XIII. — De l'ucheteur à réméré

440. — Nous arrivons à la clause particulièrement intéressante et très fréquente du réméré ou pacte de rachat.

Nous sommes ici en présence d’un texte que certains auteurs voudraient appliquer aux constructions, l’article 1673, lequel est ainsi conçu : « Le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal, mais encorelesfrais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jus qu'à concurrence de celte augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations. »

L'application des règles posées dans cet article est facile, elle ne présente absolument aucune difficulté lorsqu'on est dans le cas explicitement visé, lorsqu'il s’agit seulement de dépenses peu considérables, de réparations. Il est tout naturel que le vendeur qui exerce le réméré rembourse intégralement à l’acheteur les dépenses nécessaires qu'il eût été forcé de faire lui-même s’il n'avait pas vendu l'immeuble. IL est bien légilime aussi qu’en ce qui concerne les réparations simplement utiles, il ndemnise celui qui les a faites jusqu’à concurrence de la plus-value qu’elles ont donnée au fonds et dont il profite, sans qu’il y ait d’ailleurs à distinguer selon

CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR UN PROPRIÉTAIRE 33 que la plus-value est inférieure ou supérieure à l’impense,

Où la question devient délicate, c’est lorsqu'il ne s’agit plus de simples réparalions nécessaires ou uliles, dont le coût n’est jamais très élevé, mais bien de constructions nouvelles,donnant au fonds une plus-value considérable, susceptible,si l’on contraint le vendeur à payer une somme équivalente, de lui rendre difficile, ou même impossible, l'exercice de la faculté de rachat.

441. — Cette situation avait recu de quelques-unes de nos anciennes coutumes une judicieuse solution: si le réméré n’a été accordé que pour un an, l’acheteur ne peut se faire rembourser que les dépenses nécessaires ; si le réméré est accordé pour plusieurs années, l'acheteur, lors de l'exercice du réméré, peut obtenir au sujet des améliorations, constructions et réparations utiles qu’il a faites, une indemnité égale à la plus-value qui en résulte.

Pothier, trouvant cette solution excellente, l’étendait à toutes les coutumes qui n'avaient pas autrement statué sur ce point. Il la justifiait en ces termes : « Un acheteur ne souffre pas un grand préjudice d’être empêché d'améliorer l’héritage pendant le court espace d'un an ; mais il souffrirailt un trop grand préjudice, et ce serait même une chose contraire à l'intérêt public, s’il en était empêché pendant un long temps (1) ». Toutefois il ajoulait que si, en principe, lorsque le réméré était exercé après plus d’une année, le vendeur devait rembourser le montant de la plus-value, il fallait faire exception en ce qui concerne les dépenses « trop considérables » ; l'acheteur n'avait plus droit à aucune indemnité el ne pouvait qu'enlever ce qu'il avait placé sur le fonds, si cela pouvait se faire sans dégradation.

(1) POTHIER, Traité de la Vente, n° 424.

449, — La distinction de nos coutumes, bien qu'ayant recu l'approbation de Pothier, ne peut plus trouver place que dans notre droit. Et cependant il estimpossiblede laisser l'acheteur élever sur un sol de peu de valeur des constructions considérables, et de forcer le vendeur qui veut rentrer en possession de son immeuble à lui en payer la plus-value. Ce serail permettre à l'acheteur d'empêcher l'exercice du réméré. Le vendeur qui se résout à aliéner un fonds avec clause de réméré est généralement poussé par le besoin : pour exercer son réméré, il a bien du mal à amasser la somme nécessaire, égale au prix de vente : que serait-ce s’il lui fallait encore se procurer une somme égale à la plus-value produite par les constructions qu'il a plu à l'acheteur d'élever ?

C’est cette considération qui a conduit certains auteurs à décider que dans l'application de cet article 1673, il fallait s'inspirer des tempéraments apportés par la célèbre loi 38, de rei vindicatione. Il y aurait lieu de tenir compte, dans la détermination de l'indemnité, de la fortune du vendeur et du dessein qu'il a de garder ou de revendre l’immeuble qu'il va reprendre par l'exercice du réméré (1).

Cette solution nous semble en désaccord avec l'esprit de notre droit moderne. Le juge — nous avons déjà eu maintes fois l’occasion de le remarquer au cours de cette étude — n’a pas aujourd'hui les mêmes pouvoirs que le préteur romain ou même que le juge de l’ancien droit. Le juge doit avant tout appliquer la loi, et ce n’est qu’à son défaut qu’il se réfère aux règles de l'équité. Le Code cherche bien à viser chaque cas, à ne rien laisser à l'arbitraire. Et bien que la loi 88 de rei vindicatione soit excellente au point de vue de l’équité, nous

(1) Avery et Rau,t. IV, $ 357, note 12, p. 409. — DELviNcourT, t. III, p. 161. — Massé et VerRGé, sur Zachariæ, t. IV, $ 688, p. 315, note 16. Agen, 28 mars 1860, Sir., 1860. II. 167.

CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR UN PROPRIÉTAIRE 333 n'admettrons pas le juge français à l'appliquer alors qu’il y a un lexte.

Ce texte, ce n’est pas à nos yeux, l’article 1673, dont on a le lort, pensons-nous, de ne pas lire attentivement la teneur. Ine porte pas en effet que le vendeur exerçant le réméré doit rembourser « les dépenses nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. » 11 porte tout autre chose : « Le vendeur. doit rembourser... les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentalion. » Or, si on peut dire que les réparations rentrent parmi les dépenses, ilest impossible de qualifier toute dépense de réparation : ceseraitconfondrele genreetl’espèce. Le vendeur ne doit donc, aux termes mêmes de l’article 1673, que les dépenses faites pour réparations, dépenses généralement de peu d'importance comparativement au prix de l’immeuble, Mais s’il s’agit de constructions, nous ne sommes plus du tout dans le texte de l’article 1678, et il nous faut chercher ailleurs.

443. — La solution nous semble ressortir, parfaitement claire et parfaitement équitable, de l'analyse même de la situation qui nous occupe. Le propriétaire dont le titre contient la clause de faculté de rachat, faculté qui ne peut être stipulée pour un délai excédant cinq années (1), sait fort bien que son droit est sujet à une condition résolutoire. Rien ne vient s’opposer à l'application du principe que nous avons posé : tous les arguments par lesquels nous l’avons justifié s’appliquent ici avec toute leur force (2).

Si l'acheteur a construit, il a violé les règles de la prudence la plus élémentaire, son sort ne saurait nous émouvoir. Rien

(1) Art. 1660, Civ.

(2) V. supra, nos 402 ets.

ne lui permet de soutenir qu'il est de bonne foi ou que sa situation mérite un traitement particulièrement favorable.

Nous déciderons donc que l’acheteur à réméré qui construil sera traité en tiers de mauvaise foi, nous lui appliquerons l’article 555, première partie. Le vendeur, exerçant la faculté de rachat pourra, à son choix, exiger la démolition des bâtiments, ou les conserver en indemnisant l’acheteur. Mais si l’article 555 accorde en principe au constructeur l’impense entière, jamais le vendeur ne consentira à payer une somme si élevée, et l’acheleur constructeur sera amené à composition par la menace de démolition (1).

14%. — M. Laurent commet la confusion que nous signalions entre les dépenses et les réparations. Comme le bon sens et l’équité commandent la solution que nous adoptons, l’éminent auteur l’admet. Il y voil une dérogation à l'article 1678, dérogation qu’il justifie par une intéressante et très pratique considération : il montre notre solution comme pouvant seule empêcher une manœuvre dolosive de la part de l’acheteur, manœuvre qui consisterait tout simplement à élever des constructions qui rendraient impossible au vendeur l'exercice de la faculté de rachat (2).

Celte considération ne manque pas de poids ; elle vient confirmer encore notre solution. Mais il n’est pas besoin de déroger pour cela à l’article 1673 qui ne vise en aucune facon le cas de conslruclions.

445. — Au cas où le vendeur à réméré, usant de son droit de rachat, conserve les constructions que l’acheteur a élevées, celui-ci ne jouit pas, relativement à l'indemnité due pour ces consiruelions, du droit de rétention que l’article 1678 lui accorde pour le prix, les frais et loyaux coûts du contrat,

(1) GurrLouarD, Traité de la vente, t. II, n° 668. (2) LAURENT, t. XXIV, no 404.

les réparations nécessaires et utiles. Il faut, en effet, interpréter restrictivement toutes les dispositions accordant à un créancier une cause de préférence sur ses cocréanciers.

XIV, — Du tiers délenteur d’un immeuble hypothéqué ou grevé de privilège.

446. — Il importe d'abord de bien préciser la situation que nous avons en vue.

Un tiers a acquis un immeuble affecté par hypothèque ou privilège au paiement d'une dette. Ce tiers construit. Puis il se trouve évincé, soit par suite d’exproprialion ou de purge, suivie de surenchère et d’adjudication au profit d’un liers, soit parce qu'il a été obligé de délaisser l'immeuble.

Comment se règlera la question des constructions qu’il a élevées ?

Nous sommes dans une situation toute particulière. Les règles que nous avons admises d’une facon générale ne peuvent plus ici s’appliquer. C’est aux règles de la matière toute spéciale des privilèges et hypothèques qu'il faut nous référer.

