En monnaie de l'époque 2.200 livres

ne valait, dans le Maçonnais et la Côte-d'Or, que 700 francs l'hectare, tandis que celle des alentours de la capitale se vendait 3.500 francs.

Il n'en est pas de même des prés de l'Ile-de-France par rapport aux herbages des autres provinces. La moyenne des départements riverains de Paris fut de 4.200 francs l'hectare au commencement du xvii^ siècle et de 4.670 francs à la fin. A la même date les prés de Normandie ne valaient que 1.870 francs et ceux de Berry que 1.160 francs. Ces différences tenaient à l'espèce de monopole dont jouissaient les prairies situées à proximité de la capitale.

Sous le règne de Louis XVI, ce privilège de situation avait, en partie, cessé. Les progrès de la circulation permirent au bétail de toute la France de venir faire concurrence au bétail des départements voisins de Paris. Aussi, les prés du Berry haussaient-ils, durant le xvm' siècle, de 175 pour 100; tandis que ceux de Seine-et-Oise et de Seine-et-Marne ne montaient que de 33 pour 100.

La question du transport, celle de l'exploitation, qui joue un rôle capital dans la valeur d'une marchandise aussi encombrante que le bois, devait avoir jadis une importance susceptible de faire monter une futaie à des taux très hauts, ou de la réduire à un prix dérisoire. On n'est nullement surpris de trouver des hectares de bois au xni^ siècle à 800 francs aux environs de Paris, à 100 francs en Normandie et à 50 francs aux environs de Cambrai. Au xv^ siècle, lorsque la charrue, loin d'empiéter sur les arbres, fuyait devant eux et leur rendait ses conquêtes antérieures, lorsque la forêt s'élargissait sans obstacle, sur les emplacements désertés par le labour, les prix de 50 et 70 francs l'hectare se rencontrent sans cesse.

Aux xv]^ et xv!!*" siècles, le mouvement s'opéra en

sens inverse : la moyenne de l'hectare de superficie boisée s'éleva à 525 francs à l'avènement de Henri IV, à 550 francs à la mort de Golbert; elle était de SOO francs à la veille de la Révolution.

Ainsi, tandis que le propriétaire mobilier est celui qui a été le plus malmené depuis sept cents ans, que les ouvriers ont été très diversement traités selon les époques, et que notamment leur situation matérielle avait fort empiré depuis le milieu du xvi^ siècle jusqu'à la Révolution ; les propriétaires fonciers se voyaient investis d'un privilège qui sembla, malgré des atteintes passagères, impérissable jusqu'à ces dernières années. Et, ils s'étaient si bien habitués à voir le capital foncier s'élever avec le prix de la vie qu'ils considérèrent comme une spoliation la cessation d'un état de choses consacré à leurs yeux par une expérience de quatre siècles.

Même, en tenant compte des dépenses effectuées pour défrichements, irrigations, dessèchements, engrais, routes d'accès ou bâtiments d'exploitation, la catégorie des détenteurs du sol a plus largement profité qu'aucune autre classe de l'accroissement de la population et de l'ensemble des découvertes qui constitue ce qu'on appelle le progrès.

Comparez le chemin respectivement parcouru, depuis le milieu du Moyen Age, par les possesseurs de biens meubles et immeubles : supposez deux propriétaires dejl.OOO livres ^tournois, ou 98.000 francs, en 1200, dont l'un fait valoir son argent en prêts mobiliers au taux de 20 p. 100 et en retire peut-être 19.000 francs par an, et dont l'autre le place en fonds de terre. Ce dernier peut acheter alors 161 hectares qui lui rapporteront 9.760 francs. En 1400, les 1.000 livres, ou 30.000 francs, représentent 77 hectares. Cependant le propriétaire de 161 hectares du

xiii^ siècle en retire encore, malgré la dépréciation de son fonds, 6.450 francs, à peu près autant que le capitaliste peut tirer de ses pièces de monnaie à 20 p. 100.

