'on ne doit pas tirer, pour l'avenir, des conclusions sombres.

Quant au petit propriétaire français, qui fait le fonu de la classe agricole européenne en Algérie, la Tunisie jusqu'ici l'ignore presque. Il eût été désirable que l'on se fût efforcé de diriger sur la Tunisie une partie des 20,000 ou 30,000 émigrants qui sont partis de France dans chacune des années 1888, 1889 et 1890, pour la Plata et même des 5 à 6.000 qui s'y rendent actuellement. Les petits cultivateurs italiens foisonnent, au contraire (voir plus loin, p. 94). C'est aux grandes sociétés foncières, tout aussi bien qu'au gouvernement, qu'il appartiendrait de tâcher d'attirer quelques groupes d'agriculteurs français, auxquels on louerait à bon compte, puis plus tard on vendrait, des lots de quelques dizaines d'hectares dans les endroits bien placés. Les autres grands propriétaires auraient aussi avantage, avec le temps, à tâcher de morceler ainsi une partie de leurs vastes domaines.

La main-d'œuvre agricole se compose, en ce moment, principalement de Siciliens, de Calabrais et d'Arabes, Kabyles, Marocains, ainsi que de quelques nègres du Fezzan. Il s'y mêle bien quelques Français, mais en petit nombre seulement comme manœuvres, leurs prétentions étant souvent trop élevées pour qu'on puisse les employer autrement que comme chefs de cultures, maîtres vignerons, contremaîtres ou chefs d'équipe. Les Siciliens et Calabrais qui fournissent en général un bon travail, avec quelque penchant à la turbulence, se font payer 2 francs à

2 fr. 50 par jour. L'Arabe peut prêter à la culture un concours plus actif que nos préjugés ne l'admettent. Pour 2 piastres à

3 piastres par jour, c'est-à-dire 1 fr. 20 à 1 fr. 80 environ, il

fournit un travail passable. J'en ai vu labourer convenablement des vignes pour le prix de 2 piastres 1/2 ou 1 fr. 50. L'important est de fixer ces Arabes sur la terre ; ils ont les goûts un peu instables, et les gourbis qu'ils habitent ne leur donnent pas l'habitude de la résidence permanente. On en rencontre, cependant, qui sont sur la même propriété comme locataires partiels depuis vingt ou trente ans. Quant aux gourbis, c'est-à-dire ces grossières demeures de terre séchée et de branchages, beaucoup d'entre eux ne demanderaient pas mieux que de les échanger contre des logements européens pour lesquels ils paieraient une location. Aussi, l'un des premiers soins des propriétaires prévoyants et vigilants, ce doit être de construire des habitations pour leurs ouvriers, soit européens, soit indigènes, afin de se procurer une maind'œuvre assurée, ce qui est une des principales difficultés des débuts de la colonisation en tout pays.

Pour que le nombre des propriétés et des exploitations françaises en Tunisie augmente rapidement, il est indispensable que l'on facilite l'application de la loi de 1885 sur la constitution de la propriété foncière dans l'ancienne Régence. M. Gambon, assisté d'un Conseil où se trouvaient représentés non seulement les ministres musulmans, mais les chefs religieux indigènes, a eu le mérite de rédiger un Gode singulièrement précis, simple et court, pour donner à la propriété les garanties dont elle manquait auparavant. Ce n'est pas une des moindres preuves de l'esprit progressif des Arabes tunisiens que la rédaction de ce projet de loi auquel ont collaboré le Gheik-uMslam, le Cadi Hanefi et le Bach Mufti Maleki, c'est-à-dire tous les grands personnages religieux.

