CHAPITRE XVII

11 est une forme ancienne de la propriété que les législateurs et les économistes ne doivent point négliger d'examiner, parce qu'elle peut apporter un élément de conciliation dans le débat engagé partout entre celui qui met la terre en valeur et celui qui touche la rente : cette forme est celle du bail héréditaire^ connu en Hollande sous le nom de heklem-regt^ en Italie sous celui de corUratto di liveUo^ en Portugal sous celui X aforamento , On le retrouve également en France dans différentes provinces et sous différentes dénominations. En Bretagne, on rappelle quevaisesy ailleurs domaine congéable et en Alsace erhpacht. Gomme dans le système féodal, la pleine propriété est pour ainsi dire scindée en deux droits distincts, le droit du propriétaire, qui n'est au fond qu'une sorte de créance hypothécaire, et le droit du tenancier^ qui est comme un usufruit héréditaire. En Portugal , Vaforamento donne à celui qui occupe une terre le droit de continuer à la détenir indéfiniment, à la condition qu'il remplisse exactement les clauses du contrat. Il doit payer régulièrement la rente, fixée une fois pour toutes, et

que le propriétaire ne peut augmenter. Quand la terre change de mains, le propriétaire touche aussi un certain droit, que l'on appelle luctiwsay quand la transmission a lieu à la suite d*un décès, et laudemium quand elle a Ueu par suite d'une vente. La terre tenue en aforamento est essentiellement indivisible ; il faut donc que Tun des héritiers prenne tout le domaine en donnant un équivalent aux autres, ou que le bien soit vendu. A défaut d'héritiers au degré successible, Y aforamento expire, et le nu-propriétaire arrive à la pleine propriété. L' aforamento est plus ou moins en usage dans tout le Portugal; il n'est pas inconnu dans TAlemtejo, et il est assez fréquent dans les Algarves, mais au nord du tage, c'est le mode de tenure le plus usité, et on lui attribue l'excellente culture et l'aisance des cultivateurs qui distinguent la province de Minho. Vaforamento semble remonter aux premiers temps de la monarchie ; on suppose qu'il a été établi d'abord sur les terres des moines bénédictins.

En Italie, le contratto di livello était très-général au moyen-âge, et il existe encore dans plusieurs provinces, notamment dans la Lombardie et la Toscane. Dans d'anciens documents du vi* au xiii* siècle , on voit souvent figurer les liheUariû Les règles principa,les du contrat datent, croit M. Jacini, du temps de l'empire romain. M. Roscber en trouve l'origine dans Temphytéose, que le moyen âge em-prunta au droit romain. Aliéner un immeuble, dont on ne pouvait tirer parti, à des cultivateurs qui s'engageaient à le faire valoir, moyennant une rente fixe ou canon et le paiement de certains droits, laudemii, en cas de transmission^ c'était un contrat avantageux aux deux parties, et il n'est pas étonnant qu'au moyen âge les grands propriétaires, qui manquaient de capitaux et de fermiers pour exploiter leurs vastes domaines, aient eu recours à ce moyen de s'assurer un revenu parfaitement garanti. Aujourd'hui les livelli teii-

dent à disparaître en Italie, d'abord parce qu*ici, comme en Portugal, la législation civile et les tribunaux sont hostiles à ces rentes perpétuelles, qui rappellent, dit-on, les droits féodaux, — en second Ueu, parce que le régime de la pleine propriété parait désormais seul rationnel, et qu'on supporte difficilement tout ce qui le restreint.

Le Ifeklem-regtj qui est général dans la province néerlandaise de Groningue ^ est entièrement semblable à Xafora* mento portugais. C*est une preuve de plus à l'appui de cette remarque de Tocqueville qu'au moyen âge, sous les dehors d'une grande diversité, les coutumes étaient au fond partout les mêmes. Pour que le heklem-regi et Vaforamento présentent aujourd'hui des caractères identiques aux deux extrémités de l'Europe, il faut que ce contrat ait été autrefois en usage dans les régions intermédiaires. Il en est de ces antiques institutions exactement comme de certaines plantes alpines qu'on ne retrouve plus aujourd'hui qu'au pôle nord et sur les hautes montagnes de la Suisse, mais qui vivaient dans toute l'Europe à l'époque glaciaire.

