livre terrier de la France

Un décret du 30 mai,1891, institua auprès du ministère des

finances, une commission, extra parlementaire du cadastre.

La commission, s'est aussitôt mise à l'œuvre elle s’est par tagée en deux sous-commissions : la première la sous-commission technique, plus spécialement charger d'étudier la question au point de vue des travaux d’art à effectuer; la seconde la sous-commission juridique, s'est consacrée à l’étude des. améliorations dont notre Code Civil pourrait être doté au point de vue foncier.

Nous verrons quels projets hardis, la sous-commission juridique proposa par la voix desesrapporteurs, MM. Chalamel et Massigli. Tous les droits réels occultes, menaçant la. scuérité des affaires et la stabilité des intérêts sont supprimés. Les privilèges généraux disparaissent, en tant que privilèges. immobillers, seul le privilège de frais de justice échappe à la. règle de la publicité, car les créanciers dans l'intérêt de qui les frais ont été faits, n'ont pas besoin d’être avertis spécialement de son existence.

En un mot, tout notre système hypothécaire sortait rajeunt et rénové des travaux de cette commission de savants jurisconsultes et de praticiens expérimentés.

Malheureusement, alors que ces idées nouvelles commençaient à se répandre, un brusque revirement s’est produit dans. l'opinion, favorisé par les longueurs qu'avait nécessité la discussion approfondie, ou tant notre droit civil était passé en revue et aidé par certain congrès de la propriété foncière, notamment celui de 1892, qui votèrent les ordres du jour en-

flammés contre le Livre foncier.

Néanmoins, ce revirement d'opinion a fait impression dans les sphères gouvernementales, car depuis cette époque plusieurs propositions et projets ont été déposés sur le bureau

des Chambres, mais ayant tous pour base, notre système de la

{ranscription complété et amélioré, Nous trouvons, en effet, dans ce sens, la proposition déposée par MM. Brisson, Leygues et Dupuy-Dutemps sur le bureau dela Chambre, le 4* Janvier 1894. Le projet de M. Thézard, présenté au Sénat le 28 Octobre 1895 et enfin cun projet de loi sur la réforme hypothécaire » déposé par le gouvernement sur le bureau du Sénat le 27 Octobre 1896.

Projet de la Sous-Commission Juridique du Cadastre. — Dans sa séance du 25 Juin 1891, la sous commission Juridique (1) a voté la suppression des privilèges généraux de l’art. 2101, sauf celui des frais de justice. Ce fut à la suite d’un brillant rapport de M. Bufouir que la commission se décida à la voter. Après avoir déclaré qu’'étant donné le caractère de ces privilèges, on ne pourrait songer à les soumettre à l’inscription, l’éminent jurisconsulte montra l'obscurité de la loi au sujet de l'exercice de ces mêmes privilèges à l'encontre de l'acquéreur d’un immeuble. Donnent-ils le droit de suite, dans le cas de l’affirmative, sont-ils comme pour le droit de préférence dispensés de publicité? Telles étaient les questions, qu'il posait à la commission, et pour la solution desquelles il voulait la suppression pure et simple de ces privilèges, en tant que devant frapper les immeubles. Après une intervention de M. Challamel, cette suppression fut votée.

Vendeur et Copartageant — D'après l’avant-projet, le privilège du vendeur, garantit le recouvrement du prix de vente, en principal et accessoires, y compris les frais et loyaux coûts du contrat, il garantit aussi toutes les charges et prestations imposées à l'acquéreur au profit du vendeur personnellement,

ou d'un tiers délégué. Le privilège garantira également les

(1) P. V. fase. p. 219. 223.

crénances des coéchangistes pour les soultes stipulées dans l'acte d'échange, ce que la jurisprudence admet déjà sans difficulté, car elle considère avons-nous dit que la soulte n’est autre chose que le prix de transmission à titre onéreux d’une portion de l'immeuble le plus important.