L'un des obstacles au passage des terres dans des mains européennes, c'est l'incertitude qui flotte le plus souvent autour de la propriété et les aléas divers auxquels cette propriété privée est assujettie. J'ai eu l'occasion de dire que, contrairement à ce qui se rencontre en Algérie, la terre est placée en Tunisie sous le régime soit delà propriété individuelle soit de la propriété familiale; les transactions entre Européens et indigènes peuvent ainsi s'effectuer sans violence. Mais il arrive qu'il y a souvent plusieurs titres semblables entre les mains de diverses personnes pour une même propriété. On fabrique de faux titres ; ce n'est pas là encore le point le plus délicat ; un notaire arabe habile et honnête — et il paraît qu'il s'en rencontre — peut découvrir les falsifications. Ce qui est une cause de beaucoup plus grande complication, c'est que les indigènes tunisiens ont l'habitude d'emprunter sur hypothèque en remettant un titre de propriété de leur bien au prêteur ; ce prêteur lui-même peut à son tour emprunter en remettant un autre titre de propriété au second prêteur ; et il peut se rencon-

LA TUNISIE : LA LÉGISLATION FONCIÈRE

trer ainsi cinq, six, huit ou dix titres pour la même propriété. Or, un Européen qui veut acheter une terre peut quelquefois traiter avec un simple prêteur partiel, détenteur, pour gage, d'un titre de propriété régulier. Si l'on ajoute les divers droits de préemption (chefaa), qui sont nombreux dans la loi musulmane, on comprend que, dans cet état, l'achat de propriétés par des Européens aux indigènes soit une opération délicate et fort laborieuse.

La loi de M. Gambon devait rendre, au contraire, les acquisitions aisées et sûres. On sait qu'elle consiste dans une application de la méthode sommaire et simple d'enregistrement et de conservation de la propriété, qui est connue en Australie sous le nom d'Act Torrens et qui, paraît-il, a eu pour premier inventeur, il y a trente ou quarante ans, un Français.

Moyennant l'inscription, sur un grand-livre, à la suite de certaines formalités, d'une enquête et de certains délais, la propriété est constituée; aucune revendication réelle ne peut être soulevée, et par un simple virement sur ce même grand-livre la propriété peut être transmise d'une personne à une autre; des hypothèques ou d'autres droits réels peuvent être créés, annulés ou transférés. Le procédé est simple; il est inutile de le décrire en détail.

La loi de 1885 pour la constitution de la propriété tunisienne n'est pas, cependant, une simple copie de ce qui se passe en Australie. Il ne faut pas oublier que l'Australie est un pays neuf où la terre est libre, tandis que la Tunisie est un vieux pays qui renaît et où des droits positifs existent, fort enchevêtrés.

Deux réformes spéciales importantes sont édictées dans le Gode nouveau. En premier lieu, le droit de préemption (chefaa), si gênant pour les Européens, est réglémenté et restreint; il n'existe plus que dans un très petit nombre de cas où il n'aura rien d'abusif. En second lieu on définit un droit particulier, Yenzel, ou rente foncière perpétuelle. Ce dernier point a une importance suprême, parce qu'il permet de transmettre aux Européens la jouissance des biens de main-morte, qui, sous le nom de habous, étaient autrefois inaliénables.

Les « habous » étaient supposés couvrir une grande partie de la Régence. On affirmait que le cinquième ou le sixième des bonnes terres leur appartenait, soit au moins 500,000 hectares ; certains disaient un million d'hectares. Il faut considérablement en rabattre. Les Habous publics, tjue gère la Djemaïa (administration y relative), se composaient, en 1899, pour ce qui concerne les terres, de 5,783 propriétés reconnues, d'une superficie de 155,741 hectares (Situation de la 7 \nisie en 180-', p. 27). Il se peut que ce chiffre ne soit pas encore tout à fait complet.

Les « habous » ou terres de mainmorte ont trois origines différentes. La première catégorie se compose de biens religieux à

DE LA COLONISATION AU XIXe ET AU XXe SIÈCLE.

proprement parler, les terres affectées au service des mosquées, à. la rémunération des ministres du culte. La seconde catégorie de « habous » a été constituée pour des œuvres de bienfaisance, qui p 'uvent être de la nature la plus diverse, l'entretien des collèges, de bourses pour les étudiants, d'établissements charitables pour les malades, d'un chemin ou simplement d'un puits Parfois on vous raconte qu'une grande dame arabe ayant passé dans un district et y ayant souffert de la soif y fit creuser un puits et constitua un « habou », c'est-à-dire une dotation immobilière inaliénable, pour que ce puits fût éternellement maintenu en bon état. La troisième catégorie de « habous », c'est simplement les biens individuels qui, par diverses causes, sont frappés de substitution, des sortes de majorats dont les possesseurs n'ont que la jouissance.

