Soit 90.000 livres en monnaie ancienne

modestes, pour 40.000, 20.000 francs même, dans les quartiers commerçants, comme les rues Montmartre ou Saint-Antoine.

Mais, tandis que des chiffres aussi infimes étaient la règle en 1760, ils sont devenus l'exception en 1790. Le nombre des quartiers bâtis sous Louis XV est considérable; et ce sont les maisons de ces quartiers-là qui se vendent le plus cher, comme celles du Marais sous Henri IV ; celles du faubourg Saint-Germain sous Louis XIV, ou celles des Champs-Elysées actuels.

La moyenne des loyers parisiens que j'ai relevés avait été de 1.800 francs au commencement du xviie siècle; elle passa à 4.400 francs en 1651-1675. Elle était retombée, sous la régence du duc d'Orléans, à 3.000 francs, et avait remonté à 7.000 francs lors de la réunion de l'Assemblée constituante. Un avocat payait, en 1601, 9.000 francs par an, rue Saint-Pierre aux-Bœufs, un marchand de vins 2.300, rue de la Mortellerie. Un fripier de la rue Guérin-Boisseau ne payait que 600 francs en 1613. L'ambassadeur d'Angleterre, lordCherbury, louait 15.000 francs par an l'hôtel qu'il habitait rue de Tournon (1620). Tallemant, qui accuse Mme de Goislin « d'avoir fait renchérir les maisons au point où on les a vues », dit qu'elle payait 2.000 écus pour l'hôtel d'Estrées, rue Barbette; somme qui représente 20.000 francs de notre monnaie. Mais dans sJe Paris de 1660, peut-être n'y avait-il pas plus de trente loyers dans toute la ville à ce taux.

Dans le Paris de 1910, il est 1.413 loyers de 13.000 à 26.000 francs et il en est 460 supérieurs à 26.000 francs parmi lesquels un certain nombre ne procurent pas la jouissance de maisons entières.

Donnerons-nous quelques aperçus des logements dans la première moitié du xvne siècle? En 1633, une

maison neuve de la place Maubert, composée de six chambres, un pavillon avec « élude », deux caves, deux boutiques, une cour et un puits, se louait 1.940 francs. Pour 8.250 francs on avait un beau logis, près du Louvre, avec sept chambres, cabinets, grande salle, jardin et écurie pour onze chevaux.

Trente ans plus tard (1663), les maisons les plus ordinaires allaient de 2.000 à 6.000 francs.

Il en sera tout autrement au commencement du xvme siècle : les loyers de 900 à 2.200 francs seront assez communs même dans le centre, en plein quartier Vivienne, où la Bourse venait de s'installer. Sous le ministère de Fleury, le loyer du collège Sainte- Barbe ne dépassait pas 4.260 francs.

A la fin du règne de Louis XVI, un imprimeur paie 5.600 francs rue Saint- Jacques ; sur les quais de Bourbon, d'Orléans et de l'Horloge, les baux vont de 3.000 à 6.000 francs; l'hôtel de la comtesse de Gramont, rue de Bourbon-Saint-Germain, est loué 12.600 francs ; celui du baron de Talleyrand, rue de l'Université, 19.000 francs. Il va de soi que les simples appartements coûtent beaucoup moins : on a quatre pièces rue Sainte-Anne, au troisième étage, pour 1 .200 francs ; une antichambre, trois chambres et une salle, au deuxième, rue de Seine, pour 760 francs, et trois pièces, rue d'Orléans, au premier, pour 270 francs par an.

De 1790 à nos jours, l'augmentation des maisons parisiennes a repris avec une ardeur extrême. La valeur moyenne des immeubles de la capitale avait été de 100.000 francs environ entre 1701 et 1800; dans ces dix premiers arrondissements, auxquels se bornait, il y a un siècle, le chef-lieu du royaume, le prix moyen d'un immeuble est de 260.000 francs. Que coûterait aujourd'hui Paris s'il était à vendre? Qu'aurait coûté le Paris de nos pères?

