SANCTIONS DE L'INEXÉCUTION DU CONTRAT
Nous n'avons pas la prétention d'étudier ici chacune de ces sanctions avec tous les détails qu’elles comportent, ce n’est qu'un simple tableau que nous voulons faire passer sous les yeux du lecteur ; nous avons déjà d’ailleurs indiqué quelques-unes d’entre elles lorsque nous avons donné l’énuméralion des obligations accessoires contractées par celui auquel le Crédit foncier consentait un prêt hypothécaire.
Ces sanclions que nous avons mentionnées et qui sont contenues dans les articles 64, 65 et 66 des statuts sont des sanctions qui résultent de la convention des parties et elles n'existeraient pas si elles n'avaient pas été préalablement stipulées entre le Crédit foncier et son emprunteur ; la slipulation n'intervient pas au moment de chaque prêt, mais elle a été écrite une fois pour toutes dans les statuts de la Société que les emprunteurs sont censés connaitre et qu'ils acceptent dès qu'ils traitent avec elle.
L'article 62 des statuts contient une clause du même genre, quand il dit que le défaut de payement d'un semestre rend exigible la totalité de la dette un mois après la mise en demeure. La validité de cette convention qui ne présente rien de contraire aux principes généraux du droit ne fait
de doute pour personne ; quelques auteurs ont seulement
prétendu qu'elle n’était qu’une application de l’article 1184 da Code civil, qui prononce la résolution du contrat quand il y a manquement à ses engagements de la part d'un des contractants ; ily a là, à nos yeux, une erreur évidente : tout d'abord il est reconnu par tous que l’article 1184 ne vise que les contrats synallagmatiques, dans lesquels l’obligation de l’une des parties est la cause de l'obligation de l’autre, or le contrat de prêt, contrat réel, dans lequel une des parties seulement est engagée, ne présente nullement ce caractère ; en outre nous ne sommes pas ici en présence d’une résolution qui replacerait les parties dans le statu quo ante, mais bien simplement de l'exécution prématurée des obligations, le contrat n'est pas anéanti, le terme seul est modifié. C’est une situation qu’on pourrait rapprocher plutôt de celle créée par l’article 1188 du même Code civil, applicable d’ailleurs au Crédit foncier, qui prive du bénéfice du terme le débiteur qui a fait faillite, ou qui par son fait a diminué les sûretés qu'il avait données par le contrat à son créancier.
Toutes les hypothèses que nous venons de passer en revue obligent le débiteur à payer immédiatement le montant du capital prêté par la Société, mais il arrive très souvent qu'il est dans l'impossibilité d’effectuer ce remboursement intégral, la Société devra alors user des voies de droit pour l’y contraindre ; elle a à sa disposition l’action personnelle et l’action réelle hypothécaire, seulement l’exercice de ces actions lui est singulièrement facilité par la mise en jeu de certains priviléges qui lui ont été octroyés et dont il nous faut rapidement donner une idée.
En ce qui concerne l'exercice de l’action personnelle, qui appartient à tout créancier, quel qu’il soit, qu’il se soit ou
non réservé des garanties spéciales, il importe de mentionner l’article 26 du décret du 28 février 1852, qui vient apporter une dérogation formelle à l’article 1244 paragraphe 2 du Code civil. Aux termes de cet article, le juge peut, sur la demande du débiteur et en considération de sa situation malheureuse, soit lui accorder un délai pour le paiement d’une dette échue, soit même autoriser la division du paiement en accordant au débiteur plusieurs délais successifs pour se libérer. C’est là une disposition vivement critiquée par les auteurs qui voudraient la voir disparaître de nos codes, parce qu’elle accorde aux magistrats une fonction qui n’est pas la leur, en leur permettant de briser la convention acceptée par les parties et de faire la charité en somme avec le bien d'autrui. Le Crédit foncier n'a pas à craindre l'application d’une telle mesure, peut-être plus préjudiciable aux véritables intérêts du débiteur qu'à ceux du créancier qui accordera moins facilement le crédit ; 1l est soustrait à son empire par l’article 26 du décret de 1852 dont les termes très explicites ne peuvent laisser place à aucun doute : « Les juges ne peuvent accorder aucun délai pour le payement des annuités. »
Nous ne pouvons que nous associer aux vœux émis par tous les auteurs qui désireraient voir cette exception devenir la règle générale.
En plus de l’action personnelle, le Crédit foncier peut exercer l’action hypothécaire aussi bien contre son débiteur que contre les tiers détenteurs, entre les mains desquels l'immeuble peut être passé, à la suite d’aliénation ; et c’est ici que nous allons rencontrer une certain nombre de priviléges, établis en sa faveur, qui tous ont. pour but d’amener une réelle simplification de la procédure d'expropriation forcée.
Du séquestre.
Avant mème de poursuivre la vente en justice de l'immeuble appartenant au débiteur qui apporte du retard dans le paiement de ses annuités, pour avertir en quelque sorte le débiteur qu’il doit se hâter dans l'exécution de ses obligations, le Crédit foncier peut user d'un certain droit appelé séquestre, qui lui permet d'entrer en possession de l'immeuble, d'en percevoir les fruits, et d’en affecter le prix à l’acquittement des termes échus et des frais.
Le séquestre du Crédit foncier n'a aucun rapport avec le séquestre du Code civil, qu'on définit habituellement un dépôt, fait entre les mains d’un tiers, à l'amiable, ou sur l'ordre du juge, d'une chose sur laquelle plusieurs personnes ont ou prétendent avoir des droits, en attendant le règlement définitif de ces droits. Il suffit pour s’en convaincre de lire les articles 29, 30 et 31 du décret du 28 février 4852 qui règlementent ce privilège :
Article 29. — En cas de retard du débiteur la Société peut en vertu d'une ordonnance rendue sur requête par le président du Tribunal civil de première instance et quinze jours après une mise en demeure, se mettre en possession des immeubles hypothéqués, aux frais et risques du débiteur en retard.
Article 30. — Pendant la durée du séquestre, la Société perçoit, nonobstant toute opposition ou saisie, le montant des revenus et récoltes, et l’applique par privilége à l’ac-
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quittement des termes échus d’annuités et des frais. Ce privilége prend rang immédiatement après ceux qui sont attachés aux frais faits pour la conservation de la chose, aux frais de labours et de semences, et aux droits du trésor pour le recouvrement de l’impôt.
Article 31. — En cas de contestation sur le compte du séquestre, il est statué par le tribunal comme en matière sommaire.
Ces textes montrent jusqu’à l’évidence que le séquestre du Crédit foncier dont la cause est le retard du débiteur, se rapproche bien plus de l’antichrèse que du séquestre du Code civil qui trouve sa cause dans une contestation sur la propriété d’un bien; il trouve sa source dans la loi et donne au Crédit foncier un privilége sur les fruits de l’immeuble, tandis que le séquestre de l’article 1955 du Code civil peut résulter soit de la convention des parties soit d'un ordre du juge et il ne confère à celui qui garde l’immeuble aucun droit sur les fruits que produit ce dernier.
Quinze jours après avoir adressé une sommation au débiteur en retard, la Société présente une requète au Président du tribunal {c’est toujours le Président du tribunal de la Seine puisque l'emprunteur fait toujours élection de domicile à Paris, lieu où siége la Société) qui rend une ordonnance par laquelle elle est envoyée en possession de l'immeuble hypothéqué ; le rôle du magistrat doit se borner à examiner simplement si les condilions requises pour l'ouverture du séquestre sont ou non remplies; si elles le sont, il autorise la prise de possession, mais son intervention ne fait pas que le séquestre soit judiciaire, car c’est toujours sa législation que le Crédit foncier invoque pour l'obtenir; la décision du Président étant un acte de juridiction gracieuse
et non de juridiction contentieuse, n'est susceptible d’aucune voie de recours, c’est une simple autorisation qu'il se borne à donner à la Société, aucun adversaire ne s’élevant contre la prétention de cette dernière ; aucune autre formalité ne lui est imposée, elle pourra exercer le droit réel que lui confère le séquestre, à l’encontre des tiers, sans qu'il soit nécessaire de le rendre public par la transcription; cependant la prudence lui recommande, si l'immeuble est loué ou affermé, de signifier l'ordonnance du Président au fermier ou au locataire qui pourrait autrement se libérer valablement entre les mains du débiteur propriétaire de l’immeuble en invoquant sa bonne foi et l’article 1240 du Code civil; il n’est même pas nécessaire, selon nous, que la notification de l'ordonnance contienne opposition au paiement des loyers, car il ne s’agit nullement ici d'une saisie-arrêt.
Quant aux effets produits par le séquestre, ils sont à peu de chose près ceux du droit réel d’antichrèse; ces deux droits engendrent pour le créancier qui en est titulaire des obligations et des droits, il doit jouir del’immeuble en bon père de famille, pourvoir à son entretien et aux réparations qui peuvent être utiles, payer les contributions et autres charges annuelles, en acquiltant, bien entendu, les dépenses avec les fruits qu’il perçoit. Comme le créancrer antichrésiste, le Crédit foncier a un droit de rétention sur l’immeuble, etil en perçoit les fruits qu'il impute sur les intérêts et la fraction du capital compris dans les termes d’annuités échues ; il pourrait, à condition toutefois qu'il n’y ait pas d'opposition régulière de la part des créanciers, renoncer dans une certaine mesure à son droit sur les revenus de l'immeuble et en abandonner une certaine partie au débiteur malheureux, dans une considération d'humanité,
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humanitatis causa ; c'est un point admis par la pratique du Crédit foncier et consacré par un jugement du tribunal de la Seine en date du 18 janvier 1884.
Une question assez intéressante est celle de savoir quels sont exactement les droits du Crédit foncier séquestre, visà-vis des autres créanciers du propriétaire de l'immeuble hypothéqué. En ce qui concerne les créanciers chirographaires et les créanciers hypothécaires inscrits sur l'immeuble postérieurement à la constitution du séquestre, aucun doute n’est possible, le droit de la Société leur est pleinement opposable, mais la question est vivement controversée de savoir s’il faut étendre cette solution aux créanciers qui ont conservé leurs droits par une inscription antérieure à la date du séquestre. Les auteurs les plus récents se refusent à admettre que le droit de séquestre soit opposable à ces créanciers antérieurs ; ils ne veulent pas que le séquestre rende l'immeuble insaisissable pour les créanciers ayant acquis une hypothèque sur l'immeuble et l'ayant conservée par une inscription prise avant ce séquestre. Ce serait, disent-ils, une prétention exorbitante, qui ne tendrait rien moins qu'à renverser la loi du 23 mars 1855.
