L'IMMEUBLE HYPOTHÉQUÉ

Sous cetitre, nous passerons en revue les principales condilions imposées au Crédit foncier par ses statuts et sa législation, relativement à la garantie hypothécaire qu'il doit exiger de ceux à qui il consent des prêts. Ces conditions ont trait notamment à la nature de l'immeuble, à sa valeur, ainsi qu'au rang que doit occuper l'inscription hypothécaire. En voici l'énoncé :

1° Le prêt ne peut être fait que sur première hypothèque.

2° Il ne doit pas excéder la moitié de la valeur de l’immeuble ;

3° Le gage hypothécaire doit offrir, par sa nature, par son revenu, une complète sécurité.

Nous lerminerons ce chapitre par l’étude d'un privilége spécialement accordé au Crédit foncier, relativement à la conservation de son droit hypothécaire, la dispense du renouvellement décennal de l'inscription.

$ 1. Le prêt ne peut être fait que sur première hypothèque.

Cette règle est écrite en toutes lettres dans l’article 6 du décret de 28 février 1852, ainsi conçu :

« Les Sociétés de Crédit foncier ne peuvent prêter que sur première hypothèque.

« Sont considérés comme faits sur première hypothèque, les prêts au moyen desquels tous les créanciers antérieurs doivent être remboursés en capital et intérèts.

Dans ce cas la Société conserve entre ses mains valeur suffisante pour opérer ce remboursement. »

Cette disposition législative a été fidèlement reproduite par l’article 52 des statuts :

« La Société ne prête aux propriétaires d'immeubles que sur première hypothèque, excepté dans les cas prévus par les statuts, les lois et décrets existants.

«Sont considérés comme faits sur première hypothèque, les prêts au moyen desquels doivent être remboursées les créances déjà inscrites, lorsque, par l'effet de ce remboursement ou de la subrogation opérée au profit de la Société, son hypothèque vient en première ligne etsans concurrence. Dans ce cas, la compagnie conserve entre ses mains valeur suffisante pour opérer ce remboursement. »

On comprend facilement une pareille exigence de la part des personnes qui ont présidé à la fondation du Crédit foncier ; il fallait avant tout donner aux lettres de gage le maximum de garantie possible ; il fallait assurer d’une manière certaine aux obligataires leur remboursement ; le seul moyen pour cela était de ne pas admettre comme gage, d'hypothèque autre que la première par rang d'inscription ; la première en effet seule a de la valeur, si elle absorbe tout le prix de l’immeuble, les créanciers postérieurs risquent fort de n'être pas payés ; une telle situation n’eût pas été du goût des porteurs d'obligations du Crédit foncier aussi s’est-

on empressé d'introduire en France cette règle depuis longtemps déjà pratiquée en Allemagne.

Il ne faut pas se méprendre sur la véritable portée qu'on doit accorder à cette règle protectrice du droit des obligataires, elle ne veut pas dire que la société ne peut prèter que sur des immeubles absolument libres d'hypothèques. Ce serait exagérer sans utilité la protection que l’on doit aux obligataires et méconnaître la pensée des fondateurs du Crédit foncier d'amener l'extinction progressive de la dette hypothécaire en France.

Il ne fallait pas, surtout dans les premiers temps, éloigner les propriétaires déjà obérés et qui désiraient emprunter pour échapper à une demande de remboursement dont ils étaient menacés et à laquelle ils ne pouvaient immédiatement donner satisfaction faute de capilaux, aussi il n’a pas été posé comme règle absolue que le Crédit foncier ne devait prêter que sur des immeubles absolument vierges d'hypothèques ; mais il doit prêter sur première hypothèque, ce qui n’est pas la mème chose, car il est assez facile, tout en supposant un immeuble déjà grevé, d'arriver au premier rang hypothécaire et de n'avoir rien à redouter de la part des créanciers. Ge sont les moyens d'arriver à ce but qu'il nous faut rapidement exposer. Nous avons déjà insisté assez longuement sur l’un d'eux, la purge des hypothèques légales non inscrites, pour qu'il soit utile d’y faire allusion autrement que par une simple mention.

Les autres moyens sont : 1° la cession d’antériorité, 2° la mainlevée, 3 la restriction de l’hypothèque légale, 4° la subrogation.

1° Cession d'antériorité. — On appelle ainsi un acte par

lequel un créancier d'un rang préférable cède à un autre créancier son droit hypothécaire avec tous les droits qui y sont attachés pour la garantie de sa propre créance. C'est là une faveur qu'un créancier hypothécaire peut accorder au Crédit foncier, comme il pourrait l’accorder à tout autre créancier ; 1l l’accordera d'autant plus facilement à la Société que celle-ci ne peut prêter que la moitié de la valeur de l'immeuble et qu'il restera ainsi probablement de quoi lui donner satisfaction lors de la distribution du prix. Il n’est pas besoin de dire que cette opération élant au fond une renonciation, une abdication d’un droit, exige de la part de celui quis'y livre, la capacité d’aliéner.

Si elle est pratiquée quelquefois par les créanciers hypothécaires ordinaires, elle l’est bien plus fréquemment par les créanciers à hypothèque légale, soit que ceux-ci aient pris inscription bien avant la procédure de purge, soit qu'au contraire ils n'aient révélé leur existence qu'après les sommations que leur a adressées le Crédit foncier précisément de se faire connaitre, de telle sorte qu'en cette hypothèse on peut dire que la purge n'est qu'une formalité préparatoire de la cession d’antériorité, de même qu’elle n’est qu'une formalité préparatoire de la mainlevée et de la subrogation que nous allons étudier tout-àl'heure. En théorie, les intérêts de ia femme mariée sont confondus avec ceux de son mari, si bien que, quoique la réalité des faits vienne nous donner trop souvent un démenti, ce que l'un veut, l’autre doit le vouloir, dans l'intérêt de la bonne administration et de l'accroissement des biens de la famille ; il se peut que la femme n’ait pas besoin de son hypothèque, elle peut ne pas avoir de créance à ga-

rantir et mème en aurait-elle, elle a confiance dans la sol- Jacquemier 10

vabilité personnelle de son mari et ne veut pas user de la protection que lui donne la loi, protection qui lui est plus nuisible qu’utile, puisqu'elle peut empècher le mari, et par suite la famille,de trouver à bon marché et facilement le crédit dont ils peuvent avoir besoin ; dans ce cas, elle cèdera son rang au Crédit foncier et prendra un rang inférieur. Mais il faut à cela une condition essentielle, qu’elle ne soit pas mariée sous le régime dotal; car la stipulation de ce régime dans le contrat de mariage s'oppose à toute convention de ce genre de la part de la femme, et cela sans qu’il y ait à distinguer si la dot est immobilière ou mobilière, dans la théorie de la jurisprudence actuelle qui décide que la dot mobilière est inaliénable en ce sens que la femme ne peut se livrer à aucun acte qui pourrait compromettre la restitution de sa dot et ne peut en conséquence renoncer à son hypothèque légale, soit en en donnant mainlevée, soit en cédant la priorité du rang. L'article 9 du décret du 28 février 1852 donne expressément cette solution pour la mainlevée de l’hypothèque, en décidant que cette mainlevée peut être donnée par la femme non mariée sous le régime dotal ». On ne fait aucune difficulté pour l’étendre, par application des mêmes motifs, au cas de la cession d'antériorité.

Ce que le droitcommun permettait de faire pour la femme mariée autrement que sous le régime dotal, n'était pas possible, selon les principes généraux du droit pour le mineur et pour l'interdit, car le Code civil défend absolument à leur tuteur de faire une libéralité avec leurs biens, or une renonciation au premier rang hypothécaire, sans compensation, ne peut mériter d'autre appellation que celle d'acte à titre gratuit. Heureusement que le législateur de 1852 a prévu ce cas el a donné une solution salisfaisant les intérêts de

tous, en décidant que le subrogé-tuteur de l’incapable autorisé par le conseil de famille, pourrait consentir, mais au profit du Crédit foncier seulement, une cession d'antériorité sur l’hypothèque légale du mineur ou de l'interdit. Voici cet article 9 : « Lorsque l'hypothèque légale est inscrite, le prêt ne peut être réalisé qu'après la mainlevée donnée, soit par la femme non mariée sous le régime dotal, soit par le subrogé-tuteur du mineur ou de l’interdit, en vertu d’une délibération du conseil de famille. » On est d'accord pour appliquer cette solution à la cession d'antériorité.

