EN DROIT FRANCAIS

(Art. 2154 C. C.)

Des nombreuses questions que soulève le titre XVIII de notre Code civil, une des plus intéressantes, est sans contredit celle des origines de la PUBLICITÉ, sans laquelle les privilèges et hypothèques ne sont pas opposables aux tiers.

Ce principe de publicité qui doit dominer toutes les lois hypothécaires fut le fondement de la législation des Grecs : les tableaux et les signes qu'ils affichaient sur les héritages qui leur étaient hypothéqués, avertissaient suffi-

É ul

k RENOUVELLEMENT DES INSCRIPTIONS.

samment les prêteurs et les acheteurs de l’état des affaires de celui avec lequel ils voulaient contracter. Nous inclinons à penser que les Romains, qui ont importé l’hypothèque de la Grèce, admirent ces signes apparents puisque « les empereurs durent rendre plusieurs ordonnances pour abolir cette façon de faire U). » De là vint la clandestinité de l’hypothèque, qui, du droit romain, devait passer dans notre ancien droit et trouver même des défenseurs parmi d’illustres jurisconsultes des temps modernes.

Mais si les traditions romaines s'imposent à la plus grande partie de la France, elles cèdent devant les traditions germaniques dans les coutumes du Nord, d’après lesquelles le créancier n’a d'hypothèque que du jour où il est mis en possession d’une manière feinte des biens de son débiteur. Cette formalité qui constitue la publicité, introduite en faveur des seigneurs, se maintient spécialement dans les coutumes de Picardie, et « fut, dit d'Héricourt @), d’une grande utilité dans la société; car celui qui voulait prêter des deniers à un particulier, pouvait savoir, en examinant les registres du nantissement, si le bien de celui qui emprunte de lui est chargé de dettes, et si sa créance se trouve suffisamment assurée. »

Donc, d’après ces coutumes, pour qu’une hypothèque produise tous ses effets, il ne suffit pas du consentement des parties exprimé en présence de deux notaires, ou d'un notaire et de deux témoins, il faut en outre un signe qui révèle aux üers l'existence du droit d’hypothèque.

(1) Loyseau, Du déguerpissement et délaissement par hypothèque, L. II, ch. I, p.57, n% 2% ets.

(2) D'Héricourt, Traité de la vente des immeubles par décret, ch. XI, section 111, $ 8, n fine.

Pour certaines coutumes, c’est le nantissement, la coutume de Péronne, Mondidier, Roye le dispose expressément, art. 259, et par l’art. 263, l’hypothèque a lieu seulement du jour du nantissement. À cet effet, le créancier doit s'adresser au juge foncier du lieu où les biens sur lesquels on veut avoir hypothèque sont situés, et lui demander, en présence de deux témoins, que pour la sûreté de ce qui lui est dû, le juge le nantisse sur ses héritages, et qu'il ne reçoive aucun autre nantissement qu'à la charge de priorité qui lui est acquise. Le juge, après avoir accordé le nantissement, doit en donner acte sur la grosse de l'obligation qui lui est représentée, et le faire enregistrer par le greffier dans le registre du nantissement.

La coutume de Chauny est différente des autres coutumes de nantissement, en ce qu'on ne peut se faire nantir dans cette coutume qu’en vertu d’une commission du bailliage, et de la prévôté royale.

D'autres coutumes désirent un ensaïsinement ou inféodation, en vertu de quoi les créanciers de rentes ensaisinées ou inféodées sont préférés à ceux qui ne sont créanciers que des rentes non ensaisinées, non inféodées, Cout. de Senlis, art. 275 (1), et d’après cette coutume, la saisine pour les rentes se donne par le juge du seigneur et judiciairement, ou bien par le seigneur lui-même, ou

(1) C’est une particularité spéciale aux rentes et une dérogation à la coutume elle-même, où l’hypothèque s'établit comme dans la coutume de Paris, par un contrat passé sous le scel royal ou sous un autre scel authentique, puisque l’article 164 de cette coutume porte que l'hypothèque a lieu par tout le bailliage de Senlis, sans exiger d’autres formalités que celles qui sont prescrites par le droit commun des pays coutumiers (D'Héricourt, op. c., ch. XI, sect. m1, $ 1).

par son receveur, qui en a de lui pouvoir. Quand c’est le seigneur ou son receveur qui donne la saisine, il faut qu'elle soit faite en présence de deux témoins ou par devant deux notaires, qu'il soit fait mention dans l’acte de saisine des témoins, et qu'ils y soient nommés (1).