Il est certain qu'il est très regrettable d'être amené à décider aujourd'hui qu'entre deux droits réels portant sur le même immeuble c’est le dernier en date qui doit l'emporter ; formulée ainsi,cette conséquence peut paraître véritablement choquante, mais nous croyons que le séquestre du Crédit foncier n’a rien à voir avec la loi du 23 mars 1855, qui n’a élé rédigée que trois ans après la création de ce droit et qui n’en contient aucune mention dans ses articles. Ce qui nous conduit à cette solution, ce sont précisément les expressions dont il est fait usage dans l’article 30 du décret-
Lo
loi du 28 février 1852 ; il exerce le séquestre « nonobstant toute opposition ousaisie». Le texte ne fait aucune distinction entre la saisie-arrêt la saisie-exécution et la saisie immobilière,entreles créanciers antérieurement etles créancierspos-. térieurementinserits sur l'immeuble. Comme on l’a fort bien dit,rien n'est plus général que ces termes « opposition ou saisie », et la saisie immobilière y estaussi bien comprise que la saisie mobilière. Nos adversaires pensent que telle n’était pas la pensée de ceux qui en 1851 songeaient à introduire le séquestre dans notre législation; ils citent un passage du rapport de M. Chegaray disant que les tiers créanciers auraient malgré ce séquestre «toujours le droit de provoquer la vente de l’immeuble ». Ces paroles, ne sont pas, selon nous, eu contradiction avec la doctrine que nous croyons être la seule conforme au texte de la loi ; rien ne fait obstacle à ce que les créanciers hypothécaires poursuivent l’expropriation de l'immeuble, seulement le Crédit foncier leur opposera son droit de rétention et ils seront contraints de faire insérer dans le cahier des charges une clause par laquelle l’acquéreur sera obligé de désintéresser la société s’il veut entrer en possession de son acquisition; nous ne cachons pas qu’une pareille opinion nous paraît théoriquement peu acceptable, seulement elle découle nécessairement du texte de la loi interprélé sans parti pris ni idée préconçue.
Il est également intéressant de se demander quelle est la situation du Crédit foncier séquestre vis-à-vis des locataires ou fermiers qui ont payé par avance les baux ou fermages au propriétaire de l'immeuble hypothéqué,et de savoir si en ce cas les quittances délivrées par ce dernier sont opposa-
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bles à la Société. Afin d'éviter toute confusion, il importe de distinguer trois hypothèses.
1° La quittance de loyers ou fermages, ou sa transcription s’il s’agit d’une quittance de trois années et plus de loyers où fermages {car l’article 2 de la loi du 23 mars 1855 exige que toute quittance d'une somme représentant trois
‘années et plus de loyers ou fermages soit transcrite sur le registre du conservateur des hypothèques pour pouvoir être opposée aux tiers) est antérieure à l'inscription hypothécaire prise par le Crédit foncier ; la quittance est alors, sans difficulté, opposable à ce dernier ; il n’a qu'à s’en prendre à lui de n'avoir pas vérifié exactement la situation hypothécaire de l'immeuble sur l'état qui lui est délivré par la conservation des hypothèques.
20 La deuxième hypothèse ne présente pas plus de difficulté: il s’agit d’une quittance postérieure à la miseen possession du Crédit foncier, devenu séquestre de l'immeuble hypothéqué ; il est bien certain que la Société n'a rien à craindre d'une semblable quittance ; les locataires ou fermiers qui ont payé par anticipation sont en faute de ne s'être pas renseignés sur la situation du propriétaire; ils eussent pu facilement savoir que l'immeuble était grevé d'une hypothèque au profit du Crédit foncier ; il leur était facile, surtout si ce sont des fermiers ou des locataires habitant l’immeuble, de s'apercevoir de la main-mise exercée par la Société sur ladite propriété.
3° Nous arrivons à notre troisième hypothèse, celle-là discutée, et non encore définitivement résolue en jurisprudence et en doctrine. La quittance est postérieure à l’inscription hypothécaire du Crédit foncier et antérieure à la mise
en possession du Crédit foncier devenu séquestre de l'immeuble.
Nous pensons, quant à nous, que la quittance consentie par le propriétaire antérieurement à la mise en possession du Crédit foncier est valable et opposable à ce dernier. La Société n’a, comme tout créancier sur les biens de son débiteur, et par conséquent sur les fruits et revenus produits par ces biens, qu'un droit de gage général, portant sur le patrimoine tel qu’il se comporte au jour de l’exécution,sans pouvoir critiquer les modifications que peut y apporter le débiteur, pourvu, bien entendu, que ce dernier soit de qoune foi.
Le séquestre ne peut porter que sur les fruits existant au moment où est rendue l'ordonnance du Président ; les termes mêmes du décret de 1852 indiquent nettement qu il ne s’agit ici que des fruits « perçus dans la durée du séquestre », ce qui laisse donc supposer que le Crédit foncier n’a aucun droit sur les fruits qui ont été légalement perçus en dehors de cette durée ; il est impossible de faire produire au séquestre un effet en quelque sorte rétroactif. La Société ne peut pas plus critiquer ces quittances anticipées qu’un créancier chirographaire ne peut faire tomber les aliénations consenties de bonne foi par le débiteur sur ses biens.
On a voulu soutenir le contraire en disant que le débiteur devait prévoir que le Crédit foncier pourrait exercer le séquestre. Il n'importe ! Un débiteur chirographaire sait bien aussi que son créancier pourra prendre contre lui un jugement de condamnation entraînant hypothèque judiciaire el cependant personne ne songera à demander la nullité de l’aliénalion faite peu de temps avant le jugement. Il est
inexact de dire que le débiteur doive subir les effets de sa négligence; en quoi est-il en faute ? Il à eu beau se renseigner, le séquestre n’existe pas encore ; c'était au contraire au Crédit foncier qu'il appartenait de demander plus tôt l'envoi en possession. On a encore prétendu, c'est l'argument donné par la Cour d’Aïx, dont nous allons bientôt reproduire l'arrêt, que le droit du Crédit foncier de se mettre en possession de l'immeuble et de s’en appliquer les revenus par privilége, découlant du contrat de prèt, et ayant sa cause génératrice dans l’affectation hypothécaire, devait produire effet à l'égard des tiers du jour de l'inscription, encore bien qu'il ne puisse s’exercer qu'après la mise en possession effective ; nous répondrons qu'il nous paraît excessif de considérer le droit de séquestre comme dérivant de l'affectation hypothécaire ; ous avons toujours cru que l’hypothèque ne conférait au créancier qui en est titulaire qu’un droit, celui de suivre lP’immeuble dans toutesles mains entre lesquelles il pourrait passer et de le faire vendre pour se payer sur le prix.
Nous devons avertir que la jurisprudence ne partage pas notre manière de voir, et admet, au contraire, que la quittance, ou sa transcription, s'il s'agit d'une quittance de trois années et plus, n’est pas opposable au Crédit foncier ; le locataire devait se rendre au bureau des hypothèques et induire de l'inscription prise au nom du Crédit foncier qu'un séquestre élait possible, comme si ce locataire devait être au courant de lous les priviléges établis par la législation du Crédit foncier.
Cette jurisprudence a 66 établie par un arrêt de la Cour d'Aix, en date du 2 mars 1891, (D.93. 2. 145), et rédigé
dans les termes suivants :
« Attendu que la Société du Crédit foncier est autorisée, par l’article 38 du décret du 28 février 1852 à percevoir, nonobstant toute opposition ou saisie les revenus des immeubles hypothéqués dont le séquestre a été ordonné à son profit, et à les appliquer par privilége à l’acquittement des termes échus de sa créance et des frais ; que le privilége qui lui est ainsi conféré, s’il ne s'exerce qu'à partir du jour où le séquestre a commencé, a son principe et sa cause génératrice dans le contrat de prêt et dans l’affectation hypothécaire qui en a été la conséquence ; que le droit de la Société à la perception exclusive des fruits, bien que suspendu jusqu'au séquestre, remonte donc au jour mème où son droit hypothécaire est devenu efficace à l’égard des tiers par l'inscription qui l’a manifesté ; qu’il a été acquis dès ce jour ; qu'il prime par conséquent celui des locataires qui ont obtenu des quittances anticipées de loyer, bien que ces quittances aient été consenties avant l’avénement du séquestre, si d’ailleurs elles sont postérieures à l'inscription prise en vertu du contrat de prêt ; qu’à moins qu'il ne s'agisse de loyers payés par anticipation, conformément à l'usage, pour une courte période, le débiteur n’a pu, par de semblables quittances, enlever au Crédit foncier un droit qui lui était attribué à l'avance par la disposition de la loi, et qui était attaché à son titre ; que le système contraire aurait pour effet de favoriser la fraude, de détruire ou de paralyser des droits antérieurs au profit des droits postérieurs en date, et de rendre illusoire la garantie assurée à la Société du Crédit foncier par le décret du 28 février 1852 ; que, nul n'étant censé ignorer la loi, les locataires qui ont acquitté les loyers non échus doivent s’imputer de ne pas s'être renseignés, avant de faire ces
payements, sur la situation hypothécaire du propriétaire, ce qui leur eût été facile ; qu'ils subissent les conséquences de leur imprévoyance. »
Le Crédit foncier a un privilége sur les revenus de l’immeuble dont il a été mis en possession par l'ordonnance du Président du Tribunal; ce privilége repose, à n’en pas douter, sur l’idée de nantisement ; prétendre, comme on l’a fait, qu’il a pour base l’idée de valeur fournie, parce que le propriétaire aurait amélioré l’immeuble avec l'argent prêté, n’est qu'une affirmation paradoxale, démenlie par ce fait que le privilége porte sur la totalité des revenus et non pas seulement sur la plus-value résultant de l'emprunt et qu’en outre il s'exerce seulement pendant le séquestre et non pas seulement pendant toute la durée du prêt. Le privilége porte, comme nous l'avons déjà dit, sur les fruits perçus par la Société et il garantit les annuités au fur et à mesure de leur échéance, ainsi que les frais faits par la Société pour l’administration et le bon entretien de l’immeuble. Le rang de ce privilége est fixé par l’article 80 an fine ; il vient après les priviléges attachés aux frais faits pour la conservation de la chose, aux frais de labours et de semences et après les priviléges du Trésor.
On comprend très bien que le Crédit foncier ne vienne qu'après les créanciers qui ont avancé les sommes nécessaires à la conservalion de la chose ou qui ont fourni les semences destinées à la production des récoltes ; le Crédit foncier a profité de ces frais, il est juste qu'il les supporte, mas il faut, croyons-nous, que ces frais aient été faits postérieurement à l'établissement du séquestre ; s'ils avaient été faits antérieurement, le Crédit foncier n'aurait pas à redouter ce privilége, car il serait alors inexact de dire que
ces frais ont été faits dans son intérêt, puisqu'il n'était pas alors en cause. Le Crédit foncier passe donc ainsi avant tous les créanciers ayant un privilége spécial, parce qu'il a un privilége fondé sur l’idée de nantissement et que ces priviléges passent avant les autres fondés sur l’idée de valeur fournie, sauf les exceplions légales ; en cas de conflit avec les priviléges généraux, nous croyons, sauf discussion, que le Crédit foncier, comme d’ailleurs les créanciers qui ont un privilége spécial, doit passer avant tous les priviléges généraux, saufles frais de justice, lorsqu'il a retiré profit de ces frais.