Enfin, d’après l’avant-projet, le privilège garantira la créance du donateur pour les charges et prestations imposées au donataire dans l'acte de donation. Ces dispositions, destinées à remplacer l'art.2103° 1, auraient l’avantage de trancher un grand nombre de controverses soulevées par le texte actuel, notamment, en ce qui concerne la donation avec charge ; la jurisprudence déclarant que les privilèges étant de droit étroit, les interprètes ne peuvent les étendre par analogie, à des cas qui n’ont pas été formellement prévus, s'est refusée jusqu'ici à l’accorder au donataire avec charges. Le projet accorde le privilège, adoptant ainsi la solution de la loi belge de 1851, solution évidemment conforme à la nature des choses, la donation avec charges, étant bien un « négocium mixtum. »

Le privilège du copartageant était maintenu, pour les soultes et retour de lots, sur les immeubles compris dans le lot chargé de lasoulte, pour le prix de la licitation sur le bien licité, pour Ja garantie des lots, sur chacun des immeubles compris dans le partage. C'était sans y rien modifier, préciser de façon heureuse le droit existant.

Comment ces privilèges se conserveront-ils ?

M. Challamel au parag. 5 de son rapport surles privilèges immobiliers dit: « Aux termes de l'art. 1 de l'avant projet voté par la sous-commission, sur la publicité des droits réels

autres que les privilèges et hypothèques, les acquisitions

constatées par un acte de partage, doivent être rendues publiques parleur inscription, au Livre foncier, à légal des acquisitions translatives de propriété. Il n'existe donc plus de raison de traiter différemment le vendeur et le copartageant. » Donc désormais, uniformité dans le mode de conservation de ces deux privilèges, ils neseront plus conservés comme l'avait été le privilège du vendeur, d’une manière détournée et indirecte par la transcription, mais par l'accomplissement direct de la formalité de l'inscription. Ellle pourra avoir lieu indifféremment sur là production d'un bordereau spécial et séparé, ou sur la production d'un bordereau de mutation, car la mention contenue dans ce dernier bordereau de l'existence d'une créance du vendeur, ou du copartageant, pour une somme déterminée et dès à présent évaluée, vaut réquisitior d’inscription du privilège.

Aussi, l’ancienne inscription d'office continue à subsister, mais elle est ramenée à ses plus étroites limites ; le travail des conservateursest bien simplifié, ils n'auront plus, comme autrefois, à extraire de l'acte de vente des mentions plus ou moins claires, plus ou moins diffuses, d’où peut résulter une créance; ainsi leur responsabilité étant mieux limitée pourra être plus

efficace.

Le partage étant soumis, lui aussi à [’inscription, plus besoin d'aucun délai préfixe durant lequel il pourra faire inscrire son privilège. Cette inscription aura lieu en même temps que la mutation de propriété et emportera préférence sur toute inscription prise du chef du nouveau propriétaire. Le privilège fera donc bien corps avec la propriété, sera le « droit retenu » de la loi de l’an VII. Enfin, les auteurs du projet, voulant une

publicité complète, donnant aux tiers une sécurité absolue,

décidèrent que les droits non inscrits n’existeraient pas à leur égard, nous lisons en effet, dans l'art 12 de l'avant Projel: « Si l'inscription du privilège n’est faite que plus tard, elle n’a d’effet qu’à sa date comme simple inscription d’hypothèque. » Le privilège prendra donc rang à la date même de la mutation qui en est la cause, s’il est inscrit le jour même de cette - mutation. Inscrit plus tard, il ne vaudra que comme hypothèque à sa date. Aussi le privilège revient presque à une hypothèque légale, toutefois le caractère privilégié se manifeste en matière de partage, l'inscription du privilège prise en même temps qu: celle dela propriété divise, permet aux co partageants deprimer toutes les hypotèques consenties pendant la période d'indivision par le co-indivisaire sur le bien mis dans le lot de ce dernier.

Il nous faut maintenant pour être complet sur cette partie de notre étude donner un aperçu des dispositions de l'avant projet sur le temps où l’inscriptior pourra être prise.

Le désaisissement du failli, l'inscription d’une aliénation nouvelle, sont des événements qui arrêtent le cours des inscriptions. Les règles actuelles sont maintenues. Mais la sous-com-

mission apporte en cette matière deux innovations intéressantes.

