REJETTE

Cette doctrine me semble absolument inadmissible. La surenchère n'a pas seulement pour résultat de substituer un acquéreur à un autre; elle a encore pour effet de rejeter les propositions faites par le premier acquéreur, et d'élever un obstacle contre la réalisation du quasi-conlrat offert par l'acquéreur qui notifie (1) Les choses restent donc dans l'état où elles étaient avant la notification , et il est palpable que les inscriptions n'ont pas atteint leur effet légal. En effet, qu'estce que la réquisition de mise aux enchères? Ce n'est pas autre chose que l'exercice de l'action hypothécaire (2). Mais il est évident que tant qu'une action est pendante , elle n'est pas arrivée à son terme, et que le droit qu'elle poursuit n'est pas encore acquis. Peut-on raisonnablement soutenir qu'il y a conversion du droit réel qui affecte l'im-

(1) Suprà, n05698, 720, 726. L'édit piémontais ne s'y est pas trompé ! ! ! (V. préface, p. xiij. )

(2) Remarque de la cour de Bordeaux.

CHAP. IV. DES HYPOTHÈQUES. (ART. âl54-) 25l

meuble, en un droit sur le prix de cet immeuble , lorsque le prix est en suspens, et qu'il dépend des chances d'une enchère? Ainsi les droits ne sont fixés ni à l'égard de l'acquéreur, puisqu'on ne sait encore qui il sera, ni entre créanciers, puisqu'il n'y a pas de prix certain qui ait pu servir de matière à un quasi-contrat. L'hypothèque subsiste toujours sur l'immeuble; elle est sans doute en action pour arriver au but , mais le but est encore loin d'être atteint. L'inscription qui conserve cette hypothèque doit être renouvelée.

Devant la cour de Bordeaux, on soutenait que , la réquisition de surenchère n'étant que l'exercice de l'action hypothécaire, il n'avait pas été nécessaire de renouveler l'inscription , qui ne pouvait périmer tant que l'instance demeurait ouverte.

Mais la cour de Bordeaux répondit à cette objection , en disant , avec vérité , que l'exercice de l'action hypothécaire ne conserve pas l'inscription, et ne l'empêche pas de périmer; qu'une action subordonnée à la conservation d'un droit tombe quand le droit cesse d'exister, et que , par conséquent, il n'est plus possible de donner suite à la réquisition d'enchères, quand l'inscription, qui est le fondement de l'hypothèque , est périmée.

D'ailleurs , entre créanciers, la réquisition de surenchère ne forme pas litiscontestation (1). Ce n'est que lorsque l'on est devant le juge pour faire régler les rangs que commence le débat. On ne

(i) L. 1, C. De litiscont.

peut donc appliquer à la réquisition de surenchère la maxime : Actiones semel inclusœ judicio non pereant ( i ).

'j^ôbis. Lorsquelecréancier hypothécaire achète l'immeuble qui lui sert de gage, et qu'il est à la fois créancier et débiteur du prix, s'il ne purge pas et qu'il veuille conserver son rang hypothécaire, est-il dispensé de renouveler son inscription?

En est-il dispensé alors même qu'il veut purger, de telle sorte que, s'il fait notification aux créanciers à une époque où son inscription était périmée, on ne puisse lui opposer le défaut de renouvellement?

La cour de cassation s'est toujours prononcée sur cette question pour l'obligation de renouveler et la déchéance de l'acquéreur (2). On peut consulter ses deux arrêts des 5 février 1828 et 1 mars de la même année (3). C'est aussi ce qui a été jugé par arrêt de la cour de Caen, du 5o janvier

(1) Au surplus, il a été jugé avec raison par la cour de Bourges , le 21 février i83^ (Sirey, 28, 2, 62) que le créancier hypothécaire qui , après avoir obtenu un bordereau dccoîlocation dans un ordre ouvert sur un premier acquéreur a laissé périmer son inscription, ne peut agir en délaissement de l'immeuble contre le sous-acquéreur qui a accompli les formalités de la purge

Les raisons que nous avons développées suprà, n"' - 22 et suivans s'appliquent ici. Voir aussi arrêt de Paris du 12 novembre i836 (Sirey, 47» 2, 1 48).

(2) V. un arrêt de Grenoble du 25 mai 1822, qui décide la question en sens contraire (Dal., Hyp., p. 3i 3, note 1).

(3) Dal., 28, 1, 120, 28, 1, 236.

CHAP. IV. DES HYPOTHÈQUES. (ART. 2 1 5/f.) ^55

1826(1), et par un arrêt de la cour de Bourges,

du 28 mai 1827 (2).

Dans l'ancienne jurisprudence on agitait une question à peu près semblable.