44T. — Le tiers détenteur de l'immeuble hypothéqué avait certainement le droit de construire : il était réellement propriétaire. Il vient à être dépouillé de sa propriété : quelles vont en être les conséquences ? Sera-t-il contraint de démolir les constructions ?

Non. Personne ne peut l’y contraindre, personne n’a intérêt à le faire. Le débiteur qui a hypothéqué l'immeuble à perdu tout droit sur le fonds en l’aliénant, il ne peut rien contre son acquéreur. Les créanciers hypothécaires n’ont pas davantage ce pouvoir: leur droit consiste uniquement dans la faculté de faire vendre l'immeuble et de s’en répartir le prix, ils ne peuvent agir contre un tiers que s’il porte atteinte à leur süreté : or le tiers détenteur qui construit, loin de di-

minuer leur gage, l’'augmente. C'est une conséquence du phénomène de l'accession qui fait que le bâtiment s'incorpore au sol et que tous les droits qui frappent le sol atteignent le bâtiment.

448. — Personne ne peut exiger la démolition des constructions : elles subsisteront.

La question se résoudra par une indemnité accordée au tiers détenteur par l’article 2175 in fine : « Le tiers détenteur ne peut répéter ses impenses et améliorations que jusqu'à concurrence de la plus-value résultant de l'amélioration ». I1 nous semble évident que les constructions nouvelles sont comprises sous la dénomination générale d’impenses.

Le tiers détenteur a droit, cela nous paraît résulter clairement de la lecture du texte, à une indemnité égale à la plusvalue que ses travaux ont procurée à l'immeuble (1).

449. — Cependant certains auteurs arguent de l’emploi simullané des mots « impenses el améliorations » pour dire que le législateur a entendu laisser aux créanciers une option entre le paiement de la plus-value et le remboursement intégral de l’impense. La loi fixerait seulement un maximum : le tiers détenteur ne pourrait jamais recevoir plus que la plus-value ; mais il pourrait ne recevoir que l’impense dans le cas où celle-ci est inférieure à la plus-value. On invoque à l'appui de cette théorie un passage de Loyseau (2) et l’analogie tirée de l’article 555 pour le possesseur de bonne foi (3).

(1) Cass., 14 avril 1852, Dall.,1852.T, 165.— Cass.,24 novembre 1868, Dall., 1871. V. 214. — Cass., 14 novembre 1881, Dall., 1882. I. 168.

(2) Traité Du déguerpissement, Liv. VI, ch. VIIL, n° 15.

(3) BATTUR, des Priv. et Hypoth., t. IL, p. 490. — MourLoON, t. IT, p. 521. — PErsiz, du Régime hypothécaire, art. 2175, n° 4. — TRoPLON&G, t. III, n° 838 bis.

Grenoble, 31 décembre 1841, rapporté au Rép. met, de Dalloz, Vo Privilège, n° 1691.

Nous ne lisons rien de semblable dans le texte parfaitement clair de l’article 2175. Cet article ne fait aucune distinction entre le cas où la dépense excède la plus-value et celui où inversement la plus-value est supérieure à la dépense. Il dit d’une facon absolue générale que le tiers détenteur a contre les créanciers hypothécaires une action en répétition jusqu'à concurrence de la plus-value résultant des impenses et améliorations. L'opinion de MM. Battur et Troplong a le grand tort d'ajouter à la loi ou de la modifier ; l’analogie qu'elle invoque avec la décision donnée par l'article 555 à l'égard du possesseur de bonne foi est assez éloignée. Nous sommes dans une matière toute spéciale ; nous avons un texte ; appliquons-le tel qu'il est (1).

450. — On a contesté aussi que l’article 2175 s’appliquât à toutes les impenses. On a soutenu qu’il fallait distinguer les impenses nécessaires et les impenses utiles. L'article 2175 ne s’appliqueront qu'à celles-ci, et en ce qui concerne les premières, le tiers détenteur pourrait en demander le remboursement intégral. En faisant les impenses nécessaires, dit-on, le tiers détenteur s’est fait le negotiorum gestor des créanciers hypothécaires (2).

Il nous semble que pour écarter cette distinction, il suffit de remarquer qu'elle ne se fonde sur rien, que l’argument qu’elle invoque est faux. Le tiers détenteur, en faisant sur l'immeuble hypothéqué les impenses nécessaires gère, non pas l'affaire des créanciers, mais sa propre affaire : il était propriétaire de l'immeuble, quand les créanciers ont saisi el l’ont forcé à délaisser.

(1) Dazroz, Rép. met. Vo Privilège n° 1691. — Toulouse, 7 mars 1848, Dall., 1848. II. 69.

(2) Dazroz, Rép. met., No Privilège,nc 1958.— DezviNcouRT, t. II, p. 180, note 11. — DuranTon, t. XV, p. 271.