En 1600, le propriétaire d'argent ne pourra plus acheter que 8 hectares et demi. Ses 7.100 francs, placés à 8 p. 100, en rentes d'État ou en « offices » publics lui rendront au maximum 570 francs par an, tandis que le maître des 161 hectares jouira annuellement d'un revenu de 6.762 francs. La distance qui sépare ces deux hommes s'accroîtra encore jusqu'à la Révolution, jusqu'à nos jours. En 1790, après les péripéties des deux derniers siècles, et les alternatives de succès et de revers par lesquelles ils ont passé, les héritiers de ces deux individus sont replacés face à face : le rentier n'a plus que 1.900 francs et n'en tire plus qu'un intérêt de 95 francs par an; le terrien, avec ses 161 hectares du xiii'' siècle, possède un capital de 245.000 francs qui lui rapporte 8.500 francs.

11 nous reste à comparer la propriété foncière de 1790 avec la propriété foncière actuelle : l'hectare de terre labourable est aujourd'hui évalué en France à 1.600 francs; il a donc peu augmenté depuis cent ans, puisqu'il valait 1.520 francs en 1790. Il en est de même de l'hectare de pré, passé de 2.480 à 2.600 francs. Les vignes n'atteignent pas cette proportion ; elles sont restées stationnaires à 2.600 francs. Les bois, au contraire, de 800 francs se sont élevés à 900 francs l'hectare. Cette augmentation ne s'est pas produite d'une manière régulière, périodique, de 1790 à 1910. Si l'on exprimait les prix de 1790, non plus, comme je viens de le faire, en francs de nos jours, d'après leur pouvoir d'achat, mais en monnaie de Louis XVI , où l'hectare labourable valait seulement 760 francs.

on verrait que, pour arriver à 1.600 francs, il a procédé par bonds rapides, suivis de reculs, comme aux siècles antérieurs. Un de ces reculs s'est manifesté il y a trente ans à la suite de la hausse du demi-siècle précédent (1830-1880;.

Il est possible que les troubles de la Révolution et surtout les guerres du premier empire aient ralenti le progrès agricole qui avait pris sous Louis XVI un très grand essor. Des contrées où la hausse s'était produite dans la première partie du xix*" siècle, de 1820 à 1850, ont relativement peu progressé dans la seconde. Depuis l'établissement des chemins de fer, de 1851 à 1879, la plus-value moyenne fut de 43 p. 100. Or cette augmentation, qui dans l'Allier, l'Aude, les Landes dépasse 100 p. 100, tombe à 5 p. 100 en Meurthe-et-Moselle, à 3 p. 100 dans les Vosges; sans doute les contrées qui ont le plus gagné à la transformation des moyens de transport sont celles à qui les débouchés manquaient, et tel n'était point le cas de la plaine lorraine.

La terre n'a donc pas augmenté partout aux mêmes époques, ni dans la même proportion. Quelques exemples, pris au hasard, font toucher du doigt ces différences : le domaine de Coulanges (Cher), qui valait 128.000 francs intrinsèques en 1780 1, était vendu 269.000 francs en 1814 et 300.000 francs en 1826; le domaine de Murs, dans le même département, passe de 36.000 francs intrinsèques en 1782, à 109.000 francs en 1845, et à 460.000 francs en 1873. Dans le Nord, l'hectare à Fiers coûte intrinsèquement 2.700 francs en 1776, 4.100 francs en 1820, 7.500 francs en 1870. Le domaine de La Rochette. en Boursroffne, était loué

1. Les prix inlrinsèqzies. de 1776 à 1800, doivent être doublés pour avoir leur valeur correspondante en 1910.

1.000 francs intrinsèques en 1787, 1.500 francs en 1847, et 2.200 francs en 1885. La terre patrimoniale des Jumilhac, dans le Périgord, vendue 192.000 francs on 1808, était revendue 300.000 francs au financier Ouvrard, en 1811, et atteignait, dans des mutations successives, le prix de 500.000 francs en 1828 et de 1 million en 1862.

Pour l'ensemble de la France, le revenu de l'hectare, en 1790, représente une somme de 52 francs actuelle, et équivaut par conséquent au revenu moyen de 50 francs que le propriétaire foncier retire aujourd'hui de ses biens.

Pris en bloc, le revenu des diverses provinces de France a augmenté de 65 p. 100 de 1701 à 1790, puisqu'on 1701 il était de 3i fr. 35. et qu'en 1790 il était de 52 francs ; tandis que de 1790 à 1910 il n'y a qu'égalité d'intérêt. Mais il semble que la propriété foncière serait mal venue à se plaindre, puisqu'elle a pu supporter, sans éprouver aucun préjudice, une hausse du double dans le prix de la vie; au contraire, le propriétaire mobilier s'est vu, au cours de ce siècle, irrémédiablement dépouillé, par la seule force des choses, de 50 p. 100 de son avoir.

