MODE D’EXPLOITATION ET CONDITIONS DE LOCATION

Il était impossible de suivre, pour la location des maisons ouvrières construites par le Bureau de bienfaisance d’Anvers, les formalités ordinaires imposées aux administrations publiques.

Passer ces sortes de baux par acte devant notaire et après enchères publiques, faire approuver chacun de ces baux par l’autorité administrative, c'était une mesure impraticable , qui serait allée à l’encontre du but môme de l’institution , et l’aurait fait échouer.

Aussi, le 20 avril 1804, le Bureau de bienfaisance résolutil de demander à l’autorité supérieure l’autorisation générale de louer de gré à gré aux ouvriers qui sembleraient présenter le plus de garanties d’ordre et de moralité les maisons d’ouvriers construites et à construire à Stuivenberg, aux charges et conditions de l’acte de bail joint à la délibération.

Cette délibération fut approuvée par le Conseil communal, le 7 mai, et par la Députation permanente, le 20 mai 1864.

Les clauses et conditions générales , ainsi approuvées et depuis lors insérées dans tous les actes de baux, ont subi l’épreuve de l’expérience. La sévérité avec laquelle on a tenu la main à leur stricte observation nous semble une des causes principales du succès obtenu.

Nous passerons successivement en revue ces diverses conditions :

1° Ces maisons sont données en location à des ouvriers d'une conduite honnête et réglée.

C’est, en effet, un honneur d’être admis dans la cité ouvrière. Un ménage dont l’état-civil n’est pas en règle, dont la réputation est mauvaise, est sévèrement exclu.

2" Elles ne peuvent être habitées que j>a r les personnes indiquées dans le bail. Le locataire ne peut donc les sousloucr ni y loger d'autres personnes, sans le consentement par écrit de l'administration.

C’est la sau ve-garde du principe, qu’une maison ne peut être occupée que par un ménage. Les exceptions sont trèsrares, mais parfois admises, pour des parents de locataires.

3° Le locataire reçoit sa maison en bon état d'entretien; il s'oblige d l'habiter proprement , d l'entretenir avec soin et à la délaisser en parfait état , à la fin du bail.

4° Il supporte tous les frais de réparatiom quelconques qui auront été occasionnés par sa faute ou même par sa négligence.

Ces obligations sont garanties par des retenues opérées sur la caution dont il sera parlé ci-après. A la sortie d’un locataire, les dégâts sont estimés et réparés à ses Trais.

5° Il est défendu au locataire, sans consentement par écrit de l’administration , d'exercer dans son habitation une autre industrie que celle mentionnée dans l'arte de bail. Il ne peut également, sans le même consentement, tenir des pigeons , ni des lapins, ni des porcs, ni d'autres animaux.

Ces clauses, toutes rigoureuses qu'elles paraissent, sont nécessaires. Les locataires ne doivent pas pouvoir exercer des professions dangereuses, insalubres, nuisibles pour les voisins, ni créer des foyers d’infection, en nourrissant des animaux de tous genres.

C’est à la rigueur avec laquelle cette clause a été exécutée qu’il faut attribuer, en grande partie, l’absence de toute maladie épidémique, notamment de tout cas de choléra, pendant l’année 18(iü, dans les maisons ouvrières existantes alors.

fi» Le loyer doit être payé sans faute au jour de l'échéance à l'employé chargé par l'administration de recueillir les loyers. Le locataire devra en tout temps pouvoir produire ses quittances.

Les payements se fout avec la plus grande régularité. Toutefois, en cas de maladie, une tolérance de quelques semaines est accordée , la caution constituant une garantie suffisante.

Le double de l’acte de bail remis au locataire forme un livret, auquel est annexée une feuille de quittances, sur laquelle les payements sont annotés par l’employé qui les reçoit.

7" Pour garantir la rigoureuse exécution des conditions qui

précèdent, le locataire doit verser une caution de cent francs en une fois ou par payements partiels. Cette caution porte intérêts d cinq pourcent d partir du jour où la somme totale a été versée.