On sait que l'acceptation bénéficiare d'une succession empèche les créanciers du défunt qui n’ont pas inscritleur droit avant le décès, de l'inscrire après. Il faut, dit-on, que la liquidation soit fixée au moment du décès. Mais il ne s'agit pas en réalité pour le tiers qui fait inscrire son droit après le décès d'acquérir un droit nouveau, et se contente de garantir un droit acquis et c'est peut-être postérieurement à cette inscrip-

tion que le successeur s’est décidé à n’accepter que sous béné-

fice d'inventaire : pourquoi priver le tiers de s'inscrire ? De là, la règle transactionnelle de l'avant-projet: «L'inscription resterait possible après le décès, nonobstant l'acceptation sous bénéfice d'inventaire, ou la vacance de la successior, pourvu qu'elle soit prise dans un délai de 30 jours à compter de la date de l'opération faite par le défunt. » Règle très sage, qui rémédie à un défaut incontestable de notre législation. Mais, puisqu'il y avait mêmes motifs de décider en matière de faillite, on se demande pourquoi les auteurs de l'avant-projet n'ont pas étendu ce délai de 30 jours également à cette hypothèse. Nous avons vu qu'il peut arriver qu’un vendeur surpris au lendemain même de son contrat par le jugement déclaratif de faillite, soit privé de ses garanties : privilège et action résolutoire, il eut donc été équitable de Jui accorder un délai de 30 jours pour les sauvegarder par une inscription. Nous avons, d’ailleurs, trouvé en ce sens l'avis de deux jurisconsultes éminents, MM. Aubry et Rau, qui proposent d'accorder

au vendeur un délai de 45 jours.

La seconde règle que nous voulions retenir, n'est pas moins intéressante. Supposons une aliénation consentie par le successeur universel, à propos d’un immeuble sur lequel le défunt a également accompli un acte de disposition : ce dernier acte n’a pas encore été inscrit. L'ayant cause du successeur se prévandra du défaut de publicité et demandera à primer l'ayant cause du défunt. L'avant-projet ne le lui permet pas et décide que ce dernier sera préférable à condition que son droit soit inscrit dans les 30 jours de l’acte à lui consenti. Il y a là une dérogation évidente aux principes généraux, car entre deux ayants-cause du mème auteur vivant, ce délai de 30 jours serait

sans effet, mais on peut en user ainsi avec l’ayant-cause de

l'héritier, car le droit de celui-ci est soumis par ailleurs à des risques plus considérables encore, dont cet ayant-cause doit tenir compte et qui rendent dans tous les cas sa situation incertaine, telles par exemple, la séparation de patrimoine inscrite dans les 6 mois, action en pétition d'hérédité, action en revendication du légataire.

Enfin le Contre-Projet admettait au sujet de la séparation des patrimoines : qu'elle n'avait plus besoin d’être demandée, que l'inscription prise dans les six mois frappera les immeu- “bles aliénés, même s'ils l’ontété antérieurement à l'inscription que les créanciers el légataires inscrits dans les six mois viendraient au marc le franc, enfin que les créanciers héréditaires et les créanciers personnels, viendraient en concours sur les biens de l'héritier ; autant de questions qui sont controversées aujourd’hui et donnent lieu à de nombreuses difficultés.

La Sous-Commission vota enfin le maintien du privilège du constructeur, en y apportant certaines modifications : 4° Procès-Verbaux devaient être dressés contradictoirement avec les créanciers inscrits, 2° le président du Tribunal serait seul chargé de la nomination de l'expert, &æ le délai était réduit de

six mois à 2 mois.

Les grands traits de ces réformes se dégagent des indications que nous avons données. Le double principe de la spécialité et de la publicité ne souffre plus d'exception en matière de privilèges immobiliers. Sans doute, il existe encore des créances privilégiées, mais (sauf pour les frais de justice) celles-ci ne sauraient préjudicier aux tiers puisqu'elles ne leur seront opposables que par l'inscription ; les privilèges généraux, ne primeront plus sur les immeubles, les privilèges spéciaux et

ne seront préférés qu'aux créances chirographaires.