2° Mainlevée. — Etudions maintenant le moyen spécialement indiqué par l’article 9. La mainlevée de l’hypothèque est un acte beaucoup plus grave pour le créancier que la cession d'antériorité, puisque cette dernière lui laisse un droit hypothécaire avec un autre rang, tandis que la mainlevée le dépouille complètement de son droit réel en lui laissant simplement un droit personnel de créancier chirographaire. Tout ce que nous avons dit sur la cession d'antériorité s'applique à la mainlevée. Mèmes conditions de capacité, mêmes formalités. Il est inutile d'ajouter que si le conseil de famille du mineur ou de l’interdit refuse de donner la mainlevée, le tuteur peut toujours la demander aux tribunaux, en observant les formalités indiquées par les articles 2144 et 2145 du Code civil, auxquels nous arrivons immédiatement par l'examen de notre troisième procédé.

3° Restriction de l'hypothèque légale. — C'estl’expression généralement employée par les auteurs,mais 1l nous semble qu’il vaudrait mieux se servir du terme de réduction, puisque c’est généralement au cours du mariage ou de la tutelle

qu'un des immeubles du mari est dégrevé par la justice en faveur du Crédit foncier, tandis que le terme de restriction est réservé au cas où le gage hypothécaire est diminué au ‘* moment même où l'hypothèque légale prend naissance, c’est-à-dire à l'époque de la célébration du mariage ou de la délation de la tutelle. Comme les hypothèques légales de la femme mariée, du mineur et de l’interdit sont générales, il arrive souvent qu'une grande disproportion existe entre l'importance du gage hypothécaire et celle de la créance à la sûreté de laquelle ce gage est affecté. La loi n'a pas voulu que la totalité d'un patrimoine immobilier de grande valeur soit affectée à des créances souvent ruineuses, au grand détriment du’ crédit des maris ou des tuteurs. Elle a permis par les articles 2143 à 2145 de soustraire à l'hypothèque légale une partie du patrimoine du mari ou du tuteur, de manière à proportionner l'étendue du gage hypothécaire à l'importance de la créance qu'il s’agit de garantir. Ce mode du droit commun reçoit souvent son application, quand un mari ou un tuteur veut emprunter au Crédit foncier; il demande à la justice de dégrever l'immeuble qu'il a précisément l'intention d'offrir à la Société. Les formalités à accomplir sont assez rigoureuses. Pour l'hypothèque légale des mineurs et des interdits, la demande est formée par le tuteur contre le subrogé-luteur, qui représente le mineur toutes les fois que ses intérèls sont en collision avec ceux du tuteur (art. 420, C. c.), elle doit être précédée d'un avis donné par le Conseil de famille (art, 2143 C. ce.) ; le ministère public doit ètre entendu dans ses conclusions. En ce qui concerne l’hypothèque légale de la femme mariée, c'est également le tribunal qui statuera, mais du moment que cette réduction a lieu dans l'intérêt d’un tiers, le Crédit

foncier, et non pas dans l'intérêt du mari, il suffit que la femme soit autorisée par son mari ou par la justice.

ko Subrogation. — La subrogalion dans le sens large consiste dans la substitution juridique d’une personne à une autre, en vue de permeltre à la première d'exercer dans son intérêt personnel tout ou partie des droits qui appartiennent à la seconde; dans le sens étroit, c’est une fiction juridique, par suite de laquelle une créance, payée avec des deniers fournis par un tiers, et par conséquent éteinte par rapport au créancier, est réputée subsister avec tous ses accessoires au profit de ce tiers, afin d'assurer l'efficacité de son recours pour le remboursement des fonds qu'il a versés. On distingue deux espèces de subrogation (art. 1249, C. c.), la subrogation conventionnelle, celle qui résulte de la convention des parties ; la subrogation légale, celle qui est accordée de plein droit par la loi. La subrogation conventionnelle est tantôt consentie par le créancier, tantôt par le débiteur. Ces deux espèces de subrogation trouvent leur champ d'application dans la matière des prêts hypothécaires consentis par le Crédit foncier de France. Afin d'éviter les confusions généralement commises, il importe de bien distinguer les hypothèses et d'appliquer à chacune le texte qui lui convient.

I" Hypothèse : Subrogation conventionnelle. — Le débiteur offre à la Société comme garantie un immeuble déjà grevé d’hypothèques; il s'agit pour celle-ci d'obtenir le premier rang. Le débiteur consentira la subrogation, c està-dire qu'avec l'argent qui lui sera versé il remboursera le premier créancier hypothécaire, et mettra le Crédit foncier

prêteur en son lieu et place ; il lui cédera en quelque sorte, et d’une manière fictive, la créance. Mais il faut avoir bien soin de se conformer exactement aux conditions de forme exigées par l’article 4250 $ 2 du Code civil. On sait en effet que trois condilions sont requises pour que la subrogation se produise. fl faut : 1° que le prèt soit effectué sous la condition que l’emprunteur emploiera les fonds au paiement de telle dette déterminée, et que cette condition soit mentionnée dans l’acte d'emprunt ; 2° que le paiement soit fait avec les deniers empruntés, et que cela soit constaté par la quittance que le créancier délivre au moment du paiement ; 3° que l'acte d'emprunt et la quittance soient passés devant notaire. Lorsque ces conditions sont réunies, la subrogation s'opère, sans qu'il soit nécessaire d'insérer, soit dans l’acte d'emprunt, soit dans la quittance, une déclaration expresse de subrogation. Cette subrogation a lieu sans le concours et même contre la volonté du créancier.

C’est le premier créancier qui doit être remboursé ; si le débiteur voulait en rembourser plusieurs, ils devraient se succéder tous sans interruption, depuis le premier jusqu’au dernier de ceux qu'il voudrait rembourser. Si l’on ne remboursait en effet que le premier, le troisième, le quatrième, en négligeant le second, il arriverait que la Société n'aurait d'hypothèque première en rang que pour la somme due au premier créancier, et que pour le recouvrement des sommes avancées au troisième et au quatrième elle serait primée par le second. Si la Société se trouvait en présence d’un immeuble grevé d'une seule hypothèque, la subrogation ne serait pas utile ; elle est au contraire indispensable, quand l’immeuble est grevé de plusieurs hypothèques. On sait qu'en ce cas lorsque le premier créancier hypothécaire vient

à être remboursé, le second vient prendre sa place et que tous montent d’un rang. Si le Crédit foncier versait les fonds pour désintéresser le premier créancier sans exiger la subrogation, il serait primé par les autres créanciers antérieurs et ne remplirait plus les conditions exigées par sa législation et ses statuts. La subrogation pourrait encore être consentie à la Société par un créancier hypothécaire ou privilégié. Il faut alors qu’elle soit expresse et faite en même temps que le paiement. Elle intervient assez rarement car elle exige le concoursetla participation du débiteur ; celui-ci peut en effet avoir intérêt à ne pas changer de créancier et à garder celui qu’il avait auparavant.

1] est bien entendu que la Société ne doit, dans cette hypothèse, rembourser que le premier créancier en rang, afin d'occuper sa place et ses privilèges. Lui imposer l’obligation de rembourser toutes les hypothèques inscrites sur l'immeuble, serait lui défendre de prêter à des propriétaires, dont les dettes hypothécaires absorbent la valeur de l'immeuble, puisque, c’est une règle que nousexaminerons plus loin, la Société ne peut consentir de prêt dépassant la moitié de la valeur de l’immeuble. Supposons cette subrogation consentie dans les termes prescrits par la loi et demandons nous quels en sont les effets.