De ce que la valeur des labours, des prés, des vignes et des bois de la France actuelle soit le double, ou environ, de ce qu'elle était il y a cent ans, exprimée en monnaie de Louis XVI ^ il ne s'ensuit pas du tout que le revenu agricole de notre patrie, pris en masse^ n'ait fait que doubler intrinsèquement d'une date à l'autre, ce qui, en tenant compte du pouvoir ancien de V argent, reviendrait à dire qu'il est resté sans changement. On évalue communément aujourd'hui ce revenu net de la propriété rurale à 2 milliards 400 millions. Si le revenu de 52 francs (ou intrinsèquement 26 francs), que nous avons trouvé

pour la terre labourable en 1790, s'appliquait à la surface entière du royaume de Louis XVI, nous obtiendrions un chiffre total qui serait de beaucoup au-dessus de la vérité.

Le chiffre de 1.200 millions de livres, donné par Lavoisier en 1788 (2.400 millions actuels) est certainement exagéré. La première enquête faite en 1814 attribuait à la masse des terrains non bâtis un revenu net de 1.354 millions. Il est fort probable qu'ils ne rapportaient pas plus d'un milliard en 1790, intrinsèquement ou 2 milliards actuels.

Nous avons évalué leur revenu à 1.250 millions en 1576-1600; il s'éleva sans doute à 1.400 millions en 1675, sous Colbert, pour redescendre dans les dernières années de Louis XIV à un chiffre inférieur à celui qu'il avait atteint sous Henri III ; si le revenu total atteignit à la fin de l'ancien régime 2 milliards, quoiqu'il n'ait été à l'avènement de Henri IV que de 1.250 millions en 1575-1600, ce n'est pas par la différence du rendement particulier de chaque hectare, c'est par l'extension du territoire en valeur.

Il en a été de même de 1790 à 1910 : au lieu de 21 millions d'hectares de labour et de cultures diverses, la France en compte aujourd'hui 27 millions; elle a 1.200.000 hectares de prés, 600.000 hectares de vignes et 200.000 hectares de jardins de plus qu'au siècle dernier. Inversement, elle a, en bois, 4 millions, et en terres incultes, 3 millions 1/2 d'hectares de moins. C'est dire qu'en résumé son territoire agricole s'est agrandi de quelque 8 millions d'hectares qui procurent à leurs possesseurs un revenu de 400 millions de francs par an. Ces 400 millions de francs, joints aux 2 milliards de 1790, contribuent à former la rente présente du sol en France.

l.cs anciens édifices privés ont presque totalement disparu. — Le soi parisien haussé de valeur de 1 à 500, depuis le xiii^ siècle. — La hausse des maisojis n'est que de 1 à 38. — Prix du mètre carré près du Louvre, faubourg Saint-Marcel, au Ghâtelet, rue de l'Ancienne-Gomédie, à Vaugirard, faubourg Montmartre, près de la Madeleine, près du Luxembourg, rue de l'Université, etc. — Le gouvernement de Louis XIII s'oppose aux agrandissements de Paris. — Terrain, près le boulevard Montmartre, de 1234 à 1637. — Histoire de 2 hectares 70 ares, sur l'emplacement de l'Opéra, de 1380 à 1775. — Baisse de prix du xni'' au xv*^ siècle; hausse depuis le xvi^ siècle. — Prix des maisons de Paris, rue Notre-Dame, rue Pavée, rue Saint-André-des-Arts,rue Vieille-du-Temple, Place Royale, rue Saint-Honoré, rue Richelieu, Place Vendôme, rue de Tournon. , rue Saint-Jacques, rue de la Chaussée-d'Anlin, etc. — Loyers d'un chanoine, de la comtesse d'Artois, d'un apothicaire, d'un pelletier, d'un charpentier, d'un épicier, d'un savetier, d'une « femme amoureuse », de « chambrettes à fillettes ». — Prix des hôtels de Gondi, d'Effiat, d'Epernon, de Longueville, de Potier-Blérancourt, de la maison de Poquelin, père de Molière, de l'hôtel de Bourgogne. — Loyers de l'ambassadeur d'Angleterre, du collège Sainte-Barbe, de M™^ de Goislin, du baron de Talleyrand. — Prix global du Paris ancien comparé au Paris actuel.

