INTRODUCTION HISTORIQUE

« Les biens du débiteur étant le gage commun de ses créanciers, 1l est nécessaire que chaque créancier puisse, à défaut de paiement, faire réaliser ce gage et le convertir en argent;

« Le droit qui lui appartient, quand il l’exerce sur des immeubles, est l’expropriation forcée ; le mode par lequel il accomplit cette expropriation est la saisieimmobilière » (1).

La saisie-immobilhière est donc le procédé d’exécution mis par la loi à la disposition de tout créancier, muni d’un titre exécutoire, pour poursuivre, sur les immeubles de son débiteur le paiement de ce qui lui est dû.

Il importe assurément, dans l'intérêt du Crédit, de fournir aux créanciers des moyens rapides et peu dis-

pendieux de réaliser leur gage ; mais d’un autre côté

(1) Pascaris, Premier rapport à la Chambre des Députés, le 9 juin 1840. (Dazroz, Rep. alphab. V® Vente publique d'immeubles, p. 573, n° 90).

o) INTRODUCTION

l'humanité commande de ne pas sacrifier les intérêts du débiteur par une expropriation trop sommaire et de prescrire des formes et des délais qui soient de nature à empêcher l’impatience ou l’âpreté du créancier de dégénérer en oppression, et à permettre au débiteur de se procurer les ressources qui ne lui font peut-être que momentanément défaut pour se libérer.

Les créanciers eux-mêmes, ont intérêt à ce qu'il ne soit pas procédé trop précipitamment à l’expropriation, afin qu’on puisse donner à la vente une certaine publicité pour attirer les enchérisseurs.

Enfin il est également juste d'accorder aux tiers le temps nécessaire pour intervenir dans la procédure et faire reconnaître les droits qu’ils pourraient prétendre sur l'immeuble saisi.

C’est pour donner satisfaction à ce triple intérêt, que la loi a dû prescrire des formalités nombreuses pour arriver à l’expropriation du débiteur, et imposer un délai assez long entre l'instant où le créancier manifeste par la saisie l'intention de réaliser son gage et celui où l'immeuble est vendu à sa requête.

Le législateur n’a pas toujours gardé une juste mesure en cette matière. Notre ancien droit, en effet, accordait à la propriété immobilière une protection exagérée ; la procédure de l’expropriation y était surchargée de formalités inutiles qui entrainaient des lenteurs et des frais considérables, et la rendaient par suite très périlleuse en même temps que fort onéreuse pour le créancier.

Le droit intermédiaire en voulant réagir contre cet abus se porta à une autre extrémité, et les lois du 9 Messidor an II et du 11 Brumaire an VII établirent une simplification excessive de la procédure de saisieimmobilière : « Sous l’empire de cette législation, dit « Thomine-Desmazures, un débiteur n'avait pas le « temps d'éviter sa ruine ; s’il avait un voyage de deux «ou trois mois à faire, il pouvait dans cet intervalle « avoir été dépouillé de sa fortune sans le savoir. » (1)

Il en résulta, lors de la rédaction du Code de Procédure, un mouvement de retour vers les anciennes idées, qui entraîna le législateur un peu loin dans la voie du rétablissement des formalités antérieurement en usage.

De nombreuses plaintes s’élevèrent bientôt de toutes parts.

En voulant environner la propriété territoriale de trop grandes garanties, le législateur avait plutôt détourné d’elle les capitaux nécessaires pour la rendre féconde, et tout le monde réclamait de nouveau une simplification dans les formes de la saisie-immobilière.

Un projet de loi fut déposé en 1840 pour faire droit à ces réclamations unamines, et aboutit après une longue et sérieuse discussion, à la loi du 2 juin 1847,

qui régit encore aujourd'hui la matière de l’expro-

(1) Tomixe-DEsmazures, Commentaire sur le Code de Procédure Civile, Il, n° 740, p. 194.

priation forcée et constitue une amélioration notable sur la procédure suivie jusqu'alors. ;

Telle qu’elle a été réglée par cette loi, la saisieimmobilière se compose de deux phases bien distinctes :

La première comprend les formalités ayant pour but de placer les immeubles du débiteur sous la main de justice; elles sont au nombre de quatre, savoir : 1° le commandement; 2° le procès-verbal de saisie; 3° la dénonciation de ce procès-verbal au débiteur ; 4° la transcription au bureau des hypoihèques, du procès-verbal de saisie et de sa dénonciation; l’ensemble de ces actes constitue à proprement parler la saisie.

La deuxième phase comprend les formalités nécessaires pour parvenir à.la vente, savoir : 1° le dépôt au

Lo)

Greffe du cahier des charges : 2° les sommations au saisi et aux créanciers inscrits ; 3° la mention de ces sommations en marge de la transcription de la saisie; 4° la lecture du cahier des charges ; 5° les insertions et affiches ; 6° le jugement d’adjudication.