L'importance même de l’œuvre de la commission du Cadastre et les modifications profondes auxquelles elle donnerait lieu, sont peut-être une des raisons principales qui empêchent les pouvoirs publics de la soumettre à l'autorité législative. Mais la partie qui concerne la réforme hypothécaire, peut être sans inconvénients détachée de l'ensemble des travaux de la Commission et recevoir dès maintenant une solution pratique; c'est ce que parait avoir compris le législateur, qui impatient de voir améliorer notre système hypothécaire, vient de reprendre ces jours-ci la discussion d’un Projet de réforme de M. Thézard déposé sur le bureau du Sénat le 29 Mars 1904, qui nous le verrons sur bien des points, s'inspire des travaux de

cette Commission.

Projet du Gouvernement déposé par M.

Darlan, ministre de la justice le le 27 Octobre 1896

Ce projet a pour but de remanier notre loi de 1855 et notre titre des privilèges en appliquant dans une plus large mesure le principe de publicité. 4l réflète, l’état général des esprits au moment de sa rédaction, car nous l’avons déjà dit, un revirement s'était produit dans l’opinion, à la suite d’une violente campagne menée contre les livres fonciers.

Bon nombre des dispositions de ce projet sont pourtant puisées dans les travaux si consciencieux de la sous-commission juridique du cadastre, bien que l’inspiration générale de cette importanteétudefut bien différente. Mais la plus grande partie ses décisions est empruntée au savant projet de réforme hypothécaire, rédigé par le comité des notaires de départements, qui se borne à développer les principes fondamentaux de la loi du 23 Mars 1855, ainsi qu’à loi la belge de 1851.

Examinons donc, maintenant la valeur des solutions de ce nouveau projet.

Tout d'abord il supprime les privilèges généraux sur les immeubles et abroge, par conséquent, les art. 2104 et 2105 du C. Civil, seul le privilège pour frais de justice subsistera.

Le projet de M. Darlan ne conserve que les privilèges suivants :

1s Frais de justice. -

2° Créance du vendeur pour le prix et les charges résultant de l'acte de vente, celle des échangistes pour les soultes sti-

pulés dans l'acte d'échange et les dommages intérèts pouvant

résulter d’une éviction, celle du donateur pour les charges, ou

prestations imposées au donataire.

3° Le privilège des copartageants qui se substitue à celui des cohéritiers, c’est une modification de pure forme, mais qui apporte une précision nécessaire. De plus la rédaction est faite avec plus de précision que dans le code, ce qui dissipe certains doutes auxquels pouvait donner lieu la rédaction incomplète de l’art. 2103: La créance des copartagearts, nous dit l’art 13 du projet, savoir pour les soultes et retours de lots sur les immeubles compris dans le lot chargé de la soulte, pour le prix de licitation sur le bien licité, pour la garantie des lots sur chacun des immeubles compris dans le partage.

4e Mais l'addition la plus importante apportée au texte de l'art. 2103 est consacrée par le paragr. 4 qui indique parmi les privilèges sur les immeubles, le privilège des créanciers d'une succession et les légataires dans les termesde l’art. 2111 du C. Civil. C'est la confirmation de la théorie de la jurisprudence qui fait de la séparation des patrimoines, un privilège immobilier.

Nous remarquons que l’art. 18 ne parle pas du privilège des architectes, entre preneurs et ouvriers, elle le supprime. Ce fut une innovation grave qui fut fortement discutée ; mais il est incontestable que cette oppression ne se fera guère sentir pratiquement, ce privilège étant rarement usité.

Telétait leprojet soumis à la commission,là de vives discussions s’élevèrent notamment au sujet des privilèges généraux: largument essentiel qui motivait leur suppression; empêcher que des créanciers premiers en rang pour un immeuble douné fussent primés par d’autres créances s’exerçant sur l’ensemble

du patrimoine, ne put faire oublier à la commission les consi-

dération d'ordre publie qui avaient inspiré les rédacteurs du code ; aussi la réforme fut rejetée par la commission, les dispositions du code maintenues intégralement.

De même pour le privilège du constructeur, on ne voulut pas qu'il put être primé surla plus valuepar des créanciers antérieurs, qui n'avaient pù compter sur elle, aussi, le projet du gouvernement ici encore fut mis en échec, le privilège maintenu.

Après avoir déterminé les privilèges, il y a lieu de se demander comment ils sont portés à la connaissance des tiers.