Quelques différences que puissent présenter entre eux, selon leur fertilité et leur situation, deux hectares de terre, qu'on les cultive avec plus ou moins de

science et de facilité, qu'on en tire plus ou moins de produits, ces produits sont les mêmes aujourd'hui (jue sous saint Louis.

Il n'en est pas de même des maisons, ni des villes où elles sont groupées. Les villes du Moyen Age, celles même du xvu'' siècle offrent bien peu de similitudes avec les cités que nous avons sous les yeux. La A^aleur d'une habitation urbaine ne réside pas tout entière en elle-même; la même maison a, de nos jours, un prix très variable suivant qu'elle est placée dans une ville ou dans une autre, et. dans la même ville, suivant les quartiers.

Qu'importe le cadre! dira-t-on. Certes, .mais les maisons se sont modifiées comme les villes ; même les chaumières des paysans ne sont plus du tout ce qu'elles étaient en 1200.

Dans la plupart des agglomérations actuelles, les édifices privés antérieurs au xvii° siècle ont presque totalement disparu. S'il reste quelque vestige de l'un d'entre eux. on le montre à l'étranger comme une curiosité locale; presc[ue tous sont précisément des morceaux de choix, que leur mérite a tirés du pair et a fait respecter. Ils nous induiraient en erreur sur l'ensemble des habitations du Moyen Age, en les représentant sous des couleurs beaucoup trop flattées. Les façades des maisons ordinaires, dans le Paris du xYi*^ siècle, étaient en bois recouvert de plâtre; en bien des villes, les corps de cheminées aussi étaient de bois, et l'on sait comme les incendies d'alors avaient beau jeu. Les salles nues, où le jour pénétrait par des croisées de papier huilé, en guise de vitres des vitraux, même en verre blanc, étaient un luxe de riche), n'offraient aucune de ces recherches du confortable qui sont venues, peu à peu et depuis une cinquantaine d'années seulement, modifier le type

moyen de la maison parisienne. Un immeuble du boulevard Haussmann ne peut pas plus être comparé à une bicoque de la rue de la Calandre, au XIV* siècle, que le Paris de la troisième République ne peut se comparer au Paris de Louis VIII, dit le Lion.

Le mot de « maison », à Paris, éveille aujourd'hui l'idée de quelque bâtiment haut et vaste; non point de ces petits pignons de deux ou trois fenêtres qui se poussent et se pressent à s'écraser l'un contre l'autre, dans les rues du Temple ou Saint-Denis. Ce sont là pourtant les modèles courants du xvii* siècle. L'historien de la propriété bâtie est donc condamné à mettre en parallèle des objets qui diffèrent autant par le dehors que par le dedans.

Il est un élément demeuré immuable: c'est le terrain des villes. Les variations de prix de ce sol parisien, renfermé dans les fortifications présentes, nous apprennent que les mortels favorisés, qui ont hérité de leurs pères un morceau de ces quelques kilomètres carrés composant la superficie contemporaine de notre capitale, ont vu leur avoir non pas quintuplé, ou décuplé, non pas même centuplé, mais augmenté depuis le Moyen Age de 1 à 500.

L'hectare de terrain, compris dans les vingt arrondissements de Paris, valait en moyenne, au xiu'' siècle, 2.600 francs^ ; il vaut aujourd'hui 1.297.000 francs. Autrement dit, le mètre carré est monté, dans cet intervalle de six cents ans, de 26 centimes' à 130 francs.

Jusqu'au milieu du xvi*" siècle, presque aucun des prix que j'ai recueillis ne provient de quartiers partiellement bâtis à l'époque. Ils sont au Paris de saint

1. C'est-à-dire, en monnaie ancienne, 32 livres 1.0 sous, et en francs intrinsèques 652 francs, dont le pouvoir actuel correspond À 2.600 francs.

il2 DÉCOUVERTES d'hISTOIRE SOCIALE

Louis, de Charles le Sage ou de Louis XII, ce que peuvent être au Paris actuel des terrains situés dans une des communes suburbaines du département de la Seine.