Elle met le Crédit foncier aux lieu et place du créancier désintéressé et lui permet d'exercer tous les droits et actions qui lui appartenaient. Pour l'exercice de ces droits et actions il n’y a aucune difficulté, mais une grande discussion a été engagée sur le point de savoir si la Société peut en outre exercer sespriviléges et bénéficier de sa législation spéciale. Si tous les créanciers hypothécaires inscrits sur l'immeuble ont été remboursés avec les fonds empruntés, la solution

affirmative n’est douteuse pour personne. Voici en quels termes est rédigé l’article 5 de la loi du 40 juin 1853: « Les sociétés de crédit foncier peuvent user contre l’emprunteur des droits et des voies d'exécution qui leur sont attribués par le décret du 28 février 4852, même pour le recouvrement des sommes qu’elles remboursent à un créancier inscrit afin d’être subrogées à son hypothèque ». Certains auteurs, prenant cet article à la lettre, ont voulu le restreindre uniquement au cas qu’il paraît formellement viser et ont prétendu que c'était seulement à l'égard de l’emprunteur que le Crédit foncier pouvait user de ses privilèges, qu’il devait rentrer dans le droit commun dès qu'il se trouvait en présence de créanciers inscrits sur l'immeuble, non encore désintéressés, et cela sans faire de distinction entre les créanciers. Ils admettent cependant et ils ne pouvaient pas faire autrement, que les droits de la Société sont opposables à ceux qui n'ont inscrit leur hypothèque qu'après la subrogation. Mais pour ceux qui avaient déjà conservé leur droit par l'inscription, au moment où la Société était en pourparlers avec le débiteur, ils décident qu'après la subrogation consentie et la réalisation du prêt par le versement des fonds, elle doit se comporter à leur égard comme un créancier hypothécaire ordinaire, agissant selon les règles du droit commun. Ce sont, disent-ils, des créanciers hypothécaires, qui ont des droits acquis et qui, à la différence des créanciers purement chirographaires, n'ont pas suivi la foi de leur débiteur. Comme ils n’ont pas pris part au contrat, comme la subrogation ne s’est pas opérée avec leur concours, la situation primitive ne doit pas être modifiée. Le prèt consenti par le Crédit foncier est pour cux res inter alios acla, qui ne doit ni leur nuire, ni leur

être avantageux. On tire grand argument de l’article 2091 du Code civil qui, en matière d’antichrèse, décide que les droits du créancier antichrésiste « ne doivent point préjudicier aux droits que des tiers pourraient avoir sur le fonds dé l’immeuble remis à titre d’antichrèse ». On affirme que les créanciers n'ont pas « laisséleur débiteur libre dans ses mouvements, se résignant, par avance, aux situations nouvelles qu'il pourrait se créer à lui-même en tant qu’elles modifieraient leur gage, qu’ils ont voulu une situation cerlaine, assurée autant qu’elle peut l'être, au milieu des chances innombrables de changement qui résultent des évènements extérieurs ». On ajoute que l’article 5 de la loi du 10 juin 1853, que nous avons cité plus haut, est absolument formel en ce sens, puisqu'il dit que le Crédit foncier peut « exercer ses droits contre l’emprunteur, même pour le remboursement des sommes qu'il rembourse à un créancier inscrit, afin d'être subrogé à son hypothèque ».

On l’affirme, mais on ne le prouve pas; si l’article 5 signifiait seulement que la subrogation n'empêche pas la Société d’agir contre l’emprunteur, il élait complètement inutile, et les rédacteurs de la loi n'auraient certainement pas pris la peine de l'écrire. Comme l'a fort bien dit le ministre de l'Intérieur dans sa circulaire du 15 avril 1852, « il va sans dire que la subrogation ne fera perdre à la Société aucun des privilèges spéciaux qui lui sont assurés par le décret ». Si les rédacteurs de la loi n’ont visé simplement que l’action contre l’emprunteur, c’est qu’en règle générale, c'est contre lui que la Société agira, et que les autres créanciers hypothécaires ne seront atteints que par contre-coup ; c’est le cas de répéter ici que accessorium sequitur principale, c'est contre l'emprunteur qu'on agit, les

autres créanciers hypothécaires doivent également subir les conséquences des poursuites.

On dit que les créanciers hypothécaires doivent être à l'abri des changements qui peuvent survenir dans la situation du débiteur; on oublie, qu’en réalité, les créanciers hypothécaires inscrits sur un immeuble, voient souvent leur droit se modifier, par le fait du mariage de leur débiteur, par suite de l'acceptation, de sa part, d'une tutelle d'un mineur ou d’un interdit. S'il est vrai de dire que les créanciers hypothécaires n'ont pas suivi la foi de leur débiteur, c'est seulement en ce qui concerne les aliénations qu'il peut consentir de son immeuble, parce que le droit de suite, que l’hypothèque leur confère en plus du droit de préférence leur permet d'atteindre cet immeuble, en quelques mains qu’il puisse se trouver ; mais, donner une autre portée à ce principe, ce serait évidemment exagérer.

Cela ne présente rien d’injuste, puisque les créanciers pouvaient prévoir qu’un jour où l’autre leur débiteur pourrail traiter avec le Crédit foncier et lui consentir la subrogation. Cette situation est plutôt pour eux avantageuse, puisque l'amortissement augmente d'une manière insensible et continue la valeur de leur gage.

On a d’ailleurs fait remarquer avec beaucoup de raison, selon nous (M. Josseau, I, p. 90 et s.), que la plupart des droits du Crédit foncier auraient pu être consentis par le débiteur à un créancier quelconque, malgré l'existence d'une hypothèque inscrite antérieurement. Il est certain, en effet, que rien n’empècherait un créancier de convenir avec son débiteur que les intérêts seront payés avec amoñtissement du capital tous les six mois, qu’en cas d’inexécution, il païera les intérêts de plein droit, sans qu'une demande

en justice soit nécessaire, que le débiteur peut également consentir à son créancier une anlichrèse, droit analogue au séquestre du Crédit foncier, etc... Il serait peut-être dangereux desuivre M. Josseau sur ce terrain et d'adopter toute son argumentation, assurément fort ingénieuse.Aussi, nous n'irons pas jusqu'à dire, comme le fait cet auteur, que la Société peut exercer ses privilèges, même à l'encontre des créanciers qui auraient pris inscription de leur hypothèque avant le 28 février 1852, date de la rédaction du décret organique. Ce qui nous fait surtout nous décider, c’est que les créanciers qui ont bien pu prévoir que le débiteur pourrait être un jour mari ou tuteur n’ont certes pas pu penser qu'il emprunterait au Crédit foncier, puisque notre grand établissement financier n'existait pas encore.

2 hypothèse. Subrogation légale. — Ce cas, selon nous, est formellement prévu par l’article 6 $ 2 du décret du 28 février 4852: « Sont considérés comme faits sur première hypothèque les prêts au moyen desquels tous les créanciers antérieurs doivent être remboursés en capital et en intérêt. » Ce n’est plus ici, comme dans l'hypothèse précédente, la subrogation résultant d’une convention intervenue entre les parties, maïs bien la subrogation s’opérant ipso jure, sans contrat aucun, par application de l’article 1251 $ 1 du Code civil, qui établit la subrogation légale « au profit de celui qui, étant lui-même créancier, paie un autre créancier qui lui est préférable à raison de ses privilèges et hypothèques ». Ce texte, qui reçoit le plus souvent application entre créanciers hypothécaires, dont l’un paie celui qui le prime, permet d'appliquer la subrogation, non seulement au cas où celui qui paie est un créancier pur et simple et

non hypothécaire, mais encore au cas d’un créancier à qui une hypothèque a été promise et qui, dans l'attente de cette sûreté réelle, travaille à améliorer sa condition future, en remboursant ce qui est dù à un créancier ayant hypothèque sur les mêmes biens. Douai, 20 novembre 1839, S. 40. 2. 214 et la note ; Caen, 26 novembre 1870, S. 71. 2. 263. Laurent, Princ. de dr. civ., tome 18 n° 69. La subrogation conventionnelle ne peut intervenir que si la créance du créancier, premier en rang, est exigible, ou bien s'il consent à recevoir un paiement anticipé; dans le cas contraire, cette subrogation n’est pas possible, car nulle puissance au monde ne peut contraindre le créancier à recevoir le paiement d’une dette non encore échue ; c'est alors que la subrogation légale va prêter son concours. On cherchera sur la liste des créanciers hypothécaires celui dont la créance est échue ou qui veut bien recevoir son paiement par anticipation. Supposons que ce soit le {roisième sur six. Le premier est inscrit pour 20.000 francs, le second pour 10.000 et le troisième pour 15.000; nous n'avons pas à nous préoccuper des trois derniers. Le Crédit foncier consentira au propriétaire un prêt de 45.000 francs. Il commencera par rembourser ses 15.000 francs au troisième créancier, dont la dette est échue par hypothèse, il gardera les 30.000 francs restant par devers lui et les remboursera aux premier et second créanciers au fur et à mesure de l'échéance de leur dette. Il arrivera ainsi à obtenir le premier rang hypothécaire, non pas d’un seul coup, mais d’une manière lente el graduée, par le seul effet de la subrogation légale qui s'accomplira, sans convention ni déclaration aucune, par le seul fait « du remboursement d’un créancier préférable à raison de ses hypothèques ».

