DISTINCTION DE LA PROMESSE UNILATERALE ET DE LA SIMPLE POLLICITATION

€ Il faut bien prendre garde à ne pas prendre pour une promesse de vendre, la déclaration que fait une personne de la disposition actuelle, en laquelle elle est de vendre. Cette déclaration ne renferme aucune obligation, et laisse à celui qui la fait la liberté de changer de volonté jusqu'à

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ce que le marché ait été conclu » (10). Il est très délicat de déterminer avec certitude la limite qui sépare l'offre de vendre de la promesse unilatérale de vente. I convient tout d'abord de préciser qu'il ne s'agit pas de distinguer la promesse unilatérale des simples pourparlers, qui ne sont pas une offre de vendre et qui n'engagent à rien. Il faut délimiter le domaine propre de l'offre de vendre, de la pollicitation d’un vendeur décidé à passer le contrat s'il rencontre un acheteur. Cette délimitation est essentielle pour établir que la promesse unilatérale de vente à une existence propre, et c’est un point capital pour l'étude de sa nature, on s’en apercevra plus loin.

Dans la jurisprudence on trouve des confusions justifiées par la compiexité du sujet (11). En 1847. la Cour de Paris faisait la distinction (12), mais, à une époque récente, la confusion est manifeste où au moins implicite (13). BATDRv- LACANTINERIE et SAIGNAT (14) disent : « l’acception manquant, il n’y aurait qu'une simple pollicitation », et Htc est du même avis (15).

« Mais promettre est, en bon français, plus qu'offrir » (16), et la distinction peut se faire à deux points de vue qui montrent bien les avantages que présente la promesse unilatérale sur la simple pollicitation : aux points de vue des délais respectifs de l’une et l’autre, et des conséquences de la rétractation indue du vendeur.

Normalement l'offre ordinaire est faite à une personne déterminée ou bien à plusieurs personnes par des moyens

(10) PorxiIErR. — Œuvres, tome IV, n° 477.

(11) Notamment : D.P. 1847-1-347 et D.P, 1848-1-185. (12)2D.P:/1847-2-127:

(13) Gaz. Pal. 1925-2-290, et G.P. 1926-1-96,

(14) 3° édition, tome X, n° 68.

(15) Commentaires théoriques et pratiques du Code Civil, tome X, (16) PLANïiozL et RiperT. -— Traité Pratique, tome VI, par Esmein,

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de publicité divers; mais on ne saurait dire que là promessé unilatérale de vente ne s'adresse qu'à une seule personne déterminée, et tirer de là un critérium de distinction : il est de l'essence de cette dernière de ne s'adresser qu’à un seul acquéreur éventuel, mais il n’est pas de l'essence de la pollicitation de s'adresser à plusieurs personnes à la fois, elle s'adersse souvent à une seule.

Un critérium peut, au contraire, se trouver dans le délai qui accompagne la promesse unilatérale. La pollicitation est éphémère par nature, le pollicitant n'est nullement tenu de la maintenir pendant un laps de temps quelconque; c'est ce qui se passe dans l'offre faite verbalement entre présents.

Accompagnant l’une et l’autre, on peut trouver un délai d'acceptation, c’est le cas normal pour la promesse unilatérale. Le pollicitant peut, cependant, déclarer que son offre ne sera valable que pour une période déterminée et que née et toute acceptation qui lui parviendra après ce délai sera sans effet. Dans ce cas, l’offrant s'engage, pendant tout ce délai, à fournir l'immeuble s’il rencontre une acceptation, qu'il s'agisse d'une offre faite à une seule personne ou à plusieurs à la fois. Et là il semble être dans la même situation que le promettant, il est obligé de maintenir son offre pendant le délai.

Mais dans la promesse unilatérale accompagnée d'un délai, le vendeur ne peut se permettre de vendre à un tiers qui se présenterait avant que le premier individu auquel il a fait son offre l'ait accepté; avec la pollicitation ordi-: naire, l'acquisition est le prix de la course, on ne peut en rien présumer que l'offre était exclusivement faite en faveur d’une seule personne, sinon on passe à cet instant dans un autre domaine, dans celui de la promesse unilaté- ‘ale, comme nous allons le voir un peu plus loin, et là la délimitation des deux domaines est assez nette. Même aù

NES éas où l'offre est faite à une seule personne, le délai imparti l'est dans ce cas par la seule volonté du pollicitant, sans intervention de l’acceptant éventuel. Nous verrons au Contraire que le délai dans la promesse unilatérale fait l'objet d’un accord entre le promettant et le stipulant.