Ecoutons Pothier : « C'est pourquoi , lorsque » quelqu'un, pour purger les hypothèques de son » vendeur, fait décréter sur lui un héritage dont »il se rend adjudicataire par le décret volontaire » qu'il en fait faire , il doit s'opposer au décret y> qu'il fait faire sur lui pour les créances hypothécai- »res qu'il avait lui-même contre son vendeur et en •paiement desquelles l'héritage lui a été vendu....; » autrement le décret purgera les hypothèques, et *les créanciers qui étaient postérieurs en hypo-

• thèques , et qui se seront opposés au décret , » l'obligeront de consigner le prix entier de son acquisition, et seront payés sur ce prix en princi- » pal et frais , sans qu'il puisse en rien retenir en

* déduction des siennes , etc. (5), »

Néanmoins il existe trois arrêts du parlement de Paris, des 22 avril i6;3, 24 mars 1676 et 20 août 1782 (4)5 qui décident que l'acquéreur qui a acheté un immeuble en paiement d'une créance hypothécaire qu'il avait sur le vendeur, est préféré sur le montant de cette créance, ainsi que sur les surenchères , aux créanciers postérieurs en hypothèque, quoique d'ailleurs il n'ait pas formé

(1) Dal., 26, 2, i55.

(3) Dal., 29, 2, 240.

(3) Procéd. civile , p. 2G2.

(4) Journal du Palais. V. ces arrêts à leur date-

d'opposition ponr la conservation de ses droits (1). Mais il paraît difficile d'argumenter de ces arrêts, sous un système fondé sur la publicité de l'hypothèque et sa manifestation par l'inscription. Plaçons-nous , pour examiner cette importante question, dans trois hypothèses qui peuvent la taire naître.

i° Le créancier acquéreur veut purger. Mais avant la notification qu'il fait aux créanciers inscrits , son inscription a atteint sans renouvellement sa révolution décennale.

2° Le créancier acquéreur ne purge pas , il revend. Et^ quoique son inscription soit périmée, il prétend avoir droit sur le prix au préjudice des créanciers valablement inscrits.

3° Le créancier acquéreur est poursuivi en délaissement-, mais, forcé d'abandonner l'immeuble, il prétend faire revivre son inscription périmée depuis qu'il avait fait acquisition de l'immeuble, et avoir droit à son ancien rang au prix qui est produit par l'immeuble exproprié.

La première hypothèse s'est présentée dans l'espèce jugée par la cour de Bourges.

Rotinat, créancier acquéreur, soutenait que, quoique son inscription fût périmée avant la notification qu'il avait faite aux créanciers inscrits, il devait néanmoins conserver par devers lui l'équivalent de la collocation qu'il aurait pu retirer de l'ordre à un rang utile.*

(i) M. Merlin cite ces arrêts. Voyez Lettre de ratification , p. 4a4) Répert., col. i.

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Mais la cour de Bourges rejeta sa prétention. Elle décida que, quoique créancier premier inscrit originairement, il devait venir après tous les créanciers hypothécaires, parce qu'il avait laissé tomber son inscription en péremption.

Cette décision paraît tout-à-fait juste. On va voir quelle atteinte porterait à la publicité du système hypothécaire une solution contraire.

En effet, lorsque le créancier acquéreur, dont l'inscription est éteinte, veut purger, il notifie sou contrat aux créanciers inscrits. Mais dans l'état des inscriptions ne se trouve pas la sienne, puisqu'elle est périmée; que font alors les créanciers touchés de la notification? Ils examinent si le prix est suffisant pour acquitter les créances inscrites , et comme la créance du créancier acquéreur n'y est pas portée, ils ne peuvent en tenir compte dans leur calcul. Yoilà donc une base importante qui leur manque, et par conséquent une source d'erreur. Il pourra arriver dès-lors que les créances notifiées étant au dessous du prix offert par l'acquéreur, les créanciers ne surenchériront pas ,. puisqu'ils seront sûrs d'être payés intégralement. Mais si l'on permet au créancier acquéreur, dont l'inscription n'a pu être portée sur l'état notifié, d'être payé à son rang, les prévoyances des créanciers inscrits auront été trompées, ils se verron' enlever un gage sur lequel ils avaient compté , et ils auront été privés du droit si important de s enchère, droit qui leur aurait peut-être donr ^ jes moyens de toucher leur paiement en faisan* ter la somme offerte à un plus haut prix, Qei m.

convénient est capital, et suffit pour trancher la question. Il faut donc assimiler le créancier acquéreur à tout autre acquéreur, et suivre les règles que nous avons tracées ci-dessus.

On objecte contre cette solution que le créancier acquéreur n'a fait que recevoir son paiement par la vente qui est une véritable dation en paiement; que, l'hypothèque s'étant trouvée éteinte ( i ), il n'y avait pas lieu à la conserver par l'inscription, que d'ailleurs on ne peut prendre inscription sur soi même; res sua nemini servit.