Au lieu d'une somme de cent francs, le locataire peut, s'il le préféré, donner en dépôt , d titre de garantie, une obligation de la ville d'Anvers.

Le chiffre de la caution est de cent francs, mais l’administration se contente d’un premier versement de vingt-cinq francs, complété par des versements hebdomadaires de cinquante centimes.

Le principe de la caution a rencontré des objections; l’application a prouvé que la pratique en est salutaire sous tous les rapports ; elle permet de réduire le prix des loyers, parce qu’elle en assure le payement exact et qu’elle garantit le propriétaire contre la négligence des locataires et les détériorations de l'immeuble. Elle garantit la rentrée des loyers dans les temps de calamités publiques, oit une administration de bienfaisance a besoin plus que jamais de ses revenus. Elle habitue les locataires à posséder autre chose que les meubles d’usage. Fille leur apprend l’épargne , lorsqu’elle se fait par versements successifs, et leur fournit une somme qu’ils sont contents de retrouver lorsque des malheurs imprévus ou toute autre cause les forcent à quitter la cité ouvrière.

L’idée de la caution est féconde ; elle pourrait se combiner avec la fondation d’une Caisse d’épargne , qu’il est si difficile de faire prospérer ailleurs. La fondation d’une Caisse d’épargne parmi les locataires éveillerait en eux le sentiment de la propriété et opérerait quelques-uns des heureux effets, obtenus ailleurs par la mise en pratique de cette idée heureuse , qu’il n’a pas été possible de réaliser jusqu’ici à Anvers, et qui consiste il rendre, au moyen de versements successifs ajoutés aux loyers , les ouvriers propriétaires de la maison qu’ils occupent.

8° En cas de départ volontaire , la caution est restituée, sous déduction des loyers en retard et des sommes retenues pour dégradations causées d la maison.

9° La caution est acquise en entier au profit de l'administration :

a. Au cas où le locataire contrevient au.v art. 2 et 5 du présent bail.

b. Au cas où, sommé de déloger, le locataire, pour quelque motif que ce soit , n'a pas obtempéré d la demande dans le délai de quinze jours (ou d'un mois), et force l’administration d agir en justice.

Le délai varie de quinze jours à un mois , suivant que la maison est louée au mois ou à la semaine.

Jusqu’ici, l’administration n’a pas dû agir en justice contre un seul locataire. Ses ordres , donnés après mûr examen , ont toujours été volontairement exécutés.

L’inconduite notoire ou la malpropreté excessive de certains locataires sont les seules causes qui aient décidé, dans certains cas, l'administration à leur donner congé. Souvent la menace seule a produit un effet salutaire.

•K)" Le bail est rompu de plein droit au profit du bailleur , sans sommation préalable , dés que le locataire contrevient d quelqu'une des conditions des art. 2, 3, 5 et 6.

11° Le bailleur et le locataire peuvent l'un et l'autre, sans devoir en donner de motifs, mettre fin au bail en tous temps et moyennant congé donné quinze jours (ou un mois ) d l'avance.

Sans motifs graves, l’administration ne donne pas congé au locataire, mais il faut qu’elle en ait le droit en tous temps, sans que le locataire puisse opposer lin bail annal ou la tacite reconduction.

Le locataire , de son cûté , quitte quand il lui plait.

Aux conditions générales qui précèdent, le Bureau de bienfaisance loue d moyennant un loyer

de qui sera payé d'avance ,

une maison sise , w ,

pour l'habiter avec

En outre , il est convenu

Le loyer varie, pour les maisons ouvrières proprement

dites, entre 3 fr. , 3 fr. 25 cent., 3 fr. 50 cent, par semaine, suivant les dimensions et le nombre des pièces.

Les maisons plus grandes sont louées à des prix qui diffèrent suivant leur importance. Elles sont louées au mois, à raison de ltî, 18, 20, 22, 24, 25, 30, 34, 40 fr., etc., avec ou sans contributions.

Les loyers sont recueillis hebdomadairement par un employé, qui en fait le versement, sur un état détaillé, aux mains de M. le receveur du Bureau de bienfaisance.