Nous avons dit qu’il fallait négliger les créanciers postérieurs au troisième, dans notre espèce, c'est qu'en effet ils ne sont pas à craindre. C’est l'opinion généralement admise et suivie par la pratique du Crédit foncier. Un seul auteur, à notre connaissance, M. Montagnon, page 160, a soutenu, sans grand succès d’ailleurs, que le débiteur devait emprunter une somme suffisante pour rembourser tous les créanciers inscrits sur l'immeuble, sans en omettre aucun, en allant jusqu’au dernier. Il s'appuie sur l’article 6 du décret de 1852, qui contient précisément cette phrase que « tous les créanciers antérieurs doivent être remboursés en capital et en intérêt ». Nous pensons, au contraire, que par les mots « créanciers antérieurs », il faut entendre les créanciers qui primeraient la Société ; l’antériorité doit s'entendre ici du rang de l'inscription et non de la date de la créance. Du moment que la Société a le premier rang hypothécaire, le vœu de la loi est satisfait. M. Montagnon prétend qu’en admettant cette opinion, on arriverait à un résultat inadmissible ; voici le raisonnement : il faut, dit le décret, rem bourser aux créanciers le capital et les intérêts ; or, aux termes de l’article 2151 récemment modifié,les intérêts ne sont garantis par hypothèque au rang de la créance principale que pour trois années. « Le Crédit foncier, dit-il, qui rembourse par exemple les trois premiers créanciers inscrits, aura bien les hypothèques 1, 2, 3, qui, réunies entre ses mains, seront une première hypothèque, pour la garantie du capital remboursé et des intérêts produits par ses capitaux pendant deux années et l'année courante (aujourd'hui trois années) ; mais, pour le surplus des intérêts, les hypothèques des créanciers Quartus, Quintus, etc., primeront la sienne, car ces intérêts, que la Société a dû cependant rem-

bourser, ne sont plus garantis au rang des capitaux. Que devient alors la règle que le prêt tout entier doit être garanti par première hypothèque ? » La crainte de l’auteur n'est, selon nous, pas justifiée, car son raisonnement peche par la base, il part en effet de cette idée qu'il faut rembourser tous les intérêts. Nous pensons, au contraire, que le texte a voulu entendre par le mot intérêts, simplement les intérêts garantis par l'inscription de la créance principale ; dans ce cas-là, aucun danger n’est encouru pour le surplus, puisqu'il ne doit pas être remboursé. Nous donnons d’ailleurs cette interprétation pour ce qu'elle vaut.

Afin de rendre toujours possible la subrogation conventionnelle et de se dispenser de l'intervention de la subrogation légale, la commission législative avait proposé d'imposer aux créanciers l'obligation de recevoir sans protestation leur paiement même avant l'échéance, tout au moins lorsqu'il était certain que le terme n'avait pas été stipulé en leur faveur. Voici en quels termes étaient conçus les articles 40 et 41 du projet:

« Article 10. — Dans le cas prévu par les deux articles précédents, le propriétaire emprunteur peut, à ses frais, sommer les créanciers qu'il s’agit de désintéresser, de se présenter dans les bureaux de l'établissement ou dans l'étude du notaire, à l'effet d'y recevoir les sommes qui leur sont dues. Cette sommation doit être faite à un délai de dix jours, augmenté, s’il y a lieu, à raison des distances, conformément à l’article 1033 C. proc. civ., le tout sans préjudice du droit des créanciers de se prévaloir, si bon leur semble, du terme stipulé en leur faveur.

« Faute par les créanciers ou l’un d'eux, de s'être présentés au jour indiqué pour le payement, les sommes qui

leur sont dues sont déposées à la Caisse des dépôts et consignations. Dans la huitaine, le débiteur cite ses créanciers en validité de la consignation devant le tribunal de la situation des biens hypothéqués. La consignation, déclarée valable, emporte la libération du débiteur et la subrogation de l'établissement de crédit foncier dans les privilèges et hypothèques des créanciers.

« Article 14. — Sur la production du jugement passé en force de chose jugée, l’établissement remet, s’il y à lieu, au débiteur, la portion des lettres de gage ou de leur produit excédant ce qui a été nécessaire pour désintéresser les créanciers. »

Ces articles ne furent pas adoptés, parce qu’ils pouvaient donner lieu à des complications résultant de ce qu’une procédure de validité de la consignation devait s'engager devant la justice.

Nous avons dit plus haut que la subrogation conventionnelle était plus souvent consentie par le débiteur que par le créancier ; il nous faut faire une exception pour une sorte de créancier, les femmes mariées qui veulent bien accorder au nouveau créancier la subrogation dans leur hypothèque légale. C’est là une opération qui intervient très fréquemment, et qui ne présente rien de spécial pour le Crédit foncier. La loi du 23 mars 1855 est le premier texte législatif qui en ait fait mention expresse ; la matière a été renouvelée par une loi du 13 février 1889, intitulée: Loi portant moditication de l’article 9 de la loi du 23 mars 1855; nous renvoyons pour l'explication de ces lois aux ouvrages généraux sur le droit civil et aux monographies nombreuses concernant la subrogation à l’hypothèque légale, telles que celles de MM. de Lagrevol, Jouitou, Escorbiac, Emion, etc.

La différence la plus saillante entre la subrogation à l’hypothèque légale de la femme mariée et la subrogation consentie par un créancier hypothécaire quelconque est la sui- - vante : le créancier autre que la femme mariée n’accorde la subrogation que parce qu'il est payé en capital et en intérêt, parce que sa créance est définitivement éleinte ; au contraire, la femme mariée ne reçoit pas le paiement de sa créance, et elle ne peut pas être remboursée, puisque la liquidation de ses droits matrimoniaux ne peut avoir lieu qu'au jour de la dissolution du mariage et pas auparavant ; elle garde sa créance, son droit personnel contre son débiteur, le mari, et n’est dépouillée de son hypothèque légale que dans la mesure où le créancier subrogé en use. En réalité, la subrogation à l'hypothèque légale de la femme mariée ressemble beaucoup au consentement à antériorité d'hypothèque, que nous avons étudié plus haut.

Quelle que soit d’ailleurs la subrogation dont il veuille user dans telle affaire, le Crédit foncier doit avoir bien soin de remplir toutes les conditions imposées par la loi ; l'oubli de ces conditions l’empècherait d'obtenir la subrogation. C'est ainsi qu'il n'a droit à la subrogation légale que s’il paie directement avec les fonds avancés au débiteur les créanciers hypothécaires qui lui sont préférables ; il ne se trouverait plus dans le cas de cette subrogation légale, s’il se contentait d'avancer simplement au débiteur, par la main du notaire de ce dernier, l'argent nécessaire au paiement des créanciers inscrits ; la subrogation convenüionnelle serait alors seule possible, mais moyennant l’accomplissement des formalités prescrites par l’article 4250 du Code civil. C'est ce qui a été jugé implicitement par la Cour de Cassation dans son arrêt du 11 juillet 1889, S., 90. 4.97,

Cet arrèt est très important à noter parce qu'il fait application des principes qui régissent l’action de in rem verso, dans notre droit. Voici dans quelles circonstances le procès était intervenu :

