III. l

io8 Hypothèse L'adjudication a lieu. Postérieurement, l'inscription du seul créancier inscrit atteint sa révolution décennale.

L'adjudicataire ne paie pas, et aucun ordre n'est ouvert. Bien plus, l'adjudicataire revend les immeubles à des acquéreurs qui les revendent à leur tour.

Cette espèce s'est présentée devant la cour de Toulouse. Malgré mon désir d'abréger, je ne peux m'empêcher de retracer les faits.

En i8i5,Piufïié, créancier hypothécaire inscrit, exproprie Gaujac. Madelaine se rend adjudicataire. Point de paiement effectué par ce dernier. L'inscription de lluflié tombe en péremption.

En 1821, Carrière, créancier de Madelaine, fait saisir l'immeuble dont il s'était rendu adjudicataire. Méda se rend adjudicataire définitif, puis il revend à Bue et Ortet.

Rufiié, qui, comme je l'ai dit, n'avait pas été payé, poursuit la revente sur folle-enchère de l'immeuble acquis par Madelaine, mais déjà aliéné par suite de deux ventes successives. Il se rend adjudicataire, fait signifier son jugement à Bue et Ortet, tiers détenteurs, avec commandement de délaisser.

Ces derniers soutinrent que, son inscription étant périmée, il n'avait pas de droit de suite à exercer contre eux.

Le 18 juin i85o, arrêt delà cour royale de Toulouse (1) qui décide que Rufiié a été bien

(1) Dal., 3i, 2, 28.

CHAP. IV» DES HYPOTHÈQUES. (àRT. 21 54-) 227

fondé, « attendu que l'inscription hypothécaire «produit tout son effet par l'adjudication, et n'est » point susceptible d'un renouvellement ultérieur; » que tout créancier ayant inscription au moment » de l'adjudication a le droit de faire revendre » l'immeuble exproprié par la voie de la folie-en- » chère si l'adjudicataire n'a satisfait, quanta lui, »aux charges de l'adjudication.

» Attendu que, l'adjudicataire (Madelaine) étant «exproprié lui-même par la voie de la saisie im- » mobilière des immeubles à lui adjugés, le non- • » vel adjudicataire ni ses ayant-cause n'acquièrent • que les droits qu'avait l'adjudicataire premier, »et qu'ils sont soumis aux mêmes charges, et con- « séquemment aux poursuites par la voie de folle- » enchère. »

Cet arrêt me paraît contenir des erreurs capitales. RutTié était sans droit pour inquiéter des tiers détenteurs, lui dont l'inscription était périmée depuis long-temps (1). Puisqu'en effet l'immeuble avait changé de mains, et que le prix n'en avait pas été soldé par Madelaine au créancier hypothécaire , il est certain que Ruffié ne pouvait obtenir son paiement qu'en dépouillant les tiers détenteurs , et en exerçant le droit de suite. Or, ce droit de suite n'avait pas été épuisé du vivant de son inscription, puisque, l'aliénation n'ayant eu lieu que postérieurement aux dix ans , il n'y avait pas même eu lieu à en poursuivre l'exercice.

(1) M. Persil, sur l'art. 2i54, n" 5; ot infrà.'u0 ia5j Arg. (J' un arrêt de la cour de cassation du 2cjjiiillttf i8p.S.

Il restait donc quelque chose à faire , déposséder les tiers détenteurs , et cela ne pouvait s'opérer qu'au moyen d'une inscription. Mais celle de Rufïié était tombée en péremption.

Il suit de là que l'expropriation à la suite de laquelle Méda s'était rendu adjudicataire avait mis dans les mains de ce dernier un immeuble purgé de tous droits hypothécaires. L'expropriation purge les hypothèques inscrites , à plus forte raison celles qui ne le sont pas.

Pour échapper à ces principes , que dit la cour de Toulouse? Que l'inscription produit tout son effet par l'adjudication et n'est point susceptible d'un renouvellement ultérieur.

C'est à la fois , ce me semble , mal comprendre un principe vrai en lui-même, et le dénaturer par une grande erreur.

Il y a erreur, disons^nous , quand la cour de Toulouse prétend que l'inscription n'est pas susceptible d'un renouvellement postérieur à l'adjudication définitive. Car, tant que le prix n'est pas payé par l'adjudicataire, et qu'il y a à craindre qu'il n'aliène la chose, il est indispensable de renouveler l'inscription afin de pouvoir conserver le droit de suite contre les tiers détenteurs. Et pourquoi donc l'inscription ne serait-elle pas susceptible de renouvellement? N'y a-t-il pas là un immeuble pour lui servir d'assiette, puisque le défaut de paiement tient le purgement en suspens ? N'y a-t-il pas un débiteur qu'elle puisse indiquer, puisque le prix n'est pas soldé? La proposition de la coirr de Toulouse n'est exacte

qu'autant que le prix a été payé. C'est alors seulement que l'inscription n'est plus susceptible de renouvellement, puisqu'il n'y a ni débiteur ni immeuble grevé, comme je l'énonçais en examinant la 2e hypothèse.

