LE DÉBITEUR

Quand le Crédit foncier recoit une demande de prêt dans les formes que nous indiquerons plus loin, son premier soin doit être de rechercher si le demandeur possède la capacité suffisante pour être partie à un acte juridique. Il y a là une question très délicate à examiner et pour laquelle le droit commun est un guide suffisant. Nous n'avons pas à passer en revue, comme le font les ouvrages spéciaux sur le Crédit foncier, les diverses incapacités établies par le Code civil et les lois spéciales, nous renvoyons pour cette étude aux ouvrages généraux de droit civil ; mais il ya une situation particulière, qui se présente si fréquemment dans la pratique et qui est si pleine de dangers pour la validité des transactions qu'elle a attiré l'attention du législateur, qui a établi pour elle des règles absolument exorbitantes du droit commun, et toutes de faveur pour le Crédit foncier ; c'est la situation dans laquelle se trouvent les maris et les tuteurs, même après le moment où ils n'ont plus ces qualités. Les immeubles qu'ils possèdent sont grevés d’une hypothèque légale, non soumise à la formalité de l’inscripon, qui garantit les droits des incapables, dont ils doivent gérer le patrimoine.

Cette hypothèque légale des mineurs et des femmes mariées, précisément parce qu’elle est occulte, est une menace

toujours suspendue sur la tête des tiers qui veulent contracter avec les maris ou les tuteurs : l’on n’est jamais sûr du rang de l'hypothèque que l’on peut avoir acquis sur un immeuble appartenant à ces derniers, le droit du créancier qui a traité dans de telles conditions est absolument fragile, puisque d’un moment à l’autre ces hypothèques légales peuvent se révéler subitement et primer toutes les autres hypothèques consenties sur l'immeuble en question. Laisser le Crédit foncier exposé à un tel danger, c’eût été par avance l'empêcher de réaliser le but de son institution en éloignant de lui les capitaux des obligataires qui n'auraient pas voulu d’un gage offrant si peu de sécurité et présentant tant d’aléa.

C’est pourquoi les hommes qui ont élaboré les décrets relatifs au Crédit foncier, ont imaginé un moyen relativement commode de parer à cette éventualité : ce moyen n'est autre que la purge des hypothèques légales.

Purge des hypothèques légales

La purge est un moyen, offert à l’acquéreur d’un immeuble, d’affranchir cet immeuble des priviléges et hypothèques qui le grèvent, en offrant aux créanciers hypothécaires ou privilégiés son prix d'acquisition, ou la valeur estimative de l'immeuble, suivant le cas, et en payant ou consignant la somme offerte, sauf le droit pour les créanciers, qui ne trouveraient pas les offres du tiers détenteur suffisantes, de requérir la mise aux enchères de l’immeuble, en s’engageant à en porter ou faire porter le prix à un dixième en sus de la

somme offerte par le tiers détenteur. Ce droit est réglé au Code civil par les chapitres VIIL et IX dutitre XVIIT du livre IL, articles 2181 à 2196. Il y a donc là une instilulion qui existait dans notre législation bien avant 1852, mais la purge créée par les articles 49 à 25 du décret organique du 28 février 1852 en faveur du Crédit foncier est bien différente de celle organisée par le Codecivil et dont nous venons de donner un rapide aperçu.

A vrai dire, le droitcommun nous présente l'organisation de quatre purges différentes : 1° la purge des hypothèques inscrites ; 2° Ja purge des hypothèques légales non inscrites ; 3° la purge des hypothèques inscrites à la suite d’un jugement d’adjudication sur expropriation forcée ; 4° la purge des hypothèques légales non inscrites à la suite de ce même jugement. Dans les explications qui vont suivre,nous prenons comme terme de comparaison avec la purge du Crédit foncier, la purge d'hypothèques inscrites à la suite d'une aliénation volontaire, c'est cette dernière espèce de purge que nous désignerons sous le nom de purge de droit commun, purge du Code civil.

La purge du Code civil n'aurait été d'aucun usage pour le Crédit foncier, car elle a simplement pour but de protéger l'acquéreur d'un immeuble qui redoute l’expropriation de la part des créanciers hypothécaires. Or, le Crédit foncier n’a pas été fondé pour acheter des immeubles ; s'il y est malheureusement quelquefois obligé, lorsqu’à la suite de l’inexécution d'un engagement de la part d'un de ses débiteurs, il fait vendre l'immeuble hypothéqué et que personne ne se présente comme acquéreur dudit immeuble, il n’y a là qu’une exception à l'ordre habituel de ses opérations, qui sont, comme nous l'avons déjà dit, les prêts sur hypo-

thèque. Ce n’est donc plus ici un tiers détenteur, c’est-àdire un nouveau propriétaire de l'immeuble hypothéqué qui purge, c'est un prêleur, exceplion unique dans notre législation, qui ne s'explique que par la grande faveur dont étaient entourées les sociétés de crédit foncier lors de leur fondation, et que beaucoup d'excellents esprits voudraient voir généralisée, appliquée à tous les créanciers hypothécaires quels qu'ils fussent.

Telle est la première différence que nous rencontrons errtre la purge de droitcommun et la purge du Crédit foncier. Une seconde différence a trail aux droits sur lesquels ces deux purges produisent effet.

L’acquéreur d'un immeuble peut purger, non seulement les hypothèques et les priviléges dispensés d'inscription et non inscrits, mais encore les priviléges et hypothèques inscrits sur le registre du conservateur. Le champ d’application de la purge spéciale du Crédit foncier, est actuellement bien moins large. Nous disons actuellement, car à une certaine époque, cette purge pouvait anéantir des droits qui n'ont jamais pu être touchés par la purge du Code civil. Reportons-nous, en effet, au décret du 28 février 1852,

voici ce que nous y lisons :

Arücle 8. — Nul prêt ne peut être réalisé qu'après l’accomplissement des formalités prescrites par le titre IV du présent décret, pour purger: 40 Les hypothèques légales, sauf le cas de subrogation par la femme à son hypothèque ; 20 les actions résolutoires ou rescisoires et les priviléges non inscrits.

Article 24. — A l'égard des actions résolutoires ou rescisoires et des priviléges non inscrits, la purge a lieu de la manière suivante : Un extrait de l’acte constitutif d'hypothèque, dressé dans la forme indiquée au deuxième paragraphe de l’article 21 est signifié aux précédents propriétaires, soit au domicile réel, soit au domicile élu ou indiqué par les titres. Cet extrait est publié suivant le mode indi-

qué au premier paragraphe de l’article 23, et la purge s'opère après le délai de quarante jours écoulé sans qu’il soit survenu d'inscription.

Ces textes établissaient deux règles importantes : la première rendait l’accomplissement des formalités de la purge obligatoire préalablement à toute réalisation de prêts ; c'était un acte initial à la procédure et dont nulle puissance ne pouvait prononcer l’exemption ; cela montre combien à cette époque on était convaincu de l'importance qu’il y avait pour une société de crédit foncier à ne courir aucune chance de voir son gage hypothécaire lui échapper. La seconde attribuaïit à la purge spéciale du Crédit foncier un pouvoir à la fois plus fort et plus faible que ne l’est celui de la purge organisée par le Code civil. Plus faible, en ce sens que cette purge spéciale ne s’appliquait ni aux hypothèques inscrites, ni aux priviléges sur les immeubles dont la conservation exige une inscription ; plus fort, puisque les actions résolutoires ou rescisoires étaient purgées et n'étaient plus à redouter pour la Société, résultat que la purge du Code civil est impuissante à faire obtenir.

