THÈSES

Robert d’Aigneaux. — De l’accession à Rome el en France Caen, 1878.

Armand Blume. — De l'accession, en droit romain. Nancy, 1885.

Henry Cuënot. — Des constructions élevées par un localaire sur les lieux loués. Paris, 1892.

Stanilas Gontier. — Des construclions el plantations sur le lerrain d'autrui, en droit romain et en droit français. Paris, 1886.

Grivel. — Des constructions élevées sur le terrain d'autrui. Paris, 1871.

Paul Henry. — De l'accession. Paris, 1871.

Joseph Lazerme. — De l'accession, en droit romain et en droit français. Poiliers, 1875.

Etiénne Micolesco. — Du droit résullant des constructions failes sur le terrain d'autrui, en droit romain et en droit français. Paris, 1885.

Henri Serrè. — De l’accession, en droit romain, Paris, 1890.

INTRODUCTION

4. — Un des traits caractéristiques de l’ancien droit romain est le formalisme : tous les actes importants de la vie juridique sont entourés de cérémonies symboliques deslinées à mieux établir l'importance de l’acte et sans doute aussi à en faciliter la preuve en frappant l'esprit des témoins par la solennité (1).

Les transmissions de la propriété notamment n’avaient pas échappé à cette loi, et le mode le plus ancien, celui qui sous le nom de #ancipahio s’accomplissait au moyen de l'æs et de la /bra nous offre l’un des exemples les plus remarquables des cérémonies juridiques de l’ancienne Rome.

Sans doute, peu à peu, le droit romain a dépouillé son primitif formalisme : à la belle époque, il mérite par l’équité et par la logique de ses règles le nom de « raison écrite » ; mais il a conservé des traces nombreuses, plus

(1) V. sur le formalisme romain, InerIN@, Esprit du droit romain,

trad. Meulenaere, t. IT, $$ 50 et suiv., pp. 156 ets. Gr

que des traces même, de ses anciens principes: et c’est ainsi qu’il est encore admis que la propriété ne s’acquiert que par un certain nombre de modes déterminés limitativement. Le simple accord des volontés ne peut suffire à la transmission de la propriété : il faut, pour que cette transmission s'opère, un signe extérieur, sensible, une manifestation à l’égard des tiers, l'emploi du modus.

L’énumération de ces modes a donné lieu à une vive controverse entre des romanistes.

Ulpien, il-est vrai, dans un texte célèbre (1), en a cité six : « Singularum rerum dominia nobis adquiruntur mancipatione, traditione, usucapione, in jure cessione, adjudicatione, lege ». L’élément formel de ces modes est facile à mettre en relief : la mancipatio, le plus ancien, est, nous l'avons déjà dit, le type même des actes solennels : æs et libra, libripens, témoins; — dans la tradition, c’est la remise de la chose aux mains de l’acquéreur, c’est l’appréhension matérielle de la part de celui-ci ; — dans l’usucapion, c’est la possession prolongée pendant lelaps requis; — dans l'in jure cessio comme dans l’adjudicatio, c’est la sentence du juge; — dans la /ex enfin, c’est la volonté de la loi.

Mais cette énumération semble incomplète et, pour n’étre pas signalés par Ulpien, deux modes d’acquisition donnent lieu à difficulté : l'occupation et l’accession.

L’occupalion a une place à part parmi les modes d’acquisition : c'est le seul qui suppose une acquisition sans

(1) ULPIEN, Regulæ, XIX, $ 2.

INTRODUCTION 3 transmission, etainsi on s'explique que l’énumération d'Ulpien ne le renferme pas.

En ce qui concerne l’accession, il est permis de se demander si elle constitue un mode d'acquérir distinct ou si on ne pourrait faire rentrer les divers cas compris sous cette dénomination parmi les autres modes : on peut même se poser la question de savoir s’il y a véritablement acquisition.

2. — Malgré l'absence de tout texte qui vint donnerun appui à leur théorie, bon nombre de nos anciens interprètes — dont Pothier — n'avaient pas hésité à proclamer l'accession un huitième mode d'acquérir.