Il est certain que nous trouverions, du xiii^ au XVI® siècle, des chiffres plus élevés si nous avions borné nos recherches de saint Louis à Jean le Bon, aux quartiers de Notre-Dame, de la Grève ou de la place Maubert, et de Charles VI à François P'' aux districts alors récemment annexés du Temple, de Saint-Antoine ou de Sainte-Geneviève. Une fois connus, les prix de ces quartiers, isolés de ceux des quartiers modernes, ne pourraient être comparés qu'à ceux des mêmes quartiers d'aujourd'hui; et ce ne serait plus alors une moyenne de 130 francs le mètre carré que nous trouverions, mais un chiffre trois, quatre ou cinq fois plus haut, puisque le prix des terrains du Paris actuel, qui descend jusqu'à 4 ou 5 francs dans les huit arrondissements de la banlieue d'hier, réunis en 1860, s'élève jusqu'à 2.000 francs le long des voies commerçantes du centre.

Les prix de maisons que j'ai notés accusent d'ailleurs de moindres différences avec le prix des maisons présentes ; la hausse des maisons n'est que de 1 à 38 depuis le xiu'' siècle jusqu'à nos jours, dans les dix plus anciens arrondissements, au lieu d'être de 1 à 500 comme pour les terrains de l'ensemble du Paris actuel.

Sur la rive droite, un hectare est vendu, en 1212, auprès du Louvre, par conséquent hors les murs, sur le pied de 40 centimes le mètre ; sur la rive gauche, le mètre vaut 40 centimes au faubourg Saint-Marcel en 1250, 12 centimes vers la rue de l'Ancienne-Comédie. et seulement 5 centimes vers la rue de Vaugirard. C'est à la fin du règne de saint Louis et au commencement

de celui de Philippe le Bel que se rencontrent les plus hauts prix de terrain du Paris futur. La moyenne de 1251 à 1300 ressort à 2.868 francs l'hectare ; celle du xiv^ siècle, pour des emplacements à peu près identiques, descendit à 1.150 francs.

Le mètre carré valait 4 centimes, en 1303, entre le Châtelet et les Tuileries, et 1 centime au faubourg Saint-Honoré (village du Roule), en 1309. En 1370 on pouvait acheter de la terre pour 16 centimes le mètre au faubourg Montmartre, et pour 24 centimes, en 1399, sur le boulevard des Italiens.

Sous Charles VIÏ, on trouvait preneur pour 36 centimes le mètre au faubourg Saint-Marcel, pour 24 centimes dans le quartier de la Madeleine ; on n'atteignait pas plus de 15 centimes entre les rues de Sèvres et de Grenelle, et plus de 5 centimes aux environs du Luxembourg. Sous Louis XII il n'y avait qu'une différence du simple au triple, entre un morceau quelconque du sol cultivé dans le royaume, et le même morceau dans la superficie actuelle de la capitale. Aujourd'hui où la moyenne française est de 1.600 francs et la moyenne parisienne de 1 million 300.000 francs, cette dernière est 812 fois plus élevée que l'autre.

La moyenne des vingt-cinq premières années du xvi^ siècle n'est que de 1.320 francs ; celle du xvi^ siècle, dans son ensemble, est de 20.000 francs; c'est dire que de 1526 à 1600, et surtout à partir de 1540, les prix furent emportés dans un mouvement d'une rapidité inouïe. Je ne parle pas de terrains situés au centre de la ville, en pleine [activité des affaires; le mètre carré, près du Petit-Pont, se vend 33 francs en 1543. Mais le sol, même extra-muros, trouve amateur à des chiffres que rien, aux précédents siècles, ne pouvait faire prévoir. Paris grossit; dans toutes les

directions partent des faubourgs, le long desquels on bâtira. A bon marché souvent; si, le long de la grande rue de Charenton, le mètre vaut 4 fr. 50 (1556), — parce qu'il s'agit d'un petit espace de 60 mètres avec façade, — dans le faubourg du Roule, trois hectares avec maison d'habitation sont vendus à raison de 45 centimes le mètre carré.

Il est toutefois des quartiers beaucoup plus chers : Le Pré-aux-Clercs, notamment, ce vieux domaine de l'Université, qui comprend un bon morceau du faubourg Saint-Germain et que l'on commence à morceler sous Henri- II. Le long de la Seine, entre le pont des Arts et le pont Royal, le terrain vaut 1 fr. 16 le mètre en 1543, 2 fr. 40 en 1588. Sur l'emplacement des rues Jacob, du Vieux-Colombier etMazarine, on paye jusqu'à 6 et 7 francs le mètre vers 1600. Sous Louis XIII on commençait à bâtir, dans le quadrilatère compris entre l'Institut, la rue de Seine, le boulevard Saint-Germain et la rue du Bac, des maisons moitié ville et moitié campagne, entourées de vergers, de prairies, de futaies.