La première de ces règles était vexatoire et la protection qu’elle imposait était souvent gènante, parce qu'elle était aveugle. Pourquoi imposer toujours et dans tous les cas les frais et les lenteurs qu’entraîne nécessairement la purge ? Il arrive, en effet, souvent que la Société sait, de source cerlaine, que celui qui lui a adressé une demande de prêt, n'est pas et n'a jamais été ni mari ni tuteur. Mème en supposant que le demandeur ait eu à un certain moment ou bien a actuellement une de ces qualités, il peut se faire que l'immeuble qu'il offre en garantie soit libre de toute charge, si les hypothèques légales du mineur ou de la femme ont

été régulièrement restreintes par application des articles 2144 et 2149 du Code civil, si la femme a consenti une renonciation ou une subrogation à son hypothèque, si le subrogé-tuteur du mineur ou de l’interdit en a donné mainlevée dans les conditions exigées par la loi. Cette inutilité n'eût été rien sans les inconvénients nombreux qu'entrainait l’accomplissement des formalités de la purge ; comme le dit très bien, M. le député Allard, dans son rapport : « La purge avait pour premier effet d’occasionner des frais toujours trop considérables, et souvent en pure perte, dont le paiement ne manquait jamais de retomber sur l’emprunteur ; en second lieu, elle retardait l'emprunt pendant tout le temps que durait son accomplissement, car la purge doit toujours précéder la réalisation du prêt ; enfin, ce qui était plus grave, elle faisait connaître publiquement par la voie des journaux les nom et prénoms de celui qui voulait emprunter, la somme dont il avait besoin, l'immeuble qu’il offrait en garantie. On comprend que ces frais, ces délais et surtout cette publicité à une époque où l'emprunt n’est pas encore certain, devaient éloigner des sociétés de crédit foncier un grand nombre d'emprunteurs, et que les opérations qu'elles sont appelées à traiter devaient être singulièrement réduites. »

Ce vice grave du décret de 1852 a été corrigé par la loi du 10 juin 4853, dont l’article 2 est ainsi conçu : « La purge, rendue obligatoire pour les sociétés de crédit foncier, par l’article 8 du décret du 28 février 1852, est désormais facultative. » Elle n'est donc plus imposée dans tous les cas, comme elle l'était auparavant ; la Société peut en accorder à l’emprunteur la dispense totale ou partielle. Tandis que pour la purge du Code civil, aucune restriction ne peut être

apportée aux résultats de la procédure dont les conséquences sont absolues, la purge du Crédit foncier peut être restreinte à la volonté de la Société, qui peut en restreindre les effets suivant ce qui est utile, qui peut purger telle hypothèque légale et négliger telle autre, qui peut négliger la purge des hypothèques légales inconnues pour ne procéder qu’à la purge des hypothèques légales connues ou vice-versa. Cette latitude, laissée à l'administration de la Société, ne présente pas de dangers, car elle est très prudente et n’accorde qu'assez difficilement la dispense de la purge. Il suffit, pour s'en convaincre, de lire les instructions données aux agents. Dans tous les cas, la dispense de la purge ne peut être accordée : 1° À l'égard de l’emprunteur, qu’autant que son étal civil et celui de ses auteurs, s'il possède à titre d'héritier, soient bien connus, que sa moralité ne puisse laisser aucun doute sur la véracité de ses déclarations, et, s'il est marié, que le régime adopté par son contrat de mariage permette à sa femme d'aliéner ses droits, et que celle-ci intervienne au contrat pour subroger la Société dans son hypothèque légale ; 2° à l'égard des précédents propriétaires, qu’autant qu’une purge régulièrement accomplie sur le dernier contrat de vente aurait éteint les hypothèques légales qui pouvaient exister de leur chef.

Malheureusement, la loi du 40 juin 1853 ne s’est pas arrêtée là dans les réformes qu'elle a apportées à la législation primitive ; par une seconde innovation, elle a décidé que parmi tous les droits occultes qui peuvent grever l’immeuble, il n'y a plus lieu de purger que les seules hypothèques légales. L'article 8 de la loi du 10 juin 1853, est en effet ainsi conçu : L'article 24 du décret du 28 février 1852

est abrogé. Or, cet article, que nous avons cité plus haut, traitait précisément de la purge des actions rescisoires et résolutoires. La commission chargée d'examiner le projet de loï, repoussa l'amendement d'un député, M. Millet, qui proposait de supprimer cet article 8 du projet. Le rejet de cet amendement nous paraît très regrettable, car les raisons qu'on donne pour expliquer l'innovation, n’ont pas une très grande valeur. En ce qui concerne les priviléges non inscrits, on dit généralement qu'ils ne garantissent que des créances modiques (art. 2101 C. c.) ; cela n'est pas exact pour les frais de justice, qui fort souvent, dans l’état actue de la législation, malgré les réformes apportées récemment, absorbent une trop grande partie de la valeur de l’immeuble. Quant aux actions résolutoires ou rescisoires, voici en quels termes s'exprime le rapporteur Allard : « Pouvoir purger les actions résolutoires ou rescisoires était une énormité, car, comment obliger une personne à prendre une inscription dans un délai déterminé, à peine de forclusion, pour assurer un droit que souvent elle ne connaît pas encore ? C'était une restriction grave aux droits consacrés par le Code Napoléon, dans les articles 503, 887, 1364, 1676, etc, droits d'autant plus respectables qu’ils appartiennent à des victimes de dol, de fraude ou de violence. » M. Suin, dans l'exposé des motifs. tient à peu près un langage analogue. Et les auteurs ne manquent pas de citer l'exemple des donateurs d'immeubles qui étaient privés, par ce moyen, de l’action en révocation pour inexécution des charges ou pour survenance d’enfant, véritables actions résolutoires qui pouvaient naître ultérieurement à leur profit. Tous disent qu’il était exorbitant d’obliger une personne à prendre inscription dans un délai déterminé à

peine de déchéance, pour conserver un droit qu’elle ne connaît pas, et qui, peut-être, ne naîtra jamais. Il est facile de répondre à ces objections en faisant observer que la purge des hypothèques légales permise aux particuliers acquéreurs, comme au Crédit foncier prêteur, produit un résultat analogue, en ce sens qu'elle oblige les incapables à prendre inscription de leur hypothèque et les menace de la perdre s’ils ne le font pas, souvent avant même la naissance du droit qui devait être garanti par cette hypothèque. Loin de supprimer cette purge des actions résolutoires et rescisoires, il fallait, selon nous, non-seulement la laisser subsister au profit du Crédit foncier, mais encore la faire passer dans le droit commun ; ces actions sont, en effet, une des multiples causes qui apportent tant d’entraves aux transactions immobilières et qui font qu'elles présentent si peu de sécurité. Cette idée est d'ailleurs mise en pratique dans les nouveaux systèmes de publicité foncière, comme celui de l’Act Torrens,des registres fonciers,qui fonctionnent en Australie, en Tunisie et dans d’autres pays, et qui seront peut-être appliqués un jour dans le nôtre (Voir à ce sujet les remarquables et récents travaux de la sous-commission juridique du cadastre, instituée au Ministère des finances).

La suppression de la purge des actions résolutoires et rescisoires mettait le Crédit foncier dans une situation périlleuse, puisqu'il pouvait se voir opposer un droit réel, et n’en pas soupçonner l'existence ; la loi du 23 mars 1855 est venue apporter un remède à ce fâcheux état de choses ; sans aller jusqu'à prétendre, comme l'ont dit quelques-uns, qu’elle a été promulguée uniquement en vue du Crédit foncier, puisque son bénéfice est applicable à tous, elle lui a rendu de grands services et lui a, seule, permis de vivre

avec sécurité. Nous n'avons pas à étudier l’économie de celte loi si importante ; disons qu’il y a cependant certains droits occultes qui peuvent se révéler à l’improviste et faire perdre son gage à la Société, sans qu'il y ait faute de sa part en quoi que ce soit; nous pouvons citer à titre d'exemple l'exercice du droit d'exiger le rapport en nature (article 859 du Code civil), l’action en rescision du partage (articles 857 et 1079), l’action en réduction des donations (article 930), le droit de retour conventionnel du donateur (article 952), l'action en révocation des donations pour inexécution des charges ou survenance d'enfants (article 953 et suivants), l’action paulienne (article 41467), l’action révocatrice de l’aliénation de l'immeuble dotal (article 1560), l’action en rescision du contrat au profit du vendeur d'immeuble pour lésion de plus des sept douzièmes (article 1674), les priviléges généraux sur les immeubles (articles 2101 et 2105), etc.

Procédure de la purge.

Il résulte des explications précédemment fournies que la purge du Crédit foncier ne s'applique qu'aux hypothèques légales qui produisent leur double effet, droit de préférence et droit de suite, sans inscription, et seulement dans l’hypothèse où celles-ci n'ont pas été inscrites par leurs titulaires ou leurs représentants. S'il en était autrement, c'està-dires’il y avait eu inscription, le Crédit foncier ne pourrait pas user de la purge, puisque les formalités dont se compose cette procédure, ont précisément pour but d'amener

les créanciers hypothécaires à prendre inscription de leur hypothèque légale dans un délai déterminé ; hypothèque inscrite et purge sont, en notre espèce, deux expressions contradictoires et inconciliables ; nous avons d’ailleurs déjà relevé cette différence entre la purge du Crédit foncier et la purge du Code civil qui s'étend, aussi bien aux hypothèques inscrites qu'aux hypothèques non inscrites.