La grande quantité et l'excellence de ces terres de main-morte rendaient singulièrement utile qu'on pût en faciliter le passage dans des mains européennes. La violence ici eût été odieuse et impolitique. Aujourd'hui, les administrations très diverses des « habous » louent en général ces biens, mais à titre précaire, révocable. La nouvelle loi sur la propriété foncière transforme l'enzel, ou location moyennant une rente, en une véritable propriété qui sera inscrite sur le grand-livre foncier. Bien plus, chacun a le droit de demander, en remplissant certaines formalités et consignant une somme variable, mais peu considérable, la mise aux enchères, moyennant enzel, de tout bien « habou » non encore aliéné. La rente foncière, le plus souvent, n'est que de 4 à 5 fr. par hectare et très rarement atteint une dizaine de francs. Il est remarquable que le Gheik-ul-Islam et les deux Gadis Hanefl et Maleki, ainsi *que le Bach Mufti Maleki, les quatre grands person nages religieux qui faisaient partie de la commission, aient admis sans hésitation ce régime qui, à la longue, aura pour effet de transformer en simples rentes foncières, avec le temps, la presque totalité des « habous », biens de main-morte.

Si nous ajoutons que la loi sur la propriété foncière supprime toutes les hypothèques générales et occultes, qu'elle réglemente pour chaque cas particulier les hypothèques légales, qu'elle fait disparaître les hypothèques dites judiciaires, si nous disons enfin que l'adoption, par chaque propriétaire, du régime nouveau est facultative et placera la terre sous la juridiction des tribunaux français, nous aurons donné une suffisante idée de la réforme.

La propriété foncière aura ainsi trouvé en Tunisie sa formule réelle beaucoup plus nette, plus précise et plus complète qu'en France même. Une fois ce régime devenu légal, nous n'avons aucun doute que, avec l'abondance des bonnes terres dans notre nou-

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velle colonie, les capitalistes français, malgré les déboires de la première heure, n'y fondent de nombreuses entreprises. Gomme colonie de capitaux, il dépend de nous que la Tunisie n'ait pas de supérieure au monde, ce qui ne veut pas dire que, avec le temps, elle ne deviendra pas aussi, dans les districts les plus favorisés, en partie une colonie de peuplement. Le gouvernement doit y travailler, non par des subventions et des créations de centres artificiels, comme en Aigérie, mais par la mise à la disposition de petits colons, dans des conditions pratiques, de la plus grande partie des biens « habous ».

La loi foncière, édictée le 1er juillet 1885, n'a pas, au début, rendu tous les services qu'on en attendait, les frais étant beaucoup trop élevés. Jusqu'au 1er janvier 1889, l'on n'avait encore immatriculé que vingt-cinq propriétés, ayant une contenance totale de 9,134 hectares, une valeur déclarée de 2,288,000 piastres ou un peu moins de 1,500,000 francs et ayant coûté, comme frais officiels, 33 043 piastres, soit environ 20.000 francs, ce qui ramènerait la dépense moyenne à 3 piastres 62 ou 2 fr. 25 environ par hectare et à 1,44 p. 100 de la valeur déclarée. Mais on doit dire que ces frais officiels ne sont pas absolument les seuls et qu'il s'y en joint d'accessoires ou de personnels qui augmentent parfois de moitié le montant des déboursés. En outre, ces frais sont très variables et, pour les petites contenances, ils atteignaient, avant le 1er janvier 1889, jusqu'à 200 ou 300 ou même 369 piastres par hectare, soit 120 à 200 fr., dans le cas, il est vrai, de lots de 1 à 3 hectares, d'immeubles urbains ou de banlieue. Malgré une réduction de tarifs, et à cause de la prédominance de lots moyens ou petits, les immatriculations effectuées pendant l'année 1889, au nombre de 27, pour une superficie de 11,331 hectares et une valeur déclarée de 1.587.000 piastres, environ 1 million de francs, ont coûté, comme frais officiels, 5 piastres 76 en moyenne ou 3 fr. 45 par hectare, soit 4,11 p. 100 de la valeur déclarée.