Le Code Civil pose le principe de la publicité des privilèges dans son art. 2106 ; le projet reprend textuellement cet article, mais généralisant de façon absolue la publicité, il supprime le dernier membre de phrase réservant les exceptions; dans tous les cas, uue inscription sera nécessaire. Il aurait dù faire d'avantage etsimplifiant l’art. mettre fin à la controverse à Ja quelle donne lieu son interprétation: savoir si l'inscription ne détermine pas le rang du privilège, mais seulement son effet, ou si les privilèges ne conservent le rang qui leur est assigné par la loi à raison de la faveur attaché à la créance, qu'autant qu'ils sont rendus pablies, avant leur naissane, ou au plus tard, au moment de leur naissance.

En réalité, si l'on va au fond des choses, on constate que cette règle de l’art. 2106 ne peut s'appliquer dans le système du Code qu’au privilège du constructeur, d'un usage bien peu fréquent, les autres privilèges, ayant leurs règles spéciales, or le projet du gouvernement supprimant ce privilège, la règle devenait sans objet. Elle a, en fait, d'autant moins sa raison d’être dans le système du projet que les inscriptions du pri-

vilège, pourvu qu’elles soient prises dans les délais fixés, ont

toujours un effet rétroactif. « Dès (1) lors ilest plus exact de dire que les privilèges ne produisent seulement effet qu'à Ia date de leur inscription, il suffit donc de poser le principe que leur efficacité est subordonnée à la condition d'une inscription requise dans délais fixés par les articles suivants. Nous concluons donc à un remaniement compiet de l’art. 2106 et c’est en effet, ce que réalise la Commission : « Entreles créanciers, les privilèges ne produisent d'effet à l'égard des immeubles que s'ils ont été rendus publics par l'inscription et de la ma. nière déterminée par la loi. »

Voyons donc par quel mode de publicité le projet assure la conservation de chacun des privilèges immobiliers.

Il ne saurait y avoir de difficultés pour le privilège des frais de justice, il échappe par sa nature mème à toute obligation de publicité; l’art. 14 du projet, l'en dispense formellement.

L'art. 45 réunit dans la même disposition les privilèges du vendeur, du donateur, de l’échangiste et du copartageant et les soumet à des règles uniformes et précises. Ces privilèges ne se conserveront que par une inscription, la transcription ne saurait y suppléer. Mais le conservateur est tenu d'opérer cette inscription d'office au moment de la transcription du titre, d'où résulte le privilège. Enfin cette inscription, aura effet rétroactif et le privilège inscrit dans les trente jours de l'acte emportera préférence sur toute inscription prise du chef du nouveau propriétaire.

Ces règles sont parfaitement nettes. L'art. 2103. 1° portait dans son second alinéa que s’il y avait plusieurs ventes suc-

cessives, dont le prix était encore dù, le premier vendeur était

(1) Note de de Loynes dans D. arrêt 94. I. 225.

préférable au second et ainsi de suite, le projet ne reproduit pas cette solution qui serait surabondante ; le principe général suffit à nécessiter cette solution.

L'art. 15 appelle cependant quelques critiques.

La première concerne la durée du délai. La Commission chargée d'étudier le projet trouva le délai de 30 jours insuffisant ; la loi de 1855 parlait de 45 jours, le Code de 60, ce fut ce dernier qu’elle adopta. On peut trouver qu'il est bien considérable, rétroactivité à si longue échéance risque de préjudicier aux tiers, ceux-ci, dit le rapport, seront victimes de leur imprudence. Il n’en est pas moins vrai que pendant 60 jours, l'immeuble échappera à toute transaction, ce qui n’est pas pour faciliter les mutations immobilières.

Mais la grave difficulté, n'est pas là, le texte ne parle pas du droit de suite, que décider alors ? Sil'aliénation a lieu avant inscription du privilège, mais pendant le délai utile pour l'inscrire, l'inscription postérieure conservera-t-elle le privilège à l'encontre du tiers acquéreur?