En supposant une procédure dégagée d'incidents, l’ensemble de ces formalités ne peut guère durer moins de quatre à cinq mois.

Or, on doit se demander quelle va être la condition de l’immeuble saisi pendant toute la durée de cette procédure. Sans doute, le débiteur n’est définitivement exproprié que par l’adjudication ; jusqu’à ce moment 1l reste donc propriétaire de son immeuble,

mais il est bien évident que pour être efficace la saisie

doit, dès l'instant où elle est pratiquée, enlever au saisi certains attributs de son droit de propriété. La loi, en effet, n'aurait mis entre les mains des créanciers qu'une arme inutile en leur permettant de poursuivre l’expropriation de leur débiteur, s'il était possible à ce dernier de conserver jusqu'à l’adjudication le plein exercice de son droit de propriété ; il est évidemment nécessaire, pour que la saisie ait sa raison d'être, que ce débiteur ne puisse plus, à partir du moment où elle est pratiquée, dérober directement, ni indirectement aux poursuites de ses créanciers, l'immeuble qu'ils ont fait saisir.

IL faut notamment que le débiteur ne puisse plus disposer de son immeuble à partir du moment où il a été placé sous main de justice, car dès cet instant cet immeuble constitue pour les créanciers saisissants un gage sur lequel ils doivent compter pour obtenir le paiement de ce qui leur est dü.

D'autre part, il est également juste de retirer à ce débiteur la jouissance de l'immeuble saisi ; la lenteur de la justice ne doit pas en eflet préjudicier aux créanciers qui doivent être placés dans la même situation que si la vente avait eu lieu immédiatement après la saisie ; c’est donc à eux que doivent profiter les fruits et revenus de l’immeuble saisi recueillis ou échus pendant le cours de la procédure. Enfin l’administration même des biens saisis doit pouvoir être retirée au débiteur, pour qu'il ne puisse pas, par une mauvaise gestion, déprécier son immeuble et compromet-

tre les droits des créanciers.

Ainsi, et sous peine d’être une mesure illusoire, la saisie doit nécessairement apporter, par elle-même, des restrictions notables aux droits d'administration, de jouissance et de disposition du débiteur saisi.

Si l’on se reporte aux voies d'exécution de la procédure extraordinaire du droit romain, on voit que dans le Pionus ex causa judicati captum, les Romains - retiraient déjà au débiteur son droit de disposition et son droit de jouissance à partir de la perte de possession de l’objet saisi par les agents du magistrat (Officiales) (à).

Dans notre ancien droit français des dispositions analogues furent reproduites par les diverses coutumes et par l’Edit des Criées (2). Cet édit qui consacrait expressément la prohibition d’aliéner, avait établi un système spécial pour la jouissance et l'administration des biens saisis. Généralisant une mesure prescrite auparavant déjà dans de nombreuses coutumes, il portait dans son article 4, qu'aussitôt après la saisie, on devait établir des (« Commissaires à la Régie et au Gouvernement des biens saisis » à peine de nullité des criées (3).

(1) Girarp, Manuel élémentaire de Droit romain, p. 1030.

(2) L'Edit des Criées, rendu par Henri Il, le 3 septembre 1551, eut pour but de substituer aux coutumes particulières et aux usages locaux une procédure uniforme de saisie-réelle ou de décret forcé. Bien qu'il n'ait pas atteint completement ce but et n'ait jamais été appliqué dans certaines provinces, cet Edit n’en constitue pas moins la loi fondamentale de l'expropriation forcée avant

(3) C’est le nom qu'on donnait autrefois à la procédure d'expro-

Ces Commissaires, sorte de séquestres, étaient choisis par les huissiers, parmi les particuliers; c'était là une charge que chacun était tenu d'accepter. A la suite des abus qui résultèrent bientôt de ce mode de procéder, une ordonnance de février 1626, institua des offices de Commissaires aux saisies réelles dans toutes les villes du royaume où il y avait une justice royale ; dès lors, ce fut parmi les titulaires de ces offices que les huissiers durent choisir les Commissaires aux saisies qu'ils pratiquaient. Ces Commissaires offraient d’ailleurs certaines garanties ; ils devaient donner caution et hypothéquer leur office à la sûreté des deniers qu'ils recevaient.

Dans les trois jours au plus de la saisie l'huissier devait la faire enregistrer sur les registres du Commissaire aux saisies-réelles. Cet enregistrement, qui a été remplacé aujourd’hui par la transcription de la saisie, au bureau des hypothèques, répondait à un but de publicité, et avait pour objet de porter la saisie à la connaissance des intéressés.