Le Crédit foncier avait consenti un prêt à un particulier dont l'immeuble était grevé en premier lieu de deux hypothèques conventionnelles et en second lieu de l'hypothèque légale d'enfants mineurs ; les fonds avaient été remis directement, sans stipulation de subrogation, au propriétaire,pour désintéresser les créanciers à hypothèque conventionnelle etune délibération du conseil de famille (d’ailleurs non homologuée par le tribunal) avait donné mainlevée de l'hypothèque légale des mineurs. La Cour de Montpellier avait annulé cette délibération du Conseil de famille comme prise uniquement dans l’intérèt du père (qui était le tuteur légal de ses enfants) et contrairement à l’intérêt des mineurs; et dans l’ordre ouvert sur le prix de l’immeuble, le Crédit foncier n'avait été colloqué qu'après les mineurs, ainsi reslitués dans le rang de leur hypothèque légale, qui leur assurait un rang préférable à celui de la Société ; comme les deux créanciers à hypothèque conventionnelle se trouvaient désintéressés avec les fonds fournis par le Crédit foncier, les mineurs occupaient le premier rang. Le Crédit foncier a réclamé à ces mineurs le remboursement du montant de ces deux créances garanties par une hypothèque conventionnelle, dont il avait procuré le payement, en se fondant sur ce que la mainlevée des inscriptions hypothécaires, suite de ces payements, avait, sans cause ,amélioré la condition des mineurs. C'était grâce à lui que les mineurs occupaient ainsi le premier rang, ils devaient

raisonnablement lui en tenir compte. Il invoquait le Jacquemier 11

grand principe d'équité, consacré par la loi romaine en ces termes (Digeste, L. 206 de div. reg.juris, iv. 50, titre 17) : Jure naluræ æœquum est neminem cum alterius detrimento el injuria fieri locupleliorem. Il prétendait se trouver exactement dans les conditions de l'action de in rem verso,telles qu'elles sont formulées par MM. Aubry et Rau, t.6, p. 246 $ 578 texte et notes 9 et 10 : « Celle action doit ètre admise d'nne manière générale comme sanction à la règle que nul ne doit s’enrichir aux dépens d’autrui, dans tous les cas oùle patrimoine d’une personne 5e trouvant, sans cause légitime, enrichi au détriment de celui d’une autre personne, celle-ci n'aurait, pour obtenir ce qui lui appartient ou ce qui lui est dû, aucune action naissant d'un contrat, d'un quasi-contrate d'un délit ou d’un quasi-délit ».

Toutes les juridictions qui ont statué dans l'affaire ont condamné la prétention du Crédit foncier, parce que, d’après elles, il ne se trouvait pas dans les conditions précises de l’action de in rem verso, telles qu’elles semblent se dégager des différents articles du Code civil où le législateur en a admis l'application. Comme on l’a dit, dans tous ces articles, il s’agit, sans exception, d'hypothèses où une relation directe de fait a existé, soit entre deux personnes, soit entre l’une d'elles et la chose de l’autre ; aucun d'eux ne vise un Cas dans lequel, alors que les parties sont restées absolument étrangères l'une à l'autre, il serait permis à l’une de se faire payer unesomme par l’autre, sous le prétexle que cette dernière a profité d’un avantage indirect provenant du chef de la première. On cite les hypothèses prévues et réglées par l'article 555 du Code civil (tiers de bonne foi qui construit sur le Lerrain d'autrui avec ses ma- {ériaux el qui à droit à la valeur de ces matériaux ou à leur

plus-value), l'article 548 (d'après lequel les fruits n’appartiennent au propriétaire qu’à la condition de rembourser les frais de labour faits sur la chose par un tiers), les articles 510, 811,1241, 1312, 1437, 1613, 1864, 1926, 2175 du même Code civil et l’on conelut que, pour qu'il y ait lieu à l’action de in rem verso, il ne suffit pas qu'une partie ait recueilli un avantage prenant sa source dans l’agissement d'autrui, qu’il faut qu’un lien de droit se soit établi entre les deux personnes dont l’une prétend agir contre l’autre, et qu'un lien de cette nature n’a pu s’établir que si une relation directe de fait a existé, soit entre les deux personnes mêmes, soil au moins entre l’une de ces personnes et la chose dont l’autre est propriélaire. Cette action de in rem verso doit au contraire être refusée si un rapport de ce genre fait défaut ; en voici un exemple facile à comprendre : supposons une société, civile ou commerciale peu importe, un des associés traite en son nom personnel avec un Liers, lui emprunte une certaine somme d'argent, pour préciser, et il arrive que la Société profite des fonds versés par le prèteur, ce dernier ne peut pas demander à la Société qu’elle lui tienne compte du bénéfice, qu'elle a retiré des fonds qu'il a versés entre les mains d'un des membres de cette société. Pourquoi ? Parce que la Société n’a pas été en relation avec le tiers et qu'en somme les fonds dont elle a profité n’appartenaient plus à ce liers, mais étaient devenus la propriété de l'associé, qui avait le droit d'en faire l'usage quilui convenait. Comme le disaittrès bien Cujas : non quærimus in credila pecunia ad quem ea pecunia pervenerit, sed quis eam mutuo rogarit, quis contrarerit, ut hic solus obligetur ».Il semble au premier abord que telle était la situation du Crédit foncier vis-à-vis des enfants mineurs: il n'a-

— 164 — vaiten rien géré leur affaire, il n’avait pas été en relation avec une chose leur appartenant. Mais cependant, en allant au fond des choses, on voit que ce rapport existe et nous croyons que la Cour de cassation a eu le grand tort de ne pas l’apercevoir. Notre regretté maitre, M. Labbé, l'a fait remarquer avec beaucoup de vérité (Note S. 90. 1. 93) et nous ne pouvons faire mieux que de reproduire ses propres paroles : « Il y a un lien intime, une relation directe entre le déboursé fait par le Crédit foncier et le profit retiré par les mineurs. Ce profit provenant de l'extinction des hypothèques anciennes, le Crédit foncier l'avait en perspective, espérait le recueillir, et c’est ce même profit qui passe aux mineurs. C’est l’acte imprudent du Crédit foncier qui est la cause directe de l'amélioration de la situation hypothécaire dont les mineurs, à la place du Crédit foncier, réalisent

l’'émolument. »

La règle, qui oblige le Crédit foncier à ne prèter que sur première hypothèque, comporte des exceptions.

Elles ont été apportées par l’article 3 de la loi du 10 juin 1853, ainsi conçu : « Si l'immeuble est grevé d'inscriptions pour hypothèques consenties, à raison de garantie d'éviction ou derentes viagères, la Société de Crédit foncier peut néanmoins prêter, pourvu que le montant du prêt réuni aux capitaux inscrits, n'excède pas la moitié de la valeur de l'immeuble,conformément à l’article 7 du décret du 28 février 1882.» Ces exceptions sont faciles à comprendre,ces créances n'étant pas remboursables, il élaitimpossible à la Société d'obtenir le premier rang par la subrogation,et par conséquent de consentir un prêt aux empruntleurs propriétaires d'immeubles de cette nature, Comme l’a très bien ditle rapporteur Allart,

dont nous avons déjà cité le nom bien des fois, dans son rapport au corps législatif, « cette disposition a été introduite parce qu'il arrive souvent, et principalement à Paris, que les immeubles offerts en garantie sont grevés d’inscriptions hypothécaires à raison de garantie d'éviction ou de rentes viagères, pour des sommes peu considérables eu égard à.la valeur des propriétés à hypothéquer, et refuser aux sociétés de Crédit foncier la faculté de fournir des capitaux sur ces propriétés, c’élait paralyser outre mesure * la marche de leurs opérations, »

$ 2. Le prêt ne doit pas excéder la moitié de la valeur de l’immeuble.

