AVANT-PROPOS

Aux premières époques de la civilisation, la terre fut le plus ferme soutien de la religion, de la cité et de la famille; considérée comme une chose sainte, elle était à peu près inaliénable ; ce n’est qu'avec la plus grande difficulté qu’elle pouvait changer de main et après un nombre incalculable de formalités religieuses et d'actes symboliques destinés surtout à en entraver la libre circulation.

Au moyen âge, on trouve l’idée de souveraineté associée à celle de la propriété d’une portion du sol. La terre devient l’attribut essentiel de la féodalité, nulle terre sans seigneur et nul seigneur sans terre. L'intérêt des vassaux, comme celui des seigneurs, exigeait que le fief ne pût se démembrer et conservât son individualité première, surtout dans cette période de violence où tout le monde gagnait à la consolidation du fief. De là les règles féodales restreignant la liberté des échanges. — Il n’y a donc pas à cette époque de système foncier ; la terre, véritable emblème de force et de puissance, ne pouvait pas être un objet d'échange ni un instrument de crédit.

Dans les temps modernes, il en est tout autrement. « La terre, suivant la très juste expression de M. Besson, s’est démocratisée et n’assure plus à son

possesseur aucune prééminence, elle n’est qu'un

objet de revenus et un placement de capitaux.., elle n’a désormais qu’une fonction purement économique, celle de circuler librement et de procurer à son possesseur le crédit nécessaire » (1). C’est à ce point de vue que la propriété foncière est appelée à contribuer à la prospérité des familles et au bienêtre général. Il serait puéril de montrer que depuis 60 ans la propriété foncière subit une crise des plus grave, qui tient tout d’abord au manque de maind'œuvre, mais aussi, et surtout, au refus obstiné de confier à l’agriculture des capitaux qui affluent chaque jour plus nombreux vers le commerce et l’industrie.

Cette sorte de dédain des placements immobiliers est mis en valeur par le taux de l'intérêt ; les valeurs mobilières un peu sûres, à l'heure actuelle, ne rapportent guère que 3 °/, par contre les prêts hypothécaires ne se font couramment qu'avec des intérêts de 4 à 5 °},,

Comment expliquer cet éloignement des capitaux de la propriété foncière, capitaux absolument indispensables pour mener à bien les entreprises agricoles de longue durée ? Nous reconnaissons qu’une des premières causes provient de l’indisponibilité du capital engagé. La terre, en effet, ne restitue qu’au bout de longues années les sommes nécessaires pour sa complète mise en valeur, l'amortissement est fort lent et ne peut s'opérer qu'à l’aide de périodes de longue durée. Les placements en valeurs mobilières au contraire peuvent être réalisés du jour au lendemain.

La seconde cause peut être attribuée à l'élévation excessive des frais auquels entraînent les placements

() Bessox : Les livres fonciers et la réforme hypothécaire, p. 2-

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hypothécaires et les remboursements sur saisie, ainsi qu'aux formalités compliquées que suscitent les règlements judiciaires.

Mais cette cherté et cette difficulté de l'emprunt territorial seraient peu de chose s’il n'existait pas une troisième cause, de beaucoup la plus importante, c’est l'insécurité de la propriété foncière dans les mains de ses possesseurs ou, si l’on aime mieux, l'incertitude du gage foncier.

L’Economie politique nous apprend que l'intérêt d'un capital engagé dans une entreprise quelconque comprend deux éléments : d’abord le loyer de l’argent ou revenu naturel, puis la prime d'assurance contre les dangers du placement, c’est-à-dire le nonpaiement à l'échéance de la somme avancée. Tandis que le premier élément est fixe et ne tend même chaque jour qu’à baisser, le second est essentiellement variable, suivant le degré de confiance qu’inspire l’emprunteur au capitaliste ; il deviendra pour ainsi dire insignifiant si ce dernier compte sur un remboursement assuré. C’est donc de l’exagération de la prime d'assurance, ou, si l’on veut, de la crainte pour le prêteur de voir son gage disparaître par snite d’une cause d’éviction occulte, que provient l'élévation du taux de l'intérêt des placements immobiliers. Le seul remède à un tel état de choses réside dans le principe de la publicité. Grâce à ce principe, d’une part, le capitaliste pourra se rendre exactement compte de l’état juridique de l'immeuble sur lequel il va acquérir un droit de propriété, un droit de gage ou un droit réel quelconque, et quand il l'aura acquis, il pourra le conserver sans crainte de se voir évincer ; d'autre part, le propriétaire y trouvera son avantage, car, mettant au grand jour sa

situation exacte, il obtiendra de tous ceux qui traitent avec lui des conditions avantageuses.