J'ai dit que la cour de Toulouse me paraissait mal comprendre la maxime que l'inscription produit tout son effet par l'adjudication. En quel sens cette maxime est-elle exacte , et que signifiet-elle? Est-ce à dire que parce que l'inscription atteint le but que l'expropriation doit réaliser, on doive dire qu'elle a atteint d'autres effets étrangers à l'expropriation? La cour de Toulouse voudrait-elle par hasard que, par cela seul qu'il y a eu adjudication , l'inscription fût prorogée indéfiniment et affranchie de toute péremption ultérieure, malgré le laps de temps et le défaut de renouvellement ? Tout cela serait bien loin de la vérité. Quand on dit que l'inscription a atteint son but lors de l'adjudication, et qu'il n'est pas besoin de la renouveler, cela n'est vrai qu'en ce sens qu'on a en vue les effets que l'adjudication est destinée à prod uire, mais non pas si l'on entend parler d'effets étrangers à l'adjudication. En examinant les effets de l'inscription par rapport à l'adjudication et à ses suites, on a raison de dire que lorsqu'elle subsistait au moment de l'adjudication, elle a procuré toute l'utilité qu'on s'en promettait à cet égard; car le droit de suite est épuisé en ce qui concerne l'adjudicataire, et il y a promesse que le prix ne sera payé que suivant les rangs de préférence existans au moment de l'adjudication. Renouveler

tant que les choses restent en cet état, est une opération inutile, puisque l'inscription ne sera plus appréciée désormais que par l'état où elle se trouvait au moment de l'adjudication. On peut donc laisser périmer l'inscription , par la raison qu'on peut s'en passer, l'adjudication une fois accomplie. Mais il n'en est pas moins vrai que cette inscription sera éteinte : seulement son extinction sera arrivée après qu'elle avait porté tous les fruits qu'on en espérait, en l'état des choses.

Mais si cet état vient à changer, si l'adjudicataire aliène, et qu'il faille retirer l'immeuble des mains des tiers détenteurs, dira-t-on que l'inscription a produit ses effets? Ce serait une grave erreur. Elle n'a pas produit tous ses effets ; car elle n'a épuisé le droit de suite qu'à l'égard de l'adjudicataire, et il faut poursuivre maintenant ce droit contre des tiers détenteurs qui possèdent avec des titres respectables. Elle n'a pas produit tous ses effets ; car, avant le changement des choses, il ne s'agissait plus que de faire déclarer par l'ordre des droits qui allaient se réaliser; mais aujourd'hui le fond du droit lui-même est compromis, et l'on ne peut plus le retenir que par l'inscription. Elle n'a pas produit tous ses effets : car, sûre alors du paiement , elle n'avait plus qu'à se reposer et à attendre, tandis qu'aujourd'hui le paiement échappe, et, pour le retrouver, il faut ressaisir la chose, ce qui ne peut se faire qu'à l'aide d'une inscription vivante. Ille n'a pas produit tous ses effets; car alors on pouvait rester indifférent sur son existence et négliger en toute sécurité

CHAP. IV. DES HYPOTHÈQUES. (ART. 5 1 54- ) 23 1 de la renouveler, tandis qu'aujourd'hui il faut rechercher avec sollicitude si elle subsiste, pour savoir si elle peut rentrer en action.

Eh bien ! elle est périmée : car il ne faut pas s'imaginer, avec la cour de Toulouse, que l'adjudication l'avait rendue impérissable. Comme toutes les autres inscriptions, elle était, nonobstant l'adjudication, susceptible de péremption. Seulement cette péremption arrivait après que le profit était retiré: ici, au contraire, il faut agir, il faut poursuivre, chercher d'autres adversaires en place de celui qui a manqué à ses engagemens.

Je crois que j'ai fait connaître suffisamment ma pensée sur cette partie de l'argumentation de la cour de Toulouse.

Elle insiste cependant en disant que Madelaine, exproprié par Méda, n'a pu lui transmettre que les mêmes droits qu'il avait lui-même, c'est-à-dire l'obligation de payer à Ruffié, ou la chance d'une revente sur folle-enchère.

Il est vrai que la vente ne transmet à l'acquéreur que les droits qu'avait le vendeur (art. 2182 Code civil et 731 Code de procédure civile). Mais quand ces droits sont des hypothèques , ils peuvent être purgés (1).

(1) Un arrêt de la cour de cassation , du 21 juillet i83o (Dal., 5o, 1 , 3?4) a cassé un arrêt de Rouen qui avait décidé que l'acquéreur d'un immeuble adjugé au vendeur par expropriation forcée , n'était pas un tiers détenteur dans le sens de la loi , et pouvait être poursuivi en paiement du prix par des créanciers non inscrits , de même que son auteur aurait pu l'être.

Supposons que Madelaine, au lieu de subir une expropriation forcée, eût vendu l'immeuble par contrat à Méda. Celui-ci aurait fait transcrire, et si, dans la quinzaine de la transcription, Ruflïé n'eût pas fait reparaître son inscription périmée , il eût été déchu du droit de suite (art. 834 Code de procédure civile). L'immeuble eût été purgé définit vement.

