Signification du mot domaines employé dans notre ar

ticle.

771. Valeur des terrains couverts par l'inscription pour qu'il y ait lieu à réduction.

COMMENTAIRE

769. Pour que les inscriptions soient réputées excessives, il faut, i° qu'elles portent sur plusieurs domaines ; 20 que la valeur d'un ou de quelques uns d'entre ces domaines excède de plus d'un tiers en fonds libres le montant des créances en capital et accessoires.

La première condition produit cette conséquence, que, tant que le débiteurn'adonnéà hypothèque qu'tm seul domaine , il ne peut jamais demander la réduction de cette hypothèque, quand même ce domaine aurait une valeur libre, double du montant de la créance en capital et accessoires. L'intention du législateur n'est pas équivoque; sont réputées excessives, dit-il, les inscriptions qui frappent sur plusieurs domaines. Dans l'article précédent il a dit que l'action en réduction est ouverte, lorsque les inscriptions sont portées sur plus de domaines di/férens qu'il n'est nécessaire à la sûreté de la créance. Ainsi la première condition pour qu'il y ait excès , c'est de montrer que les inscriptions portent sur plusieurs domaines différens (1).

770. Mais qu'entend la loi par domaine? Prendra-t-on cette expression dans l'acception vulgairement admise pour signifier une ferme , une métairie, en un mot une agrégation de propriétés di-

(1) Tarrible, v° Radiation, p. 5g3. M. Dalloz , Hyp., p. 435, n° 17.

verses soumises à un centre d'exploitation ? Ou bien le mot domaine est-il ici synonyme d'immeuble?

M. Tarrible, qui examine cette question (1), se prononce pour l'opinion que le législateur a voulu désigner, sous le nom de domaine , un bois , ou une maison, ou un jardin, en d'autres termes, un immeuble unique et distingué des immeubles environnans, soit par la superficie, soit par le mode de culture, soit par une délimitation avec des propriétés étrangères.

Cet avis doit être préféré. Dans sa véritable acception , le mot domaine signifie tout objet territorial sur lequel le propriétaire exerce le /us dominii.

771. La seconde condition requise par notre article pour qu'on puisse se plaindre de l'excès, c'est que la valeur de l'un desimmeubleshypothéqués, ou de quelques uns d'entre eux, excède deplusd'tm tiers en fonds libres le montant de la créance et de ses accessoires. Tant que les inscriptions ne couvrent que des biens ayant une valeur d'un tiers en plus que la créance principale et ses accessoires, il n'y a pas d'excès. Ainsi, une créance de 60,000 fr. pourra frapper de ses inscriptions des immeubles diflerens valant ensemble 90,000 francs. Ce n'est qu'autant que les biens hypothéqués vaudraient plus de 90,000 francs , qu'on pourrait demander la réduction.

On verra dans l'article 21 65 comment on procède pour l'évaluation.

(1) Loc. cit. Junge Dalloz, loc^ cit., n° 18.

Article 2163.

Peuvent aussi être réduites comme excessives , les inscriptions prises d'après l'évaluation , faite par le créancier, des créances qui , en ce qui concerne l'hypothèque à établir pour leur sûreté , n'ont pas été réglées par la convention , et qui , par leur nature , sont conditionnelles , éventuelles ou indéterminées.

SOMMAIRE

772. Réduction des inscriptions pour créances indéterminées , éventuelles ou autres L'art. 21 63 est étranger aux hypothèques conventionnelles spéciales. Erreur dans laquelle M. Grenier paraît être tombé.

COMMENTAIRE

772. Lorsque le créancier, évaluant le montant d'une créance non déterminée, se livre à des exagérations nuisibles au crédit du débiteur, et multiplie sans nécessité les inscriptions, le débiteur a une action en réduction pour ramener les inscriptions à leur juste proportion avec la créance.

Prenons garde à une chose ; c'est que notre article ne parle pas ici de l'exagération à laquelle le créancier aurait pu se livrer en évaluant dans l'inscription la valeur de la créance. Cette exagération

de chiffres ne pourrait donner lieu qu'à une rectification dans l'inscription (i)Mais il s'occupe de l'exagération dans la multiplicité des inscriptions prises pour sûreté d'une créance indéterminée. C'est l'assiette de l'hypothèque qu'il envisage.

Il n'était pas inutile que le législateur déclarât que l'inscription de l'hypothèque générale peut être réduite, alors même qu'elle sert de garantie à une créance indéterminée. Sans cette disposition, on aurait pu soutenir que le vague de la créance ne permet pas d'arriver à une connaissance positive de l'exagération dans les inscriptions , et que par conséquent la réductibilité n'a lieu que pour les créances pures et simples et liquides. Notre article a pour but de faire taire cette objection , et d'étendre la mesure si favorable de la réduction à toutes hypothèques générales quelconques, qu'elle qu'en soit la cause. C'est à la sagesse du juge qu'il appartient d'apprécier, par les circonstances , si , en cas de créance indéterminée , il y a excès dans le nombre des inscriptions (2).

Faisons encore attention à un autre point ; c'est que notre article ne s'occupe que du cas où il s'agit d'hypothèques générales , et qu'il ne déroge pas à la règle qu'on ne peut demander la réduction des inscriptions d'une hypothèque spéciale (3). En effet, si l'hypothèque était spéciale , si chacun des biens sur lesquels elle doit venir se superposer

(i)Art. 21 32. Suprà, n0 548.