Le principe d’après lequel le privilége pour frais de labours el de semences doit passer avant le privilége du Crédit foncier, ne doit pas trouver d'obslacle dans la disposition de l'article 30 du décret de 1852, d’après laquelle, comme nous l'avons souvent répété, le Crédit foncier perçoit les revenus etrécoltes nonobstant toute opposition ou saisie. C’est ce que paraît avoir oublié le Crédit foncier colonial dans un procès
-qu'ila intenté, il y a quelques années, à l’un de ses emprunteurs. En vertu d’une ordonnance rendue par le Président du tribunal de Fort-de-France, le 28 juillet 1888, il avait pris le séquestre d’une usine et des exploitations annexées qui lui avaient été hypothéquées par son débiteur ; quelques mois après, le 20 novembre de la même année, d'autres créanciers de ce même débiteur, pour fournitures d'engrais, . avaient fait procéder à la saisie-brandon des récoltes sur pied de ces immeubles ; la Société pensant qu'il y avait là une violation de l’article 30 qui interdit toute saisie pendant la durée du séquestre, demanda la nullité de cette saisiebrandon ; sa demande fut repoussée par un jugement du tribunal de Fort-de-France en date du 29 décembre 1888, ainsi
que par un arrêt de la Cour d'appel de la Martinique en date du 43 mars 4889. Enfin, le pourvoi formé contre cet arrêt fut rejeté par la chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 23 février 1892 (D. 93, 1, 425).
«Attendu que si, en cas de retard du débiteur, les articles 29 et 30 du décret de 1852 autorisent la Société du Crédit foncier à se faire mettre en possession des immeubles qui lui sont hypothéqués, à en percevoir les fruits pendant la durée du séquestre et à en appliquer le montant à l'acquittement des annuités échues, l’article 30 n'édicte pas la nullité des oppositions ou des saisies qui viendraient à être pratiquées sur ces mêmes fruits par d’autres créanciers ; que l'article 30 décide seulement que la Société du Crédit foncier exerce les droits ci-dessus spécifiés nonobstant toule opposition ou saisie ; que ces expressions doivent être entendues en ce sens que les oppositions ou saisies des autres créanciers sont simplement paralysées, pendant la durée du séquestre, dans ceux de leurs effets légaux qui pourraient être contraires aux droits du Crédit foncier, tels qu'ils sont définis par le même article. ».
Nous ne pouvons que nous associer pleinement à la décision et aux motifs donnés par la Cour suprême. Le paragraphe premier de l'article 30 doit recevoir son application dans les limites qui lui sont tracées par le paragraphe second. Ce paragraphe premier n'annule pas les saisies faites pendant la durée du séquestre, il en paralyse simplement l'effet jusqu'au jour du règlement définitif des droits des créanciers, et précisément le paragraphe second vient indiquer quels sontces droits ; il décide que la créance des sommes avancées pour les récoltes (en l'espèce c'était bien
une créance de celte nature puisqu'il s'agissait de fourni-
tures d'engrais) est garantie par un privilége, préférable sur le prix de ces récoltes au privilége même du Crédit foncier. Si l’on avait donné gain de cause à ce dernier, celte disposilion était absolument méconnue,puisqu'il aurait écarté sur les revenus des créanciers qui lui sont préférables ; tout ce que l’article 30 veut dire, c'est que les poursuites quelles qu'elles soient, d'un créancier du débiteur, dont l’immeuble est mis en séquestre entre les mains de la Société, ne doivent en aucune facon nuire à l'exercice de ce droit ; encore faut-il que le Crédit foncier respecte les droits qui lui sont préférables, de par le texte même qui établit en sa faveur le droit de séquestre. Agir autrement, ce serait rendre absolument illusoires ces droits qui lui sont préférables ; cette décision de jurisprudence n’a soulevé aucune protestation.
Ajoutons que, contrairement à l’assertion de certains auteurs qui prétendent que le Crédit foncier use rarement du droit de séquestre, il en fait un usage assez fréquent ; c'est d’ailleurs quelquefois un acheminement vers la procédure d’expropriation.
Procédure d’expropriation forcée.
Cette procédure qui estassez compliquée en droit commun a été singulièrement abrégée en faveur du Crédit foncier ; nous n'avons pas l'intention d'insister longuement sur les nombreux priviléges qui lui ont été concédés en cette matière : le décret organique du 28 février 1852, modifié par la loi du 10 juin 1853, supprime le procès-verbal de saisie, la dénonciation de ce procès-verbal, la transcription de ces
deux actes et Ja lecture du cahier des charges ; il rapproche le jour où il peut être procédé à l’adjudication et déclare en dernier ressort des jugements qui, dans la procédure ordinaire, ne sont rendus qu'à charge d'appel. La procédure se réduit aux actes suivants : 4° commandement ; 2° transcription du commandement ; 3° dépôt du cahier des charges ; 4 fixation du jour de l’adjudication ; 5° insertion dans les journaux el première apposilion d'affiche ; 6° dénonciation de cette apposition au débiteur et aux créanciers inscrits, avec une sommation de prendre communicalion du cahier des charges ; 7° seconde apposition d'affiches ; 8° dires et contestations ; J’adjudication. L'’immeuble peut être vendu en six semaines, et le prix payé dans les deux mois ; le Crédit foncier n'étant pas soumis aux formalitésde l'ordre, puisqu'aux termes de l’article 38 du décret de 1862, article sur lequel nous avons déjà insisté plus haut, l'adjudicataire est tenu dans la huitaine de déposer son prix dans la caisse de la Société, ce qui exclut les délais habituels de l’ordre amiable ou judiciaire, et, par conséquent cette procédure ellemême.
Reprenons successivement les différentes phases de la procédure d'expropriation et voyons les règles qui leur sont applicables ; elles se trouvent contenues dans le paragraphe 2 du chapitre second du titre IV du décret de 1852, ainsi que dans le Code de procédure qui doit être toujours suivi, dans le silence du décret, malgré le titre trop général de celui-ci (De l'expropriation et de la vente).
4° Commandement. — Le commandement est un acte d'huissier qui doit précéder toute mesure d'exécution ; il est
le préliminaire de la saisie immobilière, comme de la saisie
mobilière ; mais il n’est pas exigé pour les saisies conservatoires telles que la saisie gagerie, la saisie foraine, la saisie revendication. Il ne peut être adressé au débiteur que si le créancier est porteur d’un titre authentique, jugement ou acte notarié, et d’après l’article 33 du décret organique de 4852, il doit être rédigé dans les formes de l’article 673 du Code de procédure civile, c'est-à-dire qu’il doit contenir : 4° Copie entière du titre en vertu duquel la saisie est pratiquée, 2 élection de domicile par le saisissant dans le lieu où siège le tribunal de la situation .de l'immeuble, 3° énonciation qu'à défaut de paiement par le débiteur, il sera procédé à la vente en justice ; en outre, l'original doit être visé parle maire du lieu où il est signifié.
Aujourd’hui tout le monde est d'accord pour reconnaitre que ces formalités sont suffisantes pour donner au commandement toute sa force, mais il n'en a pas été toujours ainsi : A une cerlaine époque on a prétendu qu’il devait renfermer, en plus des indications de l’art.673,les mentions exigées par l'article 675, comme la mention du transport de l'huissier sur les biens saisis, la copie littérale de la matrice du rôle de la contribution foncière, etc., parce que pour le Crédit foncier le commandement vaut procès-verbal de saisie immobilière et qu'il faut compléter les dispositions du décret de 1852 par celles du Code de procédure civile ; c’est là un principe dont nous venons de reconnaître l'exactitude, mais nous croyons qu'il ne faut pas en exagérer la portée; si nous avons exigé l'insertion, dans le commandement, des mentions de l’article 673, c’est qu’un texte spécial (art. 33) pous y oblige; or aucun texte n’ordonne d’y ajouter les énonciations prescrites par l’article 675, on n’en comprendrait guère l'utilité puisque l'immeuble est déjà décrit dans
l'acte de prêt qui doit être copié en tête du commandement, tandis que si l’on suivait les prescriptions de l’article 675, il faudrait procéder à une nouvelle description de l'immeuble, formalité dont on ne voit pas l'utilité. Cette opinion est admise par M. Josseau, tome II, p. 566. V. en sens contraire Dessoliers, Thèse, p.214.
En droit commun, lorsque l'immeuble saisi est passé, par suite d'une aliénation. entre les mains d’un tiers détenteur, le commandement doit être accompagné d’une sommation adressée à ce tiers de payer ou de délaisser. Il est en effet, impossible de lui adresser un commandement, puisqu'il n’est pas personnellement engagé à la dette, on le met en demeure de payer ou de délaisser parce qu'il n’est tenu que propter remet qu'il peut se libérer de la charge hypothécaire par l'abandon de l'immeuble ; pour le Crédit foncier, aux termes de l’article 42 du décret organique, cette sommation adressée au détenteur est remplacée par une « dénonciation du commandement fait au débiteur »; l’article 42 1 est en effet ainsi conçu : « Tous les droits énumérés dans le pré-
sent chapitre peuvent être exercés contre les tiers détenteurs, après dénonciation du commandement fait au débiteur ». Le paragraphe 2 de cet article s'occupe du cas où l’aliénation a lieu après que les poursuites ont été commencées de la part du Crédit foncier; dans ce cas il faut distinguer suivant que le nouveau propriétaire a ou n'a pas fait connaître son acquisition à la Société; s'il ne l'a pas fait connaitre, les poursuiles se continuent valablement contre le débiteur ; s'il l'a fait connaître, la Société est obligée de lui adresser une mise en demeure de payer ou de délaissers
après quoi, s’il ne s'exécute pas dans les quinze jours qui
suivent, elle reprend contre lui la procédure au point où elle l'avait conduite contre l’aliénateur.
Le commandement ainsi rédigé est signifié à la personne ou au domicile du débiteur saisi; il nous faut maintenant indiquer rapidement quels sont les effets qu'il produit. Le commandement ne commence pas la procédure d'exécution, mais 1l la précède ; aussi la loi n’exige pas que la créance soit liquide et exigible quand on procède au commandement ; elle n’exige pas non plus que l'huissier qui en est chargé soit muni d'un pouvoir spécial ; l'opposition faite par le débiteur sur ce commandement n’est pas un incident de la saisie qui n'est pas encore commencée, et elle ne donne pas lieu à la procédure spéciale et rapide des incidents de la saisie immobilière. Toutes ces solutions sont exactes, lorsque le poursuivant est un créancier quelconque, chirographaire ou hypothécaire, mais elles cessent de l’être pour la Société du Crédit foncier de France ; le commandement adressé au débiteur vaut en effet saisie pour la Société qui n’a nià faire rédiger de procès-verbal de saisie n1 à dénoncer ce procès-verbal par exploit d’huissier au débiteur saisi, par conséquent le Crédit foncier doit, pour pouvoir procéder à ce commandement, être en possession d’une créance liquide et exigible, donner un pouvoir spécial à son huissier, et si le débiteur fait opposition au commandement, il faut appliquer l’article 32 du décret qui exige que l'affaire soit portée au tribunal de la situation des biens comme matière sommaire, sans aucune possibilité d'appel.