A partir de cet enregistrement, la gestion et la jouissance des biens saisis étaient enlevées au débiteur, et l’admin'stration en était confiée au Commissaire. Celui-ci devait, dans un certain délai, donner à bail les immeubles saisis ; les baux ainsi consentis

étaient appelés baux judiciaires, parce qu’ils étaient

priation. et l'audience où se font les enchères est encore appelée aujourd'hui audience des crices.

adjugés en justice, après des formalités compliquées, au plus offrant et dernier enchérisseur (art. 4 de Edit de 1551). | |

Ils étaient généralement consentis pour trois ans; ils ne pouvaient l’être pour une durée plus longue, et ils étaient résiliés de plein droit par l’adjudication définitive, Quand les immeubles saisis étaient déjà loués et affermés, 1l fallait faire convertir par un jugement les baux conventionnels en baux judiciaires.

De plus, à partir de l’enregistrement, le Commissaire aux saisies-réelles avait le droit et le devoir de percevoir les loyers et fermages de l’immeuble saisi, pour le compte des créanciers.

Tel était, dans son principe, le système de l’Edit des criées quant aux effets de la saisie.

Il est facile de se rendre compte des inconvénients pratiques que présentait ce mode de procéder. Sans parler des formalités longues et coûteuses qu'il nécessitait, le bail judiciaire était en général désavantageux pour tous. Presque toujours en eflet, il était adjugé à vil prix, par suite des obligations rigoureuses imposées au preneur et des risques qu'il courait; ce preneur qui était tenu de donner caution était en outre, nous le savons, exposé à voir cesser sa jouissance du jour où le domaine serait définitivement adjugé ; de plus il pouvait être privé de cette jouissance, même pendant la durée des poursuites, car le bail judiciaire pouvait toujours être résolu lorsqu'il se présentait un autre fermier qui offrait de payer un tiers en sus du

prix du premier bail. On comprend dès lors aisément

que les fermiers ne consentaient à s’astreindre à de pareilles obligations qu’à la condition de payer un fermage la plupart du temps dérisoire.

D'autre part et en raison également des dangers d'éviction qu'ils couraient les fermiers judiciaires ne prenaient généralement que peu de soins des immeubles saisis, au grand détriment de la propriété. «Il en « résultait dit Thomine-Desmazures, que les terres « étaient mal cultivées, les maisons mal entretenues, « et que toutes les fois qu’on voyait une habitation « en ruines, une terre en mauvais état, il était passé « en proverbe de dire que c'était une terre en € décret »(1).

Enfin lorsque les immeubles saisis sont déjà loués ou affermés, pourquoi exiger la conversion des baux conventionnels en baux judiciaires ? Ce sont là des frais inutiles ; il semble beaucoup plus simple de maintenir les baux existants, et de permettre aux créanciers d’en toucher les loyers ou fermages.

Les offices de commissaires aux saisies-réelles furent supprimés par les lois des r0et 30 septembre 1791. Une loi du 23 septembre 1793, confia à lAdministration de l’enregistrement le soin d’affermer les biens saisis, d'en percevoir les revenus et d'effectuer les paiements qu'il pouvait y avoir lieu de faire, en un mot, de gérer les immeubles saisis, et ce système

continua jusqu'à la loi du 11 brumaire de l’an VIT La

(1) Tuomne-Desmazures, 6p. cit. II. N° 740, p. 194.

loi du 9 messidor de l'an I, qui d’ailleurs ne fut jamais appliquée, ne contient en effet aucune disposition sur cette matière.

La loi du 11 brumaire de l’an VII avait établi, aous le savons, une procédure excessivement rapide pour l’expropriation forcée; il était dès lors impossible de conserver, pour l'administration des biens saisis, l’idée d’un bail judiciaire. Ce système qui pouvait se comprendre, en principe; dans notre ancien droit, où les poursuites en expropriation duraient toujours très longtemps, et se prolongeaient souvent pendant plusieurs années, devenait évidemment impraticable dans une législation où la procédure de saisie immobilière ne devait durer que quelques mois.

Aussi le législateur de l'an VII inaugurat-il un système nouveau relativement aux effets de la saisie.

Il décida que le débiteur conserverait en principe, l’administration et la jouissance de son immeuble pendant toute la procédure d'expropriation et que les créanciers n'auraient que la faculté de restreindre cette jouissance en saisissant mobilièrement les fruits, suivant les règles du droit commun. C’est ce que déclara l’article 8 de la loi de brumaire, ainsi conçu : « Pendant toute la durée des poursuites, le débiteur « reste en possession comme séquestre dépositaire de « justice, sans préjudice néanmoins du droit qu'ont les « créanciers de faire procéder à la saisie mobilière « des fruits conformément aux lois ».