Au lieu d'une vente volontaire, il y a eu une expropriation forcée : mais l'expropriation forcée a bien plus de puissance, puisque, de plein droit, elle purge tous les droits hypothécaires inscrits. Eh bien ! que fait la cour de Toulouse? Elle permet à un créancier hypothécaire non inscrit d'attaquer une expropriation forcée pendant laquelle il a gardé le silence ! „

Ruffié n'avait qu'un moyen à prendre. C'était de demander la résolution de la vente au nom de Gaujac, son débiteur, dont l'immeuble était passé de mains en mains , sans que ni lui ni son créancier en aient (à ce qu'il paraît) touché le prix. Mais Ruffié ne faisait pas valoir ce moyen.

A la vérité , la revente sur folle-enchère est une espèce de résolution de l'adjudication définitive. Mais c'est en même temps et surtout la continuation de la poursuite sur laquelle la première adjudication a eu lieu ( 1 ) . C'est l'expropriation du saisi poussée jusque dans ses dernières limites. Il est si vrai que c'est le saisi qu'on continue toujours à dépouiller, que les nouveaux placards doivent lui

(l) M. Carié , t: 2, pï 691, note 1.

être signifiés, d'après l'art. 740 du Code de procédure civile; ce n'est donc qu'unnouveau moyen de parvenir à la vente forcée de son bien ; en quoi l'on voit la grande différence qui existe entre la revente sur folle-enchère et laclause résolutoire sousentendue dans tous les contrats ; car celle-ci fait rentrer le propriétaire dans la chose vendue, tandis que celle-là n'aboutit de plus fort qu'à son expropriation. Or, l'expropriation ne peut se poursuivre , quand on n'a pas d'inscription, que sur le débiteur direct. On ne peut, avec des inscriptions périmées , venir troubler des sous-acquéreurs de bonne foi. Ici, que faisait Ruffîé ? Il prétendait exproprier celui qui n'était plus propriétaire, ou (ce qui n'est pas moins extraordinaire ! !) il expropriait des tiers détenteurs, sans se trouver dans les conditions prévues par les art. 2 166 et suivans du Code civil. Il poursuivait la revente sur folle-enchère, pour déposséder un adjudicataire qui ne possédait plus, Il voulait exercer cette revente par voie de suite. Mais de deux chose l'une : ou la revente sur folle-enchère est l'exercice du droit hypothécaire, ou elle ne l'est pas. Si elle l'est, on ne peut la poursuivre sur le tiers détenteur qu'à l'aide d'une inscription encore subsistante, et ici elle est périmée ; ou elle ne l'est pas , et alors on ne peut la suivre que tant que l'adjudicataire reste propriétaire de la chose et ne l'a pas aliénée. Le sentiment contraire détruit toutes les garanties et renverse toutes les bases du régime hypothécaire (i).

(î) Ce principe est consacré par un arrêt de Bourges du 2\

722 bis. Il ne nous reste plus qu'à résumer tous les détails que nous venons de présenter.

L'inscription , qui était encore entière au moment de l'adjudication définitive , n'a plus besoin d'être renouvelée pour avoir place à l'ordre. Cette décision doit être suivie , soit que l'adjudicataire consigne son prix ou le paie au fur et à mesure des délivrances, soit que, ne payant pas, il faille se procurer le prix par la revente sur folle-enchère.

Mais si l'adjudicataire avait revendu sans avoir payé, les inscriptions périmées depuis l'adjudication définitive non soldée seraient sans effet à l'égard des tiers détenteurs.

720. Je passe maintenant à l'examen delà question du renouvellement des inscriptions , lorsqu'il s'agit non plus d'adjudication sur expropriation forcée, mais de vente volontaire (r).

Quand le débiteur vend l'immeuble hypothéqué, tous les droits hypothécaires poursuivent l'acquéreur, et subsistent comme si cet immeuble n'avait pas changé de mains. Ainsi les créanciers doivent renouveler leurs inscriptions, de même qu'ils seraient tenus de le faire si leur débiteur détenait encore la chose.

février 1837 (Sirey, 58, 2, 63). A la vérité,, dans l'espèce, il n'y avait pas eu d'expropriation forcée, mais comme l ordre avait été clos sur le prix de la première A'ente et les bordereaux délivrés , l'arrêt de Bourses qui déclare le sous-acquéreur affranchi , s'applique par analogie a la question que nous traitons.

Analogue, Paris, 12 novembre 1 836 (Sirey, 3?, 2, \(\§)- ( 1 ) Voyez , sur ce point , les dispositions du Code piémontais, dans la préface , p. xiij.

CHAP. IV. DES HYPOTHÈQUES. (ART. 21 5/f.) ^35

Mais il peut arriver, et il arrive ordinairement que l'acquéreur veut purger. Alors il doit faire transcrire son contrat, et notifier aux créanciers inscrits un extrait de son titre, accompagné des énonciations voulues par l'art. 2180 du Code civil. Il doit de plus déclarer par le même acte qu'il est prêt d'acquitter sur-le-champ les charges et dettes hypothécaires.