Un autre employé est chargé de veiller à l’exécution des réparations nécessaires ; il les ordonne et les surveille, sous le contrôle de l’administration; demeurant sur les lieux, il reçoit les réclamations des locataires et en fait rapport.

Les demandes de location sont présentées au local même de l’administration , qui , informations prises , les admet ou les rejette.

Extrait de la même brochure.

DESCRIPTION DES MAISONS CONSTRUITES PAR LE BUREAU DE BIENFAISANCE DE NIVELLES.

Le Bureau de bienfaisance de Nivelles a choisi, pour les maisons qu’il a fait construire , un emplacement qui lui a permis de réaliser les conditions essentielles exigées par l’hygiène et l’économie : situation élevée aux abords de la ville , sur un plateau ouvert et accessible à la libre circulation de l’air; terrain sec et à l’abri des émanations nuisibles, pourvu d'eaux saines et abondantes , renfermant assez d'argile pour la fabrication des briques nécessaires à la construction, et assez étendu pour que chaque habitation puisse avoir un jardin.

La construction forme un groupe de douze maisons adossées et juxtaposées. On a cru pouvoir adopter cette disposition en raison de l’économie qui en résulte et de la possibilité, comme nous l’expliquerons plus bas, de parer à l’inconvénient grave qu’on lui attribue, d'empêcher la

ventilation. L’habitation de ces maisons est, du reste , trèsagréable. Elles présentent l’avantage d’ètre plus chaudes en hiver et de n’ôtre jamais exposées aux courants d’air continus et pernicieux qui existent dans les maisons à deux laces.

Par cette disposition encore, l’ordre, la propreté et la conservation de l’immeuble sont mieux maintenus que dans ces vastes batiments, où l’on peut agglomérer un nombre considérable de ménages, parce que la responsabilité de chacun est plus directe et plus complète.

Leur orientation est telle que la lumière du soleil est également partagée entre toutes; les unes en reçoivent l’influence bienfaisante dès le lever de cet astre jusqu’à midi , et les autres depuis midi jusqu’à son coucher.

Chaque maison est appropriée pour le logement d'une famille ; on a ainsi respecté le chez soi, qui laisse à l’ouvrier la plénitude de sa liberté individuelle et lui conserve sa dignité d’homme, et on a rendu possible l’achat de l’habitation par son locataire.

Chaque maison, à l’exception de celles de tête, comprend :

Au rez-de-chaussée , une cuisine ou chambre de réunion , de quinze mètres carrés de superficie, un cabinet, et au-delà de celui-ci, un espace clôturé, qui comprend l’entrée de la cave et l’escalier conduisant à l’étage.

A l’étage, deux chambres de grandeur differente, l’une mesurant trente-deux mètres cubes, l’autre vingt-cinq, pourvues toutes deux d’un système de ventilation qui en double la capacité. Chaque chambre a son entrée particulière.

Une cave à provisions, ventilée par un large soupirail et par un tuyau de drainage qui la met en communication avec une cheminée d’appel dont il sera parlé plus bas. Ou descend à la cave par un escalier à marches rayonnantes, en grés d’Écaussines.

Un grenier, recevant le jour par deux pannes en verre, et dont une partie peut facilement être convertie en mansarde, par la surélévation qu’on a donnée , dans ce but , au mur de face.

ut;

Un cabinet spécial, avec fosse d’aisances, situé en dehors de l’habitation.

Enfin , un jardin de 120 mètres carrés de superficie.

Les maisons de tête diffèrent des maisons intermédiaires, en ce qu’elles n’ont pas de cabinet au rez-de-chaussée, et qu’à l’étage, elles n’ont qu’une seule chambre de 48 mètres cubes , mais susceptible au besoin d’être facilement divisée en deux*.

Les murs de fondation reposent sur un sol sablonneux. Ils ont un empâtement de 6 centimètres de chaque côté des murs en élévation. L’épaisseur des façades et des pignons est de 35 centimètres (1 i/s brique) ; celle des murs mitoyens et de refend est de 22 centimètres ( 1 brique ).