Il faut d’ailleurs reconnaître que si, le plus souvent, la promesse unilatérale est accompagnée d’un délai après le» quel le vendeur prudent reprend sa liberté, le plus souvent. au contraire, la pollicitation n’est accompagnée d'aucun délai. Cependant, la jurisprudence et la doctrine sont d'accord pour admettre que toute offre, même lorsque le vendeur n’a Pas fixé de délai, en comporte un implicitement consenti par le pollicitant, pour qu’un acheteur éventuel ait le temps matériel de prendre connaissance de l'offre et d'y répondre par une acceptation, surtout lorsqu'il s’agit de personnes éloignées les unes des autres. M. EsmEix dit que « l’offre doit être maintenue pendant un délai raisonnable. Ce délai est variable selon les circonstances, appréciées par les juges du fait » (17). La jurisprudence estime qu’il y a retrait indu s’il est trop rapide (18). Mais on est d’accord pour reconnaître que le délai, « raisonnable » est nécessairement assez bref, et que, d’autre part, il n’est pas essentiel à la pollicitation de vivre longtemps, au contraire. Ce que l’on exige c’est seulement que l'offre dure plus d’un trait de temps, que l’on tienne compte des faits qui peuvent nécessiter un délai. Normalement la pollicitation est éphémère par nature, quoiqu'il faille bien convenir que l’ab- . sence de délai n’en constitue pas le critérium.

Mais la distinction se complique du fait que l’on trouve des promesses unilatérales sans limitation de temps. Certes le cas est très rare, car il est bien imprudent de la part du

(17) PLanioL et RipERT. — Loc. cit., tome VI, p. 178. (8) Paris, 5 février 1910. D. P. 1913-2-1. Note Valéry.

vendeur de ne pas limiter la durée de son engagement; il s’est présenté cependant en pratique, la jurisprudence, nous le verrons, ayant eu à se prononcer sur la prescription de la promesse. Peut-on alors vraiment trouver une différence entre l’offre ordinaire sans délai fixé, et la promesse unilatérale illimitée dans le temps?

Il semble qu’au point de vue du délai la promesse unilalérale n’est qu’une offre avec ou sans fixation d’une période pendant laquelle l'acceptation peut intervenir. Il y a néanmoins une différence capitale, peu apparente, mais réelle: on peut concevoir une pollicitation sans délai, on ne conçoit une promesse unilatérale sans délai. Il faut bien se garder d’une confusion facile: lorsqu'on dit qu’une promesse est faite sans délai, on emploie un terme impropre, il faut parler de promesse sans délimitation de temps; ainsi évite-t-on de confondre la délimitation et l'existence du temps imparti au stipulant pour accepter la vente. Et c’est là le critérium de la promesse unilatérale: la pollicitation peut ne pas comporter de délai, par nature la promesse unilatérale en comporte toujours un, mais il peut ne pas être délimité par les parties. M. LEVRIER (19) expose que le délai est essentiel à la promesse unilatérale, mais ne montre pas avec assez de netteté pourquoi. Déjà POTHIER (20) prévoyait le cas, mais évitait toute confusion en disant que « les promesses de vendre. se font, ou avec limitation de temps, où sans limitation de temps ».

La difficulté soulevée par l’indétermination du délai ne touche pas à la nature de la promesse unilatérale, mais seulement à la manière dont on devra interprêter la promesse imprécise.

Mais, qu'elle comporte un délai déterminé ou non, cette

(19) Thèse, Bordeaux, 1920, p. 118.

(20) Tome IV, n° 480.

RL 7 Ross promesse unilatérale se distingue nettement de l'offre par les conséquences qu'entraine la rétractation indue du promettant. Et c'est là le même critérium, le délai imparti à l'acheteur éventue!, qui joue; mais il faut lenvisager quant aux effets du caractère contractuel de sa source.

Quelles sont les conséquences de la rétractation du vendeur avant l’acceptation de l'acheteur, ou de son refus d’exécution à ce moment-là, et en quoi diffèrent-elles des effets de la rétraction indue du promettant ?

M. Leouc (21) dans son ouvrage sur l’avant-contrat, dit que celui-ci « aboutit bien à l'émission d’une offre dont l’acceptation par le destinataire constitue le contrat définitif. Mais si la phase finale de la combinaison est conforme au processus de l'offre, la phase préparatoire est différente, et cela produit entre l’offre émanant de la volonté unilatérale d’un individu et l'offre résultant d’un avant-contrat, des différences essentielles ». ÿ

Sous réserve des points de contact que nous venons d’indiquer entre l'offre et la promesse unilatérale, nous n’envisagerons ici que les cas normaux qui se présentent le plus souvent en pratique, c’est-à-dire la pollicitation sans délai d'acceptation et la promesse unilatérale avec un délai prévu, pour marquer la différence : quant aux changements d'état des parties, quant à la révocabilité de l'offre, et quant aux conséquences de celle-ci.