Plusieurs jurisconsultes ont conclu de cet état de choses que, l'inscription ayant atteint ce résultat important, que les créanciers reçoivent l'offre de toucher ce qui leur est dû, tout son effet est produit dès l'instant de la notification ; qu'il est donc inutile de le renouveler ultérieurement : car rien ne peut changer le quasi-contrat intervenu entre l'acquéreur et tous les créanciers inscrits lors de la notification , et modifier l'obligation acceptée par celui-là d'acquitter le prix entre leurs mains.

Il y a certainement du vrai dans ce système. Mais il n'est pas exact dans tous les cas , et l'on pourrait être induit en erreur , si on ne faisait quelques distinctions nécessaires.

J'adopte le principe que la notification dispense de renouveler les inscriptions ; mais avec deux conditions : la première, qu'il s'écoulera un délai de quarante jours sans réquisition de surenchère (art. 21 85), et que l'inscription ne périmera qu'après ce délai (1); car ce n'est que par l'expiration

(1) C'est ce qu'a très-bien décidé l'édit piémontais, qui doit servir de raison écrite dans ce cas. V. préface, p. xiij. Arrêt

de ce délai que se forme le quasi-contrat d'acceptation. La seconde, que l'acquéreur réalisera le paiement du prix , et qu'il ne faudra pas le déposséder. Si , au contraire , il arrive que les créanciers requièrent l'enchère , ou que l'acquéreur n'effectue pas le paiement offert , je crois que la notification ne dispense pas du renouvellement des inscriptions.

Comme ces distinctions n'ont pas encore été enseignées assez positivement par les auteurs, et que la jurisprudence n'en a pas toujours tenu compte, je dois expliquer ma pensée par quelques observations.

7 il\. Le nouvel acquéreur a vainement rempli toutes les formalités nécessaires pour purger, s'il ne fait pas suivre ces formalilés du paiement du prix aux créanciers. Tant que le paiement n'est pas effectué, les privilèges et hypothèques inscrits subsistent toujours sur l'immeuble. Le gage n'est libéré que par la numération du prix. C'est la condition sine quâ non du purgement. L'art. 1 186 du Code civil est positif à cet égard.

Il suit de là que c'est par le paiement seul ou la consignation du prix, que les inscriptions des créanciers qui ne demandent pas de surenchère, deviennent désormais inutiles (1). Supposons que l'acquéreur, ne voulant pas attendre les lenteurs de l'ordre, consigne le prix : l'immeuble est déconforme de Toulouse du 3o juillet 1 835 ( Dalloz, 36, 2, >]Q. Sirey, 36, 2, i56).

(l) Même décision dans IVd.it piémontais (loc, cil,).

CHAP. IV. DES HYPOTHÈQUES. (ART. 2 1 54.) âS^

gagé, et l'on ne conçoit pas facilement sur quoi l'inscription serait renouvelée. Ainsi, je ne puis partager l'opinion de M. Merlin , qui veut que l'on s'inscrive jusqu'à l'ordre (1), ni celle de M. Dalloz, qui veut qu'on s'inscrive jusqu'à la délivrance des bordereaux de collocation (2). Lorsque les inscriptions ont attiré à elles l'offre du prix , suivie de consignation, il est clair qu'elles ont accompli leur but , et que la matière manque pour un renouvellement d'inscription.

D'après l'art. 2 160 du Code civil , le tiers acquéreur qui a purgé et consigné peut obtenir radiation des inscriptions existantes. Comment donc serait-il possible d'exiger des renouvellemens d'inscription, alors que les inscriptions elles-mêmes sont ou vont être radiées?

Je dirai même que l'opinion de MM. Merlin et Dalloz ne me paraît pas meilleure , alors que le paiement ne serait fait par l'acquéreur qu'après l'ordre et suivant les bordereaux de collocation. La raison en est que , lorsque la notification a été suivie du paiement du prix , l'effet de l'inscription est censé accompli à l'échéance des quarante jours qui suivent la notification. En effet, la notification contient l'offre de payer, à chacun des créanciers inscrits, le montant des charges hypothécaires, et l'expiration des quarante jours sans demande de surenchère équivaut à une acceptation formelle de cette proposition. Alors il s'établit un contrat

(1} Répert., t. 16, Inscript, byp., p. 468. (2) Hyp., p. 3o3, n° 11.

