OBLIGATIONS CONTRACTÉES PAR L'EMPRUNTEUR

Les auteurs ont l'habitude de ranger ces obligations sous deux chefs, les obligations principales, les obligations accessoires.

L'obligation principale que contracte l’emprunteur, c'est de payer régulièrement l’annuité, c’est-à-dire l'intérêt auquel vient se joindre une certaine portion du capital destinée à le reconstituer dans le temps voulu. M. Léon Say, dans son dictionnaire des finances, définit ainsi l'annuité : « une série de paiements périodiques, constants ou variables, et comprenant, outre l'intérêt d’un capital, une somme destinée à reconstituer ce capital en un temps donné ». Rembourser par annuité, c'est se libérer en versant chaque année une somme composée de l'intérêt, plus d'une fraction du capital qui se trouve ainsi entièrement recomposé au jour dit par le placement à intérêts composés de ces petites fractions versées annuellement. Il est facile de voir que cette combinaison rend la charge à supporter par le débiteur très légère ; il paye chaque année une somme d'argent bien peu différente de celle qu'il devrait payer, s’il ne devait que les intérêts, et il a cet immense avantage d’être complètement libéré au terme fixé

pour la fin de l'opération. Il est par là dispensé de verser un capital, comme il devrait le faire dans un emprunt sans amortissement. En somme il n’a payé ni capital ni intérêts, mais bien chaque année une somme comprenant tout ensemble les intérêts et le capital.

Cette annuité reste fixée au même chiffre aussi longtemps que dure le prêt, seulement il importe de faire remarquer que les éléments qui la composent ne restent pas également fixes : plus les années s’avancent, plus la portion de l’annuité consacrée à l'intérêt diminue et plus la portion consacrée à la reconstitution du capital devient grande. C’est surtout dans les dernières années que la reconstitution du capital s'opère d’une manière très rapide et vraiment curieuse, comme on peut s’en rendre compte sur le tableau suivant :

Amortissement d'un emprunt hypothécaire de 100 fr. en soixante-quinze ans.

Ya Somme Somme 3 Somme Somme E amortie. restant due. = amortie. restant due. < <

1 0.14 99,86 39 45.49 84.51 2 0.28 99.72 40 16.39 83.61 3: 0.44 99,56 4 41.339 82.67 4 0.60 99.40 42 18.32 81.68 5 0.77 99.93 43 149.36 80.64 6 0.94% 99.06 44 20.45 79.55 nl 1.13 98.87 45 21.59 18.41 8 1.32 98.68 46 29.79 11.24 9 1.52 98.48 47 24.05 75.95 10 4.74 98.96 48 25.91 11:63 11 4.96 98.04 49 26.175 13,29 49 2 20 97.80 50 28.21 71.19 43 2.44 97.56 51 29,73 70.27 14 9,70 97.30 Bo Med 68.67 15 297 97.03 LE) 33 » 67 »

16 3.26 96.74 54 34.76 65.24 47 3.56 96.44 Do 36.61 63.39 18 3.81 96.13 26 38.94 61.46 49 4,20 95.80 57 40.57 59.43 20 4.54 95.46 D8 42.70 57.30 91 4,91 95.09 59 44.94 55.06 22 5.98 94.72 60 47.28 52:12 24 5.68 94.32 61 49.74 50.26 24 6.10 93.90 62 RÉRST. 47.68 22 6.54 93.46 63 55.03 44.97 26 TD) 93 » 64 51.81 42.43 27 7 48 02 52 65 60.85 39.45 28 7.99 92.04 66 63.98 36,02 29 8.52 91 .48 67 67.26 32.74 30 9.07 90.93 68 70.70 29.30 31 9.66 90.34 69 14.31 95.69 32 10.27 89.73 70 18.09 21.91 33 10.91 89.09 71 82.06 47.94 34 11.59 88.41 12 86.23 ASCT1 35 142.30 87.10 19 90.60 9.40 36 13.04 86.96 74 95.19 4.81 37 143.82 86.18 75 1400 » 0.00 38 14.63 85.37 "