Les auteurs admettent que le décès, l'incapacité, survenus dans la personne de l’offrant avant la conclusion du contrat empêchent celui-ci de se former; la jurisprudence a, depuis longtemps (22), consacré ce principe que l'offre est personnelle. La promesse, au contraire. est définitive pour tout le temps fixé, c’ést une charge qui passe aux héritiers

(21) Thèse Paris 1909, page 152.

(22) D.P. 1846-1-335, Chambre Civ. 30 juillet 1846.

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des parties décédées avant l’acceptation, sauf, bien entendu, dans le cas où le contrat est passé intuitu personæ; mais l'obligation résultant de la promesse n’étant pas, a priori, stipulée en considération de la personne, les héritiers du promettant resteront tenus au transfert si le bénéficiaire accepte dans les délais. De même les héritiers du stipulant recueilleront dans son patrimoine le droit éventuel qu'avait leur de cujus contre le vendeur.

Nous verrons qu’en cas d'incapacité du promettant provenant de sa faillite (23), la promesse est caduque, comme la pollicitation, mais nous verrons aussi que cette identité de résultats ne provient pas d’une identité de nature.

Même si ce n’est pas là un critérium, force est de reconnaître qu’en général l'offre adressée à une seule personne peut être acceptée par une autre sans que pour cela le vendeur encourre de responsabilité. Le promettant au contraire ne saurait contrevenir à son engagement sans s'exposer à des poursuites légitimes du stipulant, qui peut obtenir des dommages et intérêts. M. LEDUC pense que DEMOLOMBE, suivi en cela par la jurisprudence, édifie « un système bâtard », présumant une fixation de délai de la part du pollicitant, délai qu’accepterait tacitement le destinataire; c’est là, à son avis, passer dans le domaine de l'offre contractuelle, de l’avant-contrat, et il voit dans la promesse unilatérale un avant-contrat. Sans adopter intégralement la thèse de M. LEDUC, nous verrons l’importance de cette distinction en précisant, plus loin, la nature exacte de la promesse unilatérale et le rôle qu'y joue la pollicitation.

Lorsque l'acheteur manifeste son intention d’acheter, il se peut que le vendeur refuse purment et simplement de contracter, ayant décidé de garder son immeuble. S'il s’agit

(235 V. infra, chap. IT, section III.

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d’une simple pollicitation, l’offrant a, en principe, le droit d'agir ainsi s’il n’est tenu par aucun délai; dans le cas contraire, il encourrait une responsabilité qui l’obligerait à verser à l’acceptant des dommages et intérêts couvrant le damnum emergens et le lucrum cessans de celui-ci. Lorsqu’il y a promesse unilatérale de vendre, on discute sur le point de savoir quelles seront les conséquences de la rétractation du promettant; peut-il, parce que le contrat est effectivement formé du seul fait de l’accepation de l'acheteur, se voir contraint au transfert par une exécution forcée, ou bien, par application de la règle: « nemo potest præcise cogi ad factum », ne doit-il être condamné qu’à des dommages et intérêts? Si l’on adopte la première solution, à coup sûr il y a là une différence essentielle entre l’offre retirée en cas de pollicitation, et celle retirée en cas de promesse unilatérale; si l’on ne peut réclamer au promettant que des dommages et intérêts, il y a encore une différence sinon dans le résultat, du moins dans le principe: il s'agira de dommages et intérêts délictuels ou quasi-délictuels pour le pollicitant, et pour le promettant de dommages à cause de l’inexécution d’une convention qui l’obligeait à maintenir son offre.

La différenciation de la promesse unilatérale et de Poffre est très délicate, et dans certain cas on peut se demander si la promesse n’est pas une pollicitation particulière. Mais le critérium le plus certain de la promesse unilatérale est son caractère conventionnel: il y a un engagement du promettant envers le stipulant qui accepte la promesse ; il y a pour ce dernier un droit éventuel, juridiquement, mais certain dans son esprit, sinon on ne voit pas pourquoi celui qui prend un bail avec promesse de vente consentirait à à payer un terme plus élevé qu’en temps ordinaire, il a droit à l'avantage qu’il paie. On ne peut d’ailleurs voir clai-

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rement la différence qu’il y a entre la pollicitation et la promesse unilatérale qu'après avoir fait l'étude de la nature de cette dernière, et nous y rencontrerons deux offres: l’une avant trait au consentement des parties, l’autre à l’objet de la promesse, ce qui découle du caractère contractuel de cette dernière.