entre l'acquéreur et les créanciers inscrits. L'acquéreur s'oblige à payer, les créanciers consentent à recevoir leur dû , en donnant décharge des hypothèques qui grèvent le fonds. Ce quasi-contrat, qui est précisément le résultat que l'inscription est destinée à produire, est à la vérité soumis à la condition que le paiement s'effectuera. Mais lorsque cette condition se vérifie, elle produit un effet rétroactif du jour où les offres sont devenues définitives (1). Les péremptions d'inscriptions survenues dans l'intervalle ne peuvent nuire, média non nocent,et le renouvellement de l'inscription s'est trouvé inutile sous un triple rapport : d'abord il était inutile à l'égard de C acquéreur, puisqu'il avait contracté l'obligation de payer, et qu'en présence de cet engagement il eût été surabondant de raviver un titre reconnu par lui. Le renouvellement n'était pas moins inutile à l'égard des créanciers entre eux. La notification, avec offre de payer, a été acceptée par eux. Or , cette offre était subordonnée à l'obligation de n'effectuer les paiemens que suivant l'état et l'ordre des inscriptions existantes lors de la notification, et dont le tableau était joint à cette notification (art. 21 85 Code civil, § 3°). Chacun est censé y avoir consenti. Les rangs ont donc été tacitement fixés par un mutuel accord à ce qu'ils étaient à cette époque, sauf les moyens de nullité existans lors du quasi-contrat. Cet accord ne peut être modifié expost facto. Enfin, à l'égard des autres créanciers du débiteur commun

(j) Suprà, n0' 471 et 720 , 2e hypothèse,

CHAP. IV. DES HYPOTHÈQUES. (ART. 21 54-) 2 3a.

non muni d'inscription , le renouvellement était également inutile. Car la notification se t'ait après la quinzaine de la transcription (articles 2181 et 2180 du Code civil) , et l'on sait que , passé cette époque , il n'est plus permis de s'inscrire.

On voit que j'insiste toujours sur l'addition des quarante jours à la notification pour opérer le quasi-contrat qui lie toutes les parties. Cette opinion, je le sais, est nouvelle en France, et personne, à ma connaissance, ne l'a encore soulevée. Mais je ne la crois pas moins certaine : pour qui'l y ait engagement respectif, il faut qu'il y ait concours de toutes les volontés ; et ce serait manquer à cette règle fondamentale que de s'arrêter exclusivement à l'offre du tiers détenteur, sans attendre l'événement qui doit manifester l'acceptation cie tous les créanciers en masse. Le contrat manquerait d'un de ses termes, ou, pour mieux dire, il n'y aurait pas de contrat. Ce sont ces considéra ions qui ont déterminé l'édit piémontais, dont la disposition n'est nullement une création arbitraire du législateur. Je le répète donc, lorsque les quarante jours de la notification sont suivis de paiement, l'inscription qui vient à s'éteindre dans l'intervalle n'occasione pas d'effet nuisible, le paiement produit un effet rétroactif et fait remonter la fixation des rangs à l'expiration de ces quarante jours.

C'est donc avec cette modification des quarante jours ajoutés à la notification, qu'il faut accepter un arrêt de Paris, du 29 août 1 S 1 5 ( 1 ) ; un arrêt de

1) Den., 16, 2, 38. Merlin, t. 16, p. 468, 469. Il est à

2/jo PRIVILEGES ET HYPOTHÈQUES.

Colmar, du 1 G juin 1821 (îj, et un arrêt de Lyon, de 1 83o (2) . Au surplus, la cour de cassation a repoussé l'opinion de MM. Dallozet Merlin, par arrêt du 3o mars i85i (5). Mais nous verrons au n° 7 26 que cet arrêt n'est pas pour cela à l'abri de la critique (4).

725. Mais si la notification n'est pas suivie de paiement, alors manque tout-à-fait la condition du purgeraient de la chose. L'hypothèque continue toujours à l'affecter, et s'il fallait procéder à des voies de rigueur et faire saisir le gage, les créanciers ne pourraient conserver un rang utile qu'autant qu'ils auraient fait renouveler leurs inscriptions, de manière qu'elles fussent encore vivantes lors de l'adjudication définitive par expropriation forcée. La raison en est que, tant que l'immeuble n'est pas purgé, il demeure soumis à l'hypothèque ; et qu'il faut, par conséquent, que cette hypothèque remplisse toutes les conditions qui la font subsister avec efficacité, c'est-à-dire qu'elle soit inscrite, sans quoi elle s'éteint sans avoir rempli le but de son établissement.

Il pourrait même arriver que l'acquéreur, après

regretter que M. Dalloz se soit contenté de donner la date de cet arrêt. Hyp., p. 3n, note 1.

(1) Merlin, loc. cit. Dalloz, v° Caution, p. 416.

(2) M. Dalloz n'en donne pas la date. 3i, 2, il. Il paraît, du reste , que telle est la jurisprudence de cette cour.

(3) Dal., 3i, 1, 178.

(4) Je ferai remarquer que M. Dalloz cite, comme étant intervenus sur notre question , differens arrêts qui contiennent des nuances importantes , et dont , contre son ordinaire , il ne me paraît pas avoir bien saisi la portée (Hyp., p. 3 1 1 , note !).

CHAP. IV. DES HYPOTHÈQUES. (ART. âl54-) 24*

avoir notifié, revendît l'immeuble, et que le sousacquérenr y constituât des hypothèques. Croit»on que les nouveaux créanciers fussent liés par des hypothèques existant du chef du vendeur originaire, et qu'ils auraient trouvés périmées sur le registre du conservateur?