Une conséquence de ce principe que le commandement est un commencement d'exécution et fait partie des poursuites a été, selon nous, fort bien tirée, par la Cour de Bordeaux dans son arrêt du 1° mai 1888, D, 89, 2, 199,
La question avait été portée devant la Cour, de savoir si le débiteur poursuivi par le Crédit foncier pouvait adresser une demande au juge des référés à l'effet de suspendre les effets du commandement ; la Cour a déclaré qu’en l'espèce le juge des référés était incompétent et que le débiteur devait s'adresser au tribunal de la situation de l'immeuble.
« Attendu qu'aux termes des articles 32 et 33 du décret du 28 février 4852, le commandement signifié à la requête du Crédit foncier pour parvenir à la vente de l'immeuble hypothéqué à son profit, est le premier acte de la poursuite sur expropriation forcée, et qu'il emporte saisie réelle ; qu’en vertu du paragraphe 2 de l’article 32, s'il y a contestation, il est statué par le tribunal de la situation des biens; — qu'il résulte de ces dispositions combinées qu’une demande de sursis, tendant à arrêter les effets du commandement et à suspendre la procédure de saisie, doit être considérée comme un incident de cette saisie, et que, pour ce motif, il ne peut être soumis au juge des référés ; — attendu que en outre, en l'espèce, pour accorder le sursis qui lui était demandé, le juge des référes a dû nécessairement examiner le fond, et qu’en fait il l’a effectivement préjugé en décidant que les causes des inscriptions hypothécaires avaient disparu ; — qu'à ce double point de vue, le juge des référés a manifestement excédé ses pouvoirs; — qu'il y a lieu dès lors d’infirmer sa décision ».
Le commandement a pour eflet d'interrompre la prescription qui a commencé à courir au profit du débiteur, mais il ne lui retire pas la libre administration et la libre jouissance de celui de ses immeubles qui est saisi ; il peut encore aliéner cet immeuble, le grever de servitudes, d'hypothèques ; il faut cependant apporter une restriction au
droit du débiteur, elle résulte de l’article 684 du Code de * procédure civile quiindique que les baux qui n’ont pas date certaine avant le commandement peuvent être annulés, sur la demande des créanciers et de l’adjudicataire, sans que ceux-ei aient à prouver les manœuvres frauduleuses de Ja part du débiteur ; un jugement de tribunal de la Seine en date du 23 février 1878 (Gazette des Tribunaux du 3 avril 1878) a fait une applicalion spéciale de cet article à un débiteur du Crédit foncier; maisil importe de bien remarquer qu'en cette matière le pouvoir du tribunal est absolument discrétionnaire, qu'il peut annuler ou maintenir le baïil,sans avoir toutefois le droit de le réduire, l’article 684 ne l’y autorisant pas; et nous croyons qu'il est excessif de dire, comme quelques-uns l'ont fait, que le commandement entraîne toujours, en plus de l'interruption de la prescription, l'annulation des baux, quels qu’ils soient, qui n’ont pas acquis date certaine avant le commandement : c’est la faculté pour le tribunal d'annuler qu’il aurait fallu dire d’une manière plus exacte. (Cass. 9 décembre 1878. D 79.1. 310; req. 26 novembre 1878. D. 78. 1. 484). Ajoutons qu’en ce qui concerne les cessions de loyers anticipés qui n'ont pas date certaine avant le commandement, la nullité n’en peut être prononcée que si les conditions de l’article 1167 se trouvent réunies, à charge de prouver le préjudice et l’entente frauduleuse.
Le commandement adressé par le Crédit foncier à son débiteur est-il susceptible d’être périmé par un certain laps de temps ; c’est là une question qui a donné lieu à une vive controverse, parce qu'il n'y a rien dans la législation spéciale du Crédit foncier qui puisse aider à la résoudre. L’article 33,paragraphe 2,dispose bien que des mesures de publi-
HD
cité doivent avoir lieu dans un délai de six semaines, mais le point de départ de ce délai est la transcription du commandement et non pas le commandement lui-même, rien n'indique quelle est la durée maximum qui peut s’écouler sans entraîner Ja nullité entre le commandement et sa transcription; il est donc inexact de prétendre, comme l’a fait M. Montagnon page 264, que le commandement est périmé à l'expiration des six semaines qui le suivent, il nous paraît peu sûr de prétendre que le décret a supposé que la transcription serait opérée le jour même où le commandement aurait lieu. D'un autre côté, il nous paraît impossible de laisser le Crédit foncier maître de continuer ses poursuites au bout d'un laps de temps aussi long qu'il le voudra : un tel résultat serait manifestement contraire à l'équité et à l'intention du législateur de 1852, aussi bien qu'à celle des rédacteurs du Code de procédure ; c’est pourquoi nous croyons qu'il faut combler la lacune du décret par l’appli- - cation de l’article 674 de ce Code, et décider que si le Crédit foncier laisse s’écouler plus de 90 jours après le commandement, sans continuer la procédure par la transcription, il est tenu de le réitérer.
2° Transcription du commandement. — Supposons que la Société n’a pas laissé écouler le délai de 90 jours à partir du commandement, dans ce délai elle doit le faire transcrire au bureau des hypothèques de la situation des immeubles. Elle peut le faire transcrire le jour mème du commandement et n’estpas obligée d'attendre l'expiralion d’un certain délai pour permettre au débiteur de se libérer. Certains auteurs (Dessoliers, Thèse, p. 216 ; Dalloz, Rép.alph.v° Sociétés de crédit foncier, n° 481), pensant que celte solution était
peu équitable, ont prétendu trouver dans l’article 33, $ 2 du décret un certain délai de quinzaine pendant lequel il ne pourrait être procédé à la transcription du commandement.
Il y a là une erreur, à peu près analogue à celle que nous avons rencontrée lorsque nous avons traité de la prescription du commandement, et que nous avons signalé la doctrine soutenue par M. Montagnon à la page 264 de son traité, qui consiste à fausser le point de départ du délai tel qu'il est fixé par la loi. Pour ces deux délais, aussi bien pour le délai de six semaines imparti au créancier pour procéder aux insertions dans les journaux, que pour le délai de quinzaine accordé au débiteur pour trouver de l'argent et échapper à l’expropriation de son immeuble, le point de départ est le même, savoir : la transcription du commandement au bureau de la conservation des hypothèques ; Le Crédit foncier n'a donc à attendre l'expiration d'aucun délai pour procéder à la transcription du commandement, cette trans: cription peut être effectuée immédiatement après la signification de ce commandement.
Voyez dans notre sens, Josseau, tome I, p.568, Garsonnet, Traité de procédure, tome IV, p. 441.
La transcription du commandement produit des effetstrès importants, les mêmes que ceux qui résultent, dans la saisie du droit commun, de la transcription du procès-verbal de la saisie et de la dénonciation de ce procès-verbal ; ils sont énumérés dans les articles 681 à 689 du Code de procédure civile ainsi que dans l'article 34 du décret de 1852.
Le premier de ces effets est de déterminer, d’une manière précise,le point de savoir à qui appartiennent les poursuites: elles appartiennent,en effet, à celui qui a le premier présenté
la saisie au bureau du conservateur des hypothèques ; si un Jacquemier ; 16
autre créancier se présentait chez le conservateur pour faire transcrire une nouvelle saisie, celui-ci devrait, aux termes de l’article 680 Pr. civ., refuser la transcription et mentionner son refus en marge de la seconde saisie.
Le deuxième effet doit se formuler au moyen d'une question, car il donne lieu à une vive controverse ; cette quession peut se formuler en ces termes : le créancier saisissant, en l’espèce, le Crédit foncier, devient-il un tiers à la suite de la transcription du commandement qui équivaut à la transcription du procès-verbal de la saisie ; cette question est née de la mise en vigueur de la loi de 1855 ; elle n'existait pas auparavant, car avant cette loi, la transcription de la saisie n’était pas autre chose qu'une mesure de publicité et le point de départ de graves incapacités pour le saisi ; la loi du 23 mars 1855 a établi la transcription à un point de vue différent, comme mode de transfert de la propriété, de telle sorte que l’acte de translation non transcrit n'est pas opposable aux personnes qui ont acquis un droit réel sur l'immeuble et qui ont fait transcrire leur contrat. Il est certain que le Crédit foncier est déjà un tiers en raison mème de son droit hypothécaire, mais on peut se demander s'il n’est pas en outre tiers en raison de sa qualité de créancier saisissant.
La question, très grosse de conséquences pratiques, si le Crédit foncier saisissant était simple créancier chirographaire, présente néanmoins quelque intérêt même pour un créancier hypothécaire inscrit sur l'immeuble. [suffit, pour cela, de supposer que le débiteur saisi a consenti une aliénation avant la transcription du commandement et que le nouvel acquéreur n’a pas fait transcrire son contrat; si le Crédit foncier est un tiers au sens de la loi de 1855, il a le
droit de critiquer l’aliénation, elle n’est pas valable à son égard; s'il n’a pas cette qualité de tiers, l’aliénation doit être maintenue et 1l est dans la nécessité d'exercer les poursuites contre le nouvel acquéreur (Voir à ce sujet l’article 42 $ 2 du décret que nous avons cité plus haut).
Dans une première opinion,les créanciers parties à la saisie deviennent,par l'effet de la transcription de la saisie,des tiers dans le sens de la loi de 1855 ; sans doute ils ne pouvaient avoir cette qualité avant cette date,mais cette loi a donné un effet nouveau à la transcription, c’est plus qu’une mesure de publicité, c’est un moyen d'affirmer le droit de certains tiers, Voy. en ce sens Cass., 25 juillet 1871, D., 78, 1, 50; ets. 11, 1, 441. — Bourges, 12 décembre 1887, S., 88, 2, 59 et D.,88, 2, 298. Dans une remarquable dissertation (S. 77, 1, 441) M. Labbé a soutenu avec beaucoup d’habileté que la saisie transcrite confère au saisissant un véritable droit réel et son opinion est également partagée par M. Léon Michel qui l’a enseignée à son cours de 1892. Comparez également Mourlon, traité de la transcription, tome 2 n° 458 (il est vrai que cet auteur combat, 20 pages plus loin, au n° 478, l'opinion qu'ila soutenue au n°458) ; Bordeaux, 3 mai 1888, D., 90, 1, 4; et req., 18 décembre 1888, D., 89, 1, 185 avec le rapport de M. le conseiller Cotelle.
A notre avis, la loi de 1855 n’a eu en vue que la transcription des actes qui sont créateurs de droits réels ou translatifs de propriété, or telle n’est pas la nature de la transcription de la saisie ou du commandement ; cette transcription n’a lieu que dans le but de publier la saisie ; que ce but ne soit pas atteint, c'est autre chose, mais en 1841 eten
1852, époques où la transcription a été imaginée en notre matière, on ne pouvait avoir en vue des effets qui ne sont
apparus qu’en 1855. Nous ne croyons pas que la loi de 4855 ait apporté ici quelque modification à ce point de vue ; le commandement, pas plus que le procès-verbal de saisie, n’est un acte qui transfère ou qui crée un droit réel ; on a affirmé que la transcription créait un droit réel au profit des saisissants ; mais quel est ce droit ? encore faudrait-il le qualifier, nous croyons en définitive que la transcription ne confère : aucun droit réel aux créanciers qui y font procéder. Cette opinion est soutenue par la majorité des auteurs et certaines cours d'appel. Voyez Aubry et Rau : Cours de droit civil français, tome II, p.313 ; tome IV, p. 346 et 347 ; Garsonnet, Traité de procédure, tome IV, p. 125 ; Beudant, note dansD.,78,1, 49. Angers, 1°" décembre 1858, D., 59, 2,31; Limoges, 1* juin 1865, D., 65, 2, 181; Pau, 6 décembre 1885, D., 87, 1, 111 ; M. Glasson à son cours sur les voies d'exécution.
