BAIL

a établi certaines règles qui empêchent qu'on ne déguise de véritables aliénations sous la forme de cette espèce de contrat.

La première de ces règles est celle de l'extravagante A môiViosa?, de RhIus Ecclesix non alienandis, qui ne permet de passer des baux de biens d'Église que pour trois ans : i' Omnium reruni et bonorum ecclesiaslicorum alienationem omneque pactum per quod ipseruin dominium transfertur, concessionem, hypoliiecam, locitionein et conductioaem ultra trienniuui, jiec non iafundjtione;n vel contractum eniphyteuticuiu, bac perpeluo valituva constilutione praîsenti prohibemus. »

Le concile de Trente déclare nuls les baux faits à longs termes. {Sess. AT, de Reform.]

Sur celte règle, les auteurs ont agité la question de savoir si un contrat de bail, jiassé pour un temiJs qui excéderait les trois ans fixés par l'extravagante Amlitiosx, serait radicalement nul, ou s'il ne le serait que pour l'excédant du terme légitime, suivant la maxime Utile jkt inutile non vitiatur.

■ Plusieurs auteurs tiennent pour la première opinion, sauf l'année où le fermier aurait déjà fait ses cultures, quoique, dans ce cas, certains d'entre eus soient d'avis que le fermier ne perçoive les fruits que lorsque l'on réclame la nullité du bail aux approches de la récolte.

Les autres font celte distinction, qui est la plus communément suivie : ou le bail est fait sous une rente payable chaque année, ou elle u'est qu'une fois payable dans tout le cours du bail. Dans le premier cas, utile ad iiiutiti sqniniiur, et le bail n'est nul que pour le temps qui excède les trois ans. Dans le second cas, ces auteurs sont du sentiment des autres.

Que si les fruits du bien affermé ne se perçoivent qu'à l'alternative de deux ans l'un, dans ce cas on peut porter le bail jusqu'à six ans, sans crainte d'aller centre l'intention de Paul II, auteur de l'extravagante Amlitiusac, lequel ne comptait les années que par les récoltes.

La seconde règle est que, iiour éviter les abus et le préjudice des successeurs aux bénéfices, ni le bail, ni le payement de lu vente du bail ne soient anticipés. Voici comment s'en explique le concile de Trente, en l'endroit déjà cité, pour l'anticipation du payement de la rente : « Les églises sont sujettes à soull'rir beaucoup de détriment, quand, au préjudice des successeurs, on tire de l'argent comptant des biens que l'on donne à ferme. C'est pourquoi toutes ces sortes de baux à ferme, qui se passeront sous condition de payer par avance, ne seront nullement tonus pour valables, uu préjudice des

successeurs, nonobstant quelques induits et quelques privilèges que ce soit, et ne pourront être confirmés en cour de Rome, ni ailleurs. » Le concile, en ce même endroit, défend de donner à bail les juridictions ecclésiastiques, et le droit d'établir des vicaires dans les choses spirituelles, en ces termes : « Il ne sera pas permis non plus de donner à ferme les juridictions ecclésiastiques, ni les facultés de nommer ou députer des vicaires dans le spirituel, et ne pourront non plus ceux qui les auront prises à ferme les exercer ni les faire exercer par d'autres, et toutes concessions contraires, faites même par le Siège apostolique, seront estimées subrepticcs. « (C. i, 2, Ne pra.iati vices suse.)

De ce que le concile de Trente semble ne regarder que l'intérêt des successeurs aux bénéfices dont les biens sont arreutés, on pourrait conclure qu'il n'y aurait pas d'inconvénient à payer d';ivance l'administrateur d'un corps, qui, dans un temps CLininie dans un autre, est oblige' de rendre comjjte de toutes les sommes qu'il retire ; mais comme cet administrateur a ordinairement des successeurs dans ses fonctions, comme les membres de ce corps peuvent en avoir dans