On répond que la dation en paiement n'opère extinction de la créance que lorsqu'il y a translation irrévocable du domaine. « Cùm res est irre- »vocabiliter et incommutabiliter acquisita (2), » disent les docteurs. Or, le débiteur qui donne en paiement des biens grevés d'hypothèques, ne peut les donner irrévocablement ; car de deux choses l'une : ou l'acquéreur veut les purger, et il est soumis à l'action en surenchère ; ou il ne veut pas les purger, et il est soumis à l'action en délaissement , laquelle se résout en expropriation forcée. Il n'y a donc pas extinction complète de la créance ; cette créance subsiste tant que l'immeuble n'est pas dégrevé des hypothèques, qui sont pour l'acquéreur une menace perpétuelle d'éviction ; et puisqu'elle subsiste , il faut dire qu'elle subsiste aussi avec l'hypothèque qui lui sert d'accessoire et de garantie. Or, point d'hypothèque sans inscription. Le renouvellement de l'inscription est

(1) Infrà, n° 847.

(2) Infrà, a0 861.

donc un devoir indispensable , si l'on veut que l'hypothèque conserve son rang, et tienne en échec (si je peux parler ainsi) les autres hypothèques qu'elle primait.

C'est par l'inscription soigneusement entretenue que l'acquéreur créancier reprendra, en cas d'éviction, son ancienne place. C'est elle qui sera te correctif de cette éviction, puisque, si elle n'est pas toujours un moyen de conserver la chose, elle assure du moins un rang utile sur le prix qui la représente.

Et puisque le débiteur n'était libéré que conditionnellement, il s'ensuit qu'on pouvait renouveler l'inscription sur lui. Ce n'est donc pas le cas de dire qu'on force le créancier acquéreur à s'inscrire lui-même.

On ne le force pas davantage à s'inscrire sur un immeuble qui lui appartient (ce qui répugnerait) , car, encore une fois, l'immeuble ne lui appartient pas irrevocabiliter et incommutabiliter ; il ne sera définitivement sien que lorsque les hypothèques des autres créanciers auront disparu.

Ces raisons servent à déc der la 2 hypothèse ; on peut y ajouter avec la cour de cassation, dans son arrêt du 5 février 1828, et avec la cour de Caen , dans son arrêt du 3o janvier 1826, qu'entre créanciers hypothécaires, l'effet d'une inscription ne peut être censé consommé que par un acte commun avec eux., et non pas par une dation en paiement qui leur est étrangère, qui est pour eux res inter alios acta , et qui par conséquent ne peut changer leur position respective.

La 5e hypothèse a paru à quelques personnes ui. 17

offrir quelques difficultés de plus ( i ) , parce que Ton rentre dans les dispositions de l'art. 2177 du Code civil, portant» que les droits réels que le » tiers détenteur avait sur l'immeuble avant sa «possession renaissent après le délaissement ou «après l'adjudication faite sur lui. »

De là l'on a voulu conclure que, si l'inscription du tiers détenteur était tombée en péremption depuis sa possession, elle devait revivre , quoique non renouvelée.

Cette opinion ne me paraît pas admissible.

L'art. 2 177, en statuant sur le fond du droit , le suppose légalement conservé (2) par des inscriptions requises et renouvelées en temps opportun. Pour décider que l'on ne doit pas compter dans le calcul des dix ans tout le temps qui s'est écoulé depuis la possession jusqu'à l'éviction , il faudrait qu'on pût appliquer la maxime contra non valentem agere non currit prœscripdo; mais ce n'est pas ici sa vraie place. Le créancier acquéreur pouvait renouveler son inscription sous un double rapport; d'abord parce que , la créance n'étant pas irrévocablement éteinte, il y avait un débiteur sur la tête duquel l'inscription pouvait être assise; de plus, parce que l'immeuble, n'étant que conditionnellement dégagé, était susceptible d'inscription pour la conservation d'un droit conditionnel. Je reviendrai aux numéros 84 1 et 842 sur cgtte vérité, qui du reste me paraît solidement établie par ces réflexions.

(1) Dalioz> Hyp., p. 3o4, n, 12.

(•■) Ai ni tî\u Cu n ci (le Bourges précités-

J26 ter. Lorsque l'acquéreur, qui d'abord a jugé convenable de délaisser, vient à changer d'avis et déclare, en vertu de l'art. 2 1^3 du Code civil, qu'il veut reprendre la chose en payant toute ta dette et les frais , la péremption de l'inscription survenue depuis n'empêche pas l'inscription d'avoir produit son effet à l'égard de cet acquéreur. Car l'acquéreur est devenu obligé personnel par ses offres, et il s'est subrogé au lieu et place du débiteur.

