INTRODUCTION

Depuis de nombreuses années déjà, se pose à l'attention des hommes d'affaires, des jurisconsultes, du législateur lui-même, la question de la base à donner à l’organisation de la propriété foncière en France, de la publicité à instituer, pour partie {tout au moins, autour des transmissions immobilières.

Le Code civil avait complètement négligé de résoudre ce problème, dont la solution intéressait, non seulement les détenteurs et acquéreurs d’immeubles, mais surtout le crédit publie. Sans doute, en matière de donations et de substitutions permises, le législateur avait prévu une mesure de publicité : la transcription, mais pour la vente,

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qui est le mode courant des transmissions d’immeubles, fidèle au principe du contrat parfait par le simple échange des volontés, il n’a subordonné sa validité à l'égard des tiers, intéressés cependant à connaître la situation nouvelle créée par le seul consentement des parties, à aucune mesure de publicité:

Le système du Code Napoléon était trop imparfait, trop contraire aux nécessités du crédit, pour ne point susciter, bientôt, un «mouvement en faveur d'une réforme sérieuse.

Le 7 mai 1841, une grande enquête était entreprise par M. Martin du Nord, ministre de la Justice et des cultes, et des questionnaires étaient adressés, par ses soins, aux Cours Royales et Facultés de Droit. Les réponses furent favorables à une organisation de la publicité des droits immobiliers. La loi du 23 mars 1855 donna satisfaction à ses desiderata.

Elle soumit à la transcription, qui fut le mode de publicité adopté, les actes entre vifs, translatifs de propriété immobilière, ou constitutifs de droits réels immobiliers, ainsi que les jugements prononçant résolution, annulation ou rescision d'un acte déjà transerit.

Cette loi remédiait aux inconvénients les plus graves que présentait le transfert clandestin de la propriété. La pratique signala bientôt de nouvelles réformes, tant il est vrai que les œuvres législalives ne deviennent parfaites qu'après avoir subi le long travail et l'épreuve du temps.

La loi du 23 mars 1855 ne prévoyait de publicité que pour les transmissions entre vifs, mais les transmissions à cause de mort ? Elle ne soumettait à la transcription que les actes translatifs de droits réels immobiliers, mais les actes déciaraüfs de ces mêmes droits ? Les tiers ne doiventils pas être mis à même de connaître tout changement apporté à la situation d’une propriété immobilière, que ce soit par suite d'une vente ou d'un don que le transfert s'opère, que ce soit par suite d'un partage ou d’une licilation qu’une personne devienne propriétaire d’un immeuble ?

Le crédit public a des exigences que le législateur ne peut négliger, qu'il doit même s'efforcer de satisfaire sans retard.

Les projets déposés par M. Thézard, sénateur, le 28 octobre 1895, par MM. Brussel et Thézard, le 23 juin 1896, par M. Darlan, enfin, garde des sceaux, tendirent à combler ces lacunes.

La commission du Sénat a examiné ces divers projets, etle 3 décembre 1908, en seconde lecture, la « Proposition de loi de M. Thézard, relative à la publicité des actes intéressant la propriété immobilière » et le « Projet de loi sur la réforme du régime hypothécaire » étaient adoptés par le Sénat.

Du projet de réforme du régime hypothécaire, il ne sera point question dans cette étude, qui n'a pour objet que l'examen de l’organisation de la publicité des actes intéressant la propriété immobilière dans l'ancien droit Français, le droit

4" intermédiaire et le Code civil, dans la loi du 23 mars 1855, dans l'avenir si le projet Thézard reçoit l'approbation de la Chambre.

Mais, tout d'abord, justifions la nécessité, à notre époque, d’une publicité efficace et recherchons comment, dans les législations anciennes, était assurée la publicité des transferts de propriété foncière.