* Si le Bureau «le bienfaisance se décidait à construire de nouvelles maisons , nous préférerions qu’elles aient deux faces, élevées en alignement sur la voie publique, par groupes de deux, et éparpillées dans les rues les plus fréquentées de la ville. Par ce système, on accroîtrait les rapports entre le riche et le pauvre , on établirait entre eux une sorte de rapprochement, qui est une garantie de sécurité pour l’ordre social , en même temps que de sollicitude et de protection pour l’indigence. Au milieu de cette société normale se perdraient les haoitudes vagabondes . la manie des disputes et les instincts dépravés qui caractérisent partout la population des impasses, et auxquels elle semble fatalement condamnée.

Il serait donc à désirer que des groupes de ce genre fusseut répandus eu grand nombre dans toutes les sections de notre ville. L’application de ce moyen de moralisation et de bien-être pour les classes ouvrières était aussi l’objet des vœux d’un illustre démocrate chrétien que la France a récemment perdu, le Père Lacordaire, qui demandait, en 1818, que l’Assemblée nationale prit le décret suivant:

• Art. i*r. — Chaque arrondissement de Paris affectera un certain nombre de maisons au logement des familles pauvres. Ces maisons seront réparties dans toute l’étendue de l’arrondissement, sur les points les plus salubres et les plus aérés.

» Art. 2. — Ces maisons seront construites à neuf, ou d'anciennes maisons seront disposées pour le môme usage.

» Art. 3. — A l’avenir, une maison sur cinquante , dans toute rue nouvelle , sera consacrée au logement des pauvres.

» Art. I. — Ces maisons porteront le nom de maisons modèles... Les loyers seront calculés de manière que les maisons ne rapportent pas à la ville (ou à l’Etat ) un revenu de plus de 3 p. c. •

Ere nouvelle, 8 octobre 1818.

Tous ces murs sont, au droit des planchers, solidement attachés au moyen de tirants et d’ancres.

Le rez-de-chaussée, élevé de deux marches au-dessus du sol extérieur , est carrelé en carreaux de terre cuite. Le sol a été préalablement drainé et recouvert de scories de houille.

Les chambres de l’étage et le grenier sont planchéiés sur des poutrelles dont les deux bouts ont été imbibés de sulfate de cuivre.

La hauteur du rez-de-chaussée , mesurée entre le plafond et le sol , est de 3,n15; celle de l’étage n’est que de 3 mètres.

La façade de chaque maison est percée de trois fenêtres, s’ouvrant à 75 centimètres au-dessus du sol intérieur.

On ne saurait imaginer rien de plus simple et de plus économique que le système de châssis inventé par l’architecte pour cette construction. Ils sont en fer laminé en équerre et en T ; ils s'ouvrent et se ferment avec la plus grande facilité quel que soit l’état thermométrique et hygrométrique de l’air.

L’escalier, muni d’une rampe à hauteur d’appui , est facile et bien éclairé.

La charpente est composée de chevrons de 7 centimètres sur 6, espacés de 40 centimètres d’axe en axe, avec une pente de 35 degrés , se joignant sur une faîtière avec ceux de la maison adossée et reposant sur la sablière ( plate) qui recouvre les murs de face surélevés. Une panne ou verne , dont les deux extrémités s'appuient sur les murs mitoyens des maisons contiguës, soutient les chevrons par leur milieu et les empêche de plier, tandis qu’elle-même trouve un support solide dans un entrait qui traverse horizontalement le mur mitoyen de la maison adossée , pour aller se fixer dans la panne de celle-ci.

La toiture en pannes, disposées en lignes rouges et bleues, fait une saillie de 40 centimètres, afin de garantir les murs de l’action des pluies. Elle est garnie de chenaux en zinc, qui déversent les eaux dans des gouttières de même métal attachées aux quatre angles du bâtiment. ,

La cheminée, disposée de manière à garantir contre tout danger d’incendie, est adossée à un canal de ventilation établi au point de jonction de quatre murs mitoyens, et au dépend du sommet de leurs angles de refend. Sa capacité intérieure est de 47 centimètres sur 22.