Au xvie siècle, où l'on comptait dans la capitale 14.000 maisons à 15.000 francs chacune, la propriété bâtie représenterait 182 millions de francs. Au xviri siècle, les 20.000 maisons de Paris valaient .ensemble 1.482 millions, c'est-à-dire huit fois plus que, cent ans avant, pour la capitale des derniers Valois.

La valeur de celle de Louis XV s'élève, à son tour, à 2 milliards 600 millions, pour les 26.000 maisons qui se trouvaient dans les limites de l'octroi d'alors.

En 1910, nos 83.000 maisons parisiennes atteignent le prix de 10 milliards 800 millions.

Cette différence est loin d'être un véritable bénéfice; elle représente, en partie, les frais de construction des maisons qui, d'une date à l'autre, s'élevaient dans le périmètre de nos fortifications. Mais, pour le sol, appartenant aux particuliers, la plus-value n'est le résultat d'aucun effort de la part de ceux à qui elle a profité ; les détenteurs de ces parcelles du territoire national ont été exceptionnellement favorisés, puisque les 7.800 hectares du sol de Paris valaient, au xvie siècle, à 2 francs le mètre, 156 millions de francs et valent aujourd'hui, à 130 francs le mètre, plus de 10 milliards.

Ce qu'on doit appeler « villes », de 1200 à 1800, n'est pas ce que nous entendons aujourd'hui par ce mot. — Rapport, ancien et actuel, du prix moyen d'une maison de province avec celui d'une maison parisienne. — Prix et loyers des maisons à Rouen, ioissons, Vitry-le-François, Montpellier, Montélimar, Beaucaire, Tours, Evreux, Orléans, Troyes, Rennes, Perpignan, Gray, Nantes, La Rochelle, Lille, Dijon, Clermont- Ferrand, Limoges, Tulle, Versailles. — Prix de châteaux forts. — Loyer de maisons d'école, de mairies, de lupanars, de casernes de gendarmerie, d'auditoires de bailliage. — Changement des constructions au xvne siècle. — Vente de la « Maison Carrée » à Nîmes. — Loyer du sire de Coucy à Orléans, du comte d'Egmont à Arras, du duc de Créqui à Grenoble, du comte de Tressan à Boulogne-sur-Mer, de cardinaux à Avignon, d'un évêque, d'un sénéchal, d'un professeur, d'un médecin, d'un libraire, d'un boucher, d'un imprimeur, du bourreau, d'un chapelier, d'un drapier. — Loyer de chambres et de boutiques. — Loyer de maisons villageoises à Courbevoie, Colombes, Gonesse. — Loyers en Languedoc, Saintonge, Normandie, Dauphiné, etc. — Moyennes des loyers de paysans du xvie siècle à nos jours.

Jusqu'ici nous n'avons envisagé que les terrains et les immeubles de la capitale; il convient de jeter un coup d'ceil sur les maisons des villes de province et des villages de l'ancienne France.

Qu'appellerons-nous villes et villages de 1200 à

1800? Comment distinguerons-nous les premières des seconds? Ni les uns ni les autres ne sont demeurés immobiles dans leurs rapports respectifs : leur importance, leur population ont beaucoup varié depuis sept siècles. Si des bourgs insignifiants du Moyen Age sont devenus de grands centres aux temps modernes, des villes, qui jadis ont joué un rôle et dont l'histoire a connu le nom, se sont évanouies, effacées peu à peu de la carte, jusqu'à redevenir d'humbles communes rurales que nos contemporains n'ont pas jugées dignes d'être les chefs-lieux de leurs cantons.

Le nombre d'âmes ne peut servir de base à des désignations immuables. Trois mille âmes étaient, au xive siècle, un effectif très convenable pour le siège d'une sénéchaussée ou d'un évêché. L'on ne saurait pourtant confondre aujourd'hui, sous une appellation semblable, des villes comme Lyon, Bordeaux ou Rouen, et les autres capitales de province, avec des localités qui ne sont même pas éclairées au gaz.

