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la loi nouvelle, complétera les développements réclamés par notre thèse.

I. Depuis la loi nouvelle, l'acquéreur à titre onéreux qui n’a pas fait transcrire son titre d'acquisition peut-il opposer à un donataire antérieur qui, lui non plus, n'a pas fait transcrire, l'absence de cette formalité ?

La négative est soutenue.

Et, en effet, dit-on, si vous consultez les termes de l'article 3 de loi de 1855, vous verrez que l'esprit de cette loi consiste à refuser aux droits réels l'existence vis à vis des tiers tant qu'ils n'ont pas été transcrits, en d'autres termes, tant que le titulaire n’a pas rempli les formalités voulues pour les conserver conformément aux lois.

Le donataire devait transcrire en vertu de l'article 939 du Code civil; l'acquéreur à titre onéreux y était obligé en vertu de la loi de 1855, et ni l’un ni l'autre ne l'ont fait,

Dès lors ne doit-on pas décider entre eux comme on déciderait entre deux donataires successifs qui ni l’un ni l’autre n'auraient requis la transcription de leur contrat, et accorder la préference à la priorité de la date ?

(Flandin t. II, ne 952).

— Ces arguments sont spécieux, mais ils n’entrainent pas notre conviction :

L'article 11 de la loi de 1855 laisse les donations sous l'empire des articles 939 et suivants du Code civil.

Or, sous l'empire du Code, l'acquéreur à titre onéreux acquiert la propriété erga omnes indépendamment de la transcription, et c’est armé d’un titre non transcrit qu'il pouvait opposer au donataire le défaut de l'inscription de la libéralilé.

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Donc, encore aujourd'hui, en vertu de l’article 41, il n'est pas obligé à la transcription pour méconnaître la donation antérienre qui n’a pas été publiée légalement !

Les créanciers chirographaires, cela n’est pas contesté, peuvent, même depuis 1855, opposer aux donataires le défaut de transcription ; comment refuser cette faculté aux acquéreurs qui ont sur l'immeuble un droit réel ?

Sans doute, dans le domaine de la la loi de 1855, il faut, en vertu de l’article 3, avoir fait transcrire son titre pour opposer à un autre ayant-cause le défaut de publicité ;

Mais ici nous sommes dans le domaine du Code civil et le défaut de transcription peut être opposé par toute personne ayant intérêt.

Donc, encore aujourd’hui, l'acquéreur a titre onéreux, bien qu’il n’ait pas transcrit, peut invoquer le bénéfice de l’article 941!

(Lesenne, de la transcripfion, n° 166; Demolombe, loco citato, p. 305).

II — Mais nous ne croyons pas enfreindre la disposition de l’article 11 en soumettant à la transcription, tel'e qu'elle est établie par la loi nouvelle les donations de biens immeubles non susceptibles d'hypothèques.

Il est vrai que ces donations, sous l’empire du code, n'étaient soumises à aucune publicité et l’on a dit avec une certaine apparence de raison qu’en ajoutant aux dispositions du code sur les donations, c'était y déroger par cela même, puisqu’une addition, c’est encore, en définitive, un changement etune dérogation ! (Mourlon, de la transcription, nos 112, 113).

Une pareille doctrine nous parait trop judaïque et trop contraire au véritable esprit de la loi de 1855,

Cette loi a eu pour but de soumettre toutes les mutations immobilières au régime de la publicité dont elle a fait, avec grande raison, un principe général et essentiel de notre droit civil.

Pourquoi a-t-elle laissé les donations sous l’empire du code civil ?

Parce que déjà, sous le code civil, les donations étaient portées par un mode légal de publicité à la connaissance des tiers, et que, d'autre part, elle a voulu respecter dans la mesure du possible le magnifique monument de législation qu’elle voulait non pas corriger, mais compléter.

Dès lors, elle eût marché en sens inverse du but qu'elle se proposait d'atteindre si, tout en laissant suhsister le régime ancien de publicité pour les donations qui y étaient soumises, elle n’avait pas imposé le régime nouveau aux donations exemptes de la transcription sous le code civil, et nous aurions à déplorer dans l’organisation nouvelle des mutations de droits réels une lacune très-importante.

D'ailleurs, en appliquant aux donations de servitudes, de droits d'usage ou d'habitation, la transecription de la loi de 1855, nous restons dans le statu quo sainement entendu, puisque nous laissons ces donations, aujourd’hui comme autrefois sous l'empire du droit commun, dont il est naturel et légitime qu’elles suivent les destinées, n'étant pas soumises à un régime spécial et à une organisation distincte.

Nous nous maintenons donc, avec cette théorie, dans les véritables fermes de l’article 2, et, de plus, nous

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nous conformons à la lettre inême de l’article 142, qui soumet à la transeription de la loi nouvelle « tout acte constitutif d’antichrèse, de servitude, d'usage et d’abitalion. » (Demolombe, loco citato p. 308 et 309 ; Aubry et Rau {VI p. 91).

— C'est aussi dans ce sens qu'il faut interpréter les articles 4 et2n:5 de la loi nouvelle, et nous soumettrons encore à la transcription organisée par cette loi tout jugement prononçant la nullité ou la révocation d’une donaiion transcrite, et tout acte entre-vifs ou jugement constatant la remise ou la cession à titre gratuit de loyers on férmages non échus, à moins que le remise n'ait été consentie pour moins de 3 années.

— En résumé, la loi du 23 mars 1855 a mainenu intégralement toutes les dispositions positives du Code civil sur la transcription des donations, ets'il eut été excellent de réduire la publicité des mutations immobilières à un régime unique, simplifiant le travail des commentateurs et diminuant les préoccupations des praticiens, on ne saurait que féliciter les nouveaux législateurs d’avoir eu pour l’œuvre de leurs devanciers le respect le plus absolu. et de n'avoir pas osé déranger la moindre pierre à ce superbe monument du Code civil, dont les lignes si imposantes et les proportions si justes abritent des institutions si vraies et si équitables que les gouvernements les plus divers se sont succédédans notre pays depuis près d'un siècle sans qu'aucun d’eux ait jamais eu la pensèe ou la force de le renverser ni même d'y porter une sérieuse atteinte.

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