PRÉFACE

Si l'on voulait écrire un traité général et complet du Crédit foncier, il faudrait consacrer à cet ouvrage plusieurs années de travail et plusieurs volumes. IL faudrait réunir en soi la science de l’économiste, du financier, de l'historien, du jurisconsulle, pour résoudre les multiples et délicats problèmes que soulève un examen approfondi de cette question qui n’est qu'une branche, une partie d’une étude plus générale, plus vaste encore, l'Etude du Crédit. Il y aurait à montrer comment satisfaction a été donnée à ce besoin de crédit, besoin plus ou moins sensible, mais que l’on rencontre chez tous les peuples ; comment l'individu qui cherche de l'argent peut s'en procurer au moyen dela terre qu'il possède ; quelles garanties sont offertes à celui qui lui prêtera; quels moyens, amiables ou coercilifs de rentrer dans ses fonds. Remonter au droit romain où, suivant l'expression d’un de nos maitres, il n'y avait qu'une ébauche de Crédit foncier, passer à l'étude de l’ancien droit francais et à celle du Code civil, pénétrer dans les législations étrangères, serait une étude assurément très intéressante, mais trop vaste pour quenous osions l’entreprendre : nous voulons simplement, nous placant à l’époque actuelle, indiquer le meilleur moyen, pour un propriétaire foncier à la recherche de capitaux, de réaliser son désir, tout en

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conservant son immeuble, ce qui exclut toute hypothèse d'aliénation. Le meilleur moyen pour lui, le plus simple, le moins dangereux en même temps que le plus rapide et le moins coûteux, c’est de s'adresser à la Société du Crédit foncier de France et de lui demander qu’elle lui consente un prêt hypothécaire à long terme, remboursable par annuités. Il trouve là des avantages qu'il ne rencontrerait certainement pas en consentant une affectation hypothécaire à un particulier dont il recevrait les fonds par l'intermédiaire de son notaire. À supposer mème que ce dernier lui trouve un capitaliste disposé à lui prêter sur hypothèque, ce qui peut être douteux, étant donné la mauvaise législation hypothécaire dont nous Jouissons actuellement, la difficulté, après l'établissement de l'hypothèque, de surveiller le bon entretien, la bonne conservation de l'immeuble, la possibilité d’un refus de paiement à l'échéance, les lenteurs et les frais de la procédure d'expropriation, il subsiste toujours pour l’emprunteur, en plus des intérèts assez élevés qu'il doit servir régulièrement, la lourde obligation de rembourser l'intégralité du capital au jour dit, de réunir immédiatement en une seule fois les sommes nécessaires à la satisfaction de son engagement. Aucun de ces inconvénients ne se produit avec le Crédit foncier: il a toujours de l’argent disponible à offrir à la propriété foncière — ilse plaint même aujourd'hui d'en avoir trop, vu la fréquence des remboursements anticipés — les capitalistes viennent facilement à lui, attirés par la sécurité du placement et le moyen facile et rapide de se débarrasser de leur créance en négociant leurs obligations à la Bourse. Le débiteur pourra se libérer en plusieurs paiements, par l’ingénieux procédé de l'amortissement, en prélevant chaque année sur ses re-

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venus une somme relativement minime. Ajoutons que le Crédit foncier, société, être impersonnel, n'exigera pas du débiteur la déférence, j'allais dire le respect, que celui-ci est souvent obligé de témoigner au particulier qui est son créancier,

Il serait facile d'indiquer les autres avantages que présentent les diverses combinaisons du Crédit foncier, mais nous n'entreprenons pas en ce moment une apologie, nous avons voulu seulement, par ces quelques notions sommaires, donner une idée de la question qui sera traitée dans ce travail : Les prêts hypothécaires consentis par le Crédit foncier de France. C'est à cette partie seulement de la législation générale de la Société du Crédit foncier de France qu'après mûr examen, nous nous sommes arrèlé, comme soulevant le plus grand nombre de questions intéressantes au point: de vue juridique. Que le lecteur n’attende donc pas de nous des renseignements sur l'histoire des Sociétés de Crédit foncier en général et du Crédit foncier de France en particulier, bien qu'il y ait là une évolution historique très attachante, surtout en ce qui concerne ces dernières années, -à partir des évènements de 1890 (affaire Lévêque, projet de réforme qu’il déposa à la Chambre). Nous ne nous occuperons pas non plus de l’organisation de la Société, ce qui comprendrait l'étude de l'assemblée générale des actionnaires, des administrateurs, des censeurs, des gouverneurs, sous-gouverneurs, etc..., tous rouages dont nous négligerons l’examen ; enfin, rien ne sera dit sur ce que l’on pourrait appeler les services financiers du Crédit foncier, c’est-à-dire les opérations de banque, dépôts, avances sur titres, comptecourant, auxquelles il a coutume de se livrer, le plus souvent conformément aux statuts, quelquefois malheureuse-

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ment, mais par nécessité, dans leur silence. Cette exclusion de la partie financière ne nous fera pas cependant oublier les lettres de gage, les obligations foncières qui font parte intégrante de l'étude des prêts hypothécaires: le Crédit foncier empruntant d’une main ce qu'il prête de l’autre, 1l y à là deux parties d’un tout qu'on ne saurait raisonnablement séparer. Cependant, celte étude sera relativement courte, car nous voulons consacrer tous nos efforts à l'étude des prêts hypothécaires à long terme aux particuliers, en laissant de côté les prêts aux communes, départements, etc... La notion la plus simple du Crédit foncier de France, intermédiaire entre les capitalistes prêteurs et les propriétaires d'immeubles emprunteurs, nous fournit une division toute naturelle de notre étude. Une première partie sera consacrée à l'étude de l’obligation foncière, une seconde à celle des prêts hypothécaires à long terme aux parti-

culiers.

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