Le transcription du commandement entraîne, en outre, une grave restriction dans la capacité du débiteur saisi, elle le rend incapable d'administrer son bien et d'en disposer dans les limites indiquées par l’article 684 C. pr. ; le saisi est privé du droit de s'approprier les fruits de l'immeuble. Du jour de la transcription, les fruits, naturels ou industriels (Art. 682 Pr.) et civils (Art. 685 Pr.) sont immobilisés ; le prix qui en proviendra, au lieu d’être distribué par contribution entre tous les créanciers indistinctement, sera d'abord versé comme celui de l'immmeuble au Crédit foncier el aux autres créanciers hypothécaires.
Le saisine peut non plus consentir des aliénations de son immeuble ; c’est ce que vient nous dire l’article 34 du décret de 4852 : « à compter du jour de la transcription du
commandement, le débiteur ne peut aliéner, au préjudice de
la Société, des immeubles hypothéqués, ni les grever d’aucun droit réel ». Ces aliénations sont nulles de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de demander au tribunal d'en prononcer la nullité. V. art. 686, C. proc. et le Crédit foncier peut passer outre à l’aliénation et consommer, comme si de rien n’était, l’expropriation du saisi qui n’a pas cessé, quant à lui, d'être propriétaire.
Généralement les auteurs ont coutume de dire que l’arücle 34 du décret est plus rigoureux pour l’emprunteur que ne le serait le droit commun; en droit commun, disentils, et c'est ce qui résulte des travaux préparatoires de la loi de 1841, le débiteur saisi, qui est privé du droit d’aliéner son immeuble, conserve celui de constituer des hypothèques et autres droits réels, parce qu'il n’y a pas de prohibition sans texte ; au contraire après la transcription du commandement, l’article 36 interdit aussi bien au débiteur d'hypothéquer que d’aliéner son immeuble.
Nous ne pouvons nous associer à cette remarque des auteurs, car nous pensons avec notre éminent maître M: Glasson, que le débiteur saisi est également privé du droit de grever son immeuble d'hypothèque, usufruit, servitude et autres droits réels,pour la raison bien simple que les explications données dans les travaux préparatoires d’une loi ne sont pas une loi et que le propriétaire qui est privé du droit d’aliéner son immeuble est généralement privé du droit de l’hypothéquer.
Il importe de se rendre un compte exact du caractère de la nullité des aliénations et constitutions de droits réels postérieures à la transcription du commandement.Le législateur ne l'a établie que dans l’intérêt de ceux qui sont parties à la saisie, du créancier poursuivant et des créanciers hypothécaires inscrits. Il en résulte que l'interdiction n'existe pas
au regard des autres personnes et que l’on pourrait même arriver à la validité des aliénations, en désintéressant le créancier poursuivant et les créanciers inscrits. C’est ce que la loi nous dit dans l’article 687 du Code de procédure : « Néanmoins l'aliénation ainsi faite aura son exécution si, avant le jour fixé pour l’adjudication, l'acquéreur consigne somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits, ainsi qu'au saisissant, et s’il leur signifie l’acte de consignation. »
Voilà un moyen donné par la loi à l’acquéreur pour valider son acquisition ; il doit rembourser le créancier saisissant, même s’il n'est qu'un simple créancier chirographaire : on arrive à ce résultat étrange qu’un créancier de cette nature, parce qu'il est poursuivant, sera payé alors que les autres créanciers chirographaires ne le seront pas.
Remarquons que celte consignation doit avoir lieu aussi bien pour les créances non exigibles que pour les créances exigibles, de telle sorte que si la saisie n'a élé pratiquée que pour avoir paiement des intérèts d'une créance non exigible, il ne suffit pas, pour arrêter les poursuites et empècher qu'il ne soit procédé à l'adjudication, de consigner le montant des intérêts, cause de la saisie, il faut également consigner le capital ; c’est ce qu'a décidé la chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 3 mai 1858, D., 58 1, 211. On est d'accord sur la véritable nature de l'opération ainsi faite par l'acquéreur, sa consignation n'est pas autre chose qu'une somme qu'il offre au créancier saisissant et aux créanciers hypothécaires inscrits, comme prix de leur renonciation à la saisie : en acceptant, ils renoncent à la procédure, et la vente se trouve par là même valable. S'il reste quelque chose du prix offert par l’acqué-
reur, cet excédent doit naturellement faire retour au débiteur saisi, puisque mainlevée a été donnée par les créanciers ; il va sans dire que l'acquéreur peut ne faire sa consignation que sous la condition que les créanciers feront plus tard la preuve de leurs droits ; en consignant il peut se réserver le droit de contester le titre de ceux qui se disent créanciers.
Lorsque le Crédit foncier est poursuivant, ce n’est pas à la Caisse des dépôts et consignations que l'acquéreur doit verser son prix, mais bien à la caisse de la Société ; c’est la seule dérogation aux règles de l’article 687, mais il est bien entendu que l'acquéreur doit désintéresser non seulement le Crédit foncier, mais encore les créanciers hypothécaires inscrits ; nous n'avons jamais compris comment on a pu soutenir qu’il était dans l'obligation de ne désintéresser que le Crédit foncier et pas les autres créanciers inscrits (Dalloz, ve Sociét. de Créd. fonc. n° 198); cette solution manifestement contraire au texte de l’article 687 du Code de procédure, aurait pour effet de léser, de la manière la plus injuste, les créanciers inscrits, qui du jour de la transcription du commandement ont dû à juste titre considérer leurs droits comme sauvegardés par une saisie qu'ils ne pouvaient renouveler utilement.
Telles sont les formalités destinées à placer l'immeuble sous la main de la justice ; il s’agit maintenant d'en poursuivre la vente ; on commence à la préparer si le débiteur n'effectue pas son paiement dans les quinze jours qui suivent le commandement.
Les formalités sont indiquées dans l’article 33 du décret de 4852 : « A défaut de paiement dans la quinzaine, il est fait, dans les six semaines qui suivent la transcription du
dit commandement, six insertions dans l’un des journaux indiqués par l'article 42 du Code de commerce et deux appositions d'affiches à quinze jours d'intervalle.
. Les’affiches seront placées : dans l'auditoire du lieu où la vente doit être effectuée, à la porte de la mairie du lieu où les biens sont situés et sur la propriété lorsqu'il s’agit d’un immeuble bâti. |
La première opposition est dénoncée dans la huitaine au débiteur et aux créanciers inscrits, au domicile par eux élu dans l'inscription, avec sommation de prendre communication du cahier des charges.
Quinze jours après l’accomplissement de ces formalités, il est procédé à la vente aux enchères, en présence du débiteur ou lui dûment appelé, devant le tribunal de la situation des biens ou de la plus grande partie des biens ».
Le Crédit foncier doit d’abord procéder à la rédaction du cahier des charges, c’est-à-dire du contrat qui va intervenir entre lui et l’adjudicataire, mais le saisi lui-même est partie à ce contrat, bien qu’il ne le rédige pas, on lui en donne connaissance par une sommation et il a le droit de requérir les modifications qui lui paraissent convenables, car, en réalité, c’est lui et non pas son créancier qui est le véritable vendeur. C’est l'avoué du Crédit foncier poursuivant qui procède à la rédaction du cahier des charges et qui doit le signer, Le cahier des charges doit contenir les mentions prescrites par l’article 690 Pr. civ. à peine de nullité : 1° l'6nonciation du titre exécutoire en verlu duquel la saisie a été faite, du commandement, ainsi que des autres actes et jugements intervenus postérieurement ; 2° la désignation des immeubles, telle qu’elle a été insérée dans le commandement ; 3° les conditions de la vente ; 4° une mise à prix
de la part du poursuivant. Il faut maintenant, une fois ce cahier des charges rédigé, le déposer au greffe du tribunal qui doit procéder à l’adjudication et cela dans un délai maximum de vingt jours à partir de-la transcription du commandement.
Il n’est pas nécessaire que le cahier des charges soit lu à l'audience du tribunal: c’est la suppression d’une formalité coûteuse et inutile dont tout le monde réclame la suppression en droit commun ; ce n’est donc pas le tribunal qui fixe le jour de l’adjudication, ce jour n’est autre que le quinzième après l’accomplissement des formalités de publicité dont nous allons immédiatement parler.
Aux termes de l’article 33 du décret de 1852, il fallait faire dans les six semaines qui suivent la transcription du commandement six insertions dans l’un des journaux d'annonces judiciaires et deux appositions d'affiches à quinze jours d'intervalle. La loi du 10 juin 1853, article 6, a réduit le nombre de ces insertions à trois et fixé un intervalle de dix jours entre chacune de ces insertions.
Quant aux affiches qui doivent être apposées, remarquons que le décret n'indique que trois endroits au lieu de sept qu’indique l’article 689, C. pr.; le Crédit foncier pourrait, s’il le voulait, user de l’article 700 et faire apposer des affiches supplémentaires. Ces affiches et insertions doivent contenir les mentions indiquées par l’article 696. C. pr., tel qu’il a été modifié par la loi du 21 mai 1850 : 1° la date de la saisie (commandement) et de sa transcription ; 20 les nom, professions, demeures du saisi, du saisissant et de l’avoué de ce dernier ; 3° la désignation des immeubles telle qu’elle a été insérée dans le procès-verbal (commandement) ; 4° la mise à prix ; 5° l'indication du tribunal où la
saisie se poursuit, et des jour, lieu et heure de l'adjudication ; 6° la déclaration que tous ceux du chef desquels il pourrait être pris inscription d'hypothèques légales devront requérir celte inscription avant la transcription du jugement d'adjudication.
Pour lier les créanciers inscrits à Ja procédure, ainsi que pour avertir le débiteur lui-même que la saisie se continue, il faut, dans la huitaine de la première apposition d'affiches, dénoncer cette apposilion aux créanciers hypothécaires inscrits sur l'immeuble et au débiteur poursuivi, avec sommamation de prendre connaissance du cahier des charges. Cf. art. 692, C. pr. c.: ils sontainsi mis en demeure de formuler leurs dires et contestations, qu'ils doivent faire consigner au cahier des charges huit jours au moins avant celui qui est indiqué par la vente.
Conformément à l’article 693 du Code de procédure, mention de cette sommation doit être faite en marge de la transcription du commandement. Cette mention produit un effet très important, à partir de ce moment, la saisie ne peut être rayée que du consentement de tous les créanciers hypothécaires inscrits, tandis qu'auparavant, le consentement du Crédit foncier poursuivant suffisait.