Le heklem-reçt est le droit d'occuper un bien moyennant le paiement d'une rente annuelle que le propriétaire ne peut jamais augmenter; le droit passe aux héritiers aussi bien en ligne collatérale qu'en ligne directe. Le tenancier, le heklemde meyety peut le léguer par testament, le vendre, le louer, le donner même en hypothèque sans le consentement du propriétaire ; mais chaque fois que le droit change de main par héritage ou par vente, il faut payer au propriétaire la valeur d'une ou deux années de fermage. Les bâtiments qui garnissent le fonds appartiennent d'ordinaire au tenancier, qui peut réclamer le prix des matériaux, si son droit vient à s'éteindre. C'est celui-ci qui paie toutes les contributions; il

1. Pour les détails, voyez mon Essai sur Vécanomie rurale de la

Néer lande.

ne peut changer la forme de la propriété, ni en déprécier la valeur. Le heklem-regt est indivisible; il ne peut jamais reposer que sur la tête d*une seule personne, de sorte qu'un seul des héritiers doit le prendre dans son lot; mais en payant le canon stipulé en cas de changement de main, les propinen 1, le mari peut faire inscrire sa femme et la femme son mari, et alors l'époux survivant hérite du droit. Quand le fermier est ruiné, ou qu'il est en retard dans le paiement du fermage annuel, le heklem-regt ne s'éteint pas de plein droit : les créanciers ont la faculté de le faire vendre; mais celui qui l'achète doit d'abord, payer au propriétaire tous les arriérés.

L'origine de cette variété si curieuse du bail héréditaire est très-obscure. Il semble avoir pris naissance au moyen-âge sur les terres des couvents. Le sol ayant alors peu de valeur, les moines accordaient volontiers à des cultivateurs, la jouissance d'une certaine étendue de terrain , à la condition que ceux-ci payeraient une certaine redevance annuelle, et une autre encore à chaque décès. Ce contrat assurait au couvent un revenu fixe, et le déchargeait de la gestion d'une propriété qui ordinairement ne produisait rien. Les grands

1. Ce mot vient évidemment du grec npotchu^^ boire, vider la coupe en cérémonie, et il semble rappeler cet usage des Germains, qui^ à ce que rapporte Tacite, sanctionnaient toutes leurs transactions juridiques en buvant du vin. Propinen est l'équivalent du pot de vin payé en plusieurs pays au renouvellement du bail. La redevance annueUe due au propriétaire varie extrêmement, et plutôt d'après Tépoque de la constitution de la rente que d'après la valeur actuelle de la terre. On peut compter de 5 à 6 jusqu'à 30 ou 40 florins par hectare. La valeur vénale du droit du fermier dépend du prix des deiirées , de la prospérité de l'agriculture, et aussi du chiffre de la redevance annuelle. Vers 1822 , le valeur du beklem-regt était tombée si bas qu'on ne trouvait plus à le vendre ; au contraire , depuis Touverture du marché anglais, le tenancier a vu ses bénéfices augmenter à tel point que déjà il commence à sous-louer à des fermiers ordinaires, circonstance fâcheuse, car dès lors tous les avantages du beklem-regt disparaissent. En pleine propriété , la terre se vend environ 2,500 à 3,000 florins l'hectare (t flor. = 2 fr. il c).

