I. — APERÇU HISTORIQUE

À Rome la distinction initiale des biens fut celle « Res- Mancipi » et « nec mancipi » c’est-à-dire de ceux qui étaient et n'étaient pas indispensables à la vie de la « gens »; mais cette classification tendit vite à se fondre dans une autre, celle des biens meubles et immeubles. Comment a-t-on pu passer de l’une à l’autre? — L'’immeuble est alors ia base même de la famille romaine; c’est lui qui la fixe et la fonde. En effet la richesse par excellence est alors l’agriculture; c’est sur place et grâce au domaine qu’on pourra l’acquérir et autour de ce domaine va graviter toute la famille qui en vit. Aussi

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le législateur va-t-il se montrer plus ferme pour assurer la conservation dans la famille de l’immeuble que celle des meubles; laisser l’immeuble circuler, c’est laisser la famille se désagréger et il importe de l’éviter. L’immeuble n’est pas la richesse en formation à laquelle on facilite l'échange, c’est une richesse formée qui ne doit plus circuler mais au contraire devenir la base et le fondement de l'édifice social.

De là en droit romain l’ordre légal à suivre dans l’exécution du « pignus », l’inaliénabilité de la dot immobilière, la création des immeubles par destination et par l’objet auquel ils s’appliquent.

En Germanie, alors que la propriété des meubles est individuelle, celle des immeubles est maintenue à la collectivité : le princeps partage chaque année les terres et chaque famille reçoit ce qui lui est nécessaire pour la faire vivre. On retrouve ici l’idée romaine: l'immeuble est un fonds social; c’est l’élément fondamental de la richesse et on ne saurait l’abandon- ner sans contrôle au hasard des échanges individuels.

De même qu’à Rome on a fixé le fonds de terre pour le protéger et faire vivre la « gens », la coutume féodale va protéger la terre, subsistance du seigneur et de ses vassaux. C’est là qu’ils se nourrissaient, c’est là qu’ils auront leurs châteaux et leurs armes pour se défendre contre l'invasion. Quelle autre richesse serait capable de résister aux pillages et à la dévastation des guerres intestines? Aussi l’immeuble prend-il une importance capitale et sa possession, symbole de force et de fixité sociale, est la base de la hiérarchie. Dès Louis le Pieux le but de l'aristocratie militaire est d’obtenir du « fiscus » la concession des terres. C’est là qu’elle trouvera les seuls revenus qu’il lui soit permis d'obtenir par le travail

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et sans déroger ; les droits sur les meubles sont les droits des bourgeois, les droits sur immeubles sont proprement les droits du seigneur. Pour assurer la fixité des classes, il n’y a par conséquent qu’un moyen : assurer la fixité des immeubles, défendre la désagrégation de la fortune immobilière et conserver à la famille féodale un patrimoine toujours identique ; aussi est-ce en pleine propriété qu’on lui attribue le fief et non plus en simple concession; de là aussi naît le droit d’aînesse qui assure à l’une des branches la conservation du nom avec celle du bien, la différence des pouvoirs du mari sur les meubles et les immeubles, la différence des juridictions. C’est à ce moment que l'immeuble apparaît comme ayant atteint son maximum de fixité, en même temps que s'affirme davantage la formule « vilis mobilium possessio ».

Cependant la bourgeoisie commerçante se développe; les prohibitions du commerce tendent à se lever, les guerres intérieures sont moins nombreuses et on comence à faire confiance à la propriété mobilière nouvelle qu’introduisent, même sous sa forme incorporelle, le billet à ordre et la lettre de change primitifs des foires du Moyen-Age — il y a loin de l’antique contrat de commandite, seule base du crédit mobilier; des Banques, des Compagnies se fondent, l’argent a une valeur en lui-même, l’immeuble n’est plus le seul élément que la fortune foncière aspire à posséder. Dès lors, quelles raisons aurait-on pour exiger plus strictement la conservation d’un des éléments de la fortune que d’un autre? C’est l’œuvre que la législation de la période intermédiaire va s’efforcer de réaliser, croyant pouvoir d’un trait de plume démolir une doctrine que les siècles avaient consacrée (r).

(1) Nous renvoyons pour cette question à l'étude fort détaillée de

M. Goury, sur l’origine et le développement historique de la distinction des biens en meubles et immeubles.

La loi de Nivose an II vient saper la règle « Paterna pateruis » ; elle partage les immeubles en réservant à chaque héritier une part égale dans les immeubles : c’est la désagrégation de la propriété foncière — la loi du o Thermidor an III va plus loin; de cette valeur quasi-sacrée qu'était la propriété immobilière, elle va faire l’objet ordinaire du commerce en créant les « cédules immobilières » — La loi du 17 juillet 1703 supprime purement et simplement les droits seigneuriaux. La prédominance en droit de la propriété immobilière semble ne plus se justifier; l’immeuble apparaît susceptible de circulation et de commerce comme toute marchandise.