Cette solution a été cependant contestée par certains auteurs qui ont prétendu que la mention en marge de la transcription étail inutile, parce que les poursuites appartenaient exclusivement au Crédit foncier,qu'il pouvait laisser rayer sa saisie ou s’en désister sans que les autres créanciers aient le pouvoir de l'en empècher ou de se faire subroger à lui et qu'il était inutile de constater qu'une mise en demeure leur avait été adressée, de prendre communication du cahier des charges et d'y formuler leurs dires et observations ; c’est
l'opinion de M. Dalloz, v° Sociétés de Crédit foncier, n° 210, adoptée également par M. Girault, p. 182. Ce dernier auteur insiste surtout sur la complication que viendrait apporter cette mention en marge de la transcription, complication que le législateur a voulu certainement éviter « dans cette procédure particulièrement rapide ». Voici d’ailleurs en quels termes il s'exprime : « Si la formalité dont il est question dans le décret était la même que celle prévue par le Code de procédure, en quoi consisterait la modification apportée par le législateur de 4852 ? Simplement en ceci : que la sommation, au lieu d'être faite dans les huit jours du dépôt du cahier des charges, devrait avoir lieu dans la huitaine de la première apposition d'affiches, et être accompagnée d'une dénonciation de cette apposition. Mais alors pourquoi avoir reculé ce point de départ? Si c’est là la seule modification apportée au droit commun, cela ne se comprend guère dans cette procédure particulièrement rapide.»
Nous croyons, quant à nous, qu'il n’est pas nécessaire d'apporter des exceptions au droit commun à tout prix, lorsqu'un texte législatif n’est pas suffisamment explicite en ce sens ; il nous paraît inexact de déclarer que le Crédit foncier est absolument maître de la saisie, nous croyons qu'à ce point de vue il est dans la même situation que les autres créanciers hypothécaires et qu'il ne peut rayer la saisie ou s’en désister sansle consentement des autres créanciers inscrits, ou s'opposer à leur demande de subrogation ; mais ilest bien entendu que les créanciers qui continueront la procédure d’expropriation entamée par le Crédit foncier ne pourront plus bénéficier de sa législation spéciale et devront suivre complètement les règles du
droit commun.
Après l’accomplissement de toutes ces formalités, après que le commandement a été rédigé et transerit, le cahier des charges déposé, les sommations signifiées aux créanciers inscrits ou dispensés d'inscription, il appartient à ces créanciers de proposer leurs dires et observations, s'ils estiment qu'une des conditions du cahier des charges est défectueuse, c’est par l'intermédiaire d’un avoué qu'ils font connaître ces observations ; il importe de remarquer que ce droit de formuler des dires et observations appartient même à ceux qui n'ont reçu aucune sommation, comme, par exemple, les créanciers chirographaires du saisi, les locataires ou fermiers menacés d'expulsion, les titulaires de servitudes, propriétaires voisins, etc.
Jusqu'à quel moment les intéressés peuvent-ils proposer leurs observations, car on ne peut appliquer ici l’article 694 Pr. et les contraindre à les proposer dans les trois jours qui suivent la lecture du cahier des charges, puisque cette formalité n’existe pas dans la procédure suivie par le Crédit foncier. L'article 36 du décret de 1857 est chargé de donner réponse à cette question : « Les dires et observations doivent être consignés sur le cahier des charges, huit jours au moins avant celui de Ja vente. Ils contiennent constitution d'un avoué, chez lequel domicile est élu de droit, le tout à peine de nullité. Le tribunal est saisi de la contestation par acte d'avoué à avoué. Il statue sommairement et en dernier ressort, sans qu'il puisse en résulter aucun retard de l’adjudication. »
Ce texte s'applique aux moyens de nullité que les intéressés peuvent faire valoir contre la procédure qui vient de se dérouler. Remarquons qu'aucune distinction n’est et ne pouvait être établie entre les moyens de nullité contre la
Mise
procédure qui précède la publication du cahier des charges, moyens qui doivent être proposés trois jours au plus tard avant la lecture du cahier à l'audience, Art.728 C. pr.,et les moyens de nullité contre la procédure qui suit cette publication, moyens qui doivent être proposés trois jours au plus tard avant l'adjudication ; un délai unique est accordé pour proposer ces moyens de nullité quels qu'ils soient, même s'ils sont tirés du fond, même si l'acquéreur prétend n'avoir pas manqué à ses engagements envers la Société, car rien ne prouve, comme certains l’ont prétendu, que ces moyens peuvent être proposés Jusqu'au jour de l’adjudication, quelque retard qu'il puisse en résulter pour celle-ci, le texte de l’article 36 étant général et ne faisant aucune distinction.
Nous arrivons maintenant à l’adjudication ; nous savons à quelle époque elle doit avoir lieu. C’est devant le tribunal de la situation des biens qu’il y doit être procédé ; cependant, une exception est apportée à ce principe par l'article 33 du décret : « Néanmoins, le Tribunal, sur requête présentée par la Société avant la première insertion, peut ordonner que la vente aura lieu soit devant un autre tribunal, soit en l’étude d'un notaire du canton de l'arrondissement dans lequel les biens sont situés. Ce jugement n'est pas susceptible d'appel. Il ne peut être formé d'opposition que dans les trois jours de la signification qui doit en être faite au débiteur, en y ajoutant les délais de distance.»
Il ne s’agit pas là d’une conversion de saisie, et le texte n’impose pas l’accomplissement des formalités prescrites pour les ventes de biens de mineurs, mais le notaire doit observer toutes les formalités prescrites pour les adjudications faites devant le tribunal. On admet généralement que
le débiteur doit être averti, par une signification ou tout autre moyen, de cette demande, pour pouvoir exercer le droit d'opposition que lui donne le texte ; ilest donc nécessaire de signifier ce jugement au débiteur ; c'est là une différence avec le jugement autorisant une conversion, qui n’a pas besoin d'être signifié. On peut encore signaler bien d’autres différences entre l'hypothèse dont nous nous occupons et le cas dela conversion; signalons la plus importante : le Crédit foncier seul a le droit de demander le renvoi, tandis que la conversion doit être demandée par tous les intéressés à la fois. Voyez pour le détail, Josseau, tome I, p: 594.
Les formalités de l'adjudication sont celles du droit commun, établies par les articles 705, 706 et 707 du Code de procédure ; si la Société s’y oppose, il n’est accordé aucune remise d’adjudication ; aux termes de l’article 40 $ 1 du décret de 4852 qui ne fait que reproduire les articles 708, 709 et 710 du C. pr. toute personne a le droit de former dans les huit jours une surenchère du sixième. L’article 35 du décret indique quelles sont les pièces qui doivent être annexées au procès-verbal d’adjudication : « Le commandement, les exemplaires du journal contenant les insertions, les procès-verbaux d’apposition d'affiches, la sommation de prendre connaissance du cahier des charges et d'assister à la vente, sont annexés au procès-verbal d’adjujudication ». Le jugement d'adjudication ne doit être signifié, conformément à l'article 716 C. pr. qu’à la personne ou au domicile de la partie saisie. Les frais de poursuite sont payés par privilége sur le prix (art. 714 pr.), le surplus est employé à désintéresser les créanciers. L'adjudicataire doit, dans les quarante-cinq jours qui suivent son
acquisition, faire procéder à la transcription du jugement d'adjudication ; s’il n’effectue pas cette transcription dans ce délai, il peut être déclaré fol enchérisseur, de même que s'ilne remplit pas les autres conditions qui lui sont impoposées par le cahier des charges (art. 750 pr.).
Il devient l’ayant-cause du débiteur, mais après la transcription du jugement toutes les hypothèques sont purgées de sorte qu'il n’a rien à craindre de ce chef ; il n’y a d’ailleurs qu’à se reporter à l’article 717 du Code de procédure, modifié par la loi du 21 mai 1858.
Notons une dérogation remarquable au droit commun, apportée par l’article 39 du décret, pour le cas où plusieurs personnes se sont rendues adjudicataires du même immeuble d’une manière indivise; en vertu des principes généraux du droit, le Crédit foncier peut demander le paiement intégral du prix à chacun des acheteurs copropriétaires, du moment qu'il détient une portion quelconque de l’immeuble. C’est là une obligation indivisible, quoique la chose qui en est l’objet soit divisible par sa nature (art. 1218 C. civ.). Le Crédit foncier a renoncé à se prévaloir du droitcommun, dans le but d'encourager les acquisitions sur adjudication des immeubles qui lui sont donnés en gage. « Si la vente s'opère par lots, ou qu'il y ait plusieurs acquéreurs non co-intéressés, chacun d’eux n’est tenu, même hypothécairement, vis-à-vis de la Société que jusqu’à concurrence de son prix ». Un exemple fera bien comprendre la portée de ce texte : supposons un immeuble hypothéqué à la Société pour une dette de 400,000 francs, cet immeuble est adjugé
Primus et à Secundus pour une somme de 500,000 fr. ; le Crédit foncier ne pourra réclamer à Primus que la part qu'il doit payer dans le prix, soit 259,000 francs ; tandis
qu'en droit commun, par le fait qu'il est propriétaire de l'immeuble, le Crédit foncier pourrait lui demander le montant intégral de la créance, soit 400,000 francs, sauf à Primus à se retourner contre Secundus pour la partie qu'il ne doit pas supporter définitivement, mais en risquant de se heurter à l’insolvabilité de ce dernier.
Si personne ne se présente le jour de l’adjudication, le Crédit foncier est déclaré propriétaire de l'immeuble, et cela en dépit de certaines restrictions que paraît apporter l’article 34 des statuts ainsi conçu :
« Le conseil d'administration autorise également l’acquisition par adjudication de biens immobiliers pour assurer le recouvrement des créances de la Société ; toutefois, si le prix de l’adjudication dépasse 10,000 fr. en capital, la Société ne pourra s'en rendre adjudicataire que pour une somme excédant de plus du quart le montant de sa créance en principal, intérêts en retard et accessoires. »
Les biens ainsi acquis par la Société forment son domaine ; si, il y a quelques années, ces acquisitions se sont multipliées en raison de la crise immobilière, elles sont aujourd’hui plus rares ; il semble qu'on assiste à une diminution progressive de ces acquisitions, redoutées par le Crédit foncier. C’est ainsi qu'en 1887, il s'est rendu adjudicataire de 162 immeubles pour une somme de 3,018,187 fr. 85 c., en 1891, il a acquis 104 propriétés moyennant un prix total de 2,475,158 fr. 96 c.; en 1894, 61 propriétés pour 2,019,286 fr. 50 c. d
Alors qu’au 31 décembre 1891, le Domaine du Crédit foncier comprenait 556 immeubles acquis pour une somme totale de 12,260,397 fr. 64 c., au 31 décembre 1894, il ne comprenait plus que 481 immeubles, acquis pour une
somme de 11,942,283 fr. 06 c.; quatre de ces immeubles sont situés à Paris et 472 dans les départements ; nous ne doutons pas que cetle diminution ne fera que croître par la suite.