C'était, suivant eux, un oubli de la part du législateur romain. Dans un certain nombre de textes les règles de l'accession sont posées et développées. Si, par une lacune de langage, par un caprice difficilement explicable, aucun auteur ne l’a formellement proclamée un mode d'acquérir distinct, il y a là cependant un mode d'acquérir, anonyme si l’on veut, mais bien distinct, très nettement reconnu et caractérisé par les textes, ayant ses principes et ses règles qu'on ne peut faire rentrer parmi les règles d’un autre mode.

Et tel semble bien avoir été, ilfaut le reconnaître, le point de vue auquel s’est placé Justinien : Théophile (1), dans les cas d’accession qu'étudient les /nstitutes voit autant de causes d'acquisition distinctes, que toutefois il néglige de re-

(1) TaéormiLe, pr. De reb. incorp. II, 2et $5, Per quas personas, I, 9. — C’est également en se plaçant au point de vue du droit de Justinien que M. Maynz signale un grand nombre de modes d'acquérir, dont l’accession (V. Maywz, Cours de droit romain, t. Ler,$$ 186-189, pp. 596 et suiv.).

lier, de grouper sous une dénomination commune (1).

3.— Que tel ait été le point de vue des Jurisconsultes de la belle époque, c’est ce qu’il faut nier absolument. Si ce mode d'acquérir avait été vraiment reconnu par le droit romain, il serait bien étrange qu'aucune énumération ne le mentionnât, et plus étrange encore qu'aucun nom ne le désignât. Car, — c’est là une remarque importante, et c'est de ne pas l'avoir faite qu'est résultée la confusion — le mot accessio désigne non pas le fait d'acquérir la propriété, mais uniquement l'accessoire, la chose elle-même que par une conséquence de son droit de propriété sur la chose principale le propriétaire acquiert. C'est bien le sens de l’axiome : accessio cedit principali (2), axiome qui n’a pas d’autre signification que l’adage inventé par les interprètes et plus connu : accessorium sequitur principale.

Nous pensons donc que l'accession — au sens où on entend ce mot aujourd’hui — n’était pas un mode d’acquérir distinct.

Il est un certain nombre de cas, rangés généralement sous la rubrique accession, qui ne réalisent pas une acquisition. Tel est le droit aux fruits et produits d’une chose. Tant que le fruit est adhérent au sol il appartient au propriétaire du sol: s’il vient à être détaché, celui-ci continue à en être propriétaire. Il y a là une séparation: la propriété porte sur deux objets au lieu d’un, mais it n'y a pas

acquisilion.

(1) Ce système a prévalu dans notre Code civil(art. 712).

Il a été enscigné par M. Ortolan (t. IT, n° 631). V. aussi BENECH, Programme d'un cours de droit romain, ?* partie, 1re livraison, p. 22

(2) L. 19 $ 13, Drc., de auro, argento, etc. XXXIV, 2.

INTRODUCTION fs)

Quant aux cas où il semble au premier abord qu'il yail acquisition de propriété, — au cas notamment qui fait l'objet de cette étude, nous verrons le propriétaire d’un terrain devenir propriélaire des constructions qu'un tiers y élève — on peut soutenir que l’acquisition est plus apparente que réelle. Juridiquement que se passe-t-i1? La chose accessoire devient partie intégrante de la chose principale ; le propriétaire de celle-ci ne réalise pas à proprement parler une acquisition ; en vérité sa chose conserve son individualité, elle a seulement augmenté de valeur. S'il doit quelque chose au propriétaire de la chose accessoire, ce n'est pas le prix de celle-ci, c’est seulement une indemnité à raison de l'enrichissement qu'il réalise. Pour le propriétaire de la chose accessoire, il y a extinction de sa chose ; il ne peut plus la revendiquer, c’en est la conséquence admise. Le propriétaire du principal réalise un enrichissement, et non une acquisition. L’accession n'est donc pas un mode d’acquérir (1).