La publicité la plus complète de toutes les causes modificatives de la propriété foncière, tel est donc, de l'avis de la généralité des auteurs, le remède nécessaire et efficace pour rendre au crédit immobilier l'essor qui lui est indispensable.

C’est l'étude de la publicité des droits réels immobiliers qui formera l’objet de ce travail.

Dans une première partie, après avoir établi quel est le fondement même de la publicité, nous en tracerons l’évolution, en exposant les formes successives qu'elle revêtit tour à tour, tant dans les législations anciennes qu'au moyen-âge et que dans la période intermédiaire; puis, arrivant au droit actuel, nous tâcherons de démontrer que malgré les heureuses modifications qu’elle a subies depuis le Code Civil (nous voulons surtout parler de la loi du 23 mars 1855 sur la transcription), notre législation est encore bien éloignée de l’idée véritable de publicité et des besoins auxquels elle doit répondre à l'heure présente.

Notre seconde partie sera réservée à une revue rapide des lois étrangères sur la matière. Ce sera, pour notre amour propre national, une constatation pénible à faire, qu’autour de nous tout change et se transforme, que l’évolution des lois anciennes s'opère et que l’on cherche partout à les mettre au courant des idées nouvelles. Cette étude de législation comparée aura, en cette matière, la plus grande utilité puisqu'elle nous fournira tous les matériaux pour notre troisième partie consacrée à la réforme.

La réforme en effet s'impose et tôt ou tard il faudra y arriver. Tout comme au milieu du siècle dernier, un grand mouvement d'idées s’est produit au

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cours de ces dernières années pour donner aux tiers une sécurité à peu près complète. Les désiderata, d'abord isolés et présentés sous forme de vœux, n'ont pas tardé à se grouper et à se transformer en pétitions. Le Gouvernement, à la suite du Congrès de la propriété foncière, tenu à Paris en 1889, comprenant enfin toute l'utilité de la réforme, s’est décidé à l’entreprendre. Des crédits nécessaires furent votés à cet effet et une Commission extraparlementaire, dite du Cadastre, est actuellement chargée de présenter un projet de réforme sur la publicité des droits réels immobiliers. C’est à l'étude des propositions admises par la Commission du Cadastre que nous consacrerons notre dernière partie. Elles tendent, avec raison, à la transformation complète de notre système de publicité immobilière par la substitution du Livre foncier germanique au régime de la transcription. L'introduction du livre foncier à force probante à l'égard des tiers, conciliable avec la plupart des principes de notre Code Civil, est l'unique moyen à employer pour donner à notre crédit immobilier, encore à l’état rudimentaire, toute la vitalité qu’il désire et pour rétablir, entre la fortune mobilière et la fortune immobilière, un équilibre depuis trop longtemps rompu au détriment de la seconde.

Nous reconnaissons que le sujet que nous avons embrassé était vaste, trop vaste même pour une thèse de doctorat, et que par conséquent le traitant dans un espace aussi restreint, nous devions forcément être incomplet.

Nous avons voulu présenter seulement des idées générales et des solutions d'ensemble, renvoyant pour tous les détails aux auteurs qui se sont tout spécialement occupés des questions que nous envisageons.

Il nous est arrivé d’émailler notre exposé de nombreuses citations ; nous espèrons que l'on ne songera pas à nous en faire un reproche, car nous nous sommes efforcé de lire la plupart des ouvrages qui ont été écrits sur notre sujet et lorsque nous avons rencontré dans les auteurs des idées que nous partagions, nous avons souvent préféré les reproduire textuellement plutôt que d’en affaiblir l'expression, en leur donnant une forme qui n'aurait d’autre mérite que de nous être personnelle.