LES TEXTES ET LES ARRÊTS

Le droit français considère comme actes de commerce l’achat pour revendre et la commission en matière de meu- bles (x) ; il n’en est pas de même pour l’immeuble qui est exclu du commerce; en même temps celui qui pratique professionnellement les opérations immobilières n’est pas commerçant. Pratiquement d’ailleurs il n’est guère que le professionnel qui se livre à cette catégorie d'opérations et les deux questions : commercialisation de l’acte d’une part de l’agent de l’autre, sont connexes.

L'article 632 porte : la loi répute acte de commerce tout achat de denrées et marchandises pour les revendre... ou même pour en louer simplement l’usage… toute entreprise de commission. « Le mot « Marchandise » peut-il s'appliquer aux immeubles, telle est la question qui se pose. »

(1) Dans les pages qui suivront nous ne distinguerons pas les opérations d’achat et de vente d’une part, de la commission d’autre part. Pour la commodité du langage nous les désignerons sous le nom d'opérations immobiiières. Les principes qui peuvent nous conduire à commercialiser les opérations de la 1° catégorie valent de même pour celles de l’autre. L’article 632 le montre d’ailleurs en matière mobilière.

Des auteurs (1) ont soutenu l’affirmative en se basant sur la large acception historique du mot « Marchandise ». Au Moyen-Age « Mercandisare » signifie « mercaturam facere », les juges de la marchandise sont les juges du commerce ; Domat intitule la quatrième section de la vente : « De la marchandise ou de la chose vendue » et Richelet dit en 1728 : « Marchandise, merx, tout le bien qui est en commerce, qui s’achète et qui se vend ».

Cette doctrine n’a pas prévalu, on n’a pas démontré que dans la langue juridique ou dans l’usage, les immeubles rentrent sous la démonstration de marchandises. Il est certain au contraire que les termes de la loi supposent naturellement des choses se déplaçant, se transmettant de la main à la main; si le législateur avait voulu ranger les opérations sur immeubles au nombre des actes de commerce, il aurait employé une expression plus précise.

On ajoute qu’en l’absence de dispositions spéciales du Code, l'achat pour louer, qui ne saurait être considéré comme une spéculation, tomberait alors dans le domaine du commerce (2). De plus l’article 32 de la loi du 21 avril 1810, dispose : l'exploitation des mines n’est pas considérée comme acte de commerce : ainsi dans ce cas la loi est nette et stipule que l’achat d’une concession de mines ne saurait être considéré comme acte de commerce.

(x) Cet argument n’est d’ailleurs pas tout à fait exact à notre sens, comme le fait remarquer Ollivier, op. cit.

(2) Emile Ollivier, Revue pratique du Droit français, p. 244, Garsonnet, Op. cit.

En outre, tandis que la loi du 11 avril 1838, qui règle le taux de la compétence en dernier ressort des Tribunaux Civils d'arrondissement, distingue les actions personnelles et mobilières et les actions immobilières, l’article 639 du Code de Commerce modifié par la loi du 3 mars 1840, en résolvant la même question pour la compétence des Tribunaux de Commerce, ne fait pas cette distinction.

De même l’article 487 relatif aux transactions conclues en cas de faillite après l’union exige, quand l’objet de la transaction excède trois cents francs ou est d’une valeur indéterminée, une homologation judiciaire; celle-ci est donnée par le Tribunal Civil pour les transactions relatives aux droits immobiliers, par le Tribunal de Commerce pour celles relatives aux droits mobiliers. La loi du 4 mars 1889 a consacré les mêmes principes en matière de liquidation judiciaire.

De cet ensemble de textes, il résulte nettement que le légis-. lateur n’avait pas en vue les immeubles dans l’article 632 et que pour lui l’achat d'immeubles pour les revendre est un acte civil. C’est d’ailleurs ce qu’indiquait nettement le discours préliminaire sur le Code Civil :

« La distinction des immeubles et des richesses mobilières nous donne l’idée des choses proprement civiles et des choses commerciales. Les richesses mobilières sont le partage du commerce, les immeubles sont le partage de la loi civile » (1).

La jurisprudence a très généralement interprété la loi dans un sens strict; parmi les très nombreuses décisions rendues en cette matière, la plus grande partie s’est décidée dans le

(1) Portalis, Discours préliminaire sur le Code Civil, t. 1, p. 300.

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sens de la non commercialité (1). Deux arrêts nous semblent avoir fondé la jurisprudence postérieure par l'autorité qui s’y est mêlée; c’est d’une part l'arrêt de la Chambre des Requêtes du 4 juin 1850, rendu sur le rapport du conseiller Mesnard (2); d'autre part celui du 15 février 1868, commenté par Labbé (3).

Le fond de l'argumentation jurisprudentielle apparaît dans le rapport du conseiller Mesnard : « Lorsque des doctrines que le mauvais génie des Révolutions peut seul accréditer, s’attaquent au fondement même de toute propriété, serait-il sage de rendre moins.large et moins consistante l’assiette de la propriété foncière ?.…

C'est cet argument d'ordre social dont nous étudions la valeur dans la deuxième partie de ce travail qui a préoccupé surtout les auteurs des arrêts rendus auxix° siècle. Constatons seulement ici qu’en fait l’opinion contraire, tendant à commercialiser les opérations immobilières, a été rarement soutenue par la jurisprudence.

Au double point de vue de la législation et de la jurisprudence, il est par conséquent très généralement admis à l’heure actuelle que l’achat d'immeubles pour les revendre n’est pas une opération commerciale. .

(1) Dans le sens de la commercialité : Colmar, 30 déc. 1845; Paris,

21 avril 1840; 24 mai 1840; 18 oct. 1851; Aix, 15 janvier 1867; 23 juillet 18817.

— Dans le sens opposé : Metz, 18 juin 1812 ;Requêtes, 14 déc. 1819; Lyon, 26 févr. 1820; Bourges, 4 déc. 1829; Paris, 8 déc. 1830; Paris, 11 déc. 1830; Orléans, 16 mars 1839; Bastia, 4 avril 1843; Bourges, 10 mai 1843; Nancy, 30 nov. 1849; Req. 4 juin 1850; Paris, 28 nov. 1851, 19 mai 1855; Aix, 22 mai 1858; Paris, 24 mai 1864, Aix, 15 janvier 1867; Paris, 15 février 1868.

(2) Dalloz, D. 50, 1, 164.

(3) Sirey, 1868, 2, p. 333.