La purge des hypothèques légales du droit commun est réglée par les articles 2194 et 2195 du Code civil, ainsi que par l'avis du Conseil d'Etat des 9 mai-1°* juin 1807. Tandis que la purge des hypothèques inscrites a pour objet de placer les créanciers dans l'alternative, soit d'accepter le prix d’aliénation de l'immeuble, soit de faire la surenchère du dixième ; la purge des hypothèques légales a, en outre, - un autre but plus immédiat, celui d'obliger les créanciers à se faire connaître, à révéler leur existence en prenant inscription. Après avoir transcrit son titre, l'acquéreur dépose au greffe du tribunal du lieu de la situation des biens une copie du contrat translatif de propriété; le dépôt opéré, il adresse à la femme ou au subrogé-tuteur, ainsi qu'au procureur de la République, un acte certifiant ce dépôt; bien entendu, cette signification ne peut être faite à la femme ou au subrogé-tuteur qu’autant qu'on connaît leur existence et le lieu de leur domicile ; dans le cas contraire, il faut procéder comme l'indique l'avis du Conseil d'Etat de 1807. Il sera nécessaire et suffisant que, en premier lieu, dans la signification à faire au procureur de la République, l'acquéreur déclare que « ceux du chef desquels il pourrait être formé des inscriptions pour raison: d’hypothèques légales existant indépendamment de l’inscription, n'étant pas connus, il fera publier la susdite signi-

fication dans les formes prescrites par l’article 683 du Code de procédure civile » ; en second lieu, il fasse cette publicalion dans lesdites formes de l’article 683 du Code de proc. civ. ; en d’autres termes, qu’il adresse une notification par la voie des Journaux du département. Le nouveau propriétaire doit en outre veiller à ce qu’un extrait de son contrat soit affiché dans l'auditoire du tribunal pendant un délai de deux mois, et ce délai de deux mois est le délai qui est accordé aux créanciers pour se faire connaître. Si aucune inscription n’est prise dans ce délai, l'acquéreur n’a rien à redouter du droit de suite des créanciers, mais ce n’est pas à dire que ceux-ci aient tout perdu, ils conservent encore le droit de préférence sur le prix de l'immeuble, sous la double condition qu’un ordre soit ouvert dans les trois mois qui suivront l’expiration du délai de la purge et qu'ils produisent à cet ordre dans le délai fixé par l’article 754 C. pén., si l’ordre est judiciaire, ou avant la clôture, si l’ordre cest amiable. S'ils prennent inscription dans le susdit délai de deux mois, ils conservent leur droit de suite, qui se manifestera par le droit de surenchère pendant le même délai, s’ils ne veulent pas tenir pour bon le prix qui leur est offert par l'acheteur.

Telle est, en quelques mots, la procédure de la purge des hypothèques légales non inscrites, telle qu’elle est organisée par le Code civil; le législateur de 1852 s’est bien gardé d’en reproduire les formalités pour le Crédit foncier Les inconvénients qu’elle présente ont été assez bien indiqués dans l’exposé des motifs de la loi du 40 juin 1853, par M. Suin, conseiller d'Etat : « Le dépôt au greffe de l'acte qui donne lieu à la purge? C'est une publicité,

pour ainsi dire à huis-clos. Le placard dans l'auditoire du Jacquemier 8

tribunal ? C’est une publication sans résultat, qui en s’adressant à tout le monde, n’interpelle personne. Le délai de deux mois imposé dans tous les cas ? Il serait beaucoup trop long en matière de prêt, car l'emprunt annonce un besoin d'argent. La signification au procureur impérial aussi dans tous les cas? Mais l'abus qui en avait été fait par la prise de l'inscription en toutes circonstances et sans nécessité avait amené une circulaire du grand-juge, ministre de la justice (circulaire du 15 décembre 1808), et cette circulaire avait produit l'excès contraire : l'inscription n'était plus prise ». Les travaux préparatoires nous fournissent, avant l'adoption de la procédure définitive, la proposition de plusieurs systèmes qui ont été rejetés à cause des inconvénients qu'ils présentaient.

Dans le projet du gouvernement, l'emprunteur devait d'abord faire signifier un extrait de l'acte d'emprunt à la femme, au subrogé-tuteur, aux précédents propriétaires, puis faire une insertion dans un journal ; un certain délai de trente jours était imparti aux créanciers pour prendre inscription ; s'ils ne l'avaient pas fait, la purge avait lieu.Ce système,s’il était rapide,sacrifiait trop les droits des incapables.

Dans le projet de la commission de l'Assemblée législative, la procédure débutait par un dépôt au greffe de la part de l’emprunteur d'un extrait de son contrat ; le dit extrait était alors communiqué au Procureur de la République et au Président du tribunal qui pouvaient prendre les inscriptions qui leur semblaient nécessaires et faire les pu- blications dans les journaux ; les créanciers avaient un dé lai de trente jours comme dans le projet du Gouvernement, à compter des significations et publications. Faute d’inscriplion dans ce délai de trente jours la purgeétait accomplie.

Le défaut de ce système était d'attribuer aux magistrats un rôle qui n'est pointle leur ; ils ont, en effet, recu la mission de juger les procès el non pas celle de décider si telle mesure de protection doit être prise en faveur de tel incapable, dont ils ne sont pas à mème de connaître la véritable situation de fortune. Aussi ne fut-il pas plus adopté que le premier.

La procédure actuellement en vigueur repose sur une distinction assez rationnelle entre les hypothèques légales connues et Les hypothèques légales inconnues. Une hypothèque estditeconnue,quand le Crédit foncier sait tout d’abord qu'elle existe eten outre en connaît exactement le titulaire, femme mariée, mineur ou interdit ; si l'une de ces deux conditions fait défaut, c'est-à-dire sil’onignore absolument l'existence d'un créaneier à hypothèque dispensée d'inscription ou bien sil’on a des doutes sur son identité, il faut alors avoir recours à la procédure de purge des hypothèques légales inconnues.

Cette distinction est tout-à-fait rationnelle; si l’on connaît le litulaire de l’hypothèque on lui adresse personnellement une signification par laquelle on le met en demeure de prendre inscription dans un certain délai, faute de quoi la purge est opérée ; dans l'hypothèse contraire, l’on a recours à la voie des journaux, le seul moyen pratique, pour ne pas dire efficace, de l’avertir quil doit être diligent s’il ne veut pas s'exposer à perdre son droit.

Tout cecinous montre que cette distinction établie parle décret de 1852entreleshypothèqueslégales connuesetleshypothèques légales inconnues n’a aucun lien de correspondance avec la distinction établie par notre Code civil entre les hypothèques inscrites et les hypothèques non inscrites; nous l'avons déjà dit plus haut et nous le répétons encore une fois ici, la purge du Crédit foncier ne s'applique qu'aux hypothèques légales dispensées d'inscription et non inscrites,

1° Purge des hypothèques légales connues.

Comme nous l'avons annoncé, l’acte essentiel de la procédure est une significalion adressée au créancier. Aux termes de l’article 20 du décret du 28 février 1852, tel qu'il est modifié par la loi du 40 juin 1853, il faut signifier un extrait de l’acte constitutif de l’hypothèque (au profit du Crédit foncier prêteur). Cet extrait doit contenir, sous peine de nullité, la date du contrat, les nom, prénoms, profession et domicile de l’emprunteur, la désignation et la situation de l'immeuble, ainsi que la mention du montant du prêt. Il contient en outre l'avertissement que, pour conserver visà-vis de la Société de Crédit foncier le rang de l’hypothèque légale, il est nécessaire de la faire inscrire dans les quinze jours, à partir de la signification, outre les délais de distance.

Les articles suivants nous indiquent à quelles personnes la signification doit être légalement faite. Il faut distinguer ici deux hypothèses :

4° Les hypothèques légales existent du chef des précédents propriétaires.

2° Elles existent du chef des propriétaires qui désirent emprunter.

1e Hypothèse. — Les hypothèques légales existent du chef des précédents propriétaires.