Aux termes de l’article 7 du décret du 28 février 1852, « le prêt ne peut en aucun cas excéder la moitié de la valeur de la propriété ; le maximum du prêt sera fixé par les statuts. »

L'article 56 des statuts reproduit cette règle enla développant : « Le montant du prèt ne peut dépasser la moitié de la valeur de l'immeuble hypothéqué. Il est au plus du tiers de la valeur pour les vignes, les bois et autres propriétés dont le revenu provient des plantations. Les bâtiments des usines et fabriques ne sont estimés qu’en raison de leur valeur indépendante de leur affectation industrielle. »

Cette règle a été écrite dans l’inlérèt des obligataires, afin que la garantie des lettres de gage füt portée au maximum, afin qu’en cas d’inexécution suivie de vente, il y eût une certaine marge pour les frais de justice qui, si diminués qu'ils aient été en faveur du Crédit foncier, ne laissent pas quelquefois d’avoir une importance considérable, d'autant

plus considérable que l'immeuble a moins de valeur. La moitié de la valeur est done un maximum que la société ne doit pas dépasser. Ce maximum peut être atteint sans inconvénient, lorsque l'immeuble offert en gage est une propriété présentant une assez grande importance ; mais, pour un prêt d’une faible somme sur une propriété d’une valeur minimè, il.y aurait presque toujours danger pour la société à épuiser ce maximum, par exemple à prêter 500 francs sur une pièce de terre d’une valeur de 1000 francs. En effet, en cas d’expropriation, il faut prélever d’abord sur le prix les frais de poursuite, de vente, et, bien que la procédure d'expropriation ait été fort simplifiée par le décret du 28 février 1852 et par la loi du 10 juin 1853, ces frais ont encore, quand l'immeuble vendu est d’une valeur minime, une cerlaine importance relative. Puis, il faut couvrir les frais extraordinaires de transcription à faire par l’acquéreur et les frais d'ordre pour la distribution du prix.

Ce n’est même pas la moitié quiest considérée comme le maximum pour cerlaines propriétés ; le maximum du prêt est en effet fixé au tiers pour les vignes, bois et autres propriétés dont le revenu provient de plantations. L'on doit ajouter qu'aujourd'hui le Crédit foncier ne prèle que très difficilement sur les vignes, parce qu'elles sont menacées du phylloxéra et autres maladies qui peuvent amener leur destruction complète, et sur les bois et forêts qu’autant que les compagnies d'assurances veulent les assurer.

Ce n’est pas seulement la valeur du capital qui doit être prise en considération par le conseil d'administration, quand il consent un prêt hypothécaire au propriétaire d'un immeuble qui lui en fait la demande, il doit également tenir compte du revenu. C'est dire qu'une certaine proportion doit être

observée entre le revenu de l'immeuble et l’annuité à payer par l'emprunteur. Le projet du Conseil d'État avait décidé que non-seulement le prêt ne devait jamais dépasser la moitié de la valeur en capital, mais qu’en outre l’annuité ne pouvait excéder les deux tiers du revenu. Si l'on a adopté définitivement la règle relative au capital, on s'est montré bien moins rigoureux en ce qui concerne le revenu , il suffit aujourd’hui que l’annuité ne soit pas supérieure au revenu total de la propriété; le vœu du législateur est que la Société puisse toujours être désintéressée par la seule perception des produits de l'immeuble ; par Le revenu il faut entendre le revenu net, c’est-à-dire le revenu produit par l’immeuble,déduction faite des impôts et autres charges qui peuvent le grever.

Il n’y a pas d'autre limitation à apporter au montant du prêt. Le chiffre peut être aussi considérable qu’on peut limaginer, pourvu que les conditions précédentes soient observées ; telle est la règle suivie aujourd’hui, mais il n'en a pas toujours été ainsi, les statuts de 1856 contenaient une disposition ainsi conçue : « Le maximum des prêts consentis à un emprunteur ne peut dépasser un million, à moins qu'il ne s'agisse d'associations syndicales, de sociétés anonymes, de communes ou de départements, autorisés à cet effet, par le gouvernement. La Société ne fait pas de prêt inférieur à 300 francs. » Les statuts de 1859 n'ont pas reproduit cette règle, et c’est la Société qui fixe elle-même le minimum et le maximum des prêts. Le chiffre de un million ne se Jjuslifiait d’ailleurs par aucune bonne raison, étant donné que depuis un certain temps un grand nombre de propriétés immobilières ont, surtout à Paris, une valeur vénale dépassant de beaucoup ce chiffre.

$ 3. Le gage hypothécaire doit offrir par sa nature, par son revepu,une complète sécurité.

Autrement dit, il faut que l'immeuble offert en gage par l'emprunteur soit permanent dans son existence et que le revenu qu'il produit présente le même caractère. Cela nous amène à passer rapidement en revue les immeubles qui, soit en raison de leur nature, soit à raison de leur produit, ne peuvent être acceptés en garantie d’un prêt hypothécaire consenti par le Crédit foncier de France.

Il ne peut tout d’abord y avoir aucun doute pour les biens immeubles qui sont placés par la loi hors du commerce, comme les immeubles dépendant du domaine publie, les immeubles qui formaient la dotation de la couronne (lois des 8 novembre 1814 et 2 mars 1832 ; sénatus-consulte des 12-17 décembre 1852, article 7), les biens affectés à des majorats (articles 40 et 41 du décret du 49 mars 1808) qui ne sont pas devenus libres entre les mains de ceux qui en sont investis aux termes des lois du 12 mai 4835 et du T mai 4849, les biens grevés d’une substitution rendue publique par la transcription, etc.

Quant aux immeubles qui ne sont pas hors du commerce, il en est certains qui ne peuvent être hypothéqués que sous certaines condilions, en remplissant certaines formalités, comme les biens des mineurs et des interdits, les biens des absents, les biens dotaux, les biens des communes, des établissements publics, des hospices, congrégations et com- : munautés religieuses, fabriques, cures, consistoires, et

généralement les biens de tous les établissements placés sous la tutelle administrative du gouvernement. Ces empèchements tiennent en général à l’état d'incapacité dans lequel se trouvent les personnes qui en sont propriétaires,

Enfin, parmi les immeubles qui sont dans le commerce et qui appartiennent à des propriétaires capables, certains ne peuvent être offerts en gage au Crédit foncier, précisément parce qu'ils ne présentent pas un caractère de permanence dans leur existence. Il en est ainsi des immeubles par destination, c'est-à-dire des objets mobiliers que la loi répute immeubles parce qu'ils ont été attachés à un fonds par le propriétaire de ce fonds pour son service, son exploitation, son utilité ou son ornement, qui en deviennent alors des accessoires et empruntent à ce titre sa nature juridique. Cesobjets perdent leur caractère etredeviennent des meubles, sans que le prêteur puisse exercer le droit de suite, s’ils sont distraits du fonds et vendus par le propriétaire ; le Crédit foncier ne peut prêter sur de tels immeubles ; il faut ajouter que si l’emprunteur offre en gage un immeuble par sa nature comprenant en outre des immeubles par destination, les instructions de l'administration recommandent à ses agents de « ne lenir que peu de compte de la valeur qu'ils peuvent ajouter à la propriété dont ils forment une dépendance, rien n’étant plus facile que de les soustraire à l'hypothèque du prêteur. » d

Il lui est de mème interdit de prêter sur l’usufruit distinet de la nu-propriété. Si en règle générale, l’usufruit (immeuble par l’objet auquel il s'applique) est susceptible d'hypothèque,ilne peut être offert en gage à la Société, parce qu'il peut disparaître à tout moment par suite de la mort de l'usufruitier. Aussi l'article 54 $ 4 des statuts exige-t-il,

lorsque l’usufruit et la nu-propriété ne sont pas réunis, le consentement de tous les ayants droit à l'établissement de l'hypothèque.