Pour faciliter la ventilation intérieure des habitations, chaque pièce offre , outre les moyens naturels des portes et fenêtres, un système d’aérage indépendant en quelque sorte de l’action de la volonté des habitants. Il consiste dans îles ouvertures de G centimètres de diamètre, recouvertes de toiles métalliques , les unes pratiquées dans les murs de la façade pour l’arrivée de l’air pur à lm50 du sol intérieur , les autres placées dans le voisinage du plafond et destinées ü l’évacuation de l’air vicié. Celles-ci communiquent, au moyen de tuyaux de drainage, avec le canal d’aérage décrit plus haut, dont l’action est constamment activée par la chaleur qui lui est communiquée par les quatre cheminées adossées à ses flancs. Ces canaux sont au nombre de quatre pour tout le groupe , savoir : deux pour les maisons de tête et deux pour les maisons intermédiaires. Us partent du rez-de-chaussée et débouchent à lm50 au-dessus du faite. Leur section intérieure est de 47 centimètres sur 47.

Les cabinets d’aisances sont établis aux deux pignons du bâtiment , six de chaque côté. Ils sont divisés en groupes de trois, par les contreforts, qui renferment les escaliers des maisons de tête.

Chaque cabinet est recouvert en zinc et fermé à l'aide d’une clef différente , qui est en la possession du chef de ménage.

Des ouvertures pratiquées , non-seulement dans les murs latéraux et les murs mitoyens, à t"'GO de hauteur, mais aussi en dessus et au-dessous des portes , facilitent la circulation de l’air et préviennent toute accumulation de gaz méphitiques. Un tuyau, de forme ovale, en fer de fonte, constitue le siège et le tuyau de chute. Sa partie supérieure est munie d'un rebord sur lequel est vissé un cercle en bois de 5 centimètres de largeur. Par cette disposition et

UO

par l’absence de toute maçonnerie autour du siège, on a rendu impossible l’abus trop commun de monter sur celui-ci.

Chaque groupe a sa fosse de 4 1/2 mètres cubes. Elle est de forme rectangulaire, :i fond légèrement concave. Son ouverture d’extraction est placée en dehors des cabinets. Elle est fermée par une pierre de taille de 45 centimètres carrés. Une cheminée d’évent, s’élevant de la voûte de chaque fosse dans l’épaisseur du pignon jusqu’au faite du bâtiment, donne issue aux gaz, entraine les odeurs, et les empêche ainsi de se dégager par la lunette du siège d’aisances. Pour plus de sûreté â cet égard, celui-ci reçoit un couvercle qui l’embolte de 8 centimètres. Ce couvercle est composé d’un tube en bois de !(> centimètres de long, et de deux diaphragmes, également en bois et percés de nombreux trous d’un demi-centimètre. Le premier est fixé au bord supérieur du tube, et le second Si 0 centimètres du premier. L’intervalle qui les sépare est rempli de charbon de bois '.

Un trottoir, en pavés de marne, de 1 in. 50 c. de largeur, ayant une pente suflisante pour l’écoulement des eaux , fait le tour du groupe , et met ainsi le sol â l’abri de l’humidité, dans la partie qui borde les maisons. Celles-ci sont mises en communication avec la voie publique par deux chemins de deux mètres de largeur, partant parallèlement en pente douce des maisons de tète. L’un est pavé, l’autre est empierré et sablé.

Les jardins, disposés en face des maisons, n’en sont séparés que par la largeur du trottoir; ils sont fermés par des palissades légères, en bois de sapin. La partie qui est en terre devait être préalablement imbibée de sulfate de cuivre et recouverte d’une couche de goudron bouillant mélangé de soufre.

t L’idée de cc couvercle a été puisée chez le Dr Thys , secrétaire supérieur d’hygiène publique, où j'ai vu, en 1854, une manne remplie de braises de boulanger recouvrant la lunette du lieu d’aisances, et absorbant les gaz délétères et les mauvaises odeurs qui pouvaient s’en échapper.

Une pompe d’un accès facile, fixée aux abords du trottoir, fournit une eau abondante et de bonne qualité.

Des habitations ouvrières à Nivelles, par le docteur Lebon.