Que si on ne pense pas que les jurisconsultes romains se soient livrés à cette analyse parfaitement juridique, on peut considérer qu'il y a acquisition de l'accessoire par le propriétaire du principal et que, s’il en est ainsi, c’est en vertu de la loi : les cas d’accession qui réalisent une acquisition rentreraient sous la rubrique /ex (2).

%. — Cette question préliminaire rapidement exposée, nous pouvons aborder immédiatement notre sujet.

Nous diviserons nos développements de droit romain en trois chapitres :

(1) V. May, t. 1:r, no 200, p. 843 et suiv.

(2) V. Accarras, t, 1er, no 351, p. 599.

Le premier sera consacré aux principes fondamentaux de la matière : nous les exposerons et les juslifierons.

Les deux autres chapitres traiteront particulièrement des droits respectifs du propriétaire et du constructeur dans les diverses hypothèses qui peuvent se présenter. — Dans le chapitre IF, nous examinerons particulièrement le cas où le constructeur est un possesseur, de bonne ou de mauvaise foi : c’est la partie la plus intéressante de cette étude, c’est celle que nous lraiterons de la façon la plus complète. — Le chapitre II sera une revue rapide des cas nombreux, mais moins intéressants, où entre le constructeur et le propriétaire existent des rapports juridiques.

9. — En raison, le problème se pose ainsi : Primus ayant bâti sur le terrain de Secundus, à qui appartiendra la construction.

Trois solutions apparaissent comme possibles :

1° Attribuer la propriété du bâtiment et du sol au constructeur, à Primus. En faveur de cette première solution on pourrait invoquer la valeur comparée d’une maison et du terrain sur lequel elle s'élève; dans l'immense majorité des cas, la valeur de la construction est bien supérieure à celle du sol ; et s’il faut appliquer la maxime accessorium sequitur principale, en considérant comme accessoire ce qui est de moindre valeur, c’est certainement le constructeur qui l’emportera : Primus conservera la propriété de ses constructions, et acquerra par accession le sol qui les supporte, sauf évidemment à indemniser celui qui ainsi se trouvera dépouillé, Secundus.

2 Maintenir les droits respectifs du propriétaire et du constructeur, ou créer une copropriété entre eux. Ainsi chacun aurait sur l’ensemble de l'immeuble un droit proportionnel à la valeur qu’il aurait fournie. Les droits respectifs de $ecundus et de Primus seraient déterminés par une proportion ayant pour bases d’une part la valeur du sol, de l’autre le prix des matériaux et le coût de la main d'œuvre.

3° Attribuer la propriété de la construction au propriétaire

du sol, sauf à celui-ci à indemniser le constructeur. C’est à celte dernière solution que s’est rangé le droit romain, c’est celle que consacre notre Code civil, et c’est incontestablement la meilleure.

6. — A la première solution s'adresse un reproche capital: elle viole d’une façon flagrante un principe fondamental, un principe essentiel dans toute société : la propriété doit être avant tout respectée, et le propriétaire ne peut être dépouillé que pour des raisons exceptionnellement graves d'ordre public et d'intérêt général. Admettre cette première solution, c'eût été autoriser chacun à procéder à l’expropriation du terrain qui lui convient en y élevant une construction. A Rome, où le respect de la propriété avait un caractère presque sacré, une semblable règle ne pouvait s’introduire dans la législation.

La seconde solution n’était pas davantage admissible. Les législateurs en général ne voient pas d'un œil favorable les indivisions : ce sont des sources intarissables de procès, c’est un obstacle à la bonne administration et à la transmission des biens. Admettre dans le cas qui nous occupe, l’indivision, c'était retarder la solution, mais non trancher la question : il eût fallu évidemment en venir à un partage. Mieux valait donc régler immédiatement le conflit.

La troisième solution était done commandée par la raison même.

