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Lois postérieures. . .

Totaux. . .

(ij Les chiffres qui ne sont (lu'appro.Kiinatifs sont précédés d'un astérisque.

(i2,l C'est à ce chiffre de 4.849.109*^ que doivent être ramenés, à cause de la majoration occasionnée par la loi du 12 prairial, les 6. "274.988* des estimations du tolal des biens adjufrés par le district (voir supra, pp.xcvii et xcix).

(;J) Aux 4.0-20. (r2i francs payés jus(iu'en Irinuiin; an IV, nous avons ajouté les 70.000 francs repré.senlant les paiements effectués pendant le .second trinu-stre de l'an IV (voir supra, p. clxii.

(4) Voir supra, pp. cxii et cxiv.

(5) Nous avons déduit ici des 1.267.428 francs du produit des ventes faites sous le régime des lois di- v<'ndéiiiiaire et i>rumaire an Vil (voir supra, p. cxv), 400.700^, pri.v d'une maison à Sens dont l'adjudicataire fut déchu.

(6) Nous avons obtenus le chiffre des estimations des ventes de l'an Vil, en soustrayant de 1.297.128, chiffre des ventes : 1" 400.700 francs, prix delà maison dont il a été parlé à la note précédente: 2" (540.000 francs, excédent du prix de vente du château de Thoritrny sur le chiffre d'estimation qui avait été fixé, en l'an V, à 9:J.142fr.: 3" 31.000 francs, excédent du prix de vente sur le prix d'estimation d'une grange à Lixy. Pour les autres biens-fonds, non bâtis, qui étaient payables en numéraire, le prix d'estimation fut, à j)eu de cho.se près, celui de la vente ; nous avons fixé, approximativement, à 5.0(jn francs l'excédent du premier sur le .second.

(7i Sur les 800.728 francs des ventes de l'an VII, 740.4(J0 f 32.200 = 772.000 francs.

INTUODL'CriON CLXIII

La j)erte aurait donc été limitée à environ un million et demi, dans l'hypothèse où les estimations représentaient réellement la valeur des hiens, et il convient d'examiner ici cette question. Si l'on considère les estimations faites antérieurement à la loi du 22 juillet 1793, — et ce fut le plus grand nomhre, — on constate qu'elles furent absolument sincères. La loi fixait la valeur des biens à 22 fois leur revenu net, défalcation faite des charges qui les grevaient et des impôts. Un coup d'oeil sur les notices des ventes suffit pour vérifier que les experts se conformèrent aux prescriptions de la loi (1), rétablissant même les prix réels des baux, quand des contre-lettres ou des pots de vin les modifiaient secrètement. Dans les cas très rares où les biens à vendre avaient été exploités directement par les propriétaires, où par suite les baux manquaient, les évaluations furent faites par comparaison, et le procès-verbal d'estimation des biens cultivés par les religieux de Vauluisant nous montre, entre autres, avec quelle conscience les experts s'acquittèrent de leur tâche (2). Quand le bail comprenait à la fois des terres aliénables et des droits supprimés, tels que dîmes, banalités ou cens, et que par suite une ventilation fut nécessaire, le fermier eut évidemment tendance à exagérer la valeur des droits supprimés, pour diminuer d'autant celle des terres et obtenir ainsi une plus forte réduction du prix de son bail (3); mais ses allégations furent soigneusement examinées par l'administration, et ce fut là, du reste, une exception. Quant aux évaluations postérieures à la loi du 25 juillet 1793, comme elles portaient sur des lots morcelés, les experts, ne

prix du château de Thorigny et de la grange de Lixy. étaient payables, savoir : les 3/8 du prix <l'f'stiinatioii (94.00IJ francs), soit 35.250 francs, on numéraire, et les 5/8 en effets d'une valeur de 0,50 0 0, soit 293 fr. 75.

(1) Exemples : la ferme de la basse-cour de Vauluisant est estimée, d'après les baux, par le.s experts, 1.988+*^ 6 s. 8 d. de revenu brut (voir infra. p. 109): les impots, à 5 s. pour livre, montent à 397* 13 s. 4 d., ce (jui réduit le revenu net à 1.590* 13 s. i d., qui. multiplié par 22. donne un capital de 34.994* 13 s. 4 d. ; elle est estimée par le district 35.000* {\mx infra, n" 174, p. 227j. — La ferme de la Singerie est estimée, d'après les baux, par les experts, 1.467* 13 s. 4 d. i\oir infra, p. 111 1 do revenu brut ; les impôts montent à -'93* 10 s. 8 d., ce qui réduit le revenu nol à 1.174* 2 s. 8 d. <iui, multiplié par 22, donne le ca|»ital de 25.830". cbiffre même de l'estimation (voir infra, p. 227i. On pourrait multiplier à l'infini ces exemples.

i2) Voir infra, pp. 109-110.

i3i Voir infra, pièce justificative n" viii.

CLXIV IXTHODUCTION

pouvant utiliser les baux, établirent leurs chiffres d'après « le prix commun de chaque nature d'héritage dans la commune » de la situation du bien, et il semble que, là encore, leurs opérations furent sérieusement faites. La ferme des Hazards, par exemple, louée 900" par le marquis de Maubec, fut divisée en 52 lots, dont l'estimation totale monta à 35.000^ (1), chiffre inférieur, certes, à sa valeur réelle, en assignats, à l'époque où elle fut vendue, mais chiffre bien supérieur à celui qu'on eût obtenu en appliquant le tarif des décrets de 1790. On peut donc dire qu'en général les biens furent estimés consciencieusement, et conformément aux prescriptions de la loi.

On peut se demander encore si les baux étaient en rapport exact avec la valeur des terres, si les propriétaires, gens d'église ou grands seigneurs qu'on pourrait supposer peu entendus aux choses de l'agriculture, n'étaient pas frustrés par les fermiers. Bien que, par le jeu de la loi de l'offre et de la demande, cette hypothèse semblerait, à première vue, devoir être écartée, elle mérite cependant d'être examinée. Le Directoire du district, en homologuant, en 1791, l'inventaire des biens des Carmélites de Sens, ne déclarait-il pas, en effet, que ces religieuses étaient, « dans le renouvellement de leurs baux, perpétuellement dupes de quiconque voulait les tromper'? » (2) Le cas des Carmélites était-il exceptionnel ".' Il le parait, et, généralement, le Clergé savait fort bien gérer sa fortune. Si l'on examine les baux passés pendant les cinquante dernières années de l'ancien régime, on constate dans les chiffres de ces baux une progression continue, (jui marque une plus-value considérable, au cours de ce demisiècle, de la propriété foncière. Les revenus de l'Archevêché de Sens montèrent en 35 ans, de 1753 à 1788, pour un domaine territorial d'égale étendue, de 17.000 à 70.000'' (3): et cette augmentation se constate partout ailleurs, dans des proportions parfois plus considérables encore, comme rétablit le tableau suivant (h :

ii) Voir infra, W" 1967 à 2018.

(2) .Arch. Yoniir. i} Mh) : voir in /ni. \>. \ Ul iiolc (•S) Voir infra, \). 17.

INTRODUCTION-

Plus-value de la propriété foncière, de 1740 à 1790

DÉSIGNATION DES BIP:NS MIES DONNÉS A BAIL i«i BALX