Le sens du projet n’est pas douteux, le droit de suite n’est pas conservé, il se trouvera éteint, quoique l'inscription du privilège ait été requise dans les 30 jours (60 d'après la Commission) si elle est postérieure à la transcription d'une nouvelle aliénation. Cela résulte du texte mème, qui ne parle que de la préférence sur toute inscription prise du chef du précédent propriétaire. Le projet sacrifiait par là des droits très respectables et favorisait singulièrement la fraude, aussi la Commission a-t-elle corrigé cette lacune : « Nous devons conclure, disait le rapporteur, au maintien du délai de faveur tant pour le droit de suite que pour le -droit de préférence. »

Le texte de la commission n'est cependant pas satisfaisant,

‘il n'interdit, en effet, que la constitution d'hypothèque pen -dant le délai de soixante jours, il ne parle pas de l’aliénation + -cette disposition est à modifier.

Le même art. 15, remplace dans sa partie finale l'art. 2109 ‘par une disposition qui correspond, en la complétant à l'art. 7 -de la loi de 1855, auquel le nouveau texte ajoute l'hypothèse -de folle enchère : « L'action résolutoire et l’action en folle -enchère, ne peuvent s'exercer après la péremption de l’inscription du privilège. » Tout d’abord nous remarquons que le champ d'application du nouveau texte est beaucoup plus étendu que celui de l’art. 7. L'art. 7 ne concerne, en effet que l’action résolutoire de l'art. 4654, c'est-à-dire l’action résolutoire tacite ; le nouveau texte comprend sans nul doute l’action résolutoire expresse de l’art. 1656 ; déjà sous la loi de 1855 certains voulaient assimiler les deux hypothèses (1). Il doit comprendre aussi sans difficulté l'action en résolution, pour inexécution résultant de l’art. 1184. A coup sûr, elle s'étend aussi au privi. lège de l’échangiste, qu’il s'agisse du paiement de la soulte, ou des dommages-intérêts. Enfin très vraisemblablement le nouvel article 2109 doit s'étendre au cas de révocation pour nexécution des charges, d’ailleurs le texte de la commission,

l'a reconnu expressément.

Enfin la dernière partie de l'art, 15 du projet, règle d'une facon satisfaisante une difficulté importante que laisse subsister la loi de 1855 « L’'actior résolutoire et l’action en folle enchère, ne peuvent s'exercer après la péremption de l'ins- -cription du privilège. »

La loi de 1855 soumet-elle l’action en folle enchère à la

(1). Controverse dans : Jurisprudence générale v° Transcrip.

même règle que l’action résolutoire La jurisprudence s’est

prononcée dans le sens de la négative. Elle a jugé que malgré les analogies incontestables qui existent entre les deux situa.

tions, la revente sur folle enchère, n'est pas à proprement parler une action résolutoire, en Ce sens qu’elle n’a pas pour objet de faire rentrer la chose vendue dans le patrimoine du vendeur mais, qu'elle constitue un mode de poursuites assimilable à une surenchère. Le projet du gouvernement ne s'est pas arrêté à ces arguments et a assimilé complètement les deux actions. Cette solution est fort discutable. Les tiers qui ont traité avec le fol enchérisseur ne peuvent se plaindre d'aucune surprise

car ils ont du se renseigner sur les conditions du titre de lot auteur et alors ils n’avaient qu’à attendre les délais du paye-

ment, qui sont toujours très courts.

Il n'y a eu en revanche rien de sérieux dans le système du projet, car il favorise la fraude, le fol enchérisseur ayant la faculté de consentir des droits à des tiers avant qu’on ait mème pu obtenir expédition du jugement d’adjudication. Nous approuvons donc la commission d’avoir abandonné, sur ce point l'innovation du projet.

En revanche le projet eût pu et ce sera notre dernière observation sur l’art. 2109, mettre fin à une difficulté sérieuse qui, en l’état actuel destextes se pose en matière de faillite.

Nous savons qu’un vendeur peut être surpris au lendemain de la vente par la faillite de son acheteur et perdre son privilège qu’il n'avait pas encore inscrit, aura-t-il aussi perdu son action résolutoire ? Rigoureusement, il n’est pas permis d'en douter, le privilège étant effacé l'action résolutoire doit disparaître. La jurisprudence, avons-nous vu, s’est pourtant pro-

noncée dans un sens contraire, elle dit que le privilège n’est

que paralysé à l'égard de la masse, mais non éteint. Elle considère la masse comme un tiers, dès lors tant que ce tiers n’a pas conservé ses droits conformément à la loi, l’action résolutoire pourra être dirigée contre lui; elle ne le pourra plus que lorsque l'inscription de l'art. 490 C. Com. aura été prise.