Le gouvernement d'alors, effrayé de l'importance que prenait la capitale, croyait devoir mettre un terme à ses agrandissements. « Les rois nos prédécesseurs, dit un édit de 1627, reconnaissant que l'augmentation de notre bonne ville de Paris était grandement préjudiciable, ont souvent fait défense de bâtir dans les faubourgs... Néanmoins un grand nombre de personnes ne laissent pas d'y entreprendre plusieurs bâtiments ; ce qui nous a fait résoudre d'y pourvoir par nouvelles défenses et sur de plus grandes peines ». On interdisait non seulement de construire hors des portes, mais même dans l'intérieur de la ville, « en aucune place nouvelle, si ce n'est pour refaire les maisons qui s'y trouvent faites de vieille date, sans s'étendre ».

Dix ans après, on renouvelle les mêmes prohibitions. « Plusieurs personnes, dit un arrêt du Conseil d'Etat, ])ar un désordre extraordinaire, se sont jetées dans la dépense des bâtiments aux faubourgs de Paris, et ont fait construire des maisons jusque dans la campagne; ce qui a rendu la ville plus susceptible de mauvais air, et l'accroît insensiblement, de telle sorte qu'il sera dorénavant difficile d'en pouvoir vider les immondices. En outre, la quantité des logements, qui se continuent aux faubourgs, attirent une infinité de personnes de la campagne, lesquelles font enchérir les vivres, donnent lieu au dérèglement de la police, aux meurtres et larcins qui se font impunément de jour et de nuit... Attendu que l'intention de Sa Majesté a été que sa ville de Paris fût d'une étendue certaine et limitée, dans laquelle les bourgeois eussent à se contenir » ; le roi « voulant réprimer la malice que les habitants de Paris et autres prennent de construire des maisons tant à l'intérieur de l'enceinte que dans les faubourgs, aux lieux où jusqu'à présent il n'avait été fait aucun édifice », il était de nouveau défendu de bâtir, « même dans Paris », avec injonction de faire démolir les nouvelles constructions.

Après avoir énuméré, en 1638, les maux incalculables qu'occasionnaient les nouvelles bâtisses, l'Etat crut devoir, cependant, en 1639, « pourvoir à la construction d'un nouveau faubourg du côté de la porte Saint-Honoré, nécessaire comme étant l'abord de la province de Normandie. »

Ce petit « cens » de quelques sous qui figurera, aux xvii'^ et xvni*' siècles, à côté des mille et mille livres du chiffre principal, dans les actes de mutation des immeubles de Paris, c'était le revenu vrai de ces terrains à l'époque où ils furent introduits dans le

domaine urbain; Tempreinte originelle les suivra, immuable, servant de base à l'étiage de leur valeur toujours grandissante, marquant le point de départ de leur course depuis l'époque ancienne et vague, mais qui ne remonte, en aucun cas, plus haut que la seconde moitié du xvi^ siècle, où ils ont été vendus pour une rente féodale?

La maison qui fait le coin des rues de l'Université et des Saints-Pères ne doit que 87 francs de cens; c'était également le cas des hôtels de Beaupréau et de Guéménée qui la suivent et qui correspondent aux premiers numéros de la rue de l'Université. Les hôtels Maupeou et Amelot ne doivent que 119 francs chacun: vis-à-vis de la rue de Beaune s'élève l'hôtel de Thury dont le cens est de 189 francs.

Dans la rue du Bac, le terrain de l'hôtel Nicolaï avait été originairement vendu pour une rente de 49 francs; les hôtels de Broglie, de Brou et Boiseulh, au coin de la rue Bellechasse, ne payaient chacun que 3 fr. 50. Le terrain de l'hôtel de Mailly rapportait, à ceux qui l'avaient primitivement concédé, 2 franco par an ; or, cet hôtel, dont le sol avait été ainsi aliéné pour 2 francs de rente, a été vendu, il y a une trentaine d'années, moyennant 1.800.000 francs, à une société financière qui l'a démoli et a taillé, dans sa cour et son jardin une rue presque entière, la rue de Villersexel.