propriétaires et les corporations civiles l'adoptèrent également. Ils s'étaient réservé, paraît-il, la faculté de renvoyer le tenancier tous les dix ans ; mais ils n'en firent pas usage, parce qu'ils auraient dû payer la valeur des constructions, et qu'ils auraient eu de la peine à retrouver un autre locataire. Pendant les troubles du xvi« siècle, le droit devint de fait héréditaire, ou du moins plusieurs arrêts le déclarèrent tel. La jurisprudence et la coutume tranchèrent les différents points contestés; une formule plus claire fut rédigée, généralement acceptée, et depuis lors le beklem-regi ainsi réglé, s'est maintenu à côté du Gode civil, toujours respecté, et de plus en plus universellement adopté dans toute la province de Groningue. Ge qui étonne extrêmement, c'est que ce droit, en apparence si compliqué, si suranné, puisse se répandre aujourd'hui môme et gagner du terrain. Voici l'explication de cette énigme économique. D'abord le propriétaire qui veut céder le heklem^regt sur sa terre reçoit une forte somme et conserve encore, nominalement au moins, la propriété. Ensuite celui qui cultive son propre bien, et qui a besoin d'argent, peut vendre la nue-propriété, en se réservant le heklem-reçt pour lui-même; mais l'origine ordinaire des nouveaux contrats de ce genre est la vente publique, parce qu'en vendant séparément la nue-propriété et le bail héréditaire, on réalise une plus forte somme que si l'on vend en bloc la pleine propriété. G'est ainsi que des polders endigués depuis une vingtaine d^années seulement, sont soumis au heklem-regt.

Quiconque a réfléchi aux inconvénients du bail à ferme ordinaire comprendra sans peine les avantages du contrat adopté en Groningue. L'un des écrivains les plus compétents en cette matière, M. Hippolyte Passy, a dit avec raison : « Il n'est de mode de location très-favorable aux progrès de la

production que ceux qui, par des stipulations bien enten-

dues, créent aux cultivateurs un intérêt continu à ne rien négliger pour féconder de plus en plus le présent et l'avenir. » Or le heklem-regt répond parfaitement à ce programme. Le tenancier peut entreprendre les plus coûteuses améliorations; il est sûr d'en recueillir tout le proût, et il n'est pas menacé, comme le locataire ordinaire, d'avoir à payer un fermage d'autant plus élevé qu'il a plus contribué à augmenter la fertilité du bien qu'il occupe. La récompense légitime du travail est le produit qu'il fait naître, et l'homme travaille d'autant mieux qu'il est certain de jouir du fruit de ses efforts. Le hehUm-regty assurant aux cultivateurs la pleine jouissance de toute augmentation du produit, est donc le plus énergique des stimulants ; il encourage l'esprit de perfectionnement, que le bail à court terme met à l'amende.

M. Roscher prétend que le fermier appliquera à faire valoir la terre plus de capital que le propriétaire, parce que celui-ci devra consacrer à l'achat du fonds une somme considérable, que le premier peut employer à augmenter rintensité de la culture. Cette remarque est spécieuse; je ne la crois cependant pas fondée. En effet, celui qui aura acheté le fonds peut lever sur hypothèque la somme nécessaire pour améliorer sa culture ; il paiera alors sous forme d'intérêts ce qu'il aurait payé comme fermage, et il aura cet énorme avantage qu'il profitera exclusivement de toutes les améliorations, sans risquer de les voir tourner à son détriment, à l'expiration du bail. En tous cas, le heklem-regt échappe complètement à l'inconvénient signalé par M. Roscher. Le cultivateur, n'achetant qu'un bail héréditaire, l'obtient à meilleur marché, et peut consacrer à la culture toute la somme qu'il aurait dû débourser pour acquérir en sus la nue-propriété qu'il laisse maintenant à un autre. Tout en ne dépensant qu'une somme très-inférieure à celle qu'il

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aurait dû donner pour le domaine complet, il est sûr néanmoins de jouir des bons résultats de tous les travaux qu'il fera exécuter. Le heklem-regt réunit donc Favantage que M. Roscher attribue au bail à ferme, à la sécurité pour l'avenir que donne la propriété.