Il faut avant tout bien préciser l'hypothèse dans laquelle nous nous plaçons ; le propriétaire actuel, celui qui présente à la Société la demande d'emprunt n’est actuellement ni mari ni tuteur d’un interdit, seulement il tient l'immeuble

d'une personne qui a été et qui est encore maintenant mari ou tuteur, ou bien qui ne l’est plus actuellement mais qui a cessé de l'être depuis moins d’un an à compter des événements qui ont pu mettre fin à la tutelle ou au mariage ; il peut encore se faire que l’emprunteur ait été autrefois mari ou tuteur et ait cessé de l’être depuis moins d’un an.

L'article 19 du décret, qui règle la situation, est ainsi conçu : « Pour purger les hypothèques légales connues, la signification d'un extrait de l'acte constitutif d'hypothèque au profit de la Société de Crédit foncier doit être faite à la femme et au mari ;

Au tuteur et au subrogé-tuteur du mineur ou de l’interdit ;

Au mineur émancipé et à son curateur ;

A tous les créanciers non inscrits ayant hypothèque légale. »

Pour éviter la confusion, nous devons ici séparer nettement la situation du mariage de la situation de la tutelle :

40 Hypothèque légale de la femme mariée. — Le mariage de l’ancien propriétaire de l'immeuble dure encore ; il faut alors adresser la signification non-seulement à la femme mariée, mais encore à son mari. Le mariage a élé dissous par la mort ou par le divorce et l’on se trouve encore dans l’année qui suit la dissolution du mariage (si celte durée était déjà écoulée, la question ne se poserait plus, puisque l'article 8 de la loi du 23 mars 1855 fait cesser la dispense d'inscription pour les hypothèques légales et les fait ainsi rentrer dans le droit commun), la signification doit être adressée non seulement à la femme ou à ses héritiers, mais encore au mari ou à ses héritiers, quoiqu'on ait pré-

tendu le contraire, à tort selon nous, puisque l’article 19 met sur la même ligne la femme et le mari, sans faire de distinction aucune. Si la femme veuve, après l'expiration du délai de viduité, se remarie, Ce qui serarare, mais ce qui peut néanmoins arriver, dans les deux mois qui terminent l'année, le nouveau mari devra recevoir une signification distincte, parce qu’il a été chargé par la loi de veiller aux intérêts pécuniaires de sa femme. Si la femme veuve ou divorcée est en état d'interdiction, la signification ne doit pas être adressée à sa personne mais bien à celle de son tuteur et de son subrogé-tuteur. Si la femme est mineure, comme la dissolution du mariage ne fait pas cesser pour elle le bénéfice de l'émancipation, la signification doit être adressée

non-seulement à sa personne, mais encore à son curateur.

2° Hypothèque légale du mineur ou de l'interdit.— Si Y'ancien tuteur est toujours en fonctions, la signification doit lui être faite ainsi qu'au subrogé-tuteur.

Plaçons-nous maintenant dans l'hypothèse où cette lutelle a pris fin, el supposons toujours que nous sommes dans l’année qui suit la cessalion de la tutelle.

Si l'incapable est décédé après la cessation de la tutelle, ou bien si sa mort a mis précisément fin à ladite tutelle, ce seront ses héritiers qui recevront la signification. Si l’incapable est devenu capable, il suffira d'une signification adressée à lui seul. Si l'on se trouve en présence d'une nouvelle tutelle, l’ancien tuteur ayant donné sa démission où ayant élé destitué, deux notifications sont nécessaires, l'une au tuteur actuel, l'autre au subrogé-tuteur. Enfin, si l'incapable à recouvré une partie de sa capacité par suite de l'émancipation, deux significations devront être adressées dont.

l’une au mineur émancipé et l’autre à son curateur, sans se préoccuper du cas où le curateur serait précisément l'ancien tuteur et sans exiger comme quelques-uns l’ont fait, à cause de l'opposition d'intérêt entre le mineur et son curateur dont les biens seraient grevés par l’inscription de l’hypothèqne légale, la nomination d'un curateur ad hoc, le décret ne l’exigeant nullement.

. ® Hypothèse. — Les hypothèques légales existent du chef du propriétaire actuel qui désire emprunter. Autrement dit, c’est l’emprunteur qui est actuellement mari ou tuteur.

Nous allons tout d’abord nous placer en présence d’un emprunteur chargé'de veiller, comme tuteur, aux intérêts . pécuniaires d'un mineur ou d’un interdit. Cette hypothèse ne soulève aucune difficulté ; il nous suffira de reproduire Particle 23 du décret modifié par loi du 10 juin 1853.

Si l’emprunteur est, au moment de l'emprunt, tuteur d’un mineur ou d’un interdit, la signification est faite au subrogé-tuteur etau juge de paix du lieu dans lequel la tutelle s’est ouverte. Dans la quinzaine de cette signification, le juge de paix convoque le conseil de famille en présence du tuteur. Ce conseil délibère sur la question de savoir si l'inscription doit être prise. Si la délibération est affirmative, l’hypothèque est inscrite par le subrogé-tuteur sous sa responsabilité, par les parents ou amis du mineur, ou par le juge de paix dans le délai de quinzaine de la délibération. Remarquons, avant de terminer, qu'avant 1851 l'inscription ne pouvait être prise que par le subrogé-tuteur ; aujourd'huile juge de paix, les parents, les amis peuvent prendre ladite inscription, mais iln’y sont nullements obligés, tan-

dis qu’au contraire le subrogé-tuteur engagerail sa responsabilité en négligeant de remplir cette formalité.

Plaçons-nous maintenant dans l'hypothèse d'un emprunteur actuellement marié.

Le système actuellement en vigueur n’est pas le mème que celui qui a été créé par le décret du 28 février 1852. Les articles 20, 21, 22, 23 de ce décret organisaient la procédure dans les termes suivants. Si la femme était présente au contrat de prêt, le notaire devait l’avertir que, pour conserver vis-à-vis de la société le rang de son hypothèque légale,elle devait la faire inscrire dans un délai de quinzaine ; aucune signification n’était donc exigée en la circonslance, seulement l'acte de constitution d'hyposhèque devait faire mention de cet avertissement du notaire à la femme sous peine de nullité. La signification ne devenait nécessaire que si la femme n'étail pas présente au contrat, el cette sign'fication d’un extrait de l’acte constitutif d'hypothèque devait alors contenir également sous peine de nullité la date, les nom, prénoms, profession et domicile de l'emprunteur, la désignation de la nature et de la situation de l'immeuble, ainsi que le montant du prèl et un avertissement à la femme d'avoir à inscrire son hypothèque dans le délai de quinzaine. Si l'inscription n'avait pas lieu dans ce délai la purge était opérée. Ce délai de quinze jours était porté à quarante jours, si la femme n'avait pas recu l'acte d'huissier en personne, mais bien si la signification n'avait été faite qu'à son domicile. I fallait en outre adresser la signification au Procureur de la République près le tribunal du lieu où l'immeuble était situé, absolument comme s’il s'agissait de la purge des hypothèques légales inconnues (art. 22), Et le point de départ de ce délai de quinze jours ouvert pour la prise de

l'inscription, sauvegarde du rang hypothécaire, était une insertion, dans les journaux désignés pour les publications judiciaires, d’un extrait de l'acte constitutif d'hypothèque avec mention des significations adressées à la femme et au Procureur de la République.

La loi du 10 juin 1853 a modifié cette cle pour augmenter la protection due à la femme, disent les uns, pour augmenter les frais et créer des complications inutiles, disent les autres.

Article 21. — La signification doit être remise à la personne de la femme si l’emprunteur est son mari.

Néanmoins la signification peut être faite au domicile dela femme si celle-ci, sous quelque régime que le mariage ait été contracté, a été présente au contrat de prêt et si elle a reçu du notaire l’avertissez ment que, pour conserver vis-à-vis de la société de crédit foncier le rang de son hypothèque légale, elle est tenue de la faire inscrire dans les quinze jours à dater de la signification, outre les délais de distance.

L'acte de prêt doit faire mention de cet avertissement, sous peine de nullité de la purge à l'égard de Ja femme.

Article 22. — Ki la femme n’a pas recu l'avertissement du notaire, et si la signification n’a été faite qu'à domicile, les formalités pour la purge des hypothèques légales inconnues doivent, en outre, être remplies.

