INTRODUCTION

Le louage est un contrat consensuel par lequel une personne s'oblige à payer un prix appelé merces à une autre personne qui s'engage en retour à exécuter pour la première un fait,ou à lui procurer l'usage et la jouissance d'une chose.

Le contrat de louage était très fréquent à Rome; il devenait la source d'une foule de spéculations que J'uvénal flagelle dans sa troisième satire sur les embarras de Rome :

« vivant Artorius istic « Et Catulus : maneant qui nigra ni candida vertunt, « Queis facile est ædem conducere, flumina, portus, « Siccandam eluviem, portandum ad busta cadaver,

« Et præbere cuput domina venale sub hasta.

Il se partage en deux branches bien distinctes : le louage d'industrie et le louage de choses. Le louage d'industrie

Il INTRODUCTION

comprend lui-même le louage d'ouvrage qui a pour objet l'exécution d'un travail déterminé, et le louage de services dans lequel une personne se met à la disposition d'autrui pour exécuter ce qui lui sera commandé. Quant au louage de choses, il se subdivise à son tour en bail à ferme, dont l'objet consiste dans la jouissance d'un fonds de terre ou d'une exploitation agricole ; et en bail à loyer dont l'objet sera, soit un immeuble bâti indépendant de toute explortation, soit un meuble ou un animal.

Nous laissons de côté cette seconde application du bail à loyer pour ne nous occuper que du louage de maisons.

Cette variété du contrat de louage fut presque inconnue des anciens Romains. À l'origine on rencontrait bien des chents pauvres que leurs patrons logeaient gratuitement, mais peu ou point de locataires. Chaque citoyen voulait avoir son foyer à cetle époque, où, d'après Vitruve, la simplicité romaine se contentait d'habitations à un seul étage. Ajoutons qu'au désir naturel de la propriété, qui existe en tout homme, s'ajoutaient des considérations religieuses de grande importance. Chaque famille était sous la protection de divinités particulières, objets du culte Le plus profond et le plus fidèle; chacune avait ses dieux lares, dieux jaloux et ennemis les uns des autres qu'on ne pouvait songer à réunir sous un même toit !.

Plus tard les traditions religieuses s'affaiblissent, en même temps que la population de Rome s'augmente. Les

immenses fortunes que leurs conquêtes ont procurées aux

! Fustel de Coulanges. Etude sur la cité Romaine.

INTROLUCTION LIL

Romains, ne leur permettent plus de se contenter des demeures rustiques qui abritaient leurs ancêtres. Le marbreremplace la brique ; partout s'élèvent des palais somptueux qui comprennent tout un système d’édifices. C'est d'abord la domus maison privée du maitre, puis à côté une insula, sorte de dépendance, divisée en plusieurs appartements ou cœnacula. Ces logements furent d’abord destinés aux clients ; mais quand les liens de la clientèle se furent relâchés, les propriétaires, séduits d'ailleurs par l’appât du qain, commencèrent à les louer moyennant une redevance. Cicéron possédait une insula comprenant des boutiques qui lur rapportait jusqu'à 800,000 sesterces par année. Les insulæ romaines ne le cédaient pas à nos grandes maisons d'aujourd'hui; comme celles-ci elles élaient dotces d'un concierge: un esclave appelé insularius était préposé à leur garde.

Sous l’'Emptre, des entrepreneurs spécuient sur l'accroisement constant de lu population. Ils construisent de vas- Les cités, où s'entassent jusque sous les toits les artisans et les citoyens pauvres". C’est alors aussi qu'apparait un genre d'industrie, qu'on aurait tort de considérer comme d'invention moderne. Des individus louaient une insula tout entière, et se créaient des revenus appréciables, en sous-louant les différents appartements pour un prix dont le total était de beaucoup supérieur à leur propre loyer. Ce locataire principal est désigné par Ulpien sous le nom

de cœnacularius exercens.

1 Juvénal. Satir III.