On a fait encore une autre objection à la propriété de la terre mise aux mains du cultivateur. On a dit (lue le cultivateur propriétaire, certain d'avoir de quoi vivre et n'étant pas stimulé par la hausse des fermages, s'endormait dans la routine et ne tirait pas du sol tout ce qu'il peut produire. Cette objection fait penser à la question naïvement cruelle qu'on trouve dans le testament du cardinal Richelieu : jusqu'à quel point doit-on permettre que le peuple soit à son aise ? Nous ne pouvons croire que la propriété qui donne du bien-être au laboureur endorme son activité, et nous persistons à penser que nul ne tirera plus de profit de la terre que celui qui la possède. Mais, en fût-il autrement, le heklem-regt aurait ici encore l'avantage sur la propriété ordinaire, car comme l'un des enfants doit seul hériter de l'exploitation, le père sera stimulé à obtenir du sol tout ce qu'il peut donner, afin de pouvoir économiser la part destinée à ses autres enfants, sinon il faudrait vendre le bail héréditaire pour sortir d'indivision. On peut donc affirmer que le heklem-regî favorise, encore plus que la propriété, la bonne culture de la terre, en permettant d'y accumuler plus de capital, et en poussant celui qui la fait valoir à redoubler d'efforts pour récolter le plus possible.

Comme une propriété soumise au bail héréditaire ne. peut être divisée sans le consentement du propriétaire, ce contrat est un obstacle naturel au morcellement des terres. Il empêche le dépècement inopportun des exploitations, suite de l'égalité des partages, et pourtant il ne rend pas impossible, comme le majorât, une division qu'une bonne économie

conseille, car si la division amène un avantage réel, il sùfiit d'en faire profiter aussi le propriétaire pour qu*il y consente .

Ceux qui, frappés des prévisions de Malthus, craignent l'accroissement excessif de la population, doivent être partisans du heklem-regt^ car ce système y oppose une entrave efficace. Le nombre des fermes est limité, et, comme les fils des cultivateurs sont habitués à une grande aisance^ ils ne songent pas à se marier d'abord, sauf à faire hausser ensuite le prix des terres par une concurrence inconsidérée qui pousse au morcellement. Ayant de Tinstruction, ils se font une carrière ou émigrent, et quand ils prennent femme, c'est qu'ils ont trouvé de quoi la pourrir, elle et les enfants qu'elle peut leur donner. Ainsi le heklem-regî, tout en favorisant la production de la richesse, tend à limiter le nombre de ceux qui ont à la partager, et contribue ainsi par une double action à augmenter le bien-être des populations.

Mais, dira-t-on, si ce système d'amodiation est supérieur au bail à ferme, il est inférieur à la propriété. Sans doute il l'est en quelque manière, puisque le heklemde meyer doit payer une rente et que le propriétaire n'en paie pas ; mais il y a une grande diflférence à l'avantage du heklem-regt^ c'est qu'avec ce système, le heklemde meyer cultive lui-môme, tandis que le propriétaire louerait la terre. Supposons le beklem-regi aboli en Groningue, qu'en résulterait-il ? C'est qu'ici, comme partout où la terre a une grande valeur, celui qui posséderait un demi-million sous la forme de 80 ou 100 hectares, irait habiter la ville et céderait l'exploitation de son bien à un locataire, dont il aurait soin d'augmenter exactement la redevance tous les six ou neuf ans.