On voit ainsi que ce n’est qu'au bout des soixante premières années que la moitié du capital est remboursée, et

qu'au contraire les quinze dernières années suffisent pour la reconstitution intégrale de l'autre moitié. Le délai de soixante-quinze ans que nous avons adopté dans notre tableau est un maximum ; rien n’empêcherait l’'emprunteur de grever son immeuble pour une moins longue durée. L'article 51 des statuts autorise en effet le Crédit foncier à faire des prêts hypothécaires de deux sortes ; tout d’abord des prèts à long terme, remboursables par annuités calculées de manière à amortir la dette dans un délai de dix ans au moins, de soixante-quinze ans au plus (avant 1882 le maximum de durée était de soixante ans) ; en second lieu des prêts à court terme, remboursables avecou sans amortissement dans un délai maximum de dix ans; tandis que les premiers ne peuvent être réalisés qu'au moyen d'émissions d'obligations foncières, les seconds sont ordinairement effectués avec des capitaux provenant du fonds social ou des bénéfices de la Société, parfois aussi d'émissions d'obligations foncières.

Quant au montant de l’annuité, il est à peine besoin de dire qu'il est variable suivant la durée du prêt ; à l'heure actuelle, et en mettant à part le taux de l'intérêt qui ne peut dépasser cinq pour cent par an du capital prèté, il n’y a pas delimitation apportée au montant de l'annuité ; le gouvernement dans son projet de loi présenté en 1850 avait bien fixé un maximum de six pour cent ; la commission législative avait également proposé que l’annuité ne pourrait dépasser six pour cent, lorsque l’amortissement serait de un pour cent, et sept pour cent lorsque l’amortissement serait de deux pour cent ; aucun de ces projets ne fut adopté eton laissa l'administration libre de fixer l’annuité au mieux de ses intérêts et de ceux de ses emprunteurs,

Au taux de cinq pour cent, l'annuité pour un prêt de soixante-quinze ans est de 5,41 pour cent ; pour soixante ans, elle est de 5,54; pour cinquante ans de 5,71; pour vingt ans de 8,17; pour dix ans de 43,01 pour cent. :

Au taux de 4,50 pour cent, l’annuité pour un prêt de soixante-quinze ans est de 4,66 pour cent ; pour soixante ans de 4,83 ; pour cinquante ans, de 5,04 ; pour vingt ans de 7,53 ; enfin pour dix ans de 12,52 pour cent.

Au taux actuel de quatre pour cent, l'annuité pour un prêt de soixante-quinze ans est de 4,21 pour cent; pour soixante ans de 4,40 ; pour cinquante ans de 4,64 ; pour vingt ans de 7,31; enfin pour dix ans de 12,23 pour cent.

D’après ces quelques chiffres il est facile de se rendre compte que l’emprunteur a tout intérêt à ce que le prêt lui soit consenti pour une très longue durée.

La combinaison du remboursement par amortissement que lui offre le Crédit foncier est, le mot n’est pas de nous, véritablement surprenante et merveilleuse ; il suffira au débiteur, pour se libérer d’un capital de cent francs qui lui a été prêté à quatre pour cent,de payer régulièrement vingt et un centimes pendant soixante-quinze ans, de débourser en réalité quinze francs et quinze centimes pour avoir l’acquit d’une somme de cent francs. Des esprits chagrins ont essayé de montrer que ce résultat avantageux était chèrement acheté par le fait que les générations futures étaient engagées pour une très longue période, et qu’en outre, à supposer que le revenu de la terre ne dépasse pas trois pour cent, le propriétaire qui vient d'acheter un immeuble est dans l'impossibilité de s'acquitter régulièrement de son annuilé sans s’exposer à une ruine complète. Ceux qui tiennent ce raisonnement nous paraissent avoir oublié deux

choses, tout d'abord que les statuts du Crédit foncier lui font un devoir de ne pas prêter s’il estime que le revenu du gage sera totalement absorbé par le montant de l’annuité, en second lieu que la pensée qui a présidé à son établissement a été, moins d'encourager les particuliers à se rendre acquéreurs d'immeubles, que d'inviter les propriétaires fonciers, soit à améliorer les immeubles dont ils étaient déjà propriétaires, soit à alléger les mêmes immeubles des charges qui pesaient sur eux trop lourdement, dans un but d'unification de la dette hypothécaire. En se plaçant surtout à ce dernier point de vue, point n’est besoin de faire remarquer que les conditions imposées par les prèteurs ordinaires sont très onéreuses pour les emprunteurs : outre que le taux de l'intérêt exigé en pareil cas est élevé et ne va guère au-dessous de quatre pour cent, il faut ajouter à l'intérêt porté dans les contrats, les frais d’acte et de quittance, ainsi que les frais qu’entraînent les renouvellements toujours imposés par la force des choses et les droits de commission qu'ajoutent à ces charges déjà trop pesantes les notaires et les banquiers qui font les opérations de crédit foncier, sans parler des agents d’affaires qui se livrent à ce commerce assez lucratif pour eux, surtout dans les grandes villes. D'après l’état des frais, on a constaté que, pour un emprunt de trois cents francs, bien que le capitaliste n’obtint pas plus de cinq pour cent, l'emprunteur payail en réalité, dix et même quinze pour cent. D'une enquête antérieure à 4852, il résulte que le taux moyen des : prêts était évalué de sept à dix pour cent. Comme nous l’avons vu, les conditions faites par le Crédit foncier à ses emprunteurs sont toutes différentes, et : cela lui est possible et n'est possible qu’à lui parce qu'il