Il est quelques terrains parisiens dont nous pouvons suivre les variations à travers les siècles, parce qu'ils n'ont cessé, depuis le Moyen Age jusqu'à la fm de l'ancien régime, d'appartenir au même propriétaire, l'Hôtel-Dieu de Paris. En 1234, un cordonnier anglais achetait, moyennant une rente de 980 francs par an, 2 hectares 70 ares de marais, à peu près à l'encoignure du faubourg Montmartre et de la rue Bergère.

MAISONS ET TERRAINS DE PARIS 1 lî

C'était un prix très élevé. Cependant, capitalisés, suivant l'usage du temps au denier 10 et 12, ces terrains ne valaient encore que 3.600 à 4.400 francs l'hectare, et les 2 hectares 70 ares coûtaient ainsi, tout au plus, 12.000 francs. Aujourd'hui, à 1.000 francs le mètre, prix qui n'a rien d'exagéré pour la partie du faubourg Montmartre qui avoisine le boulevard, cet emplacement représenterait une valeur de 27 millions de francs.

C'est là le capital qu'auraient acquis, rien qu'en se laissant vivre, les héritiers du cordonnier de 1234, s'ils étaient demeurés propriétaires des 270 ares. Le fait ne se produisit pas parce que, dès 1261, cet artisan et sa femme donnèrent le terrain à l'Hôtel- Dieu, en échange de quelques prières après leur mort, et à la charge d'être nourris comme « frères et sœurs de l'hospice» durant leur vie. L'hospice luimême n'eut pas lieu de se féliciter tout d'abord du marché qu'il avait fait : ce terrain, loué 980 francs en 1234, ne l'était plus que 336 francs en 1394, 252 francs en 1407, et 144 francs en 1426, — 144 francs^ de rente pour environ 3 hectares à côté du boulevard! En 1513, il était remonté à 390 francs, en 1589 à 865 francs, en 1630 à 1.820 francs et en 1637 à 3.680 francs.

Dès cette époque, il confinait aux murs de Paris. La vieille enceinte de Charles VI qui, de la Porte Saint-Denis, gagnait obliquement le Palais-Royal, allait s'étendre sous Richelieu et dessiner en cercle, jusqu'à la Madeleine, le tracé de nos grands boulevards actuels. Et ces 2 hectares 70 ares loués 3.680 fr., ne représentaient encore, capitalisés à 5 pour 100,

1. C'est-à-dire 5 livres loiirnois de revenu en monnaie de l'époque.

qu'une valeur d'environ 75.000 francs il y a deux cent soixante ans!

Nous avons un autre échantillon peu éloigné de celui-ci et plus piquant peut-être, dans un terrain sur lequel est en partie édifié l'Opéra. L'Hôtel-Dieu comptait parmi ses biens, à la fin du xiv® siècle (1380), une petite ferme qui s'étendait de la rue de la Chaussée-d'Antin à la rue Scribe, non loin de ce qui fut plus tard la rue Basse-du-Rempart. Elle était d'une contenance de 8 arpents (2 hectares 72 ares) et se louait alors 800 francs ; ce qui représentait, capitalisé au denier 12, environ 36 centimes le mètre de valeur vénale. Ce bail ne tarda pas à baisser, comme faisaient alors, dans le reste de la France, tous les revenus fonciers. En 1399, notre terrain était tombé à 540 francs, et en 1472 à 222 francs. Soixante ans après, en 1533, il n'était encore loué que 156 francs; et cependant, d'une date à l'autre, aux 2 hectares 70 ares dans le quartier de la Chaussée-d'Antin, était venu s'ajouter 1 hectare 35 ares dans le quartier de la Madeleine, à la Ville-l'Évêque. Ces quatre hectares des l^"" et 8® arrondissements, qui vaudraient aujourd'hui plus de 40 millions de francs, ne rapportaient pas 160 francs au milieu du règne de François P'. et ne valaient, par conséquent, pas plus de 2.400 francs'' en capital. En 1552, ils s'étaient élevés à 5.700 francs, en 1646 à 63.500 francs, en 1767 à 150.000 francs et en 1775 à 606.000 francs.