Par exemple : Titius vend à Pierre le fonds Cornélien, sur lequel Primus a une hypothèque inscrite. Pierre fait transcrire et notifie son contrat avec offre à Primus d'acquitter entre ses mains les charges hypothécaires. Après cette notification, l'inscription de Primus périme par la révolution de dix ans. Sur ces entrefaites, Pierre revend le fonds Cornélien à Caïus et à Sempronius, et ce dernier constitue des hypothèques à SecundusetTertius. Ceux-ci vont consulter le registre du conservateur, et voient une inscription périmée au profit de Primus. Ils se croient premiers en rang, et reçoivent de bonne foi le gage qui leur est offert. Mais il arrive que Pierre, au lieu de tenir sa promesse de verser le prix entre les mains de Primus, le paie à Titius. Il paraît bien certain que, si Primus veut exercer son recours sur l'immeuble, il sera écarté par Secundus et Tertius, qui lui opposeront la péremption de son inscription, et lui diront qu'il a cessé d'avoir l'immeuble pour obligé ( 1 ) .

En effet, parla notification, Pierre sera bien devenu le débiteur personnel de Primus. Mais l'immeuble aura échappé à ce dernier par sa négligence à conserver ses droits.

(i) Grenier, t. i, n° 1 13. Persil , art. 3l54j n s 4 et $\ )' III. \Q

a4^ PRIVILÈGES ET HYPOTHEQUES.

Cette hypothèse, que je m'étais créée en l'absence de tout arrêt sur la matière, s'est réalisée depuis, dans une espèce jugée par la cour de cassation, le 29 juillet 1828 (1).

Dans le cours de l'an 7, Dubouchet prend inscription sur le domaine de Boissonie. Le 12 avril 1804, le propriétaire du domaine de Boissonie le Tend à Fénerolles. Transcription par ce dernier, et notification, en date du 3i décembre 1806, à Dubouchet.

Fénerolles donne hypothèque sur Boissonie à Decroix, qui s'inscrit, le 12 janvier 1807, puis il revend cet immeuble à ïouzet et Decroix. Un ordre s'ouvre, en 1817, sur le prix payé par ces derniers. Dubouchet prétend être colloque en vertu de son inscription de l'an 7, par la raison que, quoique périmée aujourd'hui, elle était encore subsistante en 1 806, époque à laquelle Fénerolles avait notifié son contrat, et qu'ainsi elle avait été dispensée de renouvellement. Arrêt de la cour de Riom qui adopte ce système. Mais, sur le pourvoi, arrêt de la cour de cassation qui casse.

Rien n'est plus juste que cette décision de la chambre civile. Fénerolles n'avait pas payé; aucun ordre n'avait été ouvert pour la distribution de son prix. L'inscription de Dubouchet n'avait donc pas produit tous ses effets. L'immeuble Boissonie n'avait pas été affranchi de l'hypothèque; il fallait par conséquent que cette hypothèque se manifestât aux tiers par une inscription valablement

(i)Dal., 28; 1, 3571

CHAP. IV. DES HYPOTHÈQUES. (ART. 2l5/j.) 2^3

renouvelée. A la vérité, l'inscription avait produit cette conséquence, que Fénerolles était devenu obligé personnel de Dubouchet. En ce sens elle avait atteint, à l'égard de Fénerolles, l'un de ses résultats. Mais il y en avait un autre beaucoup plus important qui n'était pas rempli : c'était le droit de suite dans les mains des tiers détenteurs. Or, l'inscription de Dubouchet n'avait pas atteint ce but avant sa péremption (1).

Je crois maintenant avoir justifié l'une de mes limitations, savoir, que la notification ne dispense pas du renouvellement de l'inscription lorsqu'elle n'est pas suivie du paiement effectif.

726. L'autre limitation me semble non moins évidente. En effet, lorsqu'après l'offre faite par l'acquéreur de payer les charges hypothécaires jusqu'à concurrence des sommes portées dans son contrat, il arrive que l'un des créanciers requiert la mise de l'immeuble aux enchères, alors il devient certain que l'offre de l'acquéreur n'est pas acceptée, que le quasi-contrat dont je parlais tout à l'heure, et que je représentais comme l'accomplissement de l'effet de l'inscription, est rompu, en ce qui concerne le prix dont les créanciers ne veulent pas se contenter, et qu'il faut arriver à une nouvelle position. C'est pour y parvenir qu'on procède à une seconde vente de la chose, d'après les formalités établies pour les expropriations forcées. De nouveaux acquéreurs se présentent; c'est à eux qu'on fait un appel pour porter l'im-

(1) V. suprà, n°722, plusieurs raisons applicables ici.

meuble à sa véritable valeur. On ne consent à dégager cet immeuble des charges qui le grèvent, qu'autant qu'une somme plus forte que celle qui est offerte en sera le prix. Alors le nouvel adjudicataire ne peut pas être considéré comme étant lié par la notification faite par le premier acquéreur, dont les créanciers eux-mêmes ont repoussé les offres: cet adjudicataire n'est censé contracter l'obligation de payer qu'avec ceux qui sont inscrits au moment de son adjudication. S'il payait partie du prix au propriétaire, les seuls créanciers valablement inscrits seraient admis à s'en plaindre.