Il eut été désirable que le projet, ou la commission eussent apporté une solution législative à cette question, cette lacune est regrettable, car la solution est d’un très haut intérêt pratique.

Projet Thézard. Son rapport sur le projet Darlan et sur sa proposition de 1895. — Le 28 Octobre 1895, l'honorable sénateur avait déposé sur le bureau du Sénat (1),un projet contenant «des mesures, nous dit-il, de transition, destinées à préparer la réforme, sans modifier sensiblement les principes de la législation actuelle et sans grever les finances du pays. » Nous allons voir, en effet, que sa réforme avait pour base notre système français de la transcription complété et amélioré.

Le projet de M. Thézard, est assez restreint, car il laisse de côté tout ce qui touche au régime hypothécaire proprement dit, il ne vise que la publicité des transterts et des causes sh résolution. Puis il propose des mesures qui tendent à rendre plus facile et plus fréquent l’usage des indications du Cadastre, leur permettant ainsi de pénétrer plus facilement dans la pratique journalière, car, dit-il, si elles étaient admises, ce serait un grand pas de fait dans la voie de cette publicité tant réclamée et si impatiemment attendue.

Les deux projets : celui de M. Thézard, celui de M. Darlan ministre de la Justice, n'avaient pu venir en discussion immédiatement. Ce ne fut que le 29 Mars 1904, que l'honorable

sénateur déposa sur le bureau du Sénat son rapport sur le projet

(1). Discussion devant le Sénat, commencée le 23 Octobre 1908.

Darlan et sur sa proposition de 1895. La discussion du nou-veau projet élaboré par la Commission de la réforme hypo-— thécaire, avec les documents fournis par ces deux sources, à commencé le 23 Octobre 1908; ce sont les décisions du Sénat. sur cette importante question, qu’il nous reste maintenant à faire connaître.

Après avoir voté la publicité de toute mutation de droits. réels immobiliers, complétant heureusement, ainsi la loi de: 1855 en ce qui concerne les actes déclaratifs, les mutations. par décès etles causes de résolution, le projet et après lui le Sénat vont chercher à donner aux privilèges et hypothéques; la plus grande publicité possible. C'est d’abord l'art. 2105, qui a été modifié comme suit : € Lorsque à défaut de mobilier, les créanciers privilégiés de l’art. précédent, se présentent pour être payés sur un immeuble, en concurrence avec les créanciers privilégiés sur l'immeuble, les payements se font dans l’ordre qui suit : {° Les créances désignées, en l’art, 2103. 2 Les frais de justice et autres énoncés dans l’art. 2101. » On n’a pas voulu qu’un immeuble, entré dans le patrimoine du débiteur, grevé d'un privilège spécial, serve à payer d’autres créanciers quel que soit l’intérêt qui s'attache à leurs créances, au détriment de ce privilège. Disposition fort sage, car étant donné le caractère occulte que le projet conserve à ces privilèges, il

fallait protéger les tiers qui ont traité sur l'immeuble.

Quant au privilège des vendeurs, copermutants, donateurs et copartageants, ils conservent le caractère et l'étendue qu’ils.

avaient dans le projet Darlan.

Pour la Conservation des privilèges, le Sénat adopte le

texte de la Commission. Entre les créanciers, les privilèges. ne produisent d'effet à l'égard des immeubles ‘que s'ils ont.

été rendus publics par l'inscription, de la manière déterminée par la loi. « Puis sur la proposition, de M. Legrand, on ajoute: sous les exceptions, de l’art. 2107. » La texte sera ainsi mieux en conformité avec la réalité, que notre article 2106, qui décide que les privilèges immobiliers ne produiront effet « qu'à compter de la date de leur inscription. » Alors que cela n’est vrai que pour un seul, celui des architectes, tous les autres étant régis par des règles spéciales.

