INTRODUCTION

Notre intention n’est pas ici d'étudier toutes les opérations qui touchent aux immeubles; les problèmes que nous nous essaierons à traiter ici soulèveront évidemment des questions qui touchent à l’industrie agricole et minière, plus encore à l’achat pour louer, à la construction faite sur un terrain dans un but de spéculation. Nous entendons nous restreindre à l'étude de la commercialité de l’achat d'immeubles pouf les revendre dans un but de lucre, opération à laquelle se livrent professionnellement ceux que l’on désigne sous le nom de marchands de biens. Celles que nous retiendrons surtout parmi ces opérations sont celles que traite le plus souvent le marchand de biens : les opérations rurales; elles présentent des caractères économiques spéciaux qui justifient plus particulièrement la commercialité.

Avant d’entrer dans le sujet lui-même, il est un point que nous tenons à préciser. La question que nous posons ne serait# elle qu’un cas particulier d’une théorie assez récente étudiée notamment par Charles Laurent (1) : la fusion du droit civil

(1) Laurent (fusion du droit civil et du droit commercial) Wahl (préface à Vivante),

et du droit commercial ?.. On pourrait penser qu’en effet le droit civil trop strict, trop vétuste pour la multitude des opérations de l’économie actuelle, va demander au droit commercial ses usages conventionnels, établis par ceux-là mêmes qui l'utilisent pour faciliter leurs transactions. Dans ces conditions, le jour où cette réforme serait réalisée, les immeubles ayant par là même hérité de ce qu’on réclamait pour eux, cette étude se trouverait sans but. Nous ne le pensons, pas.

En dehors des résultats immédiats, la multitude des conséquences juridiques qui peuvent résulter de l’appréciation de la nature d’une catégorie de faits suffirait à montrer que cette discussion économique n’est pas vaine.

Nous croyons que, quels que soient les progrès réalisée en matière de droit civil, il existera toujours un droit d’excep-. tion qui s’adaptera aux faits nouveaux que l’ancien n’avait pu prévoir, parce que la nature des opérations commerciales l’impose, parce qu’on n’obligera jamais un petit agriculteur ou un petit rentier à tenir des livres et que les moyens dont il disposera ne seront par là même jamais égaux à ceux des autres. Il est donc important d'étudier, même dans l’hypothèse envisagée, si les opérations immobilières ressortiront ou non du domaine du droit commercial.

Le problème que nous posons dans cette étude a pris un intérêt actuel considérable. Des lois récentes sont venues modifier la condition de fait du marchand de biens et des opérations qu'il traite. C’est cette évolution qui nous autorise à traiter un sujet que les conclusions contraires de la jurisprudence semblaient avoir définitivement solutionné.

Nous étudierons dans une première partie les solutions

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positives de la législation et de la jurisprudence; dans une deuxième partie la possibilité et les avantages au point de vue économique de la commercialisation des opérations sur ; immeubles ; enfin dans une troisième partie, nous envisagerons la possibilité de concilier la commercialité avec les obstacles E apportés par le droit français et nous nous efforcerons de « | conclure.