DE LA

Notions générales. — Historique.

Les diverses formalités de la saisie immobilière se divisent, dans notre droit moderne, en deux groupes bien distincts.

La première partie de la procédure tend à mettre sous la main de justice l'immeuble saisi en restreignant, dans l’intérêt des créanciers, les pouvoirs qu'avait jusque-là le propriétaire contre lequel est dirigée la procédure.

La seconde partie a pour but la vente de l'immeuble, c'est-à-dire la réalisation en argent du gage des créanciers.

L'adjudication qui termine cette seconde phase de la procédure produit ainsi une somme sur laquelle viendront les créanciers dans un ordre fixé d'après le droit de préférence de chacun.

Nous plaçant à la fin de la première phase de la procédure de saisie immobilière, nous nous proposons d'étudier quelle est à ce moment la situation créée à l'égard des divers intéressés :

saisissant, saisi, tiers, par la procédure commencée.

LENS er

Mais il importe, au préalable, de présenter quelques considérations historiques sur la matière qui fera l’objet de notre

étude.

La sécurité dans les transactions, qui influe sur la prospérité publique, repose en grande partie sur les moyens d'exécution forcée. Sans moyens assez puissants pour en assurer l'observation, les obligations, en effet, seraient inefficaces pour les créanciers.

Chez les peuples anciens, les différentes formalités de la procédure d'expropriation forcée nous sont peu connues (1).

Parmi les diverses formalités légales « l’une des plus anciennes et des plus usitées est l'enregistrement ou transcription, qui consiste dans l'insertion des actes dans des registres, spéciaux, au moyen d'une transcription » (2). Mais il ne semble pas que cette formalité essentielle de notre saisie immobilière actuelle, la transcription de la saisie, ait existé parallèlement à la transcription ou enregistrement d'autres actes comme les donations, les contrats ; mais, du moins, en général, quelque autre équivalent existait.

À Athènes, par exemple, les terres étaient-elle engagées ou hypothéquées ? Elles portaient alors des écriteaux annonçant qu'elles étaient soumises aux droits des créanciers. Ces écriteaux, opor, réalisaient de la manière la plus simple la publicité ; les tiers se trouvaient avertis :

« Si à Athènes, dit M. Beauchet, on ne trouve point une organisation bien efficace de la publicité, on rencontre dans certaines cités de la Grèce un système de publicité tout à fait

analogue à celui qui a fini par être consacré dans nos lois, le système de la transcription.

{. Dalloz, Répertoire, vente publique d'immeubles.

2, Recherches sur l'enregistrement, Revue de législation, année 1872, p. 293.

LE NE Rs

«Dans certaines cités ilexistait un système complet de publicité : toute aliénation était soumise à l'avaypaon, expression que l'on traduit par transcription (Cicéron traduit aVAY EAN par proscriplio). À Athènes, où il n'existait pas de registre de transcription, on était arrivé à assurer aux mutations une publicité suffisante : la vente est affichée à l'avance dans le lieu où siège le magistrat, pendant 60 jours au moins ; cette transcription de la vente ou son enregistrement est une sorte de transcription » (1).

Dans la législation romaine. à l'époque où la bonorum venditio eut remplacé la manus injeclio, nous voyons apparaitre les proscripliones.

Succédant immédiatement à la massio in possessionem, ces proscriptiones étaient faites au moyen d'affiches, Zibelli, placardées sur les places les plus fréquentées.

Les libell devaient correspondre aux termes du décret du prêteur autorisant l'envoi et, suivant les cas, la permission de la vente. Avertis par ces »roscriptiones bonorum, les divers intéressés pouvaient prendre toutes les mesures nécessaires, soit pour assurer leurs créances, soit pour venir en aide au débiteur. Ce pluriel « proscriptiones » fait qu'on attribue à ces intéressés dans une certaine opinion le rôle d'auteurs de la proscriptio. C’est ainsi que Théophile décrit la marche de cette procédure, et ce point est corroboré par Gaïus.

Cependant on a cru trouver une différence dans l'exposé de ces deux jurisconsultes.

Gaïus, dit-on, semble indiquer que l'affiche précédait la nomination du magister, tandis que Théophile place, en premier lieu, cette nomination.

ART LEA etre D'après Tambour (2), l’ordre à suivre était indifférent : selon

1. Beauchet, Droit de la République athénienne, NT, droit de propriété, passim.

2, Tambour, Voies d'exécution, t. I, p. 212.

EAUr Vs

d’autres auteurs, la publication des affiches avait lieu avant l'envoi en possession.

Quoi qu'il en soit, après la publication des affiches et la nomination du magister, les créanciers s’adressaient une troisième fois au magistrat et demandaient l'autorisation d'indiquer la lex bonorum vendendorwm, sorte de cahier des charges qui contenait toutes les conditions suivant lesquelles la vente des biens devait être effectuée.

A l’époque de l'invasion des Barbares les voies d'exécution sur les immeubles disparaissent et par suite en même temps s'éclipsent toutes les formalités imaginées par Le droit romain pour leur donner de la publicité.

Ce n’est qu'au XIIT° siècle que la saisie réelle (saisie immobilière) et ses formalités reprennent leur place : « En la vente des immeubles saisis, dit Loyseau, nous y faisons beaucoup plus de façon et de cérémonie qu’en droit romain. »

Avec l’édit des eriées rendu sous Henri IT, le 3 septembre 1551, s'établit une procédure uniforme de saisie réelle ou de décret forcé.

Si les opor, l'avayoaon, les proscriptiones bonorum ne sont que des moyens de publicité plus ou moins éloignés de la transcription de la saisie, avec l’édit de 1551 s'organisait une formalité analogue à notre transcription de saisie actuelle.

Suivant cet édit de 1551, nous voyons, en effet, qu'après un commandement pour mettre le débiteur en demeure, un exploit de saisie réelle était dressé par un huissier : « 11 devait se transporter sur les lieux, proclamer et faire savoir à haute voix, que tels biens étaient saisis à la requête d’un tel et devaient être vendus d'autorité d’un tel juge et que tous ceux qui voudraient former opposition aient à le faire dans le

moment, ou au greffe du Juge d'autorité de qui la saisie est faite » (1).