Dans la coutume d'Artois, nous trouvons trois voies dites œuvres de loi, pour acquérir l’hypothèque.

La première est la mise de fait, qui se fait par un sergent en vertu d’une commission du juge, cette mise de fait doit être suivie d’une tenue de droit, c’est-à-dire d’une sentence qui confirme la mise de fait.

La seconde est le rapport d’héritage, c’est-à-dire une espèce de devest entre les mains du seigneur, dont l'héritage est tenu en fief ou en censive en présence de ses hommes de fief,

La troisième est la main-assise du comte d'Artois, ou d’une autre justice souveraine ou supérieure, après avoir appelé la partie intéressée et le seigneur dont l’héritage est tenu (2).

Enfin, d’après la coutume de Lille, l'hypothèque, pour exister valablement, devait être accompagnée de quelques formalités juridiques, telles que la présence des échevins et le scel aux connaissances (3).

Nous devons faire remarquer que cette publicité, différente quant à la forme dans chacune des coutumes qui admettaient notre principe, était très-imparfaite ;

(4) Tandis que sans nantissement il n’y a point d’hypothèque, le défaut d’ensaisinement n’enlève point le droit de suite, mais fait perdre le droit de préférence (Conf. Basnage, Traité des hypoth., ch. I).

(2) D'Héricourt, op. cit., ch. XI, section 11, 8 14.

(3) Commentaire sur la coutume de Lille. Patou, tit. VIII, des Hypoth., Glose I, $ 13.

1° Parce qu'on n’oblige pas d'y prendre de nantissement pour les privilèges ;

2° Parce qu’on y exempte de nantissement certaines espèces de dettes telles que sont celles qu’un mari contracte envers sa femme par son contrat de mariage pour le douaire, les reprises, et les autres conventions matrimoniales.

3° Parce que les sentences dont peu de personnes sont instruites emportent hypothèque sans aucun nantissement (1).

Ces critiques, loin d’affaiblir le principe de publicité, en faisaient ressortir tous les avantages, à savoir, « pouvoir prêter avec sûreté, acquérir sans crainte d’être troublé dans sa possession par des hypothèques inconnues, être certain de la fortune de ses débiteurs sans être jamais dans la crainte de la voir périr, ni dans l'inquiétude d’y veiller. »

Aussi voyons-nous le pouvoir royal faire à plusieurs reprises des essais pour perfectionner le droit des pays de nantissement et de saisine, et en faire un droit qui serait observé dans toute la France.

Henri IT ordonna, par un édit de 1581, que tous contrats fussent contrôlés et enregistrés, autrement que

(1) La coutume de Senlis n’exigeant l'inféodation que pour les rentes constituées, afin de donner aux créanciers inféodés un droit de préférence sur ceux qui ne le seraient pas, admettait donc la clandestinité pour toutes les autres hypothèques.

La coutume d’Artois était celle qui exigeait la publicité la plus étendue; attendu que les sentences n’emportent hypothèque que si l’une des trois formalités ci-dessus désignées à été employée (art. 74), et attendu que le mineur pour le compte de sa tutelle, la femme pour sa dot et autres conventions matrimoniales, n’ont d'hypothèque que du jour où des œuvres de loi sont accomplies.

l'on n’acquerrait point de droit de propriété ni d'hypo thèque sur les héritages. Bien que révoqué en 1588, nous le trouvons appliqué en Normandie en vertu d’un édit de l’année 1606. Cet édit ordonne « que tous contracts seront controllez , autrement ne pourra estre acquise aucune seigneurie, propriété, mn droit d’hypo-

tèque..…… que du temps jour et dalte du contract controllé. » (Edit du controlle, mois de juin mul six cens six) ().