Tous ces points n’ont jamais été l’objet de difficultés ; il n’en est pas de même d'un droit sur la nature véritable duquel l’on discute encore, le droit d'emphytéose : c'est le droit de jouir d’un immeuble appartenant à autrui, moyennant une redevance périodique ; les conditions ordinaires de l'emphytéose sont : la longue durée du bail, la modicité de la redevance, la charge pour le preneur d'opérer sur l’immeuble certaines améliorations, etc... La jurisprudence et la plupart des auteurs admettent que le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel immobilier et susceptible d'hypothèque, parce que la loi de brumaire de l'an VII l’a rangé dans son article 6 parmi les biens susceptibles d'hypothèques (Alger, 8 avril 1878. S., 78, 2, 296). Nous avons des doutes sur l'exactitude de cette solution, à cause du silence absolu du Code civil à l'égard de l’emphytéose, soit dans l’article 526 où il énumère les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent, soit dans l’article 543 où il donne l’énumération des divers droits réels sur les immeubles, soit dans les articles 2118 et 2204 où il énumère limitativement les biens susceptibles d'hypothèques et de saisie immobilière, et nous pensons que sous l'empire du Code civil l'emphytéose ne constitue qu'un bail à long terme ne conférant au preneur, comme tous les autres baux, qu'un droit simplement personnel de jouissance, qui exclut toute possibilité de constitution d'hypothèque. Mais même en admettant qu'on ne puisse refuser le caractère de droit réel à l’'emphytéose, nous pensons qu'il serait imprudent au Crédit foncier de prèter sur un tel gage, bien que, à la différence

de l’usufruit, le droit soit transmissible aux héritiers du preneur, parce que le propriétaire a toujours le droit de résolution pour défaut de paiement de la redevance; les instructions de l'administration sont d’ailleurs formellement rédigées en ce sens.

Nous nous sommes occupé des immeubles par destination, des immeubles par l’objet auquel ils s'appliquent. Un mot maintenant des immeubles par la détermination de la loi ; cette catégorie d'immeubles a, on le sait, fait son apparition postérieurement à la promulgation du Code civil. Elle résulte de dispositions législatives quont permis d'immobiliser certains droits mobiliers, par exemple.de l’article 7 du décret du 16 janvier 4808 qui autorise Ceux qui sont propriélaires d'actions de la Banque de France à les immobiliser, sous la seule condition d'en faire la déclaration dans la forme prescrite pour les transferts. Ces actions deviennent alors des immeubles susceptibles d'hypothèques, et on peut les offrir en gage au Crédit foncier, puisque ces biens présentent le caractère de permanence nécessaire, et qu'il n'appartient pas au propriétaire de leur enlever arbitrairement ce caractère, comme il peut le faire pour les immeubles par destination. Il en serait de mème des rentes sur l'État et sur les villes, acquises par les

communes, et les établissements publics en remploi de “biens mobiliers qui ont pu leur être donnés ou légués (articles 4 et 6 de l'ordonnance du 2 avril 1817).

Quant aux biens immobiliers par leur nature, il en es quelques-uns qui ne peuvent être offerts en gage au Crédit foncier que moyennant certaines formalités, le concours de certaines conditions. Ces formalités, cesconditions tiennent soit à la situation juridique de l'immeuble, soit à sa situation de fait.

L'article 54 $ 4 des statuts dit en effet que les immeubles indivis ne sont point admis au bénéfice des prêts faits par la Société, si l’hypothèque n’est établie sur la totalité de ces immeubles du consentement de tous les copropriétaires. Si cette condition n'avait pas été imposée à la Société, il y aurait eu pour elle un grave danger à prêter sur de tels immeubles ; l'existence de son droit hypothécaire dépendait absolument du résullat du partage : tout était bien si l'immeuble était mis dans le lot du copropriétaire qui avait fait la demande d'emprunt et consenti l’hypothèque ; si au contraire il était attribué à un autre des copropriétaires, l'hypothèque devait être considérée comme non avenue, par suite de ce principe établi par l’article 883 du Code civil que le partage produit un effet déclaratif et non attributif de propriété.

Le $5 du même article 54 exige le même concours des ayants droit sur l'immeuble en ce qui concerne la nu-propriété offerte en gage par le propriétaire, indépendamment de l’usufruit qu'il a consenti à une autre personne; le Crédit foncier ne doit pas plus accepter la nu-propriété isolée de l’usufruit que l’usufruit séparé de Ja nu-propriété ; il est vrai que la nu-propriété n’est pas comme l’usufruit un droit viager et temporaire, mais c’est un droit assez difficile à réaliser et à estimer exactement, parce qu'on ne sait à quel moment l’usufruit viendra s'y joindre.

Les auteurs ont l'habitude de joindre aux deux cas que nous venons de citer l'hypothèse du réméré. Aux termes de l'article 1659 du Code civil, la faculté de rachat ou de reméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dontil est parlé à l’article 1673. » C'est

donc une vente sous condition résolutoire ; la condition résolutoire consiste dans la faculté de rachat que s’est réservée le vendeur. Cette condition vient-elle à défaillir, ce qui arrive quand le vendeur laisse passer le délai fixé sans user du pacte ou convention de rachat; l’acheteur devient propriélaire incommutable. Au contraire, Ja condition se réalise-t-elle, le vendeur ayant usé du pacte dans le délai fixé; alors tout est remis au même état . que si la vente n'avait jamais eu lieu : l'acheteur est donc censé n’avoir jamais été propriétaire, et le vendeur n'avoir jamais cessé de l'être. Encore ici, pour l'établissement solide du droit hypothécaire, le consentement simultané de l’acheteur et du vendeur est nécessaire.

Les immeubles susceptibles de périr par le feu ne peuvent être hypothéqués en garantie au Crédit foncier que s’ils ont été au préalable assurés par une Compagnie d'assurance présentant toute la sécurité désirable ; l’assurance doit, bien entendu, être faite pour tout le temps de la durée du prèt,et le propriétaire assuré doit payer régulièrement les primes annuelles, autrement la Société serait, d’après le droit commun, dispensée de verser l'indemnité en cas de sinistre. Avant 1889, l'assuré devait en outre faire cession au Crédit foncier de la créance d’indemnité, suivant les formalités indiquées par l’article 1690 du Code civil, parce que jusque-là les créanciers hypothécaires n'avaient aucun droit sur l'indemnité touchée par le débiteur au cas d'incendie de son immeuble. Depuis la loi du 19 février 1889, cette cession de créance est inutile ; car cette loi a décidé, dans un intérêt de crédit facile àcomprendre, que les créanciers hypothécaires seraient subrogés de plein droit dans le bénéfice de l'assurance, sans qu’il fût besoin de délégation aucune ; ce

principe a été posé par l’article 2 ainsi conçu : « Les indemnités dues par suite d'assurances contre l'incendie, contre la grèle, contre la mortalité des bestiaux ou les autres risques,sont attribuées sans qu'il y ait besoin de délégation expresse, aux créanciers privilégiés ou hypothécaires suivant leur rang. — Néanmoins, les payements faits de bonne foi avant opposition sont valables. » Il est de la plus grande importance de ne pas perdre de vue le dernier paragraphe de cet article ; on aurait pu concevoir que le seul fait de la publicité de l'hypothèque fût un obstacle au paiement de l'indemnité, c'était le système admis par la loi du 10 décembre 1874 (article 17) sur l’hypothèque des navires, mais la loi de 1889 a posé en règle que l'inscription ne suffisait pas pour empêcher la Compagnie d’assurancés de faire un paiement valable de l'indemnité entre les mains du débiteur propriétaire de l'immeuble assuré, il faut que le créancier hypothécaire fasse opposition à la Compagnie. Supposons que le Crédit foncier fasse l'opposition exigée par la Loi, il touchera l'indemnité, quel usage va-t-il en faire ? Il examinera combien d'anuuités onl été payées par l’emprunteur et ce que ce dernier lui doit encore, c’est celle somme qu'il retiendra sur l'indemnité d'assurance et il lui versera le surplus. Si le débiteur veut toucher le montant intégral de l'indemnité, 1l doit rétablir le gage dans son état primitif, en faisant par exemple reconstruire la maison et commencer les travaux dans l’année qui suit le règlement du sinistre. Tout ceci est d’ailleurs réglé, sauf ce qui concerne la modification apportée par la loi du 19 février 1889, par les articles 67, 68 et 69 des statuts ainsi conçus :

« Art.67. — Les propriétés susceptibles de périr par le feu doivent être assurées contre l'incendie, aux frais de

l'emprunteur, à moins que la Société n’ait pour gage de sa créance, en même temps que des objets susceptibles de périr par le feu, d'autres propriétés d’une valeur double de la somme prêtée, et qui ne seraient pas susceplibles de périr par le feu. L'acte de prêt contient transport de l'indemnité en cas de sinistre. L'assurance doit être maintenue pendant toute la durée du prêt. La Société peut demander que l'assurance soit faite en son nom, et le montant des charges annuelles acquitté par ses mains. Dans ce cas, le chiffre des annuités est augmenté d'autant.