La dernière hausse, si rapide, venait de ce que, sur ces terrains voisins des boulevards, concédés au sieur Charles Sandrié, entrepreneur des bâtiments du roi, des constructions compactes avaient succédé, sous Louis XVI, à la culture maraîchère. Ces maisons, qui

1. Soit une valeur de 150 livres tournois en monnaie ancienne.

formèrent le passage Sandrié, ont été expropriées à leur tour sous Napoléon III pour faire place à l'Académie nationale de musique et aux rues dont elle est entourée. De 1380 à 1533, une baisse avait eu lieu de 36 centimes à 7 centimes et demi le mètre ; de 1533 à 1646, au contraire, la hausse s'était manifestée dans la proportion de 1 à 21 (7 centimes et demi contre 1 fr. 60 le mètre carré) ; puis, de 1646 à 1775, elle avait été de 1 à 10 (1 fr. 60 contre 15 francs le mètre). De 1775 à nos jours, elle a été de 1 à 66 (15 francs contre 1.000 francs le mètre). La hausse totale a été, en trois cent cinquante ans, de 7 centimes et demi à 1.000 francs, en cette partie de la capitale.

Ce sont là, bien entendu, des exceptions infiniment rares, puisque tous les terrains de Paris ne sont pas dans le voisinage du boulevard des Italiens, de la Madeleine ou du faubourg Montmartre ; mais elles font toucher du doigt l'histoire, en quelque sorte féerique, du prix de ces surfaces privilégiées, que la civilisation est allée prendre au milieu des champs pour en faire ses centres d'élection, le lieu principal de son activité ou de ses plaisirs.

Au xv*' siècle, le mètre carré, qui avait baissé depuis le Moyen Age. ne valait plus, dans l'enceinte de nos fortifications, que 12 centimes et demi; au xvi*" siècle, il valait 2 francs; au xvii% il coûte 11 francs et au xviii^ siècle 50 francs.

Sous Henri IV, la reine Marguerite de Valois avait acheté, à raison de 51 centimes le mètre, dans la rue des Saints-Pères, plusieurs arpents de terrain de l'ancien Pré-aux-Clercs.

Nous ne possédons aucun chiffre d'alors qui dépasse 42 francs dans les meilleures rues du Marais et 22 francs dans le faubourg Saint-Germain, sous Louis XIV. Les terrains en bordure des rues de Seine

et Jacob se vendaient de 2 à 12 francs. Pour son jardin du Luxembourg, la reine Marie de Médicis acheta, en 1613, huit hectares et demi qui lui revinrent à 27 centimes le mètre et, peu après, deux autres hectares qui, cette fois, lui coûtèrent plus de 12 francs. Pour 188.000 francs, Anne d'Autriche acquérait, dix ans après, la surface nécessaire à l'abbaye du Val-de- Grâce, l'hôpital militaire d'aujourd'hui.

Le long de la rue du Bac, on avait du terrain à 3 et

5 francs en 1640; en 1671 on en avait à 1 fr. 50 entre les Tuileries et le Gours-la-Reine ; à 90 centimes faubourg du Roule. Au faubourg Montmartre, où l'on achetait des jardins à 1 fr. 35 le mètre en 1630, on paie, en 1690, le terrain de façade 9 fr. 30.

Au coin du quai d'Orsay et de la rue du Bac, un chantier de 2,000 mètres carrés dit « La Grenouillère », était offert à 74 francs le mètre sous la régence du duc d'Orléans 1, tandis qu'auprès de la rue de Sèvres on ne payait pas plus de 1 franc. A la même époque, rue Saint-Honoré, près de la rue Royale, le terrain ne coûtait que 40 francs le mètre, pendant qu'il se vendait 550 francs rue Saint-Christophe, près de Notre-Dame, où il ne s'agissait, à vrai dire, que d'une parcelle de 39 mètres.

Dans les dernières années de l'ancien régime, de 1775 à 1790, le sol parisien se payait un franc le mètre rue Blomet, à Vaugirard ; 4 francs dans le quartier Monceau, près la rue de Courcelles d'aujourd'hui ;

6 francs derrière l'Observatoire, près la barrière Saint- Michel. Il valait 22 francs dans la rue de la Chausséed'Antin, 30 francs dans la grande rue du Roule, suite du faubourg Saint-Honoré, 80 francs au faubourg Montmartre, 90 francs rue de l'Université près la rue