Sous l’heureuse inspiration de Colbert, Louis XIV comprit tout le danger de l’hypothèque occulte, toute la fausseté de cette pensée de Sénèque : « Satius esset a quibusdam decipi quam ab omnibus diffidere, » et reprit l’œuvre de Henri IT,

Son édit de mars 1673, dont les dispositions, d’après le chancelier d’Aguesseau, furent méditées avec un soin qui se fait sentir à tous ceux qui le lisent, et qui fait voir que ceux qui travaillèrent à le rédiger croyaient travailler pour l’éternité, établit des greffes et enregistrements des oppositions pour conserver la préférence aux hypothèques. Dans cette vue, il ordonnait que tous les titres de créances, soit actes passés par devant notaires, soit jugements qui emportent hypothèque ou privilège, soient enregistrés au greffe des hypothèques des bailliages où les biens sont situés; et que ceux qui ont accompli cette formalité soient préférés aux autres créanciers même hypothécaires; il ordonnait, en outre, que ceux qui deviennent propriélaires d’un fonds à titre particulier soient obligés de faire signifier leur opposition

(1) Commentaire de la cout. de Normandie, Godefroy, t. If, p. 05, 2e colonne , et p. 506 à la note, édit de mars 1606.

à ceux dont les titres de créance ont été enregistrés avant l’acquisition (1),

A côté de ces dispositions destinées à établir la sûreté dans les hypothèques et à empêcher que les biens d’un débiteur solvable ne soient consumés en frais de justice, faute de pouvoir faire paraitre sa solvabilité, nous en trouvons d’autres qui maintiennent la clandestinité des privilèges et hypothèques du roi sur les biens de ses fermiers comptables, et de tous les autres, qui avaient un maniement de ses deniers (art. 56), de ceux qui grevaient les biens des receveurs de consignations et des commissaires aux saisies réelles au profit des créanciers des consignations et des saisies réelles (art. 66), de ceux enfin que les seigneurs féodaux ou censiers avaient pour la conservation de leurs droits (art. 67).

Quant à l’hypothèque de la femme et à celle du mineur, elles étaient également occultes; toutefois le mineur était tenu de faire enregistrer son opposition dans l’année qui suivait sa majorité, la- femme séparée de biens dans les quatre mois de l’acte ou jugement de séparation, et la femme veuve dans l’année du décès de son mari; faute de quoi l’hypothèque n’avait d'effet que du jour de l'enregistrement (2).

Aussi de Fourcroy aurait voulu : 1° qu'il n’y eût aucune espèce de dettes exceptées de cet enregistrement,

(1) Préambule de l’édit de 1673.

(2) Sur ce point Colbert, devançant les idées de son temps, conciliait équitablement la protection due aux incapables avec le besoin de la publicité. Cette sage disposition n'ayant pas été reproduite dans le Code civil, les cours et les tribunaux donnèrent des solutions arbitraires jusqu'au jour où la loi du 23 mars 1855 revint aux idées du grand ministre du roi Louis XIV, et modifia une jurisprudence conforme au texte du Code et non à l'équité.

même celles des femmes pour leurs conventions matrimoniales, et celles des mineurs sur les biens de leurs tuteurs;

2° Que l'hypothèque n'eût de date que du jour de l'enregistrement, et que si l'on manquait à faire enregistrer les titres d’un privilège dans les trois mois de leur date, il fallait que le privilège fût éteint de plein droit, et qu'il ne restât qu'une hypothèque du jour de l'enregistrement.

Malgré ces critiques très-justes et très-fondées, critiques que l’on pourrait adresser à nos lois actuelles, l'édit de 1673 établissait pour tout le royaume le principe de publicité, qui est tout à la fois dans l'intérêt du capitaliste et du propriétaire, la base du vrai crédit, un obstacle à la fraude, et qui rendant les transactions plus faciles, est un puissant élément de richesse et de civilisation.

Mais cet édit qui levait, nous dit d'Aguesseau, le voile qu couvre le secret des fortunes particulières, devait trouver une grande résistance de la part de tous ceux qui craignalent de voir s’écrouler leur crédit si le jour se faisait sur leurs affaires.

Et tout en reconnaissant les grands avantages de la publicité de l'hypothèque, le roi Louis XIV déclare que, par suite de difficultés qui ne peuvent être surmontées dans un temps où il est obligé de donner son application principale aux affaires de la guerre, il abroge l’édit de 1673 ().

Si nous en croyons Colbert (2), la révocation fut obte-

4) Préambule de l’édit d'avril 1674.