D'après les statistiques des contributions directes, en province, les maisons des villes de 5.000 habitants et au-dessus ne rapportent que 588 francs ; celles des villages et des bourgs de moins de 5.000 âmes sont louées 91 francs. Une construction de province ne vaut donc que le 14e d'une construction de Paris. Une construction rurale représente moins du 6e d'une habitation citadine dans les départements; elle équivaut à la 77e partie de la valeur d'une habitation parisienne. L'écart était infiniment moindre, au Moyen Age, entre ces catégories de logis; les maisons de Beauvais ou de Laon n'étaient pas inférieures à celles de Paris ; Laon et Beauvais contenaient, comme Paris lui-même, un fort lot de baraques qui ne dépassaient, ni en dimension, ni en magnificence, les chaula

mières du plat pays. De là une tendance au nivellement des prix, que la hausse des terrains dans les centres favorisés a fait disparaître.

La valeur vénale des maisons de province, de 1201 à 1300, est de 4.400 francs, et celle des maisons de village de 740 francs, pendant que les maisons de Paris ne coûtent que 8.000 francs.

Une maison de Rouen , acquise par l'évêque d'Evreux (1135), ne montait qu'à 488 francs; à la même époque, un immeuble de Nîmes, servant de buanderie, revenait à 980 francs, et une habitation sise à Vitry-le-François valait 3.428 francs. Les maisons de Soissons varient, au xme siècle, de 1.960 francs à 24.000; celle d'un boucher y dépasse 13.200 francs. Les bâtisses les plus chères, à Limoges, n'excèdent pas 4.000 francs; les meilleur marché descendent à 880 francs. Telle maison coûte 6.600 francs à Montpellier, telle autre 740 francs à Montélimar et 2.400 francs à Beaucaire (1290). Les châteaux forts offrent de plus grandes disparités : celui de Garzia, dans le Roussillon, était vendu 496.000 francs (1294) ; celui d'Ottodinge, en Franche-Comté, atteignait seulement J 8.000 francs.

Avec le xive siècle, une baisse notable se produit dans les petites villes et dans les champs, fait d'autant plus singulier qu'à Paris on constate une hausse. Les loyers varient de 9 fr. 50 à 540 francs à Tours ; dans la ville d'Evreux ils s'échelonnent de 18 francs à 710 francs. Au siècle suivant, à Orléans, un hôtel se louait 590 francs, en 1435, cinq ans après la délivrance de cette ville par Jeanne d'Arc; à Nîmes, on pouvait se loger pour 35 francs. A Troyes, lors du traité auquel cette ville a donné son nom, les loyers varient entre 200 et 450 francs, tandis qu'ils n'étaient, dix ans plus tôt (1412), que de 90 à 240 francs. Cette hausse,

toute locale, tenait au séjour des princes et de leur suite.

De-ci, de-là, surgissaient en petit nombre quelques nobles édifices où l'opulence d'un seigneur, d'un prélat, s'était donné carrière. C'est ainsi qu'à Avignon, pendant le séjour des papes, tandis que tel cardinal achète sa maison 2.800 francs, et que tel autre paye la sienne s 15.300 francs, un troisième prince de l'Eglise consacre à son palais (1313) une somme de 170.000 francs. En effet, le prix de ces morceaux exquis d'architecture n'a rien de commun avec celui des maigres constructions qu'ils dominent. Que peut être la « maison de ville » de Rennes, qui coûte 24.000 francs, ou le logis du chevalier d'Aragon, à Perpignan, qui en coûte 32.000, en regard de l'hôtel Chaillau, à Orléans, vendu 176.000 francs par le sire de Coucy, et du fameux hôtel « Hugues Aubriot », dans la même ville, acheté 240.000 francs en 1397?

Ces palais urbains ne sauraient empêcher les moyennes de descendre à 1.810 francs en 1301-1400, pour remonter à 3.750 francs en 1401-1500. Dans ces derniers cent ans, la moyenne parisienne avait été, comme on l'a vu ci-dessus, de 5.650 francs. L'écart entre Paris et la province restait inférieur, sous Charles VIII, à ce qu'il avait été sous saint Louis. Il n'en sera plus ainsi au xvie siècle.