L'art. 38 du décret que nous avons déjà étudié indique que le Crédit foncier est affranchi des lenteurs de la procédure d'ordre. Dans la huitaine de la vente, l'acquéreur est tenu d’acquitter à titre de provision, dans la caisse de la Société, le montant des annuités dues, et après les délais de surenchère, le surplus du prix est encore versé dans la mème caisse jusqu’à concurrence de ce qui lui est dû, nonobstant toutes oppositions, contestations et inscriptions de créanciers de emprunteur, sauf, néanmoins, leur action en répétition si la Société avait été indûment payée à leur préjudice (art. 38 du décret du 28 février 1852). Nous avons déjà fait remarquer que la loi du 10 juin 1853 avait rendu ces dispositions applicables aux acquéreurs sur aliénation volontaire ; si l'acquéreur n'exécute pas les dispositions de l’art. 38, le Crédit foncier peut, soit demander au président du tribunal le séquestre de l'immeuble, soit faire déclarer l’adjudicataire fol enchérisseur et poursuivre de nouveau la vente dudit immeuble.
Le Crédit foncier a donc le droit d'exiger le versement dans sa caisse des annuités en souffrance et du capital qui lui est dû, mais il ne faut pas se méprendre sur le caractère vérilable du versement imposé à l'acquéreur : il n’y a là qu’un payement provisionnel et ce payement ne devient définitif que par la collocation du Crédit foncier dans l’ordre ouvert sur le prix; c'est ce qui résulte de l'article 38 in fine. Ge texte supposant que la Société a reçu plus que
ce qui luiest dà en réalité, réserve l’action en répétition Jacquemier 17
— De des autres créanciers hypothécaires de l’emprunteur ; or, cette répétition prévue par le texte suppose un compte établi, et tout le monde sait que le compte entre créanciers inscrits ne peut s'établir qu’au moyen d’un ordre; le principe essentiel en matière d'ordre, c’est que les créanciers sont forclos de plein droit, sans qu’il soit besoin de le faire prononcer, s'ils n’ont pas produit dans le délai légal. Comme on l’a fort bien dit, il fallait qu'il en fût ainsi, sous peine de laisser indéfiniment en suspens la distribution du prix de l’immeuble. C'est ce qu'a décidé assez récemment Ja Cour d'Alger, dans son arrêt du 21 janvier 1892 :
« Attendu que, sans nul doute, le Crédit foncier jouit de certains priviléges concédés par la loi, et dont la légitimité repose sur la nécessité de maintenir toujours disponibles les capitaux d’une société de crédit et de ne pas subordonner le remboursement de ses prèts aux lenteurs de la procédure de saisie immobilière (c'est de la procédure d'ordre que la Cour a voulu parler) ; — attendu que, dans le but de lui assurer à cet égard des facultés particulières et par dérogation au droit commun, le Crédit foncier peut exiger le versement, à titre de paiement provisionnel dans sa caisse, des annuités en souffrance et du capital qui lui est dû ; — que ce paiement ne devient définitif que par la collocation du Crédit foncier dans l'ordre ouvert sur le prix; — attendu que, à tousles autres points de vue, le Crédit foncier est un créancier ordinaire, soumis comme tel à la procédure dans les délais impartis par la loi ; qu'aucun texte ne l'affranchit de cette obligation et ne pouvait l'en affranchir ; — attendu que, ne fût-ce que pour faire déterminer le montant exact de sa créance et pour parvenir à la radiation de l'inscription prise par lui, le
ee
Crédit foncier est évidemment lenu de suivre les voies tracées par la loi et d'observer les délais qu’elle a fixés. »
Ajoutons, pour être complet sur cet article 38, que la disposition qu'il édicte n’est pas d'ordre public, et que le Crédit foncier peut y renoncer chaque fois qu'il le juge utile à ses intérêts; ce qui arrive quelquefois, par exemple, lorsqu'il impose à l’adjudicataire, dans le cahier des charges, l'obligation de verser son prix à la caisse des dépôts et consignations ; il y a là, de sa part, une renonciation tacite au bénéfice de l’article et il est mal fondé à s'en prévaloir par la suite ; c'est ce qu'a très bien décidé, selon nous, la Cour de Paris dans son arrêt du 7 juillet 1893 (D. 94. 2. 24), confirmant un jugement du tribunal civil de Meaux en date du 5 août 1892; voici les arguments de la Cour, à peu près analogues à ceux donnés par le tribunal :
« Considérant qu'aux termes de l’article 38 du décret-loi du 28 février 1852, tout acquéreur d'immeuble hypothéqué est tenu de payer son prix à la caisse du Crédit foncier dans des délais exceptionnellement abrégés ; que cette disposition n’est point d'ordre public, tant en ce qui tou-. che le lieu que les délais de paiement ; que le Crédit foncier a le droit de renoncer au privilège constitué en sa faveur, toutes les fois qu'il le juge utile à ses intérêts qu'il ne résulte d’aucun texte que cette renonciation doive être faite suivant un mode ou à une date déterminée ; qu’elle peut résulter nécessairement, comme dans les circonstances de la cause, de l’acceplation du cahier des charges avant l'adjudication et du temps écoulé sans réclamation après cette adjudication. »
L'on
Incidents de la procédure d'expropriation.
Telle est la procédure de saisie immobilière établie en faveur du Crédit foncier. Nous nous sommes eflorcé de l'exposer le plus clairement possible, sans y mèler les incidents qui peuvent la compliquer, le moment est venu dedire quelques mots de chacun de ces incidents. Les auteurs ont l'habitude de les ranger en deux groupes, le premier comprend les incidents qui s'élèvent au cours de la saisie, le second ceux qui se produisent une fois que la saisie est terminée. |
Au premier groupe appartiennent : 1° le concours de plusieurs saisies ; 2° la subrogation dans les poursuites ; 3° la radiation de la saisie; 4° la demande en distraction ; 5° la
conversion de la saisie immobilière en vente volontaire.
4° Concours de plusieurs saisies. — Si le législateur ne s’en était pas formellement expliqué, un même immeuble pourrait être frappé d'un nombre de saisies égal à celui des créanciers du débiteur, et chacune de ces saisies suivraient son cours parallèlement aux autres. Pour éviter cette mulüplicité des formalités el des frais qui portent un préjudice considérable à l'ensemble des créanciers, puisqu'ils sont prélevés sur le prix de l’immeuble, et en diminuent ainsi la valeur, le législateur a décidé que dans le cas où plusieurs créanciers praliqueraient une saisie sur le même immeuble,
il n'y aurait pas autant de procédures que de saisies, mais qu'une seule d’entre elles suivrait son cours; afin d'éviter toute confusion, il importe de distinguer trois hypothèses : 1° Les deux saisies sont identiques, c’est-à-dire qu’elles portent sur les mêmes biens. Si aucun des créanciers n’a fait transcrire sa saisie, c'est celui qui la présentera le premier à la transcription qui l'emportera ; si les deux saisies sont présentées ensemble à la transcripÿon, il faudra s'adresser au juge des référés qui décidera de la préférence, et cette préférence devra être accordée au titre le plus ancien, ou à l’avoué le plus ancien si les deux titres ont même date. Si l'une des deux saisies est déjà transcrite, le conservateur doit refuser de transcrire la seconde et il doit mentionner son refus en marge ; si le Crédit foncier est le premier saisissant, il n’a qu'à continuer ses poursuites, sans s'inquiéter du second créancier. Mais ce n’est pas à dire que la saisie de ce dernier lui soit complètement inutile, s’il n’était que créancier chirographaire, il devient par ce fait partie à la saisie, les aliénations consenties par le débiteur après la transcription ne lui sont pas opposables et il est parmi ceux qui doivent être désintéressés par le nouvel acquéreur, dans le cas où celui-ci voudrait consolider son acquisition.
Si le Crédit foncier venait à abandonner la saisie pour une cause ou pour une autre, le créancier, auquel le conservateur a refusé la transcription, parce qu'il ne s’est présenté que le second, pourrait reprendre la procédure et la poursuivre jusqu'à l’adjudication. Si au contraire le Crédit foncier n'arrive que le second, il semble qu’il doive s’effacer devant le premier créancier ; il n’en est rien cependant et le législateur a pensé que dans l'intérêt général, il valait mieux substituer la Société à tous les autres saisissants, même an-
térieurs, parce que sa poursuite a l'immense avantage d’ac- célérer l’expropriation. Mais encore faut-il, pour que cet avantage et la règle qui en est la conséquence subsistent, que la procédure ne soit pas trop avancée ; si le premier saisissant a déjà déposé un cahier des charges, le Crédit foncier ne peut plus réclamer le bénéfice de l’article 37 $ 1 du décret ainsi conçu : « Si, lors de la transcription du commandement, il exisle une saisie antérieure pratiquée à la requête d’un autre créancier, la Société de Crédit foncier peut, jusqu’au dépôt du cahier d'enchères et après un simple acte signifié à l’avoué poursuivant, faire procéder à la vente, d’après le mode indiqué dans les articles précédents. La procédure sera lerminée par le premier créancier qui l’a commencée; mais, bien entendu, le Crédit foncier ne sera pas privé du droit de se prévaloir de l'article 38 du décret qui le dispense des lenteurs de l'ordre.
2° La seconde saisie porte sur les mêmes biens que la première et, en outre, sur d'autres biens situés dans le mème arrondissement ; c'est la situation dont les jurisconsultes donnent une très exacte idée en disant que la seconde saisie est plus ample que la première. Dans ce cas le conservateur des hypothèques doit transcrire la seconde saisie pour les biens qui ne sont pas compris dans la première et le second saisissant est tenu de la dénoncer au premier qui poursuit sur les deux, si elles sont au même état; si elles n'y sont pas, il surseoit à la sienne, poursuit sur l’autre et l’amène au même point, après quoielles sont, par mesure d'économie, réunies en une seule. (Art. 720, C. pr.) La jonction est forcée et s'opère de plein droit, sans qu'elle soit demandée où ordonnée, on admet que le saisi peut s'opposer à celle jonction et demander que les deux saisies suivent
leur cours séparément, si tel est son intérêt; mais il nous semble qu'il lui sera assez difficile de prouver cet intérêt. Il est évident qu'il ne peut pas être question de jonction, lorsque le Crédit foncier est au nombre des créanciers saisissants, quelque soit d’ailleurs son rang parmi eux, parce que sa procédure d'expropriation est trop différente de celle du droit commun; dans le cas où il se trouve être le premier poursuivant, il continue sa procédure, mais le créancier qui n'a que le second rang peut continuer la poursuite des immeubles qui n’ont pas été hypothéqués à la Société. Si le Crédit foncier est second poursuivant, il peut user du bénéfice de l’art. 37, à condition que le premier n’ait pas encore fait le dépôt du cahier des charges.