Il est facile de voir qu’à la différence de ce qui avait lieu sous l’empire du décret de 1852, on exige actuellement, en plus de la significalion adressée à la femme, une signification faite au mari; cette seconde formalité n'a guère de raison d'être, et tous les bons esprits en demandent la suppression. Le vœu de la loi est encore, comme il l'était autrefois, que la femme soit présente au contrat et que le notaire rédacteur de l'acte lui donne l'avertissement que pour conserver son hypothèque vis-à-vis du Crédit foncier elle doit prendre inscription dans les quinze jours qui sui-

vront la signification. Si ces deux conditions se trouvent simultanément réunies, une signification au domicile de la femme sera suffisante ; la loi suppose que la femme aura été par là assez mise à même de connaître la véritable situation et de savoir ce qu'elle doit faire pour sauvegarder son droit hypothécaire. Si la femme n’a pas été présente au contrat, ou bien si, présente, elle n’a pas reçu l’avertissement du notaire, une signification à personne devient nécessaire, et la femme a alors, pour inscrire son hypothèque, un délai de quarante jours qui commencent à courir à compter de la publication faite dans les journaux.

Telles sont les formalités imposées par la loi du 10 juin 1853,qui modifie le décret de 1852. Ces formalités sont-elles en tous les cas suffisantes, et ne faudrait-il pas quelquefois y ajouter comme on l’a proposé ? |

Nous avons en vue le cas où la femme de celui qui adresse à la Société la demande d'emprunt est mineure. Le mariage lui a procuré le bénéfice de l'émancipation, faveur qui subsistera même après la dissolution du mariage, et au dire de certains auteurs, l’a placée sous la curatelle de son mari ; en vertu de la règle Nemo potest esse auctor in rem suam, comme il y a contrariété d'intérêts entre la femme et le mari qui désire offrir à son créancier un immeuble grevé de l’hypothèque légale appartenant à cette dernière, un curateur spécial ou curateur ad hoc devrait être nommé à la femme, uniquement en raison de la demande de prêt et ce curateur devrait également recevoir loutes les significations exigées par la loi. Il ne s’agit pas là, dit-on, comme on pourrai le croire tout d'abord, d’un simple acte d’administration qu'un mineur émancipé pourrait faire seul sans l'assistance de son curateur, il ne s'agit pas seulement

d’un acte conservatoire, prendre inscription d’une hypothèque ; il s’agit d’un acte autrement grave, de la renonciation au droit réel lui-même puisque ce dernier est perdu faute d’une inscription régulière dans un délai déterminé. Cet acte exige une appréciation que h loi n’a jamais voulu abandonner au mineur émancipé nonassisté deson curateur. La femme mariée qui est, dit-on, placée par le fait du mariage sous la curatelle légale de son mari, doit être assistée d'un curateur ad hoc, parce que son mari, pour ne pas compromettre la demande qu’il a formée, se gardera bien de lui faire connaître la situation sous son véritable jour et évitera de lui faire apercevoir les dangers qui peuvent exister pour elle. On ajoute que cette solution devrait être appliquée pour la purge faite par un tiers acquéreur, qu'elle estcommandée par les principes généraux du droit et qu’on ne saurait légalement, dans Intérêt du Crédit foncier, y faire échec. On trouve en ce sens deux décisions judiciaires, un jugement du tribunal civil de Versailles en date du 13 août 1872 et un arrêt de la Cour de Paris du 7 juillet 1874, D., 16, 2,65. M. Lyon-Caen a soutenu cette doctrine avecbeaucoup d’ardeur. Note S., 1876, 1, 313. Voyez également en ce sens, Josseau, tome I, n° 339.

Tout en regrettant vivement de ne pas suivre nos savants maîtres sur le terrain où ils se sont engagés, nous pensons que l'intervention d’un curateur ad hoc n’est pas nécessaire, parce qu’elle n’est pas exigée par la loi. On oublie trop que le Crédit foncier est soumis à une législation spéciale qui a eu précisément pour but d’écarter en sa faveur l'application des principes généraux du droit, toutes les fois qu'ils pourraient être une source de gène pour lui. Nous admettons parfaitement qu’en droit commun, en ce qui concerne les femmes mariées

mineures émancipées par leur mariage, l’assistance d'un curateur ad hoc est nécessaire, quand un tiers acquéreur veut purger les hypothèques légales qui peuvent grever l'immeuble objet de son acquisition, et cela pour les deux raisons données par nos adversaires, parce qu'il ne s'agit pas là d’un acte d'administration qu'un mineur émancipé pourrait faire seul, el parce que l'autorisation ne peut être donnée par le mari, à cause de l'opposition d'intérêts. Mais il en doit être autrement pour la purge du Crédit foncier, parce qu’on ne trouve pas trace de cette exigence dans les textes qui régissent la matière. Ces textes se sont occupés successivement et d’une manière bien distincte de la purge des hypothèques légales des femmes mariées et ensuite de la purge des hypothèques légales appartenant aux mineurs et aux interdits sur les biens de leur tuteur. Les deux situations étaient donc nettement séparées, le curateur n'intervient pas plus dans l’une que dans l’autre; les articles 21 et 22 ne distinguent pas selon quela femme mariée est majeure ou mineure, les deux hypothèses sont placées sur le même rang et comprises dans l'expression unique et générale « la femme ». Le législateur n’a pas voulu faire revivre pour ce cas particulier la règle Nemo potest auctor esse in rem suam, règle qui est complètement abandonnée dans la matière de l’autorisalion marilale, puisque le mari seul peut autoriser sa femme dans un contrat où il est intéressé, puisque, en un mot, il peut l'autoriser à contracter avec lui. Adopter une solution contraire c'eût été augmenter les frais, sans entourer la femme d'une plus grande somme de garanties.

La solution que nous adoptons est d’ailleurs celle de la Cour de cassation et de la plupart des auteurs. Cass., 8 fé-

vrier 4878, S., 16, 1, 313 ; 24 juillet 1878, S., 79, 1, 152. Montagnon, p. 185 ; Girault, p.107. Flandin, Dalloz. R. A. v° Privil. et hyp., n. 2250 on /ine, Bédarrides. S., 76, 1, 313,

2° Purge des hypothèques légales inconnues.

Le Crédit foncier, de même que celui qui fait la demande d’emprunt,ignore absolument s'il existe desincapables ayant une hypothèque légale sur l'immeuble offert en garantie, le demandeur n'est pas actuellement et n’a jamais été mari ou tuteur. Il faut alors s’adresser au public et provoquer ceux qui ont un droit à se faire connaître. Le législateur de 1852 avait trouvé un précédent dans la purge des hypothèques légales dispensées d'inscription et non inscrites, organisée par les articles 2194 et 2195 du Code civil, ainsi que par l'avis du Conseil d'Etat du 1° juin 1807 au profit d’un tiers acquéreur de l’immeuble hypothéqué. Nous ne reviendrons pas sur cette procédure que nous avons déjà retracée plus haut ; après avoir indiqué le système établi pour le crédit foncier, nous ferons un rapide parallèle entre ces deux procédures. [l ne faut pas se dissimuler que les formalités à remplir en pareil cas sont bien vaines et ne remplissent pas du tout leur but ; pour atteindre une personne, seule une signification par huissier est efficace, et encore faut-il qu’elle soit remise à sa personne et non à son concierge ou à son domestique, mais ici les significations individuelles sont impossibles, le seul moyen que l’on puisse adopter, (il n'y en a pas d’autres), c'est une notification par la voie des journaux, et l’on sait ce que vaut un tel système de publicité, personne ou presque personne ne lisant habituelle-

mentlaquatrième page des journaux consacrée aux annonces judiciaires et autres.

Il faut adresser deux notifications, l’une au Procureur de la République du domicile de l’emprunteur et l'autre au Procureur de la République de l’arrondissement où l'immeuble est situé, et faire une insertion de l'extrait sigmifié avec mention des significations dans l’un des journaux de l'arrondissement de l'immeuble désignés pour recevoir les annonces judicaires. L'inscription doit être prise dans les quarante jours de cette insertion. Voici d’ailleurs le texte de l’article 24 :

« Pour purger les hypothèques légales inconnues, l'ex- « trait de l'acte constitutif d’hypothèque doit être notifié au « procureur impérial près le tribunal de l'arrondissement « du domicile de l’emprunteur, et au procureur impérial « près le tribunal de l'arrondissement dans lequel l'im- « meuble est situé.

« Cet extrait doit être inséré, avec la mention des signi- « fications faites, dans l’un des journaux désignés pour la « publication des annonces judiciaires de l'arrondissement « dans lequel l'immeuble est situé.