Article 68. — En cas de sinistre, l'indemnité est touchée directement par la Société. Dans le délai d’un an, à partir du règlement du sinistre, le débiteur a la faculté de rétablir l'immeuble dans son état primitif. Pendant ce temps, la Société conserve l'indemnité à titre de garantie, jusqu'à concurrence de ses droits calculés à l'expiration de l’année. Après la reconstruction de l’immeuble, elle remet l’indemnité au débiteur, déduction faite de ce qui est exigible. Si, à l'expiration de l’année, le débiteur n'a pas usé du droit de rétablir l'immeuble incendié, et si, avant cette époque, il a nolifié son intention de ne pas en user, l'indemnité est définitivement acquise à la Société, imputée sur sa créance, comme payemenl fait par anticipation.

Article. 69. — Les remboursements anticipés qui proviennent des sinistres ne donnent pas lieu à l'indemnité autorisée par l’avant-dernier alinéa de l’article 63. La Société, si elle juge que, par l'effet du sinistre, ses sûretés sont compromises, peut exiger le payement de ce qui lui reste dû ». |

Le choix de la Compagnie d'assurances, de même que celui du notaire rédacteur de l'acte de prêt, appartient au-

jourd'hui, comme il a appartenu de tout temps, à celui qui fait la demande d'emprunt ; mais, nous le repétons, celui-ci ne doit choisir que des compagnies offrant toutes les garanties désirables ; le Crédit foncier n'a pas d’assureurs attitrés, qu'il impose à sesemprunteurs.

A cet égard, dussions-nous soulever les colères des puissantes compagnies, nous pensons qu'il serait préférable qu'elles fussent écartées du contrat et remplacées dans le rôle qu’elles jouent par le Crédit foncier lui-même ; c’est ce dernier qui devrait assurer les immeubles offerts en gage par les emprunteurs ; il y aurait là pour lui une source de bénéfices assez considérables, les estimations qui sont nécessaires avant la réalisation du prèl seraient d’un grand secours pour la fixation de la prime annuelle et de l'indemnité à payer en cas de sinisire ; et les mèmes inspecteurs seraient chargés de cette double mission. Aujourd'hui que l'Etat, les Compagnies d'assurances elles-mêmes font à la Société du Crédit foncier de France une redoutable concurrence, on ne voit pas pourquoi cette dernière négligerait et serait contrainte de négliger une série d’opérations qui n'ont jamais causé la ruine de ceux qui les pratiquent, mais au contraire, enrichissent ces derniers. Si l'on objecte que l’on détourne ainsi la Société du but pour lequel elle a été créée, nous répondrons qu'il s’agit là d'une opéralion accessoire aux prèts, dont on ne peut se dispenser, parce qu’elle est commandée par les statuts et la prudence ; qu'à ce compte il faudrait interdire au Crédit foncier les nombreuses opérations de banque auxquelles il se livre aujourd'hui sur une assez large échelle, parce qu’elles sont en dehors de l'esprit qui a présidé à sa fondation. L'Etat n'a pas élé créé pour faire le commerce et pourtant il s'y

livre chaque jour par l'exercice de ses monopoles ; certains économistes mème voudraient qu’il en augmentât le nombre en y adjoignant le monopole de l'assurance, à cause des très grands bénéfices qu’elle procure. D'autres vont plus loin et pensent que ce desideratum sera certainement réalisé un jour; en attendant, le Crédit foncier ne devrait pas être privé de l'autorisation de se livrer à ces pratiques. Des démarches en ce sens ont été tentées auprès du gouvernement en 4876, malheureusement elles n’ont pas abouti, et ont été repoussées sous le fallacieux prétexte que le caractère aléatoire des opérations d'assurances constituait un danger pour le gage des obligataires. Cette objection n’en est pas une, si l’on tient compte de cette considération que les opérations d'assurances devraient être exclusivement faites avec les fonds de réserve qui sont aujourd’hui consirables et dépassent de beaucoup le taux fixé par la loi, puisqu'ils s'élèvent à plus de 30 millions et sont augmentés chaque année.

Il faut, avons-nous annoncé au début de ce paragraphe, que l'immeuble offert en gage présente un caractère de permanence non-seulement dans son existence mais encore dans la durée du revenu qu'il produit; l’article 54 des statuts cite à titre d'exemple d'immeubles qui ne peuvent être hypothéqués au Crédit foncier pour cette raison, les théâtres, les mines etles carrières ; nous pensons qu'il n’y a là qu'une énumération simplement énonciative, indiquant la pensée exacte du législateur, qui a laissé la Société seul juge de la valeur de l'immeuble qu’elle doit accepter en garantie. Il n’est pas nécessaire même, Croyons-nous contrairement à l'opinion de quelques auteurs, que l'immeuble produise ac-

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tuellement des revenus, s’il est susceptible d'en produire dans un assez bref délai.

En ce qui concerne les terrains propres à bâtir et qui ne sont pas encore construits, il existe pour leurs propriétaires une combinaison assez intéressante à étudier,qui leur permet d’avoir recours au Crédit foncier et d'obtenir ainsi du crédit dans de bonnes conditions. Il suffit pour cela de s'adresser au sous-comptoir des entrepreneurs qui avance les fonds nécessaires à l’accomplissement des travaux jusqu’à leur entier achèvement.

Le sous-comptoir des entrepreneurs est de date plus ancienne que le Crédit foncier, c'est en effet en 1848 qu'il a été fondé, voici dans quelles circonstances : la Banque de France, comme on le sait, n’escompte que les billets de commerce revêtus d'au moins trois signatures, cela dans l'espérance qu’au moins un des trois cosignataires, tenus solidairement d'ailleurs, sera solvable. Pour rendre plus facile la réunion de ces trois signatures surl’elfet de commerce, on a créé successivement le Comptoir d’escompte ainsi qu'un certain nombre de sous-comptoirs, parmi lesquels le sous-comptoir des entrepreneurs ; le souscomptoir devait apposer sa signature au bas du billet pour Je rendre acceptable par le Comptoir d'escompte, celui-ci, à son tour donnait la troisième signature, moyennant laquelle on pouvait le présenter à la Banque de France. On s’aperçut assez vite que les rouages de ce système n'élaient pas faits pour fonctionner ensemble dans le même mécanisme; le Comptoir d’escomptè acceptait en effet plus facilement les obligations souscrites par des commerçants à de courtes échéances et garanties par des marchandises que les effets des propriétaires fonciers, qui avaient le plus souvent besoin

d'argent pour un temps plus long et quine pouvaient offrir en gage que leur immeuble. Des difficultés sérieuses qui s’élevèrent en pratique amenèrent le législateur à régler la situalion d’une manière différente par la loi du 19 mai 1860 qui décida, dans son article premier que « la Société du Crédit foncier de France serait substituée au Comptoir d'Escompte de Paris pour toutes les opérations qu'il a été autorisé à effectuer avec le sous-comptoir des entrepreneurs ». L'article 2 ajoute que la Société du Crédit foncier jouira à cet effet des priviléges et garanties accordés au Comptoir d’escompte. Le propriétaire qui veut construire adresse sa demande d'emprunt hypothécaire à la fois an sous-comptoir et au Crédit foncier ; si elle est agréée par les conseils d’administration de ces deux établissements, le sous-comptoir luiouvre un crédit pour toute la durée des travaux et lui remet les fonds au fur et à mesure des besoins, en échange de billets souscrits à un certain nombre de jours déterminé ; cesbillets sont renouvelés jusqu’à la fin des travaux ; à ce moment, comme l’emprunteur n’a pas le plus souvent l'argent nécessaire pour rembourser, le Crédit foncier intervient et lui consent un prêt hypothécaire à long terme, avec la garantie de l'immeuble qui vient d'être nouvellement construit. Il n’y a pour le Crédit foncier aucun danger à intervenir dans de telles conditions ; aux termes de l’article 18 des statuts du sous-comptoir des entrepreneurs, les trois quarts de son capital social(environ 3,750.000 francs)doivent être versés dans les caisses du Crédit foncier à ütre de garanlie; il ya même plus, les fonds disponibles du souscomptoir lui sont également versés en compte-courant.