(2) Testament politique de Colbert, ch. XL, p. 551, édition 1693,

nue par le Parlement, qui n’eut garde de souffrir un si bel établissement (Publicité des hypothèques) qui eût coupé la tête à l'hydre des procès dont il tire toute sa substance. Il remontra que la fortune des plus grands de la cour s’allait anéantir par là, et qu'ayant pour la plupart plus de dettes que de biens, ils ne trouveraient plus de ressources, dès que leurs affaires seraient découvertes. Ainsi, ayant su, sous ce prétexte, engager quantité de gens considérables dans leurs intérêts, ils cabalèrent si bien tous ensemble, qu'il fut sursis à l’édit qui en avait été donné.

Ces idées sont-elles bien celles du grand ministre, auteur de l’édit de 1673, qui consacrait par là la pensée de Sully (4), quelques doutes ont été élevés. Pour nous, en admettant même qu’elles ne soient pas de Colbert, nous pensons que ces idées expriment le vrai motif de la révocation de ce sage édit. Notre conviction se base sur certains passages des écrits du chancelier d’Aguesseau, qui, rapprochés du testament (authentique ou non) de Colbert, indiquent bien que les grands de la cour devaient être hostiles à un édit, qui ruinait, comme nous l'avons déjà dit, leur crédit plus apparent que réel. Car, s’il faut repousser le principe de publicité des hypothèques, c’est parce que, d’après d’Aguesseau, elle fait voir à découvert la misère commune du plus grand nombre des sujets du roi, c’est parce qu’elle leur ôte leurs dernières richesses, en leur enlevant cette réputation

(41) Ses Mémoires, liv. XXVI.

Sully avait désiré « qu'aucune personne de quelque qualité ou condition qu’elle pût être, n’eût pu emprunter sans qu’il fût déclaré quelles dettes pouvait avoir déjà l’'emprunteur, à quelles personnes, sur quels biens, »

d'être riches, grâce à laquelle un marchand trouve des conjonctures heureuses qui rétablissent son commerce, un magistrat recueille une succession qui le met en état de soutenir sa dignité, un gentilhomme vend une terre à des conditions avantageuses ou fait une alliance qui lui procure les moyens de payer les dettes de sa maison (1). Or, de tels motifs ne peuvent être invoqués que par ceux qui s’enveloppent dans les ténèbres du mensonge, dit Grenier, et qui, après avoir détruit la publicité, voudraient attaquer l’hypothèque elle-même (2), et redire avec l'ami qui se plaint à un ami, qui a mieux aimé assurer son argent sur ses héritages et sur sa possession, que de le confier à leur ancienne amitié :

Quod mihi non credis veteri, Telesine, sodali Credis colliculis arboribusque meis.

(Maria, liv. XII, Epig. 25.)

Aussi nous concluons que si Colbert n’écrivit pas luimême son testament, les motifs qui y sont indiqués comme ayant entraîné la révocation de l’édit de 1673 sont les vrais.

Après 1674, les pays du Nord continuent à observer leurs coutumes, et dans les autres provinces de la France l'hypothèque demeure occulte; mais, pour remédier aux formalités longues et coûteuses du décret volontaire em-

(1) Œuvres de d'Aguesseau, t. XIII, p. 565 et p. 620 ets.

(2) M. Decourdemanche pense que l'hypothèque est contraire aux idées de justice, Lettres sur la législation, let. 8, pag. 18 et 19. Ces lettres ont été imprimées aux frais de la société Saint-Simonienne et publiées dans le Globe.

ployé par l'acheteur d'immeubles pour la purge des hypothèques, un édit de 1771 y substitua les lettres de ratification. Cet édit donnait, nous en convenons, une sécurité plus entière aux acquéreurs; mais les créanciers n’y trouvaient aucune protection; les hypothèques restaient occultes; le rang des créanciers datait de la rédaction de l’acte notarié consütulif de l’hypothèque, et comme cet édit supprimait les coutumes de nantissement, le Parlement de Flandre refuse de l'enregistrer et déclare qu’il regarde la publicité des hypothèques comme le chef-d'œuvre de la sagesse, comme le sceau, l'appui et la sûreté des propriétés, comme un droit fondamental dont l'usage avait produit dans tous les temps les plus heureux effets et avait établi autant de confiance que de facilité dans les affaires que les peuples traitent entre eux. Par cette forme, toutes les charges et hypothèques étaient mises à découvert; rien n’était plus aisé que de s’assurer de l’état de chaque immeuble par la seule inspection du registre. z

Cet état de choses devait durer jusqu’à la Révolution française dont les débuts firent concevoir de si grandes espérances aux propriétaires fonciers (1).