se trouve, par la grande publicité de ses opérations, en rapport avec un nombre illimité de capitalistes et que l'effet de la concurrence entre ceux-ci doit être de réduire le taux de l'intérêt.

Ajoutons que, depuis une certaine époque, la Société | -a encore réduit le nombre des frais qui grèvent l’emprunteur. Aux termes des articles 41 du décret du 28 février 1852 et 71 des statuts primilifs, l’annuité comprenait non'‘seulement l'intérêt, la somme affectée à l’amortissement, mais encore une allocation annuelle qui ne pouvait excéder soixante centimes pour cent francs, pour frais d'administration. En 1859, modification à ces articles approuvée par le décret du 7 août, en ce sens que l'allocation annuelle ne pouvait, dans les prêts garantis par des immeubles ruraux, excéder 55 centimes pour le premier tiers -de la période du prêt, 50 centimes pour le second tiers, et 45 centimes pour le dernier tiers.

Enfin, depuis 1879, le Crédit foncier n’exige plus de ses emprunteurs celte commission pour frais d'administration,

il la trouve dans la différence qui existe entre le prix de revient des emprunts et le taux auquel les prêtssontconcédés

L'aunuité est payable, soit à Paris, au siège de la Société,soit dans les départements chez les trésoriers généraux ou les receveurs particuliers.

Rappelons, nous avons assez longuement insisté là-dessus, que les annuilés arriérées portent intérêt de plein droit au profit de la Société, et que le paiement de ces mêmes annuités ne peut être arrêlé par aucune opposition (articles 27 et 28 du décret du 28 février 1852).

Le remboursement du prêt par annuités n'est pas un mode de libération imposé à l'emprunteur pour toute la

durée du prêt; il peut, s'il le préfère, rembourser par anticipation le capital restant dû, ce qui fait qu’en réalité le prêt n’a que la durée que le débiteur veut bien lui donner. C'est surtout dans les dernières années qu’on voit apparaître manifestement l'intérêt qu’a le débiteur d’user de celte faculté de rembourser par anticipation ; l’annuité restant toujours identique à elle-même, le débiteur se trouve alors payer un intérêt hors de proportion avec la fraction de capital qu'il doit encore ; la Sociélé serait certes en droit d'imposer le maintien de l’opéralion qui pour elle devient alors avantageuse : dans l'intérêt supérieur de la propriété foncière elle n’a pas voulu user de ce droit strict et a donné l'autorisation à ses débiteurs de la rembourser soit totalement soit partiellement avant l'échéance (ce qui est une dérogation à l’article 1244 du Code civil d’après lequel le débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’une dette même divisible), moyennant certaines conditions imposées par les articles 10 du décret du 28 février 1852 et 63 des statuts, ainsi CONÇUS :

« Article 10. — L'emprunteur acquitte sa dette par an-

nuilés. Il a toujours le droit de se libérer par anticipation, soit en totalité, soit en partie. »

« Article 63. — Les débiteurs ont le droit de se libérer par anticipation en tout ou partie. Les remboursements anticipés sont effectués, au choix des débiteurs, soit en numéraire, soit en obligations foncières ou lettres de gage, appartenant à l'émission indiquée par le contrat de prèt. Ces obligations ou lettres de gage sont reçues au pair, quel que soit leur cours. Les remboursements anticipés donnent lieu, au profit de la Société, à une indemnité qui ne peut dépasser trois pour cent du capital remboursé par anticipation. Les

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fonds provenant des remboursements anticipés effectués en numéraires seront employés, soit à amortir ou à racheter des obligations foncières ou lettres de gage, soit à effectuer de nouveaux prèts. »

Remarquons qu'aujourd'hui, depuis 1877, les nouveaux contrats de prèts portent tous que les remboursements des prêts réalisés en numéraire ne pourront avoir lieu qu’en espèces.