Un droit bizarre et emprunté au moyen âge a donc pour effet de créer, en Hollande et en Portugal, une classe de cultivateurs jouissant de tous les bénéfices de la propriété, sauf qu'ils ne gardent pas pour eux le produit net, ce qui

précisément les eût éloignés de la culture. Au lieu de locataires tremblant de perdre leur ferme, reculant devant toute amélioration coûteuse , cachant leur bien-être et dépendant de leur maître, nous rencontrons en Groningue une sorte d'usufruitiers libres, fiers, simples de mœurs, mais avides de lumières, comprenant les avantages de Tinstruction, et ne négligeant rien pour la répandre parmi eux ; pratiquant la culture, non comme une routine aveugle et un métier dédaigné, mais comme une noble occupation qui leur apporte la fortune, de l'influence et le respect de tous, et qui exige l'emploi des facultés de l'intelligence et de la volonté ; économes pour eux-mêmes, mais prodigues pour leur domaine, disposés à tous les sacrifices pour drainer leurs terres, rebâtir ou agrandir leurs bâtiments, se procurer les meilleures machines et les meilleures races d'animaux, et enfin contents de leur état, parce que leur sort ne dépend que de leur activité et de leur prévoyance.

Aussi longtemps donc que le héklemde meyer cultive lui-même la terre, le bail héréditaire n'a que de bons effets. Malheureusement ils viennent à cesser du moment où, faisant usage du droit qu'il a de sous-louer, il cède à un autre le droit d'exploiter le domaine, moyennant un fermage qu'il perçoit, et sur lequel il paie le nu-propriétaire. Dès lors tous les inconvénients du bail à ferme reparaissent, et l'on rentre dans les conditions ordinaires qu'on retrouve ailleurs, avec cette différence que le cultivateur doit entretenir deux catégories d'oisifs au lieu d'une. La sous-location était très-rare autrefois, parce que les profits que donnaient la culture, suffisaient seulement à nourrir la famille du héklemde meyer quand celui-ci faisait valoir le bien par lui-même; mais depuis Ja hausse de toutes les denrées alimentaires, surtout depuis Touverture du marché anglais, le bénéfice est assez grand pour qu'il puisse trouver un

sous-locataire disposé à payer un fermage dépassant la rente que perçoit le nu-propriétaire, et ainsi la sous-location commence à s'introduire. C'est un fait qu*on ne peut s'empêcher de regretter en le constatant.

Dans rile de Jersey, le même mode de tenure est aussi en usage. En France, dans les terriers de la plupart des monastères et des cathédrales, on trouve des concessions de terre indiquées par la formule : damus inperpetuam emphUenHm. Ce mode de tenure était donc très-général. Les quevaises avaient également tous les caractères du bail héréditaire ; mais, d'après les renseignements qu'a bien voulu me communiquer M. de Lavergne, le propriétaire a acquis peu à peu le droit de donner congé au tenancier en lui remboursant, à dire d'expert, la valeur des édifices. Le bail à domaine con^ géable est une tenure spéciale à la Bretagne où elle est surtout en usage dans lestisemensdeRohan, Cornouaille, Léon, Brouerec et Tréguier. L'ohgine en est expliquée ainsi par l'art. 3 de Virement de Tréguier : c Lorsque le propriétaire d'une maison et terres de la campagne, a besoin d'argent, qu*il veut assurer les rentes d'une terre éloignée, et n'avoir pas rembarras des réparations, il donne sa terre ou maison à covenant ou domaine congéable, à la charge de payer une rente et de faire les corvées ordinaires, pour en jouir par le preneur à perpétuité, sauf le droit du seigneur de le congédier toutefois et quantes, en le remboursant de ses droits convenanciers au dire des priseurs. » < La condition de ce bail, dit Merlin, est une espèce de clause comme si l'on disait : Je vous accorde le fonds à titre précaire et la superficie en propriété, le bail est donc plus avantageux au colon que Temphytéose, en ce qu'il ne perd pas les améliorations comme Temphytéose i. »