7. — C'est la saine application de la maxime accessorium sequilur principale. Le principal, c’est le sol, l'immeuble, sur lequel viennent s’entasser les matériaux meubles qui, eux, sont l'accessoire. Le principal, c’est le sol impérissable ; l’accessoire, la construction sujette à détérioration, à dépérissement.

Le sol peut exister seul, par lui-même :. au contraire, il

ne peut pas y avoir de construction sans un sol qui la supporte.

Celte idée est, à la suite des textes du droit romain, très clairement exposée par Cujas et Pothier.

« Una est res ædes et solum, nous dit Cujas, vel superficies el solum. Solum est pars ædium, el quidem maxima pars, sane major pars, cui cedal superficies. Cur cedil superficies solo? Quia hoc est naturale, ut minor pars majori cedat, accedat ve ; et solum ulique major pars esse existimalur, sine qua ædes consistere non possunt (1) ».

Pothier nous explique le principe de l'accession, et le justifie en développant l’idée déjà exprimée par Cujas :

« Lorsque de deux choses qui composent un tout, l’une ne peut subsister sans l’autre et l’autre subsister séparément, c'est celle qui peut subsister séparément qui est regardée comme la principale partie, l’autre n’en est que l’accessoire. Vecesse est ei rei cedi quod sine illa esse non potest, L. 23, S 3, ff. de rei vind.

« On peut donner pour un premier exemple de cette règle le cas auquel quelqu'un aurait construit un bâtiment sur mon terrain. Ce bâtiment et mon terrain font un seul tout dont mon terrain est la partie principale et le bâtiment n'est que l’accessoire ; car mon terrain peut subsister sans le bâtiment, et au contraire le bâtiment ne peut subsister sans le terrain sur lequel il est construit. C’est pourquoi le domaine que j'ai de mon terrain me fait acquérir par droit d’accession, vw? ac potestale rei meæ, celui du bâtiment qui y a été construit. C’est ce qu'enseigne Gaius : S? quis in alieno solo sua materia inædificaveril, illius fil ædificium cujus et solum est, 1. 7, 8 12, ff. de acg. rer. dom. (2) ».

(1) Cusas, Comment. in tit. de rei vind., Dig., ad leg. 49. (2) Pormer, Traité du domaine de propriété, n° 170.

8. — Voilà parfaitement justifié le principe en vertu duquel c’est la construction qui doit suivre le sort du sol.

Ce principe essentiel de notre matière se trouve nettement proclamé dans les textes. Gaius l’a très exactement formulé : « Omne quod solo inædificatur solo cedil (1) ». ILen a donné aussi une formule plus concise, et, à raison de cette concision, généralement préférée : superficies solo cedil (2-3).

Ilne suffit pas de proclamer et de justifier rationnellement la règle : il importe d’en préciser la portée.

9. — Par le seul fait de la construction, les matériaux employés s’incorporent au sol et deviennent immédiatement la propriété du maitre du fonds.

I1 semble que le sol soit doué d’un véritable pouvoir d’attraction et d'assimilation. Le propriétaire du terrain se trouve investi de la propriété des constructions qu’un tiers y élève, vi ac potestate rei suæ. Le sol acquiert pour son maitre les constructions qui viennent à s’élever à sa surface.

Les matériaux ainsi assimilés au sol perdent leur individualité : ils ne sont plus poutre, brique ou moellon; ils sont maison, bâtiment, édifice. Qu'ils recouvrent celte individualité, c’est-à-dire qu'ils viennent à être détachés du bâtiment, et ils pourront être revendiqués. C’est ainsi que s'explique cette situation juridique curieuse : la maison construite sur le terrain d'autrui est sans doute, en vertu du principe de l’accession, la propriété du maitre du sol ; mais les matériaux

(1) L. 7, $ 10, Dig., de adq. rer. dom. XLI, 1.

(2) Garus, Comment. II, $ 73.