L'indemnité que l'administration exige en cas de remboursement anticipé est bien légitime, car elle représente l'allocation annuelle dont elle aurait bénéficié si le contrat, sur l'exécution intégrale duquel elle pouvait compter, avait tenu jusqu'au bout. L'article 4 du décret du 27 mars 1862 et l’article 63 précité des statuts du 31 août 1869 avaient fixé pour cette indemnité un maximum de trois pour cent du capital remboursé par anlicipation ; aujourd’hui cette indemnité est bien réduite, elle est fixée à cinquante centimes par cent francs de ce capital ainsi remboursé (Loi du 6 juillet 1860, art. 9).

Pour éviter les difficultés de comptabilité, la Société n'a pas laissé à son emprunteur la faculté de se libérer de la somme qui lui conviendrait : c’est ainsi qu'il ne peut pas rembourser moins du vingtième du capital qui reste dû, et qu'il est dans l'obligation de rembourser une somme correspondant à un nombre exact de centièmes du capital restant dû ; enfin s'il se libère au cours d’un semestre il doit payer l'annuité du semestre entier, sauf déduction pour l'intérêt de la partie du capital qui n'est pas dû.

Les effets du remboursement anticipé sont faciles à déterminer; s’il est Lotal, l’'emprunteur est complètement libéré etil obtient de la Société la mainlevée de l’hypothèque qui grevait son immeuble, s'il n’est que partiel, l'emprunteur

reste débiteur de la somme qui n’a pas été payée, mais l’hypothèque qu'il a consentie à la Société n’est nullement réduite, en vertu du principe de l'indivisibilité de l'hypothèque : seule l’annuité est amoindrie proportionnellement à la fraction du capital remboursé.

Outre l'obligation de payer régulièrement l’annuité, l’emprunteur est tenu à certaines obligations accessoires énoncées par les articles 64, 65 et 66 des statuts :

Article 64. — L’emprunteur est tenu de dénoncer à la Société, dans le délai d'un mois, les aliénations totales ou partiellesqu'il peut avoir faites.

A défaut de dénonciation de ces faits dans ce délai, la Société peut exiger de lui son remboursement intégral. Elle a droit en outre à l'indemnité déterminée par l’avant dernier alinéa de l'article 63.

Article 65. — L'emprunteur doit également, à charge de supporter la même indemnité en cas d’exigibililé, dénoncer dans le délai susindiqué les détériorations que l'immeuble hypothéqué peut avoir subies, et tous les faits de nature soit à en diminuer la valeur, soit à troubler sa possession, soit à porter atteinte à son droit de propriété. À défaut de dénonciation, ou, dans tous les cas, si les faits ci-dessus compromettent les intérêts de la Société, elle peut, conformément à l’article 32 du décret du 28 février 1852, exiger son remboursement.

Article 66. — La dette devient également exigible, et l'indemnité déterminée par l’avant dernier alinéa de l’article 63 est acquise à la Société, en cas de dissimulation par l’'emprunteur des causes d’hypothèque légale, de résolution ou de rescision, qui peuvent grever de son chef les biens hypothéqués à la Société.

Le paragraphe premier de l’article 64 doit attirer notre attention pendant quelques instants. Il prévoit l'hypothèse de l’aliénation, par le débiteur, de l'immeuble qui est affecté en gage au Crédit foncier ; le seul fait de cette affectation hypothécaire n'empêche pas le débiteur de consentir de

nouveaux droits réels sur cet immeuble ni même de l’aliéner totalement ou partiellement ; en un mot, ilen conserve la libre disposition ; loin de prohiber ces dispositions, le Crédit foncier vient mème à l’aide des acheteurs qui ne sont pas en mesure de payer le prix d'acquisition d’un de ces immeubles grevés à son profit. Il offre à l'acquéreur la continuation du prêt, la subrogation dans la situation de débiteur, pour nous servir de cette expression. Si la vente a eu lieu à l'amiable, l'acquéreur peut demander à la Société la continuation du prêt et l'obtenir en passant avec elle un simple acte sous seing-privé, de telle sorte que la Société puisera toujours son droit hypothécaire dans l’acte notarié constitutif d'hypothèque émanant du propriétaire vendeur, et qu'en cas de non paiement des annuités par l'acheteur, elle exercera l’action hypothécaire à la fois contre le propriétaire vendeur qui figurera à ce titre dans les actes de poursuite, et contre le possesseur actuel tenu personnellement et hypothécairement tout ensemble. Si la vente a eu lieu à la suite d'une expropriation forcée, comme l’adjudicalion a entraîné la purge des hypothèques inscrites sur l'immeuble, il est nécessaire de passer un nouvel acte authentique par devant notaire,par lequel sera constituée une nouvelle hypothèque au Crédit foncier qui devra toujours se trouver le premier en rang, et qui agira alors, en cas de besoin, contre le propriétaire actuel seulement en vertu de ce nouvel acte notarié. Quel que soit d'ailleurs le parti pris ou à prendre par le nouvel acquéreur, le Crédit foncier veut être promptement avisé de l’aliénation ; dans quel but celte obligation de dénoncer la vente dans le délai d'un mois est-elle imposée à l’emprunteur par les statuts de Ja Société ?