Le caractère conventionnel de la promesse en est le trait le plus caractéristique, mais est-ce à dire qu’il n’y ait guère de différence entre la promesse unilatérale et la promesse synallagmatique, qui semble, à première vue, aboutir au même résultat?

SECTION II

DISTINCTION DE LA PROMESSE UNILATERALE ET DE LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE, SEULE REGLEMENTEE PAR LE CODE CIVIL

Dès l’étude des texte du Code civil qui se rapportent à la promesse de vente, on voit surgir la distinction des promesses Synallagmatiques et des promesses unilatérales; M. PLANIOL, nous l’avons-vu, estime qu’il n’y a pas lieu de distinguer ces deux formes de promesses; pour lui, il n’y a que des promesses unilatérales de vendre, et il est suivi dans cette opinion par M. JossERAND, qui considère aussi que la promesse de vendre « est nécessairement un contrat unilatéral ».

Nous avons déjà précisé que par promesse synallagmatique on entend un contrat où le vendeur s'engage à vendre. et l’acquéreur s'engage à acheter, le tout dans un certain

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délai fixé par la convention. Dans la promesse unilatérale, au contraire, on ne trouve qu’un vendeur qui promet à un acheteur éventuel de lui transférer son immeuble si celui-ci se décide à se porter définitivement acquéreur dans un certain délai qu’ils fixent ensemble: ici, il n’y a que le vendeur qui donne, par avance, son consentement à la vente. celle-ci ne se forme pas encore, il n'y à, au profit de l’acquéreur, qu'un simple droit éventuel, et aucun engagement de sa part: il peut, s’il le veut, acheter à n’importe quel moment du délai qui lui est imparti.

On rencontre la formule: « je vous promets de vous vendre, et vous me promettez d'acheter dans le délai que nous fixons », et c’est alors une simple vente conditionnelle; on promet que le transfert aura lieu dans le délai fixé, si les parties respectent leurs engagements; mais, en somme, l’engagement de l’un et l’autre contractants est déjà donné, le transfert de propriété seul est retardé. Et c’est alors qu’il s’agit d’une promesse synallagmatique de vendre et d’acheter, il y a, à proprement parler, engagement synallagmatique. Et la promesse unilatérale en diffère essentiellement: BAUDRY- LACANTINERIE et SAIGNAT (24), montrent d’ailleurs que la première fait naître un droit réel et non personnel, que son bénéficiaire peut exercer la revendication en cas de vente à un tiers, qu’elle peut être transcrite dès sa naissance, que les risques sont pour le bénéficiaire et que le droit proportionnel de mutation peut être perçu dès son origine, conséquence que, nous le verrons, ne comporte pas la promesse unilatérale de vente.

Mais la question, la seule intéressante en cette matière.

est de savoir si le Code a eu en vue, dans ses articles 1589 et 1590, l’une ou l'autre de ces deux opérations; et immédia-

(24) Tome X, n° 75.

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tement se présente à nouveau l’opinion de M. PLANIOL, qui prétend que l’article 1589 ne vise que les promesses unilatérales de vente.

Une brève recherche dans le recueil des travaux préparatoires au Code indique nettement que M. PLAN1OL ne saurait à bon droit soutenir que le législateur ne s’est occupé que de celles-ci, au contraire. Nous n’avons fait qu’effleurer sa thèse en ce qui concerne son argument historique, cependant nous n’entrerons pas ici dans une longue discussion pour savoir si les promesses synallagmatiques de vendre existent ou non; nous n’envisagerons ce point qu’autant qu’il permettra de préciser la nature de la promesse unilatérale et montrera que le Code civil ne les a pas prévues. Si nous avons à examiner l’ensemble des arguments de M. PLA- NIOL, c’est donc maintenant d’un point de vue différent; cependant la réfutation de ses arguments permettra de mettre définitivement en lumière que le Code ne s’est pas du tout occupé de la promesse unilatérale, si les travaux préparatoires ne sont pas jugés assez significatifs pour emporter la conviction.

Les arguments de M. Planiol peuvent se ramener à trois: la promesse de vente ne saurait qu'être unilatérale, sinor il y aurait simplement vente sous condition, et sur ce point il rejoint la théorie de M. Lepuc sur l’avant-contrat synallagmatique; de plus, l'article 1589 ne viserait que la promesse unilatérale; enfin les anciens auteurs, en particulier Po- THIER, qui ont inspiré les rédacteurs du Code, ne traïteraient que d’elle seule. Notons que M. d’Houpain aboutit à la méme conception dans sa thèse (25).

IT paraît difficile, en s’attachant seulement à la lettre des textes, de penser que le Code civil vise les promesses unila-

(24) Thèse: De la promesse unilatérale de vente, Paris 1898.