(8) À prendre ce mot superficies dans son sens littéral, il ne comprendrait que les bâtiments élevés au-dessus du sol. Mais les textes l’emploient fréquemment dans un sens plus large, et superficies signifie tous les travaux que l’homme ajoute au sol, il est bien synonyme de construction : on le trouve en ce sens opposé à solum ou à area (VW. 1.8, pr. Dic.., de usurp. et usuc. XLI, 8; — Cicéron, Epist. ad Attic. IV, I).

demeurent cependant la propriété du constructeur, Conséquence logique de cette situation : l’action en revendication compèle toujours au constructeur propriétaire des matériaux, mais elle est en quelque sorte paralysée par le droit du propriétaire du sol sur la construction. Momentanément, les matériaux n'existent plus comme tels : exslinelæ res vindicari non possunt. L'action reprend sa vigueur et peut être exercée lorsque les matériaux reprennent leur individualité, lorsqu'ils ne font plus partie de la construction, lorsque par suite de démolition ou de ruine ils viennent à être séparés du sol.

10. — L’accession se produit, la construction devient la proprieté du dominus fundi, sans qu'il soit besoin d'aucune manifestation de volonté de la part de celui-ci. Il réalise cette ‘acquisition v? ac polestale rei suæ.

Non seulement il n’est besoin d'aucune manifestation de volonté de sa part, mais l'accession peut se produire à son insu. C’est même, remarquons-le, le eas le plus fréquent : si quelqu'un construit sur mon terrain et que j'en aie connaissance, le plus souvent je ne le laisserai pas continuer ses travaux.

Il y a plus ; ce phénomène d’assimilation se produit même malgré ma protestation. Ainsi, ayant connaissance des constructions qu'un tiers élève sur mon terrain, j'adresse à ce tiers défense de continuer ses travaux: cela n'empêche pas que les matériaux apportés par la suite, les murs élevés mal. gré ma défense ne s’incorporent au sol et ne deviennent ma propriété.

La règle omne quod solo inædificatur solo cedit était plus absolue à Rome que dans notre droit actuel, et la renonciation même du propriélaire du sol au bénéfice de cette règle n’empêchait pas l’incorporation de se produire, l'acquisition

de se réaliser. Ainsi que nous le verrons dans le paragraphe réservé à la superficie, la loi romaine, au moins pendant loute la période ancienne, et même dans la période classique, n’admettait pas que deux propriétés distinctes portant l’une sur le sol, l’autre sur le bâliment, pussent se superposer. La convention des parties ne peut déroger à notre principe.

11. — L'accession se produit aussi, il est à peine utile de le faire remarquer, malgré le constructeur. Il est évident qu’il ne peut contester le droit du propriétaire du sol en disant que s’il a construit, c’est pour son propre compte. S'il résiste le propriétaire pourra faire reconnaitre son droit de propriété partoutesles voies de droit, etnotammentparla revendicalion.

12. — Le principe s'applique encore si les matériaux employés n’appartenaient pas au constructeur. Mais en ce cas naissent de sérieuses difficultés à raison de la complication des droits respectifs du propriétaire du sol et du propriétaire des matériaux.

Lorsqu'un propriélaire construit sur son propre sol avec les matériaux d’autrui, la loi des XII Tables refuse au propriétaire des matériaux le droit d'exiger la démolition de la construction pour reprendre les moellons et les poutres qui ont servi à son édificalion : « ne quis lignum alienum ædibus suis junclum eximere cogatur ». Mais il s’en faut qu'il soit dépouillé de loute action : suivant que les matériaux sont volés ou non, suivant que le constructeur les a employés de bonne ou de mauvaise foi, des actions différentes, plus ou moins nombreuses, lui compètent.

Contre le voleur, le propriétaire des matériaux n’est pas armé de moins de cinq actions : actio ad exhibendum, revendicalion, action de figno juncto, actio furti, condictio furtiva. La question de leur cumul est l’une des plus difficiles qu’aient discutée les interprètes.

Contre le constructeur qui, sans mauvaise foi, a employé des matériaux volés, l’action de ligno junclo permet d'obtenir le double de leur valeur.