Un décret des 17-19-20 septembre 1790 abolit les formalités de saisine, dessaisine, vest, devest, mise de fait, main-assise. Il disposait qu’à l'avenir et jusqu’à ce qu'il en fût autrement ordonné, la transcription des grosses de contrats d’aliénation ou d’hypothèques par les greffiers des tribunaux de district tiendrait lieu de ces formalités, et suffirait, en conséquence, pour consommer les aliénations et constitutions d'hypothèque.

(4) Sic M. Lefebvre à son cours, 1880-81.

La loi du 9 messidor an III admet comme principe la publicité de l’hypothèque, mais son exécution fut suspendue jusqu'à la loi du 41 brumaire an VII, où nous retrouvons le même principe. Car, ainsi que l’avait fait fort judicieusement remarquer le sénateur Jacqueminot, dans son rapport du 21 messidor an VI, au conseil des Cinq-Cents, « la publicité de l’hypothèque ne nuira point au commerce; elle lui sera, au contraire, très-utile. Le crédit d’un commerçant ne ressemble en rien à celui d’un simple propriétaire; celui-ci n’a pour garantie connue que ses propriétés foncières, mais rarement celui-là en a de considérables. Comme ses fonds employés en spéculations commerciales sont beaucoup plus productifs qu'en immeubles, ses acquisitions en ce genre sont presque toujours le signal de sa détresse, et l'indication du besoin d’éblouir et de fasciner les yeux (4). »

Bien que notre principe admis par les coutumes du Nord de la France, par les édits de 1583 et 1673, par les lois de messidor an III et de brumaire an VII, semble être mis en dehors de toute controverse; la commission chargée de préparer le projet du Code civil ne tint aucun compte du principe de la publicité des privilèges et des hypothèques, elle pourvoyait à la sûreté des tiers par des moyens empruntés à l’édit de 1771, mais les Tribunaux d'appel et de cassation protestèrent et s’élevèrent avec énergie contre le retour à cet édit, « qui ne faisait connaître les créanciers d'un homme qu’au moment de la discussion générale de ses biens, qui ne révélait son insolvabilité qu'au moment où toutes les actions écla-

(1) Fenet, t. II, p. 608. Observ. du Trib. de cass. sur projet du Code civil,

tent, et où ce qui reste va être dévoré par des frais énormes. »

Ce système, emprunté à l’édit de 1771, fut repoussé, et la puissante argumentation de Réal et de Treïlhard fait admettre le système de la loi de brumaire de l'an VII, avec cette modification que les hypothèques légales du mineur, de l'interdit et de la femme mariée produiraient leurs effets, quand bien même elles n'auraient pas été rendues publiques.

De ce court aperçu historique, qu’il nous suffise de retenir que les rédacteurs de notre Code civil revinrent au principe de publicité des hypothèques, dont le droit romain et notre ancien droit s'étaient écartés ; et que pour être opposables aux tiers, l’hypothèque et le privilège doivent être rendus publics par une inscription prise au bureau du conservateur des hypothèques.

Sans rechercher ici ni comment doit se faire cetle inscription, ni quelles sont les formalités requises pour sa validité, nous allons la supposer existante valablement, et nous nous demanderons (1) si, dans une bonne législation, cette inscription doit avoir une durée limitée ainsi que l’admet l’article 2154 de notre Code civil. Ayant démontré l'exactitude de cette proposition, nous déciderons que toutes les inscriptions doivent être renouvelées, -et nous étudierons les formalités requises pour opérer le renouvellement de l'inscription, les effets produits par l’accomplissement de renouvellement et ceux

(4) Nous prions M. Ch. Lyon-Caen, qui a bien voulu nous guider dans le choix de notre sujet, et nous aider de ses conseils, de recevoir ici nos respectueux remerciements.

produits par l'omission de cette formalité, nous rechercherons enfin les circonstances qui dispensent le créancier privilégié ou hypothécaire du renouvellement de son

inscription.