« L'inscription doit être prise dans les quarante jours « de celle insertion. »

On s’est demandé si ce délai ne devait pas être augmenté du délai des distances conformément à l’article 1033 du Code de procédure civile, à raison de la distance entre le Parquet dn domicile de l’emprunteur et le bureau des hypothèques de la situation de l'immeuble. Quelques-uns l'ont prétendu ; nous leur répondrons simplement que l’article 24 ne fait nullement mention de cette augmentation pour la purge des hypothèques légales inconnues. C’est encore ici

le cas de répéter que la législation du Crédit foncier se suffit à elle-même et qu'il n’y a pas d'emprunt à faire dans les domaines voisins.

Voici les différences entre la purge dont nous venons de nous occuper et celle organisée pour le tiers acquéreur par les articles 2194 et 2195 du C. Civil ainsi que par l'avis du Conseil d'Etat du 4° juin 1807.

Pour la purge du Crédit foncier, le délai n’est que de quarante jours tandis que pour celle du Code civilil est de soixante jours ou deux mois. Il faut, c’est une innovation de la loi du 10 juin 1853, adresser une signification non seulement au Procureur de la République près le tribunal de l'arrondissement dans lequel l'immeuble est situé, mais en outre au Procureur de la République près le tribunal de l'arrondissement du domicile de l’'emprunteur.

Il est inutile de faire remarquer que ces différents systèmes de purge peuvent se combiner entre eux; il suffit pour cela de supposer que celui qui fait la demande d'emprunt est à la fois mari ou tuteur, ou bien qu'étant seulement tuteur il a la charge de veiller aux intérêts pécuniaires de plusieurs mineurs ; il peut encore se faire que, réunissant en lui ces deux qualités, l'immeuble qu'il offre en garantie soit grevé de plusieurs hypothèques légales du chef des précédents propriétaires ; les hypothèses sont d’ailleurs faciles à construire et nous laissons ce soin au lecteur.

Une question assez intéressante a élé soulevée pour le cas où les délais impartis par la loi pour prendre inscription sont différents ; l’emprunteur, par exemple, est, à la fois, marié et tuteur d’un mineur: en ce qui concerne l'hypothèque légale de la femme mariée, nous avons dit que le délai pour prendre inscription est de quinze jours

à compter des significations ; quant à l'hypothèque légale du mineur, il faut que l'inscription en soit prise dans le mois qui suit la réunion du Conseil de famille. La femme néglige d'inscrire son hypothèque aäans le délai de quinze jours, mais elle remplit cette formalité avant l'expiration du délai fixé par la loi pour l'inscription de l'hypothèque légale du mineur. Cette inscription est-elle faite en temps utile et suffit-elle pour lui assurer la conservation de son rang hypothécaire ? Nous ne le pensons pas car les articles 20, 23, 25, sont absolument formels et fixent un délai spécial et distinct pour la prise de l'inscription de chaque hypothèque.

Effets de la Purge

Quelques mots maintenant sur les effets de la purge.

* Si l'inscription du droit hypothécaire n’est pas prise dans le délai fixé par la loi, par la personne qui en est titulaire, la purge produit son effet ; l’hypothèque du Crédit foncier primera alors toutes les hypothèques légales bien qu’elles lui soient antérieures en date.

L'effet produit par la purge est-il un effet absolu ou simplement un effet relatif ?

Il est certain qu'une législation soucieuse avant tout de la rapidité et de la sécurité des transactions immobilières aurait décidé que la purge produirait un effet absolu, c'està-dire qu’elle serait opposable à tous ; il y aurait eu là une économie notable pour les personnes qui viendraient à trai-

ter plus tard avec le possesseur de l'immeuble ; malheureusement il n'en est point ainsi et c'est seulement dans leurs rapports avec le Crédit foncier que les hypothèques légales sont frappées de déchéance. L'article 25 du décret modifié, après avoir posé en principe que la purge est opérée par le défaut d'inscription dans les délais fixés par les articles précédents et qu'elle confère à la Société de Crédit foncier la priorité sur les hypothèques légales, a bien soin d'ajouter « qu'elle ne profite pas aux tiers qui demeurent assujettis aux formalités prescrites par les articles 2193, 2194 et 2195 . du Code Napoléon. » Si donc le propriétaire de l'immeuble hypothéqué au Crédit foncier venait à l’aliéner par vente ou donation à une tierce personne, ce tiers acquéreur ne pourrait pas profiter de la purge opérée par le Crédit foncier, et il lui faudrait, pour se débarrasser des hypothèques légales, avoir recours à la purge organisée par le Code civil; c’est là, nous le répétons, une solution fâcheuse qui ne fait que , doubler les lenteurs et les frais.

De même si une tierce personne venait à rembourser le Crédit foncier et se faisait subroger dans sa créance, elle serait primée par les hypothèques légales que la société aurait purgées, et la situation pour ce bailleur de fonds serait irrémédiable, parce que le droit commun n’a pas organisé pour le prêteur une purge des hypothèques comme il en a organisé une pour le tiers acquéreur.

Cette solution est généralement admise par la doctrine; un seul auteur, M. Josseau, I. p. 525 n. 407, l’a contestée, sous le prétexte que « les tiers dont parle l’article 25 sont uniquement les tiers acquéreurs. » Nous répondrons que rien dans le texte n'autorise à donner une portée si restreinte

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au mot «tiers ». Il est regrettable de ne pas donner une solution favorable à ce prêteur qui peut venir tirer d'embarras l'emprunteur menacé d'une expropriation, mais les termes de la Joi sont formels et ne peuvent laisser subsister aucun doute à cetégard, Qui ne voit d'ailleurs quecette disposition est toute dans l'intérêt du Crédit foncier et qu'il serait mal reçu à s’en plaindre, puisqu'elle peut éloigner dans une certaine mesure les tiers qui auraient la pensée de venir le rembourser, alors que la Sociétése plaint tant des remboursements anticipés qui lui sont offerts, surtout dans ces dernières années.

L'effet de la purge est encore relatif en ce sens que les créanciers à hypothèque légale n'ont pas tout perdu de leur droit hypothécaire. Vis-à-vis même du Crédit foncier, ils ne perdent que leur droit de préférence, mais ils conservent leur droit de suite. Il importe en effet peu à la Société qu’à un certain moment ces créanciers viennent saisir et faire vendre l'immeuble à elle affecté en garantie, puisque dans la distribution du prix qui suivra l’adjudication elle aura toujours le pas sur les autres créanciers ; elle n'a aucun intérêt à ce que l'immeuble reste entre les mains du même propriétaire ; le droit de préférence seul est donc perdu et encore seulement dans la mesure où son exercice porterait atteinte au droit du Crédit foncier ou des tiers qui lui seraient subrogés. Vis-à-vis des tiers les créanciers à hypothèque légale conservent tout ensemble leur droit de préférence etleur droit de suite, C'est une nouvelle diftérence entre la purge du Crédit foncier et la purge organisée par le Code civil au profit du tiers-détenteur de l'immeuble hypothéqué. Cette dernière purge fait perdre aux créanciers à hypothèque légale leur droit de suite, ils conservent seu-

lement leur droit de préférence sous certaines conditions assez rigoureuses que nous avons rapportées plus haut, art. 772 GC. p. c. Si les inscriptions sont prises dans les délais légaux, nous avons dit que la Société n'avait plus qu'à se retireret àclasser, sauf exception, la demande d’emprunt ; il n’en est pas de même pour le tiers détenteur, il n’a pas à se retirer devant le créancier qui a pris inscription, il conserve son acquisition et paie son prix aux créanciers hypothécaires d’après leur rang; si le droit du créancier à hypothèque légale n'est pas encore exigible ou n’est pas fixé dans sa quotité, il opère la consignation du prix.

Ajoutons que ces effets sont produits, qu’on ait eu affaire à l’hypothèque légale d’un mineur, d’un interdit, ou bien à l’hypothèque légale d’une femme mariée. Il est à remarquer qu'il n'y a pas à tenir compte à ce point de vue du régime matrimonial sous les dispositions duquel les intérêls pécuniaires de la femme sont placés. Son hypothèque légale peut être purgée, même si elle est mariée sous le régime dotal. C’est ce qui résulte de ces termes de l’article 21 « sous quelque régime que le mariage ait été contracté ».