La maison de deux étages qu'habite un conseiller au présidial de Nîmes lui reviendra à 28.000 francs, et l'hôtel du comte d'Egmont, à Arras, sera vendu 67.500 francs (1568). En revanche un drapier foulon acquiert sa demeure à Évreux, rue Non-Pavée, pour 050 francs (1599). — On remarquera, en passant, la dénomination de Non-Pavée, qui distingue une rue d' Évreux à la fin du xvic siècle, tandis qu'au xme la Qualification de Pavée suffisait à distinguer une rue de

Paris. — A Montélimar, en 1533, le loyer annuel du sénéchal est de 312 francs, celui de la maison d'école de 144 francs, et celui d'une maison « servant de lupanar » de 76 francs ; le bourreau paie 300 francs de loyer à Grenoble, un professeur à l'Université paie 501 francs (1554)/

Ce n'est pas que la qualité de chef-lieu doive faire supposer, dans les cités du xvie siècle, une supériorité réelle. On trouvait, à la fin du xve siècle, cinq ou six villes de la sénéchaussée de Nîmes plus grandes, plus opulentes que celle-ci. En effet, il ne manque pas à Nîmes de loyers à 28 francs en 1550.

Les immeubles de Soissons oscillent, sous Louis XII, de 230 francs, loyer d'un chaussetier, à 730 francs, loyer d'un libraire; ceux de Troyes varient, sous Charles IX, de 78 francs à 417 francs ; le dernier se rapporte à « l'hôtel de l'Arquebuse », où loge la compagnie de gendarmerie. A Gray (Franche-Comté) « l'auditoire du bailliage » — palais de justice — est loué par la ville 85 francs sous Henri III ; à Boulognesur-Mer, la « maison où se vend le hareng frais >» est affermée pour un prix analogue.

Toutes proportions gardées, les boutiques — et quelles boutiques! — étaient d'un meilleur produit au Moyen Age que les maisons entières. Au xivc siècle, un étal de boucher se louait de 90 à 120 francs à Paris, 35 francs à Evreux. Aux xve et xvie siècles, pour une boutique de savetier ou de poissonnier, dans la capitale, on payait de 124 à 210 francs; à Orléans, pour les mêmes professions, on devait donner de 40 à 230 francs.

L'histoire des cités de nos diverses provinces offre de singulières vicissitudes ; plusieurs d'entre elles ont peu ou nullement progressé. Les révolutions du commerce, de l'industrie, les modifications de la carte

administrative, amenant ici de lentes émigrations, là des éclosions subites ont influé sur la valeur locative d'immeubles que les habitants ne peuvent transporter, des lieux qu'ils abandonnent, dans ceux où ils vont s'entasser.

Cependant, pas plus en province qu'à Paris, l'augmentation n'est un pur gain: les maisons actuellement debout représentent une mise de fonds beaucoup plus considérable que celles de 1501 à 1600 qu'elles ont remplacées. Les logis provinciaux d'aujourd'hui ne rappellent que de très loin les soupentes, les arrièreboutiques et les taudis dont se contentait une notable fraction de la population de jadis.

Comparée à celle du xvie siècle, la valeur de la propriété bâtie au xvne siècle accuse une hausse notable, mais cette valeur, mise en regard des prix de 1701 à 1800, reste à peu près stationnaire dans les villes de province et à la campagne. Cela tient à la crise qui se produisit aux environs de l'année 1700; les chiffres du règne de Henri IV sont évidemment inférieurs à ceux du règne de Louis XVI : dans le premier quart du xvne siècle les maisons de province valaient 6.900 francs tandis que, dans les années qui précédèrent la Révolution, les mêmes immeubles avaient atteint le prix de 11.600 francs.

Mais, aux temps prospères du règne de Louis XIV, les constructions des bonnes villes allaient à 12.000 francs; or cinquante ans plus tard (1701 à 17251, les mêmes bâtiments ne se négociaient plus que pour 8.800 francs.