Vis-à-vis d’un constructeur qui, de bonne foi a employé les matériaux d'autrui, le propriétaire de ceux-ci n’a plus aucune des actions que nous venons d’énumérer : il y a lieu de lui donner une action in factum (1).

Ces quelques règles posées il nous est facile de voir la difficulté. Trois personnes sont en présence : Primus, le propriétaire des matériaux, Secundus, le constructeur, Tertius, le propriétaire du sol. Le conflit s'élève donc entre trois parlies. Quels seront leurs droits respectifs? Quelles actions compèteront à l’un contre l’autre ?

Un premier point est certain. Le principe de l'accession, superficies solo cedit, s'applique. La construction est devenue la propriété du maitre du sol, Tertius ; les matériaux, bien qu'ayant perdu leur individualité, restent, en tant que matériaux, la propriété de Primus. Si donc la construction vient à être démolie, Primus pourra en revendiquer les décombres, pourvu toutefois que, par l'exercice d’une des actions qui lui sont reconnues, il ne se soit pas fait indemniser antérieurement.

Quant à l'exercice des actions reconnues à Primus, contre qui les dirigera-t-il? Il ne pourra certainement exercer celles qui ont un caractère pénal que contre celui qui a commis le délit, c’est-à-dire Secundus. Quant à celles qui sont purement réipersécutoires, el notamment en ce qui concerne l’action in factum, il pouvait vraisemblablement les intenter contre Tertius. Mais aucun texte ne nous permet de trancher calégoriquement cette délicate question.

(1) Sur tous ces points, pour plus de détails, Ve Accarras, t. 1er, ne 256, p- 611.

13. — Le principe est donc la règle superficies solo cedit. Nous avons vu qu'il fallait entendre cette maxime en ce sens que le propriétaire du sol devient propriétaire des constructions en tant que constructions, et que le constructeur conserve la propriété des matériaux. D’autres droits, et notamment le droit à une indemnité, peuvent aussi lui êlre reconnus.

«Dans l’ancien droit romain les droits reconnus au possesseur qui a élevé un bâtiment sur le terrain d'autrui sont loin d’être aussi considérables que ceux que notre Code civil lui accordera. Le droit romain, dans sa rigueur première, protège avant tout le droit de propriété : le dominus a un droit absolu, inviolable. Si ce droit est violé, la loi se montre sans pitié pour l’usurpateur. Le liers constructeur est traité avec une sévérité qui nous semble aujourd’hui excessive, mais qui paraissait aux jurisconsulles romains un juste châtiment. En principe son droit se borne à la revendication des malériaux lors de la chute du bâtiment, sans qu'il puisse toutefois provoquer cette chute.

A l'égard du possesseur de bonne foi, on fut vite amené à modérer ces rigueurs. Même au profit du constructeur de mauvaise foi, les principes de l'équité modifièrent peu à peu les sévérités du droit.

1%. — Nous allons éludier les solutions données par les

textes. Pour savoir si le constructeur pourra revendiquer les matériaux de démolition lors de la chute de l'édifice, et pour déterminer à quelle indemnité il pourra prétendre, il nous faut, avec les textes, distinguer selon que le constructeur est un possesseur de bonne ou de mauvaise foi. Telle est la summa divisio de cette matière.

45. — Mais avant d'étudier la situation faite au constructeur suivant qu'il est de bonne ou de mauvaise foi, il importe de préciser qui est possesseur de bonne foi, qui est possesseur de mauvaise foi.

Nulle part nous ne trouvons un texte donnant une définition de la bonne ou de la mauvaise foi. Mais il nous semble certain, évident, que la bonne foi est la croyance d’un individu à l’existence du droit qu'il exerce. C’est, au cas particulier, la croyance du constructeur à son droit de propriété sur le terrain où il bâtit. Mais si c'est là l'élément premier, essentiel, caractéristique de la bonne foi, est-ce le seul élément requis ? Suftit-il pour qu'un constructeur puisse invoquer les règles particulièrement favorables que nous allons étudier, suffit-il qu’il ait cette croyance ? Ne faut-il pas que cette bonne foi, c’est-à-dire somme toute cette erreur, s’appuie sur un litre, sur une jusla causa possidendi ?