Dans les travaux préparatoires de la loi de1853, ontrouve la trace d'un amendement tendant à écarter cette dérogation au droit commun, amendement qui avait été proposé par M. Millet, député. « Si la femme, disait-il, est mariée sous le régime dotal, la priorité ne sera acquise vis-à-vis d'elle à la société de crédit foncier, qu'autant qu’un avis de ses quatre plus proches parents, délibérant en assemblée de famille, sous la présidence du juge de paix de son domicile, aura déclaré, avant la réalisation de l'emprunt, que la moitié des immeubles du mari suffit à la conservation entière des droits de la femme ». Cetamendement fut rejeté

et voici en quels termes s'exprime le rapporteur de la commission du Corps législatif : « On voit que les précautions que M. Millet voudrait introduire en faveur de la femme mariée sous le régime dotal, équivaudraient à une interdiction absolue de traiter avec les époux mariés sous ce régime ».

C’est là une dérogation formelle aux principes généraux du droit, d’après lesquels la femme mariée sous le régime dotal ne peut ni renoncer à son rang hypothécaire, ni y subroger un autre créancier. Il y a là pour elle un moyen de tourner la règle de l’inaliénabilité dotale ; 1l lui suffira pour cela de laisser passer les délais fixés par la loi en négligeant de prendre inscription. Cette dérogation s'explique parfaitement par la faveur accordée aux sociétés de crédit foncier ; d’ailleurs, en droit commun même, la femme dotale, qui n’a pas pris inscription dans le délai de deux mois, perd son droit de suite sur l’immeuble aliéné par son mari.

Comme on l’a fort bien dit, « il est d'ordre public que la purge puisse s’opérer librement dans tous les cas, car sans elle, non seulement les associations de crédit foncier ne pourraient pas vivre, mais encore le crédit même du propriétaire foncier n’existerait pas ».

La jurisprudence est d’ailleurs formelle en ce sens. Le jugement du Tribunal civil de Versailles du 13 août 4872 (que nous avons déjà cité), confirmé par la Cour de Paris le 7 juillet 4874, avec adoption des mêmes motifs, contient notamment les attendus suivants :

«Attendu que l'article 21 de la loi du 40 juin 1853 porte

que la purge légale faite par la Société du Crédit foncier de France a lieu sous quelque régime que le mariage ait élé contracté ; — Attendu qu'il résulte de l’économie de

cette loi et des discussions au Corps législatif que le législateur, par les dispositions qu’il a édictées, a entendu supprimer les entraves pouvant mettre obstacle à la validité des prêts ».

Un arrêt plus récent de la Cour de Chambéry, en date du 15 mars 1892 (D., 93. 2. 275) s'exprime àpeu près dans les mêmes termes :

« Attendu que, en principe, l’hypothèque légale de la femme dotale peut être purgée, aussi bien que celle de la femme mariée sous un régime libre ; — Qu’eu organisant dans l'intérêt du Crédit foncier, un système spécial de purge des hypothèques légales, ni le décret du 28 février 1852, ni la loi du 10 juin 4853 n’ont fait aucune exception concernant la femme dotale ; — Qu'il résulte, au contraire, du texte de l’ancien article 20 du décret de 1852, des nouveaux articles 19, 20, 21, 25, et des travaux préparatoires de la loi de 1853, que l’hypothèque légale de la femme peut être purgée par le Crédit foncier, quel que soit le régime sous lequel le mariage a été contracté ».

L'arrêt statuait dans une espèce particulièrement intéressante ; il s'agissait de l’hypothèque légale d'une femme sarde ; la législation sarde assujettissait l'hypothèque légale de la femme mariée à la formalité de l'inscription,

mais la dispensait en même temps de renouvellement pendant toute la durée de la vie de la femme. Après l'annexion de la Savoie à la France, une loi en date des 3-9 juin 1865 (D., 65. 4. 44) vint régler la situation des créanciers hypothécaires ; cette loï, en décidant que l'inscription primitive de l’hypothèque légale de la femme sarde serait périmée, si elle n’était pas renouvelée, soit avant le 1° janvier 1866, soit dans les quinze jours de sa date et ensuite tous les dix

ans, a, par là même, transformé cette hypothèque autrefois publique en une hypothèque occulte, et l’a ainsi assimilée à l'hypothèque légale de la femme française.

L’adversaire du Crédit foncier prétendait que si, enprincipe, l'inscription était périmée et l'hypothèque occulte, il n’en était pas de anême vis-à-vis de la Société, qu'à son égard l’hypothèque légale était restée publique. Il alléguait que la purge du Crédit foncier n'était pas possible, parce que la loi de 4865 n’en faisait pas mention. A cela, la Cour de Chambéry a, selon nous, parfaitement répondu que l’énumération donnée par cette loi des cas de purge n'était pas limitative, parce que le législateur s'était seulement préoccupé de e0 quod plerumque fit. k

« Attendu que rien n'autorise à penser que la loi de 1865 soit inapplicable en cas de conflit entre le Crédit foncier et la femme sarde ; — Qu'il est inadmissible que l’hypothèque légale de cette dernière soit publique vis-à-vis du Crédit foncier et son inscription conservée, alors que vis-à-vis de tous autres l'inscription est périmée et l'hypothèque occulte; — Qu'une telle exception peut d'autant moins s’induire du silence de la loi qu’elle serait dirigée contre un établissement considéré comme étant d’un intérêt général et, à ce

titre, entouré par le législateur d'une faveur spéciale ».

Supposons maintenant une personne capable ou une personne incapable représentée ou assistée par les personnes déterminées par la loi et voyons ce qu’elle doit faire pour obtenir que la Société du Crédit foncier lui consente un

prêt hypothécaire. La première formalité à accomplir c'est

d'adresser une demande à l'administration représentée à Paris par le gouverneur du Crédit foncier et en province, à l’origine par les receveurs généraux et particuliers des finances dans les départements et arrondissements et, depuis une quinzaine d'années, par les directeurs des succursales instituées au chef-lieu de chaque département. Il faut naturellement indiquer le montant du prêt ainsi que le nombre d'années dans lequel on désire qu’il soit remboursé ; le demandeur doit faire connaître très exactement son étatcivil el toutes les circonstances qui peuvent modifier sa capacité ; il doit faire connaître les servitudes et les autres charges qui peuvent grever son immeuble, comme les inscriptions hypothécaires, les rentes viagères, les baux, etc. Il doit joindre à sa demande toutes les pièces qu'il peut posséder relativement à l’origine de la propriété et pouvant établir son droit de véritable propriétaire, comme les contrats d'acquisition, les quittances des prix de vente, les actes de partage, les déclarations de succession, la copie certifiée de la matrice cadastrale et du plan cadastral, la cote des contributions de l’année courante, ou, à son défaut, celle de la dernière année,un état d'inscriptions constatant la situation hypothécaire, etc. La demande doit être signée par l’emprunteur, ou en son nom par son notaire, le notaire qu'il a choisi pour recevoir les actes de son emprunt, car la Société, ne voulant pas constituer au profit de quelquesuns de ces officiers ministériels un monopole que rien ne justifierait, laisse les particuliers absolument libres de recourir au ministère de tel notaire qui leur conviendra. L'emprunteur peut ne pas former lui-même sa demande et laisser ce soin à un mandataire, il faut alors de toute nécessité que la procuration soit authentique comme la de-

mande elle-même, cela résulte expressément de la loi du 21 juin 4843. Il doit en outre s’engager, c'est la formule même qui figure sur les modèles de demande fournis par l'administration « à payer les frais et déboursés nécessités par la demande, notamment les frais de l'estimation du gage, même dans le cas où le prêt n'aurait pas lieu, sans pouvoir, dans aucun cas, réclamer la remise du procès-verbal d’estimation ». Cet engagement, pris dès le début, n’est que la mise en application de l’article 73 des statuts ainsi conçu : « Tous les frais et déboursés nécessités par la demande d'emprunt sont à la charge du propriétaire qui a formé cette demande, même dans le cas où le prêt n'a pas eu lieu ». Il va sans dire que, si le prêt est autorisé, les frais de purge, ceux des actes relatifs à la réalisation du prêt et les frais d'inscription sont également à la charge de l’emprunteur. Quelquefois même, la Société exige le dépôt d'une somme à peu près équivalente au montant de ces frais.