Nous verrons que l’évolution de la coutume ne s’est pas faite si vite. L'empire d’une idée qui a vécu des siècles devait être considérable et il restait une espèce de respect social pour la propriété immobilière, dont les conséquences furent immédiates. Le Code de Commerce excluait l'immeuble de son domaine, le Code Civil marque les effets de la distinction des biens dans le régime matrimonial, dans l'application exclusive aux meubles de l’article 2279, dans la rescision pour lésion de 7/12, dans les règles de succession, dans la matière des hypothèques? C’est cette tradition qui explique encore les paroles du Conseiller Mesnard que nous avons rapportées plus haut.

II. — LES ARGUMENTS SOCIAUX DES ADVERSAIRES DE LA COMMERCIALITÉ DES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES

Cette courte étude historique était, croyons-nous, indispensable. Lorsqu'on ne demande à l’histoire que de nous fournir les phases de l'évolution d’une idée, son étude peut

être intéressante en soi mais fort peu productive. Lorsqu’au contraire elle laisse derrière elle une suite de traditions qui fondent à elles seules une législation, son étude n’éclaire plus seulement la question, elle la résoud.

Dans ce bref exposé, nous avons rencontré contre la circulation de l’immeuble les arguments suivants :

Les meubles sont des valeurs secondaires, l’immeuble est la valeur primaire.

L'immeuble par son indestructibilité et sa fixité est l’élément de la fortune qui doit être stabilisé.

L'immeuble est non pas de la valeur en formation mais de la valeur formée.

La valeur des immeubles est plus considérable que celle des meubles et justifie de la part du législateur une protection plus profonde. |

On a dit qu'on ne devait pas faire entrer dans le marché de la spéculätion la terre, valeur primaire par excellence, car elle seule produit les fruits nécessaires à la consommation Cette opinion pouvait se soutenir autrefois, quand l’agent naturel était à lui seul la valeur et quand l’agent artificiel ne jouait qu’un rôle secondaire en raison du faible champ de l’industrie et du commerce; mais à l’heure actuelle le facteur nature n’est plus qu’une part de la richesse. Dès lors pourquoi protéger davantage celle-ci en assurant sa conservation dans le patrimoine ? (1). 2

On a refusé à l'immeuble la commercialité en se fondant sur son indestructibilité; de même que dans toute entreprise il faut savoir garder, à côté des capitaux circulants une cer-

(1) De la Grasserie op. cit, é

taine proportion de capitaux fixes, il est indispensable ici, à côté de l’afflux des capitaux mobiliers exposés à des risques multiples, de soustraire aux risques de la circulation cette partie essentiellement fixe de la fortune qu'est l’immeuble.

Mais l’immmeuble est-il seul à bénéficier de cette fixité ? Les guerres, les invasions ne compromettent plus à l'heure actuelle comme à l’époque féodale Ia fortune mobilière ; le risque qu’elle court aujourd’hui est plutôt celui des fluctuations des cours par suite d’affaires malheureuses. Or la concentration industrielle actuelle offre à certaines valeurs mobilières une garantie qui nous semble aussi sûre que celle de l'immeuble : il est certain par exemple que si la rente française perdait tout crédit la crise politique qui en résulterait aurait pour le propriétaire foncier des résultats tout aussi désastreux. Il est certain également qu’au xix° siècle la valeur des immeubles a subi des fluctuations multiples; enfin il nous semble que les marchandises placées dans les magasins généraux, les navires et les offices ministériels auxquels on permet la circulation qu'on refuse à l’immeuble, donnent une sécurité égale.

On ajoute : le meuble est de la richesse en formation qui exige pour prendre toute sa valeur le privilège de circulation qu’on accorde aux objets de commerce; l'immeuble au contraire est la valeur formée qui demande non pas à être transmis mais conservé. « Lorsqu'un commerçant aura cessé son commerce, disait M. de la Grasserie, il s’empressera d'acheter des immeubles ». L’immeuble est-il vraiment une valeur formée pour le cultivateur qui y édifie sa fortune; est-ce une valeur formée que celle qui acquiert un prix

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nouveau en passant d’un patrimoine dans un autre. Si on considère la classe sociale actuelle dont le capital peut être considéré comme essentiellement formé, celle des rentiers, il est certain que la plus grande partie de leur capital est mobilier.

Enfin il est inexact de soutenir qu’à l’heure actuelle la valeur des immeubles est plus grande que celle des meubles

et qu’en conséquence il faut protéger plus efficacement ce patrimoine national.

La statistique nous montre en effet l’évolution qui s’est

produite depuis 1871 dans la composition des fortunes. Les immeubles entraient dans l’annuité successorale pour 2.661.900.000 francs en 1871 et pour 3.335.666.803 francs en 1908, tandis que les meubles figuraient pour : 2.349.100.000 francs en 1871 et pour 4.090.087.000 franès en 1908.

Ce fait est dû à l'intensité de la circulation des valeurs mobilières depuis le siècle dernier et à l'importance considéra-

ble, partant à la garantie qu’offrent les sociétés qui émettent ces titres (1)

(1) Les chiffres qui suivent sont empruntés au bulletin de statistique et législation comparée (édition de l'enregistrement 1907-08 p. 193 et 196, 1909-10 p. 183. Aucun relevé n’a été fait depuis cette époque pour la décomposition de l’annuité successorale,