On a pu soutenir en s'appuyant sur certains textes (1) la nécessité de ce juste titre, de cette justa causa. Mais il nous semble que c’est ajouter aux exigences des textes. Si pour l’usucapion par exemple, on exige bonne foi et juste titre, ce sont là deux éléments que les textes distinguent, deux éléments dont la coexistence est nécessaire pour l'acquisition par le laps de temps, mais deux éléments bien distincts : l'existence de l’un n’est pas subordonné à l'existence de l’au-

(1) LL. 37 et 38, Dic., de rei vind., VI, 1.

tre. Il est impossible de soutenir que le seul possesseur de bonne foi est celui qui réunit les conditions de l’usucapion : car nous pouvons remarquer qu'un possesseur de mauvaise foi peut arriver à l'usucapion, pourvu qu’il ait, au début de la possession, réuni les conditions requises « Mala fides su perveniens non nocet », dit-on en ce sens. Or, à l'inverse, il se peut qu'un possesseur de bonne foi n’usucape pas : c’est ce qui arrivera au cas de défaut de jusla causa. La bonne foi est essentiellement une question de fait et la justa causa une question de droit.

D'ailleurs une considération que fait ressortir M. Accarias vient appuyer très énergiquement notre opinion. Nous verrons que le constructeur de mauvaise foi est présumé donner gratuitement au propriétaire du sol ses matériaux et sa main d'œuvre : or cette présomption est évidemment inapplicable à celui qui, n'ayant pas de titre, se croit néanmoins propriétaire (1).

16. —- Quel moment faut-il considérer pour déterminer si un constructeur est de bonne ou de mauvaise foi? C’est le moment de la construction. En effet, si en matière d’usucapion on ne considère que le commencement de la possession — telestlesens de l’adage Mala fides superveniens non impedit usucapionem — c’est là une fiction qui n'existe pas à tout autre point de vue, et la bonne foi du constructeur ne peut être invoquée que si elle a existé au moment même de l’édification (2).

(1) Accarras, t. Ier, n° 957, p. 613, note 8. (2) L. 87, Drc., de rei vind., VI, 1

SECTION T. — Constructions élevées par un possesseur de bonre foi.

17. — En ce qui concerne le constructeur de bonne foi, il est nécessaire de sous-distinguer. Le fait que, lors de la revendication intentée par le véritable propriétaire, il possède encore ou ne possède plus, a une influence décisive sur l’efficacité de son droit. Celui qui possède, actionné par le verus dominus pourra, par voie d'exception, réclamer l'indemnité qui lui est due. Au contraire celui qui ne possède plus se trouve le plus souvent par suite des formes mêmes de la procédure romaine incapable de faire valoir aucun droit.

Il faut donc examiner successivement ces deux hypothèses.

$ 1. — Le constructeur de bonne foi possède,

18. — C’est le cas le plus favorable. C’est d’ailleurs aussi le plus fréquent : l’'animus domini, et la croyance à la propriété ne se comprennent guère que s'ils sont confirmés par la détention.

Pour rentrer en possession de son immeuble, le maitre du sol devra intenter contre le possesseur une action en revendication. Le constructeur, fort de sa bonne foi et de $a possession, tiendra son action en échec en lui opposant l’'exception de dol, tant que le propriétaire revendiquant ne lui aura pas payé une indemnité. Il y aurait dol en effet, de la part de ce propriétaire, à s'emparer ainsi sans dédommagement aucun de constructions qu'il n’a pas élevées, à s’enrichir aux dépens d’autrui.

C'est ce que nous dit Gaius en termes parfaitement clairs :

« Cerle si dominus soli petat ædificium, nec solval pretium materiæ et mercedes fabrorum, poteril per exceptionem doli mali repelli : utique si nescit, qui ædificavit, alienum esse solum, et tanquam in suo bona fide ædificavit (1) ».