Pourrait-on dire, en effet, que la notification et les offres exigées pour le purgement ont détaché les hypothèques du fonds et mobilisé les droits de tous les créanciers inscrits? Nullement. Les hypothèques subsistent si bien encore, et les droits sont si peu mobilisés, que les acquéreurs suivent l'immeuble entre les mains de l'acquéreur, et l'en dépossèdent par la voie de la mise aux enchères. Gomment ce droit de suite pourrait-il être exercé, si l'inscription, qui est le nerf de l'hypothèque, se trouvait paralysée et impuissante?

L'art. 2 1 85 me paraît formel à cet égard : car il exige que le créancier qui requiert la mise aux enchères ait un titre inscrit ; ce qui ne peut s'entendre que d'un titre valablement inscrit lors de la réquisition d'enchères. Ainsi, c'est à la requête d'un créancierinscrit que se poursuitl'adjudi cation. Ala vérité , ce créancier n'agit pas dans son seul intérêt , il est le negotiorum gestor de la masse : mais il paraît

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raisonnable d'exiger que celte masse soit inscrite comme lui, et qu'elle n'ait pas une condition meilleure que la sienne. De là il suit que ceux qui se portent adjudicataires ne contractent qu'avec une masse inscrite; que ceux qui ont laissé périmer leurs inscriptions sont en dehors de ces engagemens et quasi-contrats, et qu'ils ne peuvent en tirer avantage.

On m'opposera peut-être que, si tous les créanciers ont laissé périmer leurs inscriptions depuis la notification, ou que s'il n'y a qu'un seul créancier inscrit , qui depuis la notification n'a pas renouvelé son inscription , tout ce qui résultera de là, c'est qu'il n'y aura pas d'enchères et que le prix demeurera fixé au prix stipulé dans le contrat, mais qu'il n'y aura pas déchéance de se présenter à l'ordre en rang utile pour en toucher le montant.

Je conviens qu'il doit en être ainsi s'il n'y a qu'un seul créancier, ou si, y ayant plusieurs créanciers, tous ont omis de renouveler leurs inscriptions depuis la notification.

Mais ce n'est pas là que se trouve la difficulté qui m'occupe. Je suppose dans mon hypothèse qu'il y a plusieurs inscriptions, dont quelques unes seulement sont périmées sans renouvellement depuis la notification, tandis que d'autres, étant encore dans toute leur force, ont servi de base à une réquisition d'enchères. Quelle sera la position descréanciers porteurs d'inscriptions périmées, en présence de ceux dont les inscriptions seront entières? N'est-il pas clair qu'ils ne pourront pas

profiter du bénéfice de la mise aux enchères? Et en effet, qu'est-ce que la réquisition d'enchères, sinon une des plus importantes garanties que l'inscription assure à l'hypothèque? Et comment pouvoir associer dès-lors à ce droit de suite des créanciers dont les hypothèques sont paralysées par le non-renouvellement de l'inscription? Quoi donc! c'est le droit de suite qui a fait porter l'immeuble à la véritable valeur qui doit servir à indemniser les créanciers hypothécaires, et l'on pourrait admettre au partage de ce prix des créanciers entre les mains desquels le droit de suite aurait été antérieurement éteint! Ma raison se refuse à cette conséquence.

Elle a été admise néanmoins par un arrêt de la cour de Paris, du 1 1 février 1825(1). Dans l'espèce de cet arrêt, l'acquéreur avait notifié son contrat à la veuve Petit, créancière conventionnelle du vendeur, le dernier jour de l'existence légale de l'inscription. La veuve Petit n'avait pas renouvelé son inscription. Postérieurement une surenchère avait eu lieu (2), et l'immeuble avait été adjugé à un tiers. Il semblait que la veuve Petit fût sans droit hypothécaire sur le prix. Cependant la cour de Paris pensa qu'elle n'avait pas été dans l'obligation de renouveler son inscription , et ordonna qu'elle serait colloquée en rang utile. Ainsi la veuve Petit fut admise à profiter du droit de suite

(1) Dal., ?.6, 2, i5.

(2) Ainsi , cette espèce diffère beaucoup de l'espèce des arrêts que j'ai cités n° 724. Cependant M. Dalloz semble les placer dans la même catégorie. Hjp. , p. 3u, note 1.

