G DES OBLIGATIONS FONCIÈRES

petit gain qu’il« ont amassé péniblement. Ils n’épronveront plus les mêmes hésitations s’ils eonrent la chance, en économisant et plaçant leur petit capital, de gagner une somme de quelqu’importance. Si l’attrait du lot, adjoint au titre d'Obligation, peut être blâmable en théorie, conslatons qu'en fait, il encourage à l’épargne et facilite l’économie des petites bourses.

3“ Prohibition des loteries (loi du 21 mai 1836)

Quoiqu’il en soit, la loi du 21 mai l836 prohibe « toutes « opérations offertes au public pour faire naître l'espé- «< rance d’un gain qui serait acquis par la voie du sort. »

Les lots sont donc prohibés à moins d’autorisation sjiéciale du gouvernement.

En est-il de même des primes?

Plusieurs auteurs le soutiennent (f) faisant remarquer, que lorsque les Obligations sont remboursables à prime, la chance de toucher promptement l’écart entre le pri.\ payé et le taux nominal de la créance ressemble bien encore à une loterie.

Cependant, l’opinion dominante en doctrine et en juris-

(1) Voy. Moiitagnon, Traité des Sociétés de Crédit Foncier, p 269.

prudence ( 1 ), fait une distinction entre les lots (qui seraient prohibés, sauf autorisation) et les primes qui ne seraient qu'une forme de répartition entre tous les obligataires, mais à des époques variables, des retenues opérées sur l’intérêt légal.

Cette distinction n’a du reste pas d'intérêt pour le Crédit Foncier de France qui a le droit, comme nous allons le voir, d’offrir des primes et des lots à ses porteurs d’Obli-

gations.

4“ Exception à la prohibition des loteries en faveur du

Crédit Foncier de France

Une loi spéciale (décret du 28 mars 18.32, art. 3) déroge à la loi générale de 1836 prohibitive des loteries ; cette loi autorise le Crédit Foncier à adjoindre des lots et primes à ses obligations.

En voici le texte :

« La Société est autorisée... 2° à émettre conformément « aux dispositions du titre III du décret précité (du 28 fé- « vrier 1852), pour une valeur égale à celle des engage-

(t) Voy. B. de l’Épiue, De l'cmiiruntpar voie d’obligations, p. 45 sset Sirey, 1876, 1 . 433.

DES OBLIGATIONS FONCIÈUES

« meiils hypothécaires souscrits par les propriétaires « d'immeuhles, des obligations foncières portant un « intérêt annuel et remboursables par la voie du tirage au « sort, avec la faculté d'y joindre des lots ou primes. »

Si le (b’édit Foncier est ainsi placé en dehors du droit commun, il ne peut pourtant pas organiser librement des loteries : il lui faut l’autorisation du gouvernement.

« Le Crédit Foncier de France ne pourra attacher de « lots à ses emprunts qu’avec l’autorisation du gouverne- <( ment » (Décret du 21 décembre 1853, art 8).

L’article 83 des Statuts reproduit ces dispositions :

« 11 peut, avec l'autorisation du gouvernement, être « attribué aux Obligations des lots et des primes payables « au moment du remboursement.

Le Conseil d’administration en détermine l’imiiortance « et la répartition ».

Le Crédit Foncier, s’il veut joindre des primes ou lots à ses Obligations, fait donc élaborer un projet par son Conseil d’administration, puis soumet ce projet d’émission au gouvernement, et pentalors, si l’autorisation lui en est accordée, émettre son emprunt avec titres bénéficiant de jirimes et lots.

5“ Composition et attribution des lots

Disons d abord sur quelles ressources sont constitués les lots, nous verrons ensuite comment ces lots sont attribués.

a) Ces lots ne peuvent être prélevés que sur la portion des annuités provenant des intérêts payés au Crédit Foncier par ses emprunteurs. Le Crédit Foncier utilise, dans ce but, l’écart entre les intérêts qu’il reçoit des propriétaires fonciers, et ceux qu il sert a ses porteurs d Obligations ; (*l comme il ne peut exiger de ses emiiruntcurs plus de 5 0/0 (art. 11 du décret de 1852), c’est le taux qu’il sert à ses prêteurs ipi il labluit. Celle réduction est possible parce que l’attrait des lots est telle que les porteurs d’Obligalions sacrifient volontiers une portion dn revenu assuré à la chance d’un gain parfois considérable. Celte réduction n’a pas besoin, du reste, d’être très importante, et l’on est étonné, lorsqu’on se livre à quelques calculs, de voir les résultats que peut donner un ebilfre minime jtrélevé sur une très grande somme de prêts.

b) Comment sont attribués les lots?

Les lots sont répartis par voie de tirage au sort, et ce

tirage est pratiqué matériellement de la même façon que le tirage d’amortissement ; par l’extraction de la roue des numéros des titres d’Obligations, auxquels sont attribués les lots.

CONCLUSION

Les Oblig-alioiis foncières, ou lettres de gage, sont 1 instrument aclif sur lequel repose tout le système du Crédit Foncier, cette grande institution dont nous n avons pu qu’indiquer sommairement le fonctionnement, venue à un moment oùla propriété foncière semblaitirrémédiablement compromise et vouée « à la banqueroute », selon 1 énergique expression de M. Léon Faucher. Seule, la nouvelle

avaient besoin, et faire affluer vers la propriété foncière les capitaux indispensables, sans que les capitalistes prêteurs aient à craindre d’immobiliser leurs fonds pour trop

* longtemps ou sans une sécurité suffisante.