Le droit d'estimation des immeubles qui est perçu à l’occasion de chaque demande d'emprunt est variable suivant le chiffre de la demande ; à cet égard, il importe de distinguer entre les demandes qui ne dépassent pas 30.000 fr. et cells qui excèdent cette somme ; pour les demandes de la première catégorie, un droit unique est perçu, de 20 fr. pour les demandes ne dépassant pas 10.000 fr. ; de 30 fr. pour les demandes de 10.001 fr. à 30.000 fr. ; en ce qui concerne les demandes de la seconde catégorie, l'emprunteur doit acquitter le montant de deux droits : {* un droit d'expertise de 1 fr. par 1.000 fr. demandés ; 2°un droitd’examen de titre de 1 fr. par 1.000 fr. accordés au-dessus de 30.000 fr. Le droit d'expertise est payé au moment du dé-

pôt de la demande, et il n’est admis d’exception que si le notaire se déclare par écrit responsable du paiement ultérieur ; la perception reste acquise alors même que l’estimation aurait été faite sur pièces.

Le droit d'examen de titres de propriété est perçu au moment de la réalisation du prêt. Toutefois, lorsqu'un emprunteur, après avoir accepté la somme votée par le conseil d'administration de la Société, retire ensuite l'affaire, le droit reste dû et, afin d'assurer sa rentrée, il est perçu avant toute restitution de pièces.

Ajoutons que toute modification au contrat originaire donne lieu à la perception d’un droit de 20 fr. dans les affaires ne nécessitant pas de déplacement de l'inspecteur en dehors de Paris ou de sa résidence : de 40 fr. dans les affaires qui, au contraire, nécessitent un déplacement hors de Paris ou de la résidence de l'inspecteur.

Le dépôt de ces pièces étant une fois effectué, le conseil d'administration les examine avec grand soin et voit s’il y a lieu d'accueillir favorablement la demande ; il n’est pas nécessaire de dire qu’il agit toujours avec la plus grande prudence et qu'il veille notamment à ce que soient réunies toutes les conditions spéciales exigées par la législation du Crédit foncier, conditions que nous examinerons plus tard. Après cet examen des titres, il est procédé à la rédaction de l’acte conditionnel, conformément à l’article T1 des statuts ainsi rédigé : « Lorsque la propriété est reconnue régulière et la garantie suffisante, le conseil d’administration détermine le montant du prêt à faire, et il est procédé à la signature du contrat conditionnel. » C'est un acte également notarié qui contient toutes les clauses du contrat, mais ce n’est pas le contrat lui-même, car les fonds ne se-

ront versés à l'emprunteur que si la procédure de purge entreprise ne fait apparaître aucune hypothèque pouvant primer la Société. Le contrat ne prendra naissance que si la condition suspensive qu'aucune hypothèque n'apparaîtra, sera réalisée. Le grand avantage qu'il présente,c'est de permettre à la Société de prendre dès maintenant son inscription hypothécaire, et de conserver le rang qu'elle a acquis, alors même que d'autres créanciers hypothécaires viendraient à se faire inscrire après elle, mais avant la réalisation du prêt. Nous sommes donc là en présence d'une hypothèque qui existe et qui a rang indépendamment de toute créance, c'est un point qui est aujourd'hui admis sans difficulté dans notre droit, et il n’est même pas nécessaire,selon nous, qu'un texte de loi vienne spécialement autoriser un cas d'hypothèque prépostère, selon l'heureuse expression de notre éminent maître M. Bufnoir ; si l’article 2135 $ 1 du Code civil établit précisément un de ces cas,en décidant que l’hypothèque légale du mineur sur les biens de son tuteur prend naissance et rang du jour où le tuteur aurait dû entrer en fonctions, pour la garantie des créances qui pourront naître de cette administration qui n'a pas encore commencé, la jurisprudence et la doctrine sont d'accord pour admettre qu’en matière d'ouverture de crédit, l'hypothèque peut être inscrite immédiatement et prendre rang du jour de son inscription, bien que les sommes convenues ne soient avancées que plus tard.

I n’y a d’ailleurs aucune difficulté pour le cas qui nous occupe, puisque l’article 4 de la loi du 40 juin 1853 a visé spécialement ce cas en décidant « que l’hypothèque consentie au profit d'une société de crédit foncier, par le con-

trat conditionnel de prêt;prend rang dujour de l'inscription, quoique les valeurs soient remises postérieurement. »

Sur le vu d'un certificat négatif délivré par le conservateur des hypothèques du lieu de la situation de l'immeuble (ou bien d’un certificat ne constatant que l'existence d’hy. pothèques qui doivent être remboursées avec les deniers fournis par la Société), l’acte définitif ou de réalisation est alors rédigé, toujours par le notaire de l'emprunteur,et les fonds sont versés à ce dernier. C’est à ce moment que le droit proportionnel d'obligation (1 fr. 25 0/0) est perçu, l'acte conditionnel de prêt ne donnant lieu pour l’administralion de l'enregistrement qu'à la perception d'un droit fixe de 3 fr. 75.

Si le prêt ne peut être réalisé, on rédige néanmoins un acte, mais un acte constatant l’annulation du contrat conditionnel et contenant mainlevée de l'inscription prise au profit de la Société (art. 72 des statuts et 8 du décret de 1852).

Nous venons de dire que les fonds sont versés à l’emprunteur, cette expression est exacte aujourd’hui, mais ne l’a pas toujours été.

A l'origine, le Crédit foncier effectuait ses prêts en numéraire et n’avaitaucun moyen de procéder autrement. Comme les lettres de gage n'étaient pas encore très en faveur dans le public,il en résultait pour lui une certaine perte, puisqu'il lui avait fallu verser en réalité une somme supérieure à celle qu'il avait reçue des obligataires. En effet, pour cinq cents francs, par exemple, comptés à l’emprunteur, il n'avait reçu que 450 francs ou même seulement 400 fr., prix d’une obligation en bourse. En 1856, la Societé obtint

de rejeter cette perte sur l’emprunteur en lui comptant des obligations à la place de numéraire.

Il y avait là un véritable prêt usuraire, puisque l'emprunteur recevait les lettres de gage pour leur valeur nominale, 500 francs, et payait l'intérêt d'après cette valeur, quoique lestitres n’eussent qu'une valeur effective beaucoup moindre, de 400 fr. par exemple ; il perdait ainsi 100 fr. sur chaque obligation et payait 25 fr. d'intérêts, pour 400 fr. seulement qu’il touchait, ce qui faisait un taux d'environ 6 0/0 et même un peu plus. C’était la violation flagrante de l’article 41 $ 1 du décret du 28 février 4852, aux termes duquel « l'intérêt stipulé ne peut excéder 5 0/0. » On a prétendu que l'opération n’était pas usuraire sous le prétexte qu'il n’y avait pas prêt d'argent mais bien véritablement prêt d'obligations et que la loi du 3 septembre 1807 ne prohibait l'intérêt conventionnel supérieur au taux légal qu'en matière de prèt d'argent. C’est un moyen trop facile de se débarrasser d’une objection gênante, c'est ne s’en tenir qu'à l'apparence pour ne pas aller au fond des choses. L'intention des deux parties contractantes n’a pas été du tout de réaliser un prêt de lettres de gage, mais bien de réaliser un prêt d'argent ; le premier soin de l'emprunteur qui a reçu les obligations, c’est de les vendre pour tirer parti de l'argent qu'il reçoit en échange, et l'administration elle-même donnait souvent son entremise, moyennant une commission qui variail suivant les époques et l’état du marché.

Il faut aller plus loin et dire que.mêmes'il y avait eu dans l’intention des parties prêt d'obligations, la pratique était vicieuse, parce que la loi à respecter, en la circonstance, était le décret-loi du 28 février 1852 (art. 41 S 1)et non la loi du 3 septembre 1807 qui n'a rien à faire en la matière ;

or, l’article 11 $ 1 du décret fixe à 5 0/0 le maximum du taux de l'intérêt, sans se préoccuper de savoir si les prêts seront réalisés en numéraire ou en lettres de gage ; sa volonté est que le maximum ne soit pas dépassé, quel que soit le mode de réalisation employé.

Le Crédit foncier a bien compris ce que cette législation avait d’inique, puisque à partir de 1877 il est revenu aux prêts d'argent ; il a cependant laissé subsister dans l’article 51 de ses statuts, la faculté, à son profit, d'effectuer les prêts « soit en numéraire, soit en obligations foncières ou lettres de gage ».