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exercé par ses co- créanciers, quoique ce droit de suite n'eût pu être exercé par elle, et qu'il fût éteint en sa personne. Gomment la cour de Paris a-t-elle pu penser que, par la notification, l'inscription de la dame Petit avait produit tout son effet? Mais n'y avait-il pas encore un autre effet ultérieur à éteindre? C'était d'anéantir un contrat de vente qui ne portait pas le prix à sa juste valeur, de poursuivre l'immeuble entre les mains de l'acquéreur et de l'en déposséder. Voilà quellesétaient encore les dernières extrémités du droit de suite que l'inscription devait atteindre. Or, la dame Petit ne pouvait pas arriver jusque-là avec son inscription périmée. L'art. 2i85 du Code civil est formel. Et dès-lors, comment aurait-elle pu y atteindre parle ministère du créancier inscrit qui avait requis la surenchère? Le requérant dans ce cas n'est que le mandataire , ou si l'on vent le negotiorum gestor de la masse des créanciers inscrits. Peut-on supposer que lorsque la loi fait à ce créancier requérant une obligation d'avoir une hypothèque valablement inscrite, elle l'admette à représenter des créanciers qui auraient laissé mourir entre leurs mains leurs inscriptions, et par conséquent le droit de suite?

Ceci étant admis , il en résultera cette conséquence, qui me paraît irréfragable, savoir, que l'inscription devra être renouvelée jusqu'au moment de l'adjudication, parce que c'est seulement alors que les droits hypothécaires seront mobilisés, et que l'hypothèque se détachera de l'immeuble, ïl ne suffirait pas d'être inscrit au moment de

la réquisition de surenchère. Celte réquisition n'a fait que repousser la proposition de mobilisation faite par l'acquéreur, mais elle n'a pas converti le droit hypothécaire en droit sur le prix. Pour que cette conversion s'opère, il faut aller jusqu'à l'adjudication.

Cette nécessité de renouvellement jusqu'à cet instant me paraît claire, soit en ce qui concerne les tiers détenteurs , soit en ce qui concerne les créanciers entre eux.

En ce qui concerne le tiers détenteur, on conçoit son intérêt à opposer lapéremptionde l'inscription lorsqu'on veutle dessaisir. Comme d'ailleurs il peut s'écouler un temps assez long entre la réquisition de surenchère et l'adjudication, ce tiers peut avoir vendu dans cet intervalle, et les sous-acquéreurs ne doivent pas souffrir d'inscriptions périmées . si elles n'ont pas été renouvelées dans la quinzaine de la transcription faite par eux.

Ce premier point a été jugé en ce sens par arrêt de la cour de Bordeaux du 17 mars 1828, dans une espèce où le sieur Guillemot avait laissé périmer son inscription depuis sa réquisition de surenchère. Cette cour pensa avec raison que son droit de suite était éteint, et qu'il ne pouvait plus le reprendre depuis que la révolution décennale était opérée (1).

(1) Dal., 28, 2, io4« La cour de Bordeaux alla même plus loin, et pensa que l'inscription devait exister jusqu'à l'ordre. Mais cette exagération a été réfutée ci-dessus. D'ailleurs , la question ne se présentait pas à juger. Un arrêt de Grenoble .

En ce qui concerne les créanciers entre eux , on ne conçoit pas comment l'on pourrait admettre à l'ordre celui dont l'inscription, quoique valable lors de la surenchère, serait périmée à l'adjudication. Le contraire a cependant été jugé par la cour de cassation dans l'espèce suivante :

Fraissinet prend inscription le 22 août 1799. 11 renouvelle le 27 janvier 1809.

Le iCrmai 1820, le débiteur vend à la femme Dejean l'immeuble hypothéqué. Celle-ci transcrit et notifie son contrat à tous les créanciers inscrits , le 4 septembre i 820. Mais ,1e 19 octobre 1820, il y a surenchère de la part de l'un deux, et l'adjudication n'a lieu que le 1 1 février 1822, au profit de Guibert. Le 3 janvier 1827, arrêt de la cour de Montpellier (1) qui admet Fraissinet à l'ordre, sous prétexte que la notification avait fixé les rangs et réalisé tous les droits de l'inscription, et qu'il y avait eu entre l'acquéreur et les créanciers un contrat par lequel ceux-ci avaient pleinement atteint sur celui-là le but de leurs inscriptions. Mais la cour de Montpellier ne faisait pas attention que la surenchère avait dissous ce contrat, et qu'il avait fallu par suite arriver à de nouvelles conséquence qu'on ne pouvait atteindre qu'à l'aide d'inscriptions valables. Pourvoi en cassation : mais, par arrêt du 00 mars i85i (2), la chambre ci-

du 12 mai 1824, décide aussi que la reprise de surenchère ne peut avoir lieu si l'inscription est périmée. Dal. , Hyp., p. 3i2, note n° 4-

(i)Dal., 27,2, 197.

(2) Dal.,3i, I, 178,

vile, attendu « qu'en matière de vente volontaire, » la transcription, l'expiration postérieure du délai » de quinzaine, sa notification aux créanciers in- »scrits, et la soumission faite par l'acquéreur de » payer à qui serait dit par justice , font produire » à l'inscription son effet légal, ce qui dispense de » la renouveler ; que la surenchère ne fait que sub- * stittter un nouvel acquéreur au premier, ce qui asnsure de plus en plus les droits des créanciers , en » augmentant le montant des sommes à distribuer ,