Le principe de ce système est passé dans le Code de procédure et dans notre législation actuelle.

HISTORIQUE 1ù7

Aujourd'hui, comme sous la loi de brumaire, le saisi conserve l’administration de son immeuble, si les créanciers y consentent, mais, et c’est là une importante modification de la loi de 1841, il en perd de plein droit la jouissance à partir de la transcription. Sous l'empire de la législation actuelle, en effet, les créanciers n’ont pas besoin de faire saisir mobilièrement les fruits ou les revenus de l'immeuble saisi pour retirer au débiteur le droit de s’en attribuer le profit: si le saisi continue de les percevoir, ce n’est plus qu’en qualité de séquestre judiciaire et il doit en rendre compte aux créanciers.

Ce système est assurément bien préférable à celui du bail judiciaire admis dans notre ancien droit; il permet d'éviter des lenteurs et des frais considérables, tout en sauvegardant cependant de la même manière

les intérêts de tous.

Nous plaçant à la fin de la première phase de la saisie immobilière, phase qui se termine par la transcription et constitue la mise de l'immeuble sous la main de justice, nous nous proposons d'étudier dans ce travail quelques-unes des modifications qui sont désormais apportées au droit de propriété du débiteur. Nous laisserons de côté les effets de la transcription relatifs à la prohibition d’aliéner l'immeuble saisi, pour limiter notre étude à l'examen des atteintes portées par la transcription aux droits d’administration et de jouissance du débiteur, et à l'examen des droits conférés par la loi, à partir de ce moment, aux

créanciers ayant une inscription hypothécaire sur

l'immeuble saisi ; cette dernière question étant généralement connue dans la doctrine sous le nom d’immobilisation des fruits.

Une observation générale s'impose au sujet de ces deux effets de la transcription.

D’après la définition que nous avons donnée de la saisie immobilière, le droit de saisir appartient à tout créancier muni d’un titre exécutoire, qu'il soit créancier hypothécaire ou simplement chirographaire.

Si la saisie immobilière, en effet, nous apparaît comme le moyen de rendre efficace la garantie que l’hypothèque confère au créancier, elle est, avant tout le procédé mis par la loi à la disposition de tout créancier pour réaliser, sur les immeubles de son débiteur, le droit de gage général établi a son profit par les articles 2092 et 2093. C. Civ.

Si nous insistons sur ce point, c’est pour bien fixer, dès à présent, les conditions dans lesquelles se produisent les effets de la transcription faisant l’objet de notre étude.

La restriction qu'apporte la saisie aux droits d’administration et de jouissance du débiteur, est édictée en faveur de tous les créanciers ayant le droit de saisir, fussent-ils tous simplement chirographaires.

Ceux-ci, nous venons de le dire, ont un droit de gage général sur tous les biens de leur débiteur. Si le législateur a cru devoir porter atteinte aux droits d'administration et de jouissance du saisi, c’est par

crainte de voir ce dernier détériorer ou déprécier son

immeuble par une mauvaise gestion. Cette détérioration et cette dépréciation seraient nuisibles aussi bien aux créanciers chirographaires qu'aux hypothécaires. Il n'y a aucune raison de protéger les uns moins que les autres.

Il n’en va pas de même de l’immobilisation des fruits ; elle ne peut se produire qu’autant qu’au nombre des créanciers du saisi se trouve au moins un créancier hypothécaire. La garantie qui affecte sa créance lui donne une supériorité sur les créanciers chirographaires:; il sera payé le premier sur le prix de l'immeuble et si ce prix n’est pas suffisant pour le désintéresser complétement, il sera payé en outre sur les fruits produits par l'immeuble saisi et qui auront été immobilisés à son profit à partir de la transcription. Si l'immeuble n’est grevé d'aucune hypothèque il n’est pas nécessaire de créer un régime de faveur pour l'un quelconque des créanciers chirographaires ; ayant tous des droits égaux, ils se partageront au marc le franc le produit des fruits comme celui de l'immeuble lui-même.

Notre travail se divisera naturellement en deux chapitres. Dans le premier nous examinerons les restrictions apportées par la transcription de la saisie aux droits d'administration et de jouissance du débiteur saisi.

Nous nous occuperons dans le deuxième de l’immobilisation des fruits, et des divers conflits qui peuvent

s'élever entre les créanciers hypothécaires et les tiers

auxquels le débiteur aurait conféré des droits sur ces fruits; nous verrons que si l’objet de‘notre premier chapitre ne soulève pas beaucoup de difficultés, celui du second a, par contre, donné naissance à un débat très vif dans la doctrine et provoqué d'assez nombreu-

ses décisions de jurisprudence.