3° Les deux saisies portent sur des biens différents,situés dans le mème arrondissement (si les immeubles sont situés dans des arrondissements différents, il ne peut y avoir de jonction et chacune des saisies doit être poursuivie séparément devant le tribunal de la situation de l'immeuble); la jonction des deux saisies est encore possible et admise par la loi au profit du premier saisissant qui continuera la poursuite, mais sous la condition sine qua non qu'on n’ait pas encore déposé le cahier des charges de la première saisie. Si le cahier des charges a été déposé, la jonction ne peut plus avoir lieu, parce que la plupart des frais (sauf les affiches) ont été faits et qu'il n’y a plus d'intérêt à réunir les deux procédures ; de mème que dans notre deuxième hypothèse, si le Crédit foncier est au nombre des créanciers saisissant{s, la jonction n’est pas possible à cause de la diversité des procédures, chacune d'elles se poursuit séparément, et l’article 719 du Code civil ne reçoit pas son
application.
2° Subrogation dans les poursuites. — Afin que les créanciers du propriétaire de l'immeuble ne soient pas à la merci du poursuivant qui pourrait, par une entente frauduleuse avec le débiteur, faire trainer les choses en longueur, la loi a décidé que toutes les fois que le créancier poursuivant ferait preuve de fraude, négligence, collusion, les autres créanciers pourraient demander à être subrogés dans les poursuites. Tous les auteurs admettent que cette subrogation peut être demandée par un créancier quelconque, même par un créancier chirographaire, pourvu qu'il ait un titre exécutoire. Cass. 12 août 1844, S. 45. 1. 94. Elle peut être demandée aussi bien par le Crédit foncier que contre lui ; elle est accordée lorsque le poursuivant ne fait pas les actes de procédure nécessaires, ou bien qu'il fait des actes nuls ; il semble que dans ce dernier cas, les créanciers n'ont pas intérêt à demander la subrogation, puisque toute la procédure est à refaire ; il n’en est rien cependant, car en ce qui concerne les nullités de forme, si la nullité a été commise avant la lecture du cahier des charges, la procédure est reprise depuis le dernier acte valable; si, au contraire, cette nullité a été commise après la lecture du cahier des charges, il faut reprendre la procédure seulement depuis cette lecture. La subrogalion peut encore être prononcée par le tribunal, lorsque le poursuivant a, pour un motif quelconque, abandonné la saisie, ou qu'une contestalion sur sa créance est venue, contre son gré, entraver ses poursuiles. Lyon, 1° mars 1831, D. 31. 2. 220 : Nancy, 4° avril 1878, D. 78. 2. 171. La demande en subrogation est formée contre le poursuivant, mais nous ne croyons pas, comme certains auleurs l'ont prétendu, qu'il soit prescrit par la loi, à peine de nullité, de dénoncer
cette demande au débiteur saisi. Le tribunal est ainsi appelé sur la question de savoir si la subrogation doit être ou non prononcée, c'est là une question de fait qui est laissée tout entière à son appréciation personnelle ; dans tous les cas, il condamne le perdant aux frais, c'est une dérogation au principe que les frais sont prélevés par privilége sur le prix d'adjudication. Si le tribunal admet la subrogation, le poursuivant est dessaisi de la poursuite, et c'est le subrogé qui prend sa place. Il n'y a, en réalité, de changement que dans la personne du saisissant, c’est toujours la première saisie qui reste debout, mais entre les mains d’une autre personne ; il en résulte que tous les actes de procédure déjà faits restent valables, que toutes les causes de nullité qui pouvaient être invoqnées contre le premier poursuivant peuvent être invoquées contre le second, que l'immeuble est attribué au premier saisissant si personne ne se présente au jour de l’adjudication. Il va de soi que le Crédit foncier, qui s’est fait subroger dans les poursuites, doit se conformer aux formalités ordinaires de la saisie immobilière et ne peut plus invoquer sa procédure spéciale, sauf en ce qui concerne la distribution du prix.
3. Radiation de la Saisie. — Il ne s’agit pas ici d’une opération matérielle, mais bien d’une mention faite par le conservateur des hypothèques en marge de la transcription de la saisie (du commandement si le Crédit foncier est saisissant). Elle peut se produire dans trois cas bien différents :
1° La radiation de la saisie est de droit au profit du débiteur saisi, dans un cas ajouté à l'article 693 Pr. par une loi du 2 juin 1881 : la saisie transcrite cesse de plein
droit de produire son effet, si dans les dix ans qui suivent la transcription il n’est pas intervenu une adjudication, mentionnée en marge, de ladite transcription. Une saisie à été faite et transcrite, les choses en sont restées là pendant un temps très long et il n'y a pas eu d’adjudication. La situation était intolérable pour le saisi qui était toujours frappé de l'incapacité d’aliéner son immeuble, il est vrai qu'il pouvait demander au tribunal de prononcer la radiation de la saisie, à la condition de mettre le poursuivant et les créanciers inscrits en cause ; mais il pouvait lui être difficile de retrouver ces créanciers si un temps trop long s’était écoulé. C’est pour mettre un terme à cette siiuaion déplorable qu'est intervenue la loi de 1881.
Quand une saisie transcrite remonte à plus de dix ans, elle cesse de plein droit de produire ses effets et le saisi n’a plus besoin d’en demander la radiation au tribunal.
On connait trop la vigilance et le zèle des agents du Crédit foncier pour qu'on puisse supposer que ceux-ci laissent dix années s’écouler depuis la transcription du commandement sans continuer les poursuites, la Société n’a donc päs, croyons-nous, à craindre cette cause de radiation.
20 En second lieu, il ya encore radiation de la saisie,non plus par la volonté de la loi, mais toutes les fois qu'un des intéressés obtient un jugement qui prononce la radiation de cette saisie: en supposant par exemple que le Crédit foncier laisse 90 jours s'écouler depuis le commandement sans le faire transcrire, le saisi a le droit de demander la radiation de la saisie.
3° Enfin,c'est notre troisième et dernier cas de radiation, la saisie peut encore disparaitre par l'accord général des
parties intéressées ; avant que les sommations aient été faites aux créanciers inscrits, le consentement du saisissant est seul nécessaire. Après ces sommations, le saisi doit obtenir non seulement le consentement du créancier poursuivant mais encore celui des créanciers hypothécaires ins-
crits sur l'immeuble.
4. Demande en distraction. — Il arrive fréquemment que la saisie porte sur des biens qui n’appartiennent pas véritablement au débiteur ; le propriétaire n’est pas privé du droit de les réclamer ; si l’adjudication a eu lieu, il agira par voie d'action en revendication contre l’adjudicataire ; avant l’adjudication, il formera une demande en distraction ; c’est une action immobilière qui exige la capacité établie par la loi en matière immobilière; elle doit être dirigée contre le poursuivant, le débiteur saisi et le premier créancier inscrit qui est censé représenter les autres ; elle se forme par un simple acte d’avoué à avoué ; elle n'empêche pas la procédure d’être poursuivie, mais l’on doit cependant surseoir à l’adjudication, jusqu'à ce que le tribunal ait statué sur le méritede la demande.
5. Conversion de la saisie-immobilière en vente volontaire. — Cette conversion est rarement demandée quand le poursuivant est le Crédit foncier ; on peut affirmer, sans crainte d'erreur, qu'elle présente en notre matière peu d'avantages, car les simplifications qu'elle apporte ont presquetoutes été reproduites par le décret du 28 février 1852, en ce qui concerne la procédure d'expropriation suivie par le Crédit foncier.
Néanmoins,si le débiteur en manifeste la volonté,rien ne
s'oppose à ce que, après la transcription du commandement fait par la Société, qui remplace la transcription du procès-verbal de saisie, la saisie soit convertie en vente volontaire. Voyez pour les formalités à suivre les articles 742 à 749 du Code de procédure civile.
Les incidents qui peuvent se produire après le jugement d’adjudication sont au nombre de deux, la surenchère et la folle enchère. Ils ont été spécialement prévus par les articles 40 et 41 du décret de 1852 qu'il nous suffira de citer :
Article 40. — « La surenchère a lieu conformément aux articles 708 et suivants du Code de procédure civile. Dans le cas de vente devant notaire, elle doit être faite au greffe du tribunal dans l'arrondissement duquel l'adjudication a été prononcée ».
Article A1. — « Lorsqu'il y a lieu à la folle enchère, 1l y est procédé suivantle mode indiqué par les articles 33, 34, 35, 36 et 37 du présent décret ».
Ce dernier texte appelle une remarque très importante. Si on le prenait àla lettre il faudrait recommencer toute la procédure d'exécution, en y comprenant même l'acte initial, le commandement,
Il ne doit pas cependant résulter de ce que l’adjudicataire n'a pas exécuté les obligations que lui imposait le cahier des charges, par exemple n'a pas versé son prix dans la caisse de la Société, dans le délai fixé par l’article 38, que toute la procédure entreprise par le Crédit foncier soit nulle ; il suffit simplement de mettreen demeure l’adjudicataire d'être fidèle à son contrat, de constater son refus et de procéder à une nouvelle adjudication après avoir pris certaines mesures de publicité ; or les articles
eo
33 et suivants du décret sont inutiles pour conduire à ce but ; il vaut mieux avoir recours aux articles 734 à 740 du Code de procédure qui établissent en cette matière une procédure très simple et très rapide. On l’a fort bien dit, l’article 41 du décret tient à une inadvertance du législateur qui a pensé que la procédure, à laquelle il renvoyait, était plus simple et moins coûteuse que celle du Code de procédure ; tous les auteurs sont d'accord pour reconnaître qu'icile Crédit foncier doit suivre les formalités édictées par les articles précités du Code de procédure civile.
Nous sommes arrivé au terme de cette étude sur le Crédit foncier de France ; nous espérons avoir montré comment une société financière constituée sur des bases aussi solides et reliée au gouvernement par des attaches très étroites, est non seulement vivante mais vitale, et qu’en dépit des attaques multiples et persistantes dont elle est l’objet, elle restera, au même titre que la Banque de France, une des grandes institutions financières du pays.
Nous avons essayé d'exposer un des principaux buts qu'elle réussit à attemmdre : c’est assez dire quelle est son utilité tant au point de vue des propriétaires fonciers que des capitalistes. Aussi, contrairement à la majorité des auteurs qui souhaitent de voir les priviléges exceptionnels dont jouit actuellement le Crédit foncier étendus au droit commun, nous maintenons que ce serait jouer son existence que de lui retirer des avantages dont une sage disposition législative l’a gratifié. C’est en considération de cette situation toute particulière du Crédit foncier que son nouveau gouverneur, M. Labeyrie, a pu dire, en présidant
pour la première fois le conseil d'administration de la société que «le Crédit foncier était dans une situation qui doit rassurer les intérêts multiples et si considérables qu'il représente ou qui gravitent autour de lui. »
Voyez sur la situation actuelle du Crédit foncier le discours prononcé par M. Doumer, ministre des finances, en réponse aux interpellations de MM. Blavier et de Lamarzelle, au Sénat, dans la séance du 29 novembre 1895. Journal officiel du 30 novembre 1895 ; Sénat, session extraordinaire de 1895, pages 989 à 998.
Nu:
Le Président de la Thèse, GLASSON
Yi:
Le Doyen de la Faculté, COLMET DE SANTERRE.
Vu ET PERMIS D'IMPRIMER :
Le Vice-Recteur de l’Académie de Paris, GRÉARD.