C'est ce qui a été jugé par arrêt de la cour de cassation en date du 24 février i85o (1), dans une espèce où le sieur Froidefond , pour éviter les poursuites des créanciers inscrits , avait fait le délaissement de deux immeubles acquis par lui du sieur de Rastignac. Mais plus tard il avait déclaré vouloir reprendre la chose, en vertu de l'art. 2 1 70 du Code civil. A l'époque où il fît cette offre , l'inscription du sieur Laferté-Papillon était encore valable. Froidefond, ne se hâtant pas de tenir ses promesses , fut assigné en paiement par Laferté. Mais à ce moment l'inscription de ce dernier était tombée en péremption. Froidefond soutint que le défaut de renouvellement de son inscription le rendait non recevable à inquiéter un tiers détenteur. Ce moyen fut tour à tour proscrit par la cour de Bordeaux et par la cour de cassation. Il est clair que Froidefond , obligé personnel des créanciers légalement inscrits au moment de la reprise , était sans droit pour critiquer ce qui avait pu altérer ex post facto l'exis-

(i) Dal., 3o, 1, i3g. Infrà, n° 826 bis.

«j6o PRIVILEGES ET HYPOTHÈQUES.

tence de leurs inscriptions. Ce n'est pas sur une inscription qu'un créancier personnel a besoin de s'appuyer. Ce n'est pas d'une inscription que dépend l'obligation d'un débiteur personnel.

Mais si l'inscription produit tout son effet à l'égard du tiers détenteur, l'a-t-elle produit aussi sur le prix promis entre créanciers ?

L'affirmative me paraît certaine. Les rangs assis sur l'immeuble ont été reportés sur la somme offerte, et l'hypothèque a été mobilisée. Y ayant une promesse de paiement faite à la masse des créanciers sous la condition implicite que chaque paiement irait trouver les inscriptions suivant les rangs existans lors des offres , il n'a plus été nécessaire de renouveler ces inscriptions.

Mais si le paiement n'était pas effectué , et s'il fallait recommencer des poursuites hypothécaires et donner à l'hypothèque un nouvel essor, soit pour aller chercher l'immeuble en mains tierces, soit pour en dessaisir celui qui aurait manqué à sa parole, je ne crois pas qu'on pût dire que, sous ce rapport, l'inscription a produit son effet.

727. Le délaissement fait par l'acquéreur est-il une cause qui dispense du renouvellement des inscriptions ?

La négative me paraît incontestable.

Le délaissement, comme nous le verrons plus bas (1) , ne dépouille pas l'acquéreur de la propriété , il ne lui fait perdre que la possession. Par lui-même il n'opère pas la mobilisation de l'hypo-

thèque ou la conversion en prix. Pour obtenir ce dénouement des charges hypothécaires, il faut ou faire vendre la chose dans la forme des expropriations forcées ( art. 2174)» ou D*en obtenir du tiers détenteur qu'il reprenne la chose en offrant de payer le prix.

Il est donc indispensable de renouveler les inscriptions, soit jusqu'à l'adjudication définitive, soit jusqu'à l'offre autorisée par l'art. 2175 du Code civil.

727 bis. On a agité la question de savoir si, en cas de vente volontaire, la transcription suivie du délai de quinzaine, dispense du renouvellement des inscriptions. Mais je m'étonne qu'on ait saisi la cour de cassation d'un pareil doute. Il est bien manifeste qu'il n'y a rien dans la transcription suivie de quinzaine qui fasse produire aux inscriptions le moindre de leurs effets (1).

727 ter. J'ai dit ci-dessus (2) que ni la faillite ni l'ouverture de la succession, qui devient bénéficiaire ou vacante, ne dispensent du renouvellement de l'inscription.

728. On demande si l'inscription prise d'office par le conservateur dans l'intérêt du vendeur, dispense celui de ses créanciers à qui il a délégué le prix de renouveler son inscription hypothécaire. J'ai traité cette question avec ses distinctions et ses limitations au t. 1 , n° 286 ter.

Je renvoie aussi à ce que j'ai dit au n° 564 sur la

(i) Arrêt du i5 décembre 1829. -^a^> 3o, 1,7 et 8. (2) No 660.

question de savoir si le cessionnaire en vertu d'un acte sous seing privé, peut renouveler en son nom l'inscription hypothécaire de son cédant.

Article 2155.

Les frais des inscriptions sont à la charge du débiteur , s'il n'y a stipulation contraire; l'avance en est faite par l'inscrivant, si ce n'est quant aux hypothèques légales, pour l'inscription desquelles le conservateur a son recours contre le débiteur. Les frais de la transcription , qui peut être requise par le vendeur, sont à la charge de l'acquéreur.

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