Cass., 11 novembre 1824, Sir., 1825. I. 140. L. — 22,

Enfin l’article 2175 est clair : il ne fait aucune distinction. Nous ne comprenons pas pourquoi on modifierait cetexte (1).

451. — À quelle époque faut-il se placer pour apprécier la plus-value due au tiers détenteur ?

Nous croyons qu’il faut, à raison même des motifs d’équité sur lesquels se fonde cette indemnité, se placer au moment où cette plus-value se manifeste, c’est-à-dire au moment de l’adjudication.

Cependant M. Colmet de Santerre combat cette opinion ; il pense qu'il faut se placer au moment de la saisie, afin que les lenteurs de la procédure ne puissent pas nuire au tiers détenteur (2).

Je crois cette considération pratique insuffisante, en présence de la considération de raison que nous avons invoquée : le but même de la disposition. L'opinion de M. Golmet de Santerre reste isolée : nous avons avec nous MM. Aubry et Rau, et la jurisprudence (3).

452, — Pour obtenir le paiement de cette indemnité, le tiers détenteur n’a pas le droit de retenir l'immeuble, quoique certains auteurs aient cru devoir donner la solution contraire (4). Nous avons vu déjà qu'il est contraire aux principes de notre droit d'accorder à un créancier un droit de préférence sur ses cocréanciers. Nous refusons done le droit de

(1) AuBry ct Rau, t. III, $ 287, texte et note 56, p. 450 et 451. — BATTUR des Priv. et Hypoth., t. IT, p. 490. — GRENIER, des Priv. et Hypoth., t. II, p. 411.—MarTou, des Priv. et Hypoth., t. ILI, n° 1320.— PonT, des Priv, et Hypoth. n° 206. — TRoPLONG, des Priv. et Hypoth., t. III, n° 838 bis. — ZAcHAR1Æ, $ 287, texte et note 52.

(2) DEMANTE et COLMET DE SANTERRE, C. an., t. IX, n° 156 bis, IV.

(3) AurRY et RAU, t. III, 8 287, p. 451.

Cass., 28 novembre 1838, rapporté au Rép., met. de Dalloz, vo Privitège, n° 459-710.

(4) BATTUR, des Priv. et Hypoth., t. I, n°558 et s. — DEMANTE et COLMET

DE SANTERRE, C. an., t. IX, n° 156 bis, IIL. — MERLIN, Quest. de jurispr., Vo Privilège de créance, sect. IV, $ V, n° 2.

rétention au tiers détenteur tout simplement parce qu’aucun texte ne le lui accorde (1).

453. — Le liers détenteur n’a pas davantage un privilège, ainsi que le soutiennent un certain nombre d'auteurs. Grenier notamment argumente par analogie du privilège que l’article 2103-4° accorde à l'entrepreneur et à l'architecte. Les autres se contentent de prétendre que l'article 2175 donne au tiers détenteur sur le prix d'adjudicalion un véritable privilège (2).

On ne peut étendre par analogie un texte qui accorde une sûreté exceptionnelle, comme l’article 2103-40. On ne peut non plus rien inférer des termes de l’article 2175.

Si le tiers détenteur, en ce qui concerne sa créance d’indemnité pour améliorations, n’a pas ni à souffrir du droit de préférence des créanciers hypothécaires, ni à subir le concours des autres créanciers, cela tient à ce qu'aucun créancier ne peut rien prétendre sur la plus-value que l’immeuble a reçue : ce serait s'enrichir aux dépens du tiers détenteur. La partie du prix d’adjudication correspondant à cette plusvalue doit appartenir au tiers détenteur, et lui appartient en effet, non pas à litre privilégié, mais à titre de prélèvement ou de distraction. Le tiers détenteur obtient le paiement de son indemnité, soit en réclamant l'insertion au cahier des charges d’une clause portant que l’adjudicataire sera tenu, en sus de son prix, de lui bonifier le montant de la plus-value de l'immeuble hypothéqué, soit en demandant dans

(4) Couzon, Quest. de droit, t. Ier, p.159.— DaLLoz, Rep. met. Vo Privitège, n° 1947. — DuRANTON, t. XX, n° 272. — GRENIER, des Hypoth.,t. II, p. 336. — PERSIL, du Régime hypoth., article 2174 et 2175, n°6. — Trop- LONG, des Priv. et Hypoth., t. III, n° 836.

Turin, 30 mai 1810, Sir. C. N.%æ vol., II, 282, — Bastia, ? février 1846, Sir., 1848, IL, 10.

(2) GRENIER, des Hypoth., t. IL, p. 336. — PERSIL, du Régime hypoth., article 2375, n° 7. — TRoPLONG, des Priv. et Hypoth., t, III, n. FE

l'instance d'ordre, la distraction à son profit de la parue du prix d’adjudication correspondant à cette plus-value (1).