Tant que les propriétaires fonciers et les capitalistes demeuraient livrés à eux-mêmes et sans 1 intermédiaire

f d’une institution de Crédit Foncier, les prêts hypothécaires

I étaient difficiles et l’argent s’employait moins facilement

DES OBLIGATIONS FONGlEItES

en prêts au profit de la propriété immobilière. Le propriétaire était arrêté par la cherté du contrat, et par l’obligation de rembourser tout le capital emprunté en une seule fois à échéance fixe; le capitaliste, de son côté, n'osait avancer une somme dont le remboursement était mal assuré. Un intermédiaire sérieux et bien organisé, était seul capable de procurer aux uns, et à un taux raisonnable, des fonds remboursables presqu’insensiblement par amortissement; et aux autres, en échange de leur argent, des titres présentant des garanties parfaites, comportant un service régulier d’intérêts avec la faculté de les négocier à volonté.

L’Obligation foncière, ou lettre de gage, est précisément ce titre au moyen duquel la Société du Crédit Foncier peut servir d’intermédiaire entre les emprunteurs et les capitalistes. Ce titre est le dédoublement du contrat passé entre la Société et l’emprunteur. Il détache de la créance le gage fourni par ce dernier; c’est-à-dire que l’hypothèque, consentie à la Société, devient une valeur distincte de la dette contractée, et sert de garantie aux dettes contractées par la Société elle-même envers les capitalistes. Le gage hypothécaire fourni par les propriétaires fonciers est donc mobilisé et fractionné par la Société, puis offert aux capitalistes qui à raison de la sécurité dont il jouit par luimême, de la sécurité dont le revêt encore le crédit de

l’établissement dont il émane, et des avantages et faveurs qui lui sont octroyés, ne manquent pas de le bien accueillir et de le rechercher.

L’Obligationfoncière est donc bien le meilleur moyen de procurer à la propriété immobilière le crédit dont elle a besoin.

Comparons du reste, cet instrument aux autres systèmes que l’on a tenté d’employer dans le même but.

Tous ces systèmes se ramènent à deux. Ils tendent en elfet ; soit à mobiliser le sol lui-même, par la création d un titre représentatif do la propriété foncière facilement négociable; soit à mobiliser la créance hypothécaire née sur la tête des particuliers en facilitant également sa transmission.

Mais ces systèmes présentent de graves inconvénients.

Les premiers créent un instrument de crédit avant que le propriétaire en ait besoin, celui-ci pouvant, sans être grevé d aucune dette, se faire livrer les titia^s représentatifs de ses propriétés ; ils poussent à la dissipation et aboutissent, en tout cas, au morcellement exagéré du sol. Ils ont aussi l'inconvénient de ne pas présenter de garanties suffisantes, le propriétaire tendant à se faire livrer des titres pour une valeur supérieure à ses propriétés, valeur variable, qui peut aisément péricliter ; il faudrait donc que le porteur de ces titres vérifiât sans cesse 1 état

t)ES OBLIGATIONS FONCIÈRES

de son gage. Ce sont ces inconvénients qui ont empêché le régime des cédules hypothécaires de réussir en France (Il messidor an III); ce sont eux qui font préférer aux Plandbrief de Prusse les diiïérenls titres émis par les établissements de Crédit Foncier de ce pays. Et si ce système semble prospérer sur le territoire de la ville de IJrème, c’est peut-être parce que les porteurs de Handfesten peuvent aisément vérifier leur gage dans ce petit pays.

Les seconds systèmes, qui comportent la mobilisation dos créances hypothécaires nées sur la tête des particuliers, ont aussi le grave inconvénient de ne pouvoir faire concorder un mode de transmission facile avec les sécurités indispensables : « Ouand même sa forme faciliterait les mutations, « quand même il serait transmissible par voie d’ondosse- « ment, disait Wolowski, le titre hypothécaire se négo- « ciera diflicilement car il pèche par sa base, il ne révèle « par aucun signe infaillible sa valeur réelle et ne dispense « l’acquéreur ni de recherches, ni de vérifications. »

Le Crédit Foncier est intervenu avec im procédé peu différent, il est vrai, de ce second système, mais qui en comble pourtant les lacunes et n’a pas non plus les inconvénients reprochés aux premiers : insécurité, mobilisation et morcellement e.xagéré du .sol lui-même. L’hypothèque liait sur la tête de la Société; celle-ci est alors chargée d'en vérifier la valeur et d’exer.'or tous les droits

qui y sont attachés. Elle fractionne ensuite ce gage immobilier et en attache la garantie aux titres qu'elle émet. Ces titres de Crédit Foncier, ou crédit attaché au sol, sont facilement négociables, et c’est le procédé le plus parfait de mobilisation du crédit immobilier.

« Si les associations de Crédit Foncier sont impuissantes « à improviser des capitaux, elles ont du moins la vertu de « faire circuler et de mieux répartir ceux qui existent.

« A ce point de vue, elles remplissent les fonctions de « véritables machines à circulation. Mieux que le crédit « individuel, le crédit collectif peut, sinon empêcher des « crises, du moins en atténuer les conséquences désas- « treuses.

« Partout où elles s’établissent, elles ont pour résultat « de faciliter le dégrèvement de la propriété, de fournir au ’ « sol des instruments d’amélioration, et de mettre obstacle

« au morcellement exagéré. «

i Vu : Le Président

André WEISS.

Va :

Le Doyen de la Faculté LYON-CAEN.

Vu et permis d’imprimer :

Le Vice- Recteur de r Académie de Paris^ f L. LIARD.

JOSSEAU

lu