1. Voyez Merlin, Rép,, l, p. 590, et Aulnier, Traité du domaine congéable.

Anton, dans son Histoire de Vagriculture en AUemagney cite de nombreux exemples de baux héréditaires qui remontent au XIV et au xiii* siècle. Ce contrat était aussi très-fréquent dans les colonies agricoles fondées en Allemagne, au moyen âge, par des cultivateurs flamands et hollandais. En Prusse, en Saxe, en Hesse, dans la plupart des pays de l'Allemagne, Yerbpacht ou bail héréditaire fut établi sur les domaines de rÉtat au commencement du xviii^ siècle; on condamnait alors les baux temporaires. Au contraire, les lois qui datent du siècle actuel interdisent ce qui est Tessence même du livello, la constitution de rentes non rachetables, parce qu'on y a vu un reste du régime. féodal. Cependant le bail héréditaire^ avec les conditions du heklem'regt et de Vaforamento, présente des avantages* réels, Ce qui le prouve, c'est la prospérité exceptionnelle qu'il assure à deux régions, qui d'ailleurs n'ont absolument rien de commun, le Minho en Portugal et la Groningue dans les Pays- Bas. Ces* avantages sont incontestables. Vaforamento^ imposant l'indivisibilité du domaine , empêche le morcellement excessif; il donne pleine sécurité au tenancier, et l'encourage ainsi à faire toutes les améliorations nécessaires, môme les plus coûteuses. Il est donc bien supérieur, sous ce rapport, au bail temporaire, qui enlève au fermier toute garantie pour l'avenir et tout stimulant pour l'immobilisation du capital.

J'ai cru faire chose utile en appelant l'attention sur ces formes anciennes de la propriété, parce que les sociétés modernes ne sont pas encore arrivées, je pense, à une organisation agraire parfaite et définitive. L'avenir social est assez sombre pour que l'on cherche partout, même dans le passé, les moyens d'en conjurer les dangers. Sans doute, ces institutions des époques primitives ne renaîtront pas ; les besoins, les idées, les sentiments de l'âge patriarcal les

avaient produites et pouvaient seuls les faire durer. Or tout cela s'est évanoui sans retour. La confraternité, et Tassociation intime qui en résultait, ont disparu d'abord du village, puis de la famille. Aujourd'hui Findividu reste isolé en face de la société anonyme et du couvent, qui prennent la place des communautés et des familles patriarcales. Or qui remportera définitivement, du petit propriétaire indépendant, comme on Ta vu en France depuis la Révolution, ou des latifundiay comme à Rome et en Angleterre ? Une opinion très-accréditée veut que ce soient les latifundiay par les mêmes raisons qui permettent à la grande industrie d'écraser la petite : l'emploi des machines, la supériorité d'intelligence du grand entrepreneur, la toute-puissance des capitaux ; mais en agriculture, le triomphe des grandes entreprises n'est pas aussi décisif, parce que les travaux agricoles, étant intermittents, n'admettent pas aussi bien Tapplication de la machine, ensuite parce que l'étendue bornée des terres productives fait que le prix des denrées agricoles se règle sur les frais de production de celles qui reviennent le plus cher.

Néanmoins il n*est pas impossible que, comme le croient beaucoup d'économistes, la suprématie du capital amène à la longue l'absorption de la petite propriété par les latifundia^ de même que les petits artisans succombent sous la concurrence des manufactures géantes. Si le résultat final devait être de nous ramener ainsi à une situation agraire semblable à celle de l'empire romain, où quelques propriétaires immensément riches vivent en un faste orgueilleux trop souvent accompagné de dépravation, tandis qu'au-dessous d'eux le travailleur agricole reste plongé dans un état d'ignorance et de misère, et où l'envie et la haine mettent sans cesse deux classes en hostilité et presque en guerre ouverte, on arriverait à jeter en arrière un regard de mé-

lancolique regret sur ces époques primitives où les hommes, unis en groupes de famille par les liens du sang et de la confraternité, trouvaient dans le travail collectif de quoi satisfaire à leurs besoins peu nombreux et peu raffinés, comme aujourd'hui encore en Serbie, sans les grandeurs, mais aussi sans les amers soucis, les cruelles incertitudes et les luttes incessantes qui troublent nos sociétés modernes.