Pour répondre à celte question, il importe de savoir que la Société a un certain droit contre le nouvel -acquéreur, droit qui lui est accordé par l’article 38 du décret du 28 février 1852 et l'article 7 de la loi du 10 juin 4853. Voici en effet quelle est la siluation dans laquelle se trouve placé l'acheteur d’un immeuble hypothéqué au Crédit foncier ; il est dans la nécessité de choisir l’une des deux alternatives suivantes : ou bien passer avec l’administration ce qu'on appelle un contrat de mutation pour la continuation du prêt (si la Société y consent c’est le parti qu’il devra prendre s'il n'est pas en mesure de fournir immédiatement le prix de son acquisition) ou bien verser de suite son prix entre les mains des représentants de la Société.

Cette dernière a donc le droit de lui demander le paiement immédiat de son prix d’acquisition ; elle puise ce droit, comme nous venons de le dire, dans l’article 38 du décret organique du 28 février 1852, ainsi conçu : « Dans la huitaine de la vente, l'acquéreur est tenu d’acquitter à titre de provision, dans la caisse de la Société, le montant des annuités dues.

Après les délais de surenchère, le surplus du prix doit être versé à ladite caisse, jusqu’à concurrence de ce qui lui est dû, nonobstant toutes oppositions, contestations et inscriptions de créanciers de l’emprunteur, sauf néanmoins leur action en répétition, si la Société avait été indûment payée à leur préjudice. »

Ce texte ne vise formellement que le cas de la vente après expropriation forcée, mais les dispositions qu'il contient ont été rendues applicables à tout acquéreur, soit sur aliénation volontaire, soit sur saisie-immobilière, par l’article 7 de la loi du 10 juin 1853.

Article 7. — « Les dispositions de l’article 38 du décret du 928 février 1852 sont applicables à tout acquéreur, soit sur aliénation volontaire, soit sur saisie-immobilière. »

C’estlà, croyons-nous, une dérogation profonde au droit commun de l’art. 2167 Cod. civ. d’après lequel l'acquéreur d’un immeuble hypothéqué, qui doit encore son prix d’acquisition, n'est tenu vis-à-vis des créanciers hypothécaires inscrits sur cet immeuble que propter rem et n’est tenu personnellement envers eux, ne devient débiteur personnel du prix que lorsqu'il leur a notifié son contrat et leur a fait l’offre de son prix, conformément aux articles 2183 et 2184 du Code civil, relatifs à la purge des hypothèques. Ces textes précités de la législation spéciale au Crédit foncier contiennent, selon nous, l’abrogation formelle de l'article 2167 du Code civil, puisqu'ils décident que l'acquéreur d'un immeuble hypothéqué au Crédit foncier, même en l'absence de notifications et d'offres faites à cette Société, par le seul fait qu'il est devenu tiers détenteur d'un tel immeuble, est tenu de verser son prix dans la caisse de l'établissement. Le rapporteur de la loi du 10 juin 4853 au Corps législatif, M. le député Allard, dont nous avons déjà souvent prononcé le nom au cours de cê travail, ne se dissimule pas la gravité de cette innovation qui étend, dit-il, un droit en faveur des sociétés de Crédit foncier, mais il s'efforce de prouver que le résultat de cette extension ne peut être que favorable aux débiteurs malheureux ,qui pourront de cette façonaliéner volontairementleursimmeubles.Quoiqu'ilensoit, nous avons des doutes sur la valeur de cette disposition spéciale et nous avouons volontiers qu'elle ne peut pas trouver de justification en droit on n'a pas voulu,peul-on dire, que l'emprunteur pût imposer à son créancier sans l’agré-

ro

ment de ce dernier, un successeur que celui-ci pouvait ne pas connaître ; c’est là une mesure qui ne s’explique que par l'engouement dont les sociétés de Crédit foncier étaient, à tort ou à raison, l’objet en 1852.