(2) V. l'art. 2164.

f (3) M. Tarrible, Réduction , p. 593.

CHÀP. V. DES HYPOTHÈQUES. (âHT. 2 1 6/j - ) 347

était déterminé par la convention , on ne conçoit pas facilement comment le débiteur pourrait forcer le créancier à la limiter.

Ainsi, il est clair que notre article est tout-à-fait étranger aux hypothèques conventionnelles spéciales.

On demande si cependant on ne pourrait pas réclamer la réduction, dans le cas où l'hypothèque, étant conventionnelle, frapperait sur les biens présens, et en cas d'insuffisance, sur les biens à venir. M. Grenier paraît pencher pour l'affirmative (î); mais je crois que l'art. 2161 s'oppose à cette interprétation, ainsi que l'ai dit suprà (2).

Article 2164.

L'excès dans ce cas est arbitre' par les juges, d'après les circonstances , les probabilités des chances et les présomptions de fait , de manière à concilier les droits vraisemblables du créancier avec l'intérêt du crédit raisonnable à conserver au débiteur ; sans préj udice des nouvelles inscriptions à prendre , avec hypothèque du jour de leur date ? lorsque l'événement aura porté les créances indéterminées à une somme plus forte.

(2) N° 7^9. Jungc Dalloz, Hyp., p. 436, n° 21.

SOMMAIRE

773. Il appartient à la prudence du juge d'arbitrer l'excès dans les inscriptions.

COMMENTAIRE

773. Dans le cas de l'article précédent, c'est au juge qu'il appartient de décider si le créancier a étendu hors des bornes de la prudence les inscriptions qui manifestent l'hypothèque. Il doit prendre en considération les circonstances, les présomptions , la probabilité des chances , et mettre d'accord les droits vraisemblables du créancier avec ce qu'exige l'intérêt du débiteur et son crédit. C'est là une de ces occasions où la loi est obligée de s'en rapporter à Ja prudence du juge, et où il n'est pas possible de guider son libre arbitre par des règles constantes et immuables.

Si la créance éventuelle venait à se porter à une somme plus forte que celle qui aurait été raisonnablement arbitrée par le juge, le créancier devrait prendre de nouvelles inscriptions. Mais elle ne lui donnerait rang que du jour de leur date(i).

Article 2165.

La valeur des immeubles dont la comparaison est à faire avec celle des créances et

(1) Conséquence de ce qui a été dit suprà , n" ?47 et 7^7.

CHAP. V. DES HYPOTHÈQUES. (ART. âl56.) 5/|9

le tiers en sus, est déterminée par quinze fois la valeur du revenu déclaré par la matrice du rôle de la contribution foncière , ou indiqué par la cote de contribution sur le rôle , selon la proportion qui existe dans les communes de la situation entre cette matrice ou cette cote et le revenu , pour les immeubles non sujets à dépérissement , et dix fois cette valeur pour ceux qui y sont sujets. Pourront néanmoins les juges s'aider, en outre 3 des éclaircissemens qui peuvent résulter de baux non suspects , des procès-verbaux d'estimation qui ont pu être dressés précédemment à des époques rapprochées, et autres actes semblables, et évaluer le revenu au taux moyen entre les résultats de ces divers renseignemens.

SOMMAIRE

774« Mode de procéder à l'évaluation des biens. On ne doit pas se servir de la voie de l'expertise. Raison de cela. On établit d'abord le revenu. Moyen d'y parvenir. Par quelle opération on arrive ensuite à la valeur de l'immeuble.

COMMENTAIRE

7^4- Pour procéder à l'opération de réduction, ■on doit d'abord établir la valeur des biens comparativement à la créance et à son tiers en sus. Je dis le tiers en sus; car on sait que, d'après l'ar-

ticle 2162, il n'y a d'excès qu'autant que les inscriptions couvrent des immeubles supérieurs par leur valeur à la créance, au capital et accessoires, et au tiers en sus.

Pour arrivera la valeur des biens, on ne doit pas prendre la voie de l'expertise. Elle serait trop dispendieuse; la loi a donc tracé un mode spécial d'estimation.

D'abord on établit le revenu de l'immeuble , et pour y parvenir on consulte la matrice du rôle de la contribution foncière , qui contient une évaluation de chaque bien. Mais, comme le remarque M. Tarrible (1), cette évaluation du revenu est souvent fautive. On y supplée par les indications contenues sur le rôle de recouvrement qui est plus exact, parce que la répartition des contributions , quoiqu'elle n'ait pas atteint un équilibre parfait, se rapproche bien plus, dit le même M. Tarrible , des forces contributives , que ces évaluations fantastiques et disparates qui sont émanées des communes, lors de la confection des matrices.

Enfin le juge doit s'appuyer des baux , des actes d'estimation, de vente, départage, et de tous les titres qui peuvent faire connaître le véritable revenu.

Lorsque le revenu est fixé, on considère si l'immeuble est ou non sujet à dépérissement. S'il est sujet à dépérissement , on multiplie le revenu par i5, et le produit donne la valeur de l'immeu-

(1) Rép., vo Radiation, p, 096.

ble dans les bornes déterminées par la loi. Si l'immeuble n'est pas sujet à dépérissement, on multiplie le revenu par i o.

Ce résultat obtenu , si la créance et le tiers en sus sont inférieurs à la valeur des biens , alors il y a lieu à la réduction.

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