Ainsi le chiffre des années qui précèdent la Révolution avait été non seulement atteint cent ans avant, mais dépassé sous Louis XIV. Les bâtiments citadins, du xvic au xvme siècle, avaient gagné tout ce dont la classe bourgeoise, qui les occupait, s'était elle-même

138 DÉCOUVERTES d'hISTQIRE SOCIALE

enrichie. Elle y avait imprimé son goût nouveau pour le bien-être, tandis que la classe des laboureurs croupissait stagnante.

Celle-ci ne concevait aucune idée de progrès, parce que ses ressources ne lui auraient permis d'en exécuter aucune. Elle ne ressentait aucun besoin parce qu'elle ne pouvait en satisfaire aucun. Si quelque immeuble, aux champs, s'embellit et s'améliore, ce n'est pas la demeure du rustre, — celle d'un métayer des environs de Marans est citée en 1666, avec considération, par l'agronome Kerbrat, comme « la seule cabane vitrée qui existe dans le canton » ; — c'est la résidence d'été du marchand, du petit homme de robe, dont les appétits grandissent avec la fortune.

L'auteur d'une « Chasse au vieil grognard de l'antiquité », qui plaint le passé et vante le présent, écrivait au début du ministère de Richelieu : « Des igno- « rants disent que les hommes du temps jadis étaient « aussi riches, avec leur peu, comme nous avec notre « abondance. Je le nie, car leur contentement, qui « était borné par force, était du reste mesquin. 11 y a « deux cents ans, nos maisons des champs, même des « meilleurs bourgeois des villes, n'étaient que des « cabanes couvertes de chaume; leurs comparti- « ments de jardin, des carrés de choux ; leurs plus « belles vues, une ou deux fosses à fumier. Pas de « meubles, presque pas de vaisselle, quelques pots « de grès, un bassin de cuivre; le maître, pair et « compagnon avec le paysan de la maison.

« Aujourd'hui, conclut le contemporain de Louis XIII, « la campagne est enrichie de superbes édifices, mai- « sons bourgeoises en quantité, bâties d'une structure « admirable, couvertes d'ardoises, garnies de fontaines « et de magnifiques vergers... » Le panégyriste abuse à coud sûr des couleurs riantes, il flatte le tableau;

son imagination lui fait décrire comme appartenant à l'ensemble des villas du royaume ce qui n'était encore l'apanage que- des environs de Paris ou d'autres grandes cités. Autour de Marseille, en 1630, le Parisien Bouchard comptait plus de 800 de ces maisons | de plaisance, — bastides ou « métairies ».

Non que l'adversaire du laudator temporis acti dé> 1622 n'exagère la louange du présent, quand il dit que « maintenant les bâtiments des villes sont autant « de châteaux, superbes meubles, tapisserie et vais- « selle d'argent; autrefois vrais nids à rats, petite « porte, bas planchers, petites fenêtres, chambres et « antichambres étranglées; le privé près de la salle, « et dehors une petite étable à loger le mulet et un « grand auvent à loger les poules ». Des maisons de ce genre, il en restait encore un bon nombre dans le premier quart du xvne siècle. A partir de Louis XIV, on sacrifia plus largement aux exigences de l'ornementation. Bien des détails rustiques ne choquaient pas encore, mais déjà les cités recherchaient l'air et l'espace et un certain ordre à défaut de luxe.

L'immeuble de province, qui vaut au xvne siècle 10.500 francs en moyenne, ressemble plus par conséquent à celui du xvme, qui vaut 12.750 francs qu'à celui du xvie qui ne valait que 5.600 francs.

A Nimes, la fameuse «Maison carrée», aujourd'hui l'orgueil des Nîmois, l'une des curiosités locales, morceau d'architecture unique peut-être sur notre sol, n'était payée, en 1670, par les Pères Augustins, avec ses jardins et ses cours, que 18.400 francs1. L'hôtel d'un président, au Parlement, à Dijon, coûte 37.700 francs ; la maison la plus chère vaut 56.000 fr. à Nantes, le même prix à Clermont-Ferrand ;