Les auteurs n’adoptent généralement pas cette manière de voir et pensent que le droit commun doit continuer d’exercer 1ci son empire en ce sens qué le créancier hypothécaire, pour lequel la vente consentie par son débiteur estres inter alios acta, ne saurait voir sa situation améliorée ou amoindrie par le fait de cette vente ; qu'en conséquence le Crédit foncier conserve son action contre son emprunteur et que si le tiers détenteur est tenu de verser son prix dans la caisse de la Société, c’est qu'ilest simplement tenu comme détenteur, propter rem. Ils ajoutent que la Société du Crédit foncier n'avait aucun intérêt à cette substilution d'un débiteur à un autre débiteur et que le législateur n’a pu vouloir sans motifs bouleverser ainsi ce principe élémentaire en matière d'obligations, à savoir que nul ne peut être tenu qu'en vertu de son engagement personnel.

Nous ne nions pas le bien fondé de ces considérations et tout en regrettant cette inelegantia juris, nous croyons, jusqu'à argumentation plus Solide du contraire, être obligé de dire que les dispositions du décret du 28 février 1852 qui obligent le tiers acquéreur à verser son prix immédiatement après la vente entre les mains du Crédit foncier, ne peuvent s'expliquer autrement que par le fait d’un engagement personnel de l’acheteur, engagement tout de fiction, parce qu'il est créé par la loi. Si cet engagement personnel n'était pas supposé, l’acheteur tenu propler rem à cause de la possession de l'immeuble hypothéqué ne-serait dans l'obligation de payer le prix de l'immeuble qu'après une poursuite hy-

pothécaire du créancier ; or cette poursuite n'est pas du tout supposée par les articles qui font l’objet de ce débat.

Les auteurs qui soutiennent que l'obligation du tiers acquéreur d’un immeuble hypothéqué au Crédit foncier est purement personnelle se sont encore appuyés sur ce que l'article 38 du décret du 28 février 1852, auquel renvoie l'article 10 de la loi du 7juin 1853,contient cesmots : « après les délais de surenchère »etils en concluent que pour être en présence d’une surenchère, il faut supposer soit une adjudication sur saisie, soit une procédure de purge,ce qui expliquerait très bien que l'obligation est personnelle, mais en dehors de l'hypothèse de l’article, le droitcommun devrait reprendre son empire. Nous croyons et nous le repétons encore une fois, que telle n’a pas été la véritable pensée du législateur ; de ce qu’il s’est placé dans l'hypothèse d'une surenchère,ilne faut pas en conclure qu'il a entendu donner une solution autre pour les hypothèses différentes, par exemple celle de l’aliénation volontaire non suivie de purge. S'il a prévu plus particulièrement cette situation, c’est que précisément il réglait les formalités et indiquait les effets de la vente de l'immeuble sur expropriation dans le paragraphe 2 du chapitre 2, articles 32 à 42; l’article 38 se trouve enclavé dans ces articles, mais le législateur a réparé son oubli une année plus tard par la loi du 10 juin 1853 qui parle de la vente amiable d'une manière générale sans supposer l'accomplissement par le tiers acquéreur des formalités de la purge. On pourrait encore faire remarquer que les mots «après les délais de surenchère » commencent seulement le deuxième paragraphe de l’article 38 du décret de 1852 et laissent ainsi en dehors le premier paragraphe qui établit bien cependant l'obligation personnelle de l'acheteur, puis-

qu'on ne voit pas très bien à quel titre l’acquéreur serait tenu d'acquitter dans la caisse de la société le montant des annuités dues. Force est donc de reconnaître que les acquéreurs des immeubles hypothéqués au Crédit foncier sont, sur ce point, soustraits à l'application des principes généraux du droit et doivent êlre considérés comme débiteurs personnels de celte Société, abstraction faite de toute procédure de purge. L'importance de ce débat est. il faut le reconnaître, plus théorique que pratique ; on pourrait cependant citer telle question de détail dont la solution dépend directement du principe adopté, mais le temps nous presse et nous avons hâte d'arriver à notre dernier chapitrequi sera consacré à un tableau général des sanctions mises à la disposition de la Société du Crédit foncier.