« Les Privilèges du vendeur, copartageant, et de l'échangiste aux termes de l'art. 4 du projet, adopté par le Sénat, seront conservés par l'inscription prise dans les soixante jours à compter du traité de vente, d'échange, ou de donation, de partage, ou delicitation, durant lequel temps aucune hypothèque ne peut avoir lieu sur l'immeuble grevé du privilège, au détriment du créancier qui en est nanti, le conservateur est tenu, sous peine de dnmmages intérêts, de faire d'office inscription des créances résultant des actes qui donneront lieu aux privilèges, ci-dessus indiqués et qui auront été présentés

à la transcription. »

Ainsi donc, le trait caractéristique du nouvel article 2108, sera l'unification des délai pour la conservation du droit de suite et du droit de préférence, mettant ainsi fin aux controverses que nous avons discutées plus haut, sur la quespion de savoir si ces deux droits peuvent exister indépendamment l’un de l’autre, si l’un peut survivre à l’autre.

Dans tous les cas, leur conservation est assurée par une inscription d'office prise par le conservateur des hypothèques, à qui sera demandée la transcription de l'acte. Ainsi disparaîtra, cette doctrine, si dangeureuse pour le Crédit public,

qui a été consacrée par la jurisprudence, à savoir : que le pri-

vilège du vendeur vivifié par la trans-ription peut se conserver alors même que l'inscription d'office est périmée. Désormais toute inscription devra être renouvelée avant 10 ans pour que le bénéfice qui s'attache à elle ne soit irrémédiablement perdu. | Enfin l'art. 4 du projet décide, dans une disposition destinée à remplacer l’ancien article 2109, « que l'action résolutoire du vendeur, ou de l'échangiste et l'action en révocation appartenant au donateur pour inéxécution des charges, ne pourront ètre exercées au préjudice des tiers, contre lesquels le privi-

lège ne peut avoir d’effet. »

Nous avions vu, que la commission chargée d'examiner le projet Darlan, l'avait complété d’une façon heureuse, en étendant sa disposition, à l’action en révocation pour inexécution des charges par le donataire. Elle a été votée telle qu'elle par le Sénat, qui a également laissé de côté, l’assimilation contenue parle projet Darkn de l’action en folle enchère et de.

l’action sous condition résolutoire.

Notons également, que la discussion est absolument muette sur la question de savoir, si le vendeur au cas de faillite de l'acheteur, avant l'inscription du privilège, a aussi perdu son action résolutoire.

Tels sont donc les projets de réforme à l'aide desquels, on peut tenter, aujourd’hui, une réforme de notre système de publici'é des privilèges immobiliers, notamment de ceux du vendeur et du copartageant. Ils ne sont pas irréprochables et laissent entières des questions qui jusqu'ici, ont suscité de nombreuses controverses. Ils ne satisfont pas absolument au principe de la publicité, en laissant subsister ces délais, durant lesquels, une inscription peut être prise avec effet rétroac-

üf; néanmoins, ils constituent un progrès sérieux, sur la loi

qui nous régit actuellement.

Conclusion

On convient de dire qu'actuellem:nt la France subit un état de crise, c'est-à-dire, qu’elle est à une époque de son histoire, où l'équilibre entre les forces productives et consommatrices, est rompu. Ors'il est un ‘remède efficace contre une crise générale, c'est bien assurément une saine réforme de la législation foncière. Sans vouloir prétendre qu'avec ce seul remède, nous puissions mettre un terme aux maux dont souffrent nos campagnes, nous pensons qu'il peut nous être un précieux auxiliaire.

Souhaitons donc que le législateur poursuivant dans cette voie des réformes où il est entré le 23 Octobre dernier en commençant la discussion des projets Thézard et Darlan, fasse disparaitre par une bonne législation, et par un système de jèrge publicité, l'incertitude, qui, menace, aujourd’hui, le gage hypothécaire. Cette réforme sera utile au pays, non seulement à cause des avantages immédiats qu'en retirera le crédit agricole, mais aussi parce qu'elle fera apparaître plus nettement une autre des causes de la crise agricole dont nous souffrons actuellement :’je veux parler des difficultés de la réalisation du gage, et amènera ainsi le législateur à nous débarrasser des formalités surannés et coûteuses du code de procédure civile.

Vu le Président de la thèse et Doyen, Montpellier, 7 Janvier 1909, VIGIÉ ;

Vu et permis d'imprimer :

Montpellier, 41 Janvier 4909, Pour le Recteur, Le Vice-président du Conseil de l’Université,