« Quoiqu'il n'y ait eu ainsi, du lep juillet 1885 au 31 décembre 1889, en cinq ans et demi, que 52 propriétés immatriculées pour une superficie d'une vingtaine de mille hectares, il ne faut pas, écrivions-nous dans la précédente édition de cet ouvrage (1891), se hâter de crier à l'échec de la loi foncière tunisienne. Outre que les demandes en immatriculation se sont élevées depuis l'origine à plus de 100, il ne faut pas oublier que toute institution est lente à produire ses fruits. Tout acheteur d'une terre qui a quelque valeur en elle-même doit, s'il est prévoyant, s'assurer une possession à l'abri de toute éviction en recourant à une formalité qui ne coûte, pour les domaines de quelque importance, que 2 à 3 ou 4 p. 100 du prix d'achat, lequel, lui-même, est modique. »

L'événement est venu justifier nos appréciations et le gouver-

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nement beylical y a aidé par la réduction des tarifs et des formalités de l'immatriculation. Des lois et décrets des 15 et 16 mars 1892 et du 24 décembre 1898 ont fort heureusement modifié les lois et décrets des 1er juillet 1885, 16 mai 1886 et 6 novembre 1888. Il en est résulté un grand essor des demandes en immatriculation, non seulement de la part des Européens, mais aussi de la part des indigènes. Dans l'année 1899, la dernière sur laquelle nous avions des renseignements, il a été immatriculé 378 propriétés, d'une valeur totale déclarée de 8,734,006 fr. et couvrant une superficie de 25,003 hectares, et il a été, en outre, créé 336 titres nouveaux par suite de lotissements. Les résultats obtenus du 1er août 1886, date de la mise en vigueur de la loi foncière, au 31 décembre 1899, consistent en 2,800 immatriculations prononcées, ayant donné lieu à rétablissement de 3,044 titres portant sur des immeubles d'une contenance de 343,844 hectares et d'une valeur de 69,216,951 francs. Il a été créé, en outre, 1,408 titres nouveaux par suite de morcellements, de sorte que le total des titres existant au 1er janvier 1900 est de 4,452 ; si le mouvement se poursuivait pendant cinquante ans avec la même intensité qu'en 1899, on aurait, en 1950, plus de 1,600,000 hectares immatriculés, c'est-à-dire la superficie, routes, chemins et rivières déduits, d'environ trois départements français ; dès maintenant, la superficie immatriculée équivaut à peu près à celle de trois arrondissements de la métropole.

Quelques colons se sont élevés contre le tribunal mixte, composé de deux magistrats français, deux magistrats musulmans et présidé par un juge français, qui prononce sans appel dans les questions d'immatriculation intéressant à la fois des Européens et des indigènes. Mais l'équité s'oppose à ce que l'on fasse juger ces cas mixtes uniquement par des Européens ; ce serait, en outre, contraire à tout l'esprit du protectorat.

détendue des propriétés appartenant aux Européens en Tunisie, est sensiblement supérieure à la surface immatriculée, qui ne s'étendait, fin de 1899, qu'à 343,844 hectares. D'après le dernier rapport officiel, paru en 1900, sur la Situation de la Tunisie, l'administration avait constaté, au 31 décembre 1898, l'existence de l,585propriétés européennes rurales, d'une étendue de 528,747 hectares, ainsi répartis :

Nationalités. Nombre Hectares.

de propriétaires.

Français 943 467.731

Italiens., 406 39.523

Autres Européens 236 21.852

Il faut ajouter à ces chiffres les propriétés rurales acquises par les Européens au cours de Tannée 1899, se répartissant comme il suit ;