INTRODUCTION

De tout temps, la terre, instrument de richesse et de production par excellence, a été d’un maniement plus lourd, moins rapidement rémunérateur et moins productif que les valeurs industrielles ou commerciales, valeurs essentiellement mobiles et facilement transmissibles, qui procurent aux capitalistes, outre leurs revenus annuels, la faculté appréciable de recouvrer rapidement leur capital.

Que faudrait-il donc pour procurer ces avantages à la propriété foncière? Est-il nécessaire de mobiliser le sol?

L’insuccès de la tentative de Fan III, et l’échec du système des cédules hypothécaires ne nous ont-ils pas démontré les inconvénients d’un tel système?

JOSSEAU

Ne siiffiraii-il pas, du reste, d’étendre et d’amplilîer le crédit dont a besoin la propriété foncière, et sans mobiliser le sol lui-même, ne serait-il pas préférable de mobiliser le crédit qui lui est attaché?

C'est pour répondre à ce besoin de mobilisation du crédit immobilier qu’ont été créées les Obligations foncières ou lettres de gage, lors de l'introduction en France des institutions de Crédit Foncier.

Avant 1832, le seul moyen donné au pro|)riétaire foncier qui voulait emprunter, était de rechercher un capitaliste qui voulut bien lui confier quelqu’argent en échange de l’hypothèque qu'il couseutirait à lui donner.

Mais ce procédé avait de gros inconvénients : il était fort cher; le propriétaire foncier n’était jamais sûr de trouver un prêteur; ce dernier enfin voyait ses capitaux immobilisés pour toute la durée du prêt, car il ne fallait pas songer à transmettre sa créance hypothécaire, u Nous pou- « vous avoir dès maintenant des créances hypothécaires, « disait Wolowski, transmissibles par voie d'endossement ; « on ne s’en sert pas, parce que la nature de l’acte est ;< rebelle à tout effort d’en améliorer la situation. Le mal « vient, non pas de ce que le numéraire manque chez « nous, mais de ce qu’il est mal réparti, mal distribué, de « sorte que la demande ne peut se rencontrer avec l'offre

« et qu’il y a en même temps engorgement et insuffisance « des moyens d’échange ».

Il fallait donc faciliter l'échange en faisant concorder l’offre et la demande au moyen d’un intermédiaire qui fournisse les sécurités désirables.

Le Crédit foncier a été précisément créé en 1832 pour rendre ces services, et procurer aux propriétaires fonciers les capitaux dont ils avaient besoin, en même temps qu’aux capitalistes un moyen sûr de placer leur argent. Cet établissement n’est qu’un intermédiaire ; il prête d’une main aux propriétaires fonciers ce qu’il emprunte de l’autre aux capitalistes.

La base du système reposait sur l’émission de titres nouveaux, appelés Obligations foncières ou lettres de gage, à l’aide desquelles la Société put se procurer auprès des capitalistes, l’argent qu’elle fournit ensuite aux propriétaires fonciers.

Ce sont ces titres, d’une nature spéciale, qui feront l’objet de notre étude.

Nous croyons que ces lettres de gage réalisent aussi parfaitement que possible la mobilisation du crédit immobilier, parce qu’elles sont le dédoublement du contrat de prêt intervenu entre le propriétaire foncier et le capitaliste prêteur, et qu’elles jouissent d’un caractère hypothécaire que nous définirons dans le chapitre premier.

Poursuivant l exameii de cos litres de créance, nous examinerons, dans un second chapitre, les droits accordés aux porteurs d’obligations foncières et les faveurs particulières dont ils jouissent.

Dans un troisième chapitre, nous décrirons le procédé d’émission de ces titres, les règles qui y président, et nous aurons à nous demander si cette émission constitue un privilège au profit de la Société du Crédit Foncier de France.

Enfin, après avoir examiné dans un quatrième chapitre, les divers modes de transmission de ces titres, nous étudierons dans un cinquième, l’extinction des obligations foncières; nous y verrons les particularités qui les distinguent des obligations ordinaires et les modes spéciaux de remboursement adoptés par le Crédit Foncier de France.

§ 1»''. Les obligations foncières sont des titres de créance

Dans un sens général, le mot obligation signifie un lien de droit, un rapport juridique existant entre deux personnes et en vertu duquel l’une est tenue envers l’antre à la prestation d’une chose, on à l’accomplissement d’un acte. Du côté actif il y a créance, du côté passif, il y a dette.

Dans un sens plus spécial, et un peu détourné de sa signification primitive, le mot obligation signifie à la fois le lien de droit que nous venons de définir, et le titre écrit qui sert à le constater.

Le droit du créancier est souvent le droit au remboursement d’une somme prêtée et le droit au service des intérêts de cette somme.

Une société industrielle ou financière, décidée à faire un emprunt au public, fera ce qu’on appelle une émission d’obligations, c’est-à-dire, qu’en échange de l’argent que les capitalistes lui apporteront, elle remettra un titre par lequel elle reconnaîtra sa dette et s’engagera à la rembourser ; elle s'engagera aussi à faire à époques déterminées le service des intérêts.

Ces titres de créance ou obligations, ceux du moins qui proviennent d’un même emprunt, auront tous une valeur égale, valeur variable, sans doute, selon le crédit de la Société dont ils émanent, mais qui restera pour tous la même et leur permettra d’être négociés y>ar leurs propriétaires. comme des marchandises quelconques. Le prêteur, créancier de la Société, porteur d’obligations, aura donc l’avantage de pouvoir, en négociant son titre, recouvrer le capital qu’il a prêté, sans attendre que la Société débitrice

le rembourse.

Les obligations sont donc des litres de créance comportant le droit au remboursement du capital, le droit au service régulier des intérêts, et enfin la faculté pour le poi leur de s’eu dessaisir en le négociant et en le transmettant a un tiers.

Les obliualions foncières ont tous ces caractères : ce sont des titres de créance constatant les emprunts faits nar une Société financière, le Crédit Foncier de France, et comportant le droit au rcmboursemcnl du capital, le droit au service régulier des intérêts, et la faculté de les négocier et de recouvrer ainsi, au moment où on la désire, la somme prêtée.

La nature juridique des obligations foncières serait ainsi définie, cl nous n'aurions que faire d’insister davantage à ce sujet, si ces litres ne présentaient certains carac-

lêres qui les différencient profondément des titres do créance ordinaire. Ils ont d’abord un caractère hypolhé- Caire d’une nature toute spéciale que nous allons préciser dans le prochain paragraphe; ils ont aussi, a notre avis,

bien que ce point soit contestable, le caractère de titres de nature commerciale ; ils jouissent enfin d une série d'avantages qui seront examinés dans les chapitres suivants.

^ 2. Les obligations foncières sont des titres hypothécaires

d une nature particulière

Les obligations foncières émises par le Crédit Foncier de France, titres de créance destinés à constater un prêt, sont-elles garanties hypothécairement? Peut-on dire, (( qu'elles participent de la nature de la grosse hypothé- « Caire elle-même, qu'elles n’en sont que des fiac-

(( lions ?» (1)

,1 J. -11. Josseau, Consultation de 18'9, p. 30. — Cette consultation, donnée a l’occasion d'un procès entre le Crédit Foncier de 1 rance et la Itanqiie hypotliécaire, a été publiée en une brochure : « Privilèges du Crédit Foncier de France, leur étendue depuis la tin de .^on monopole .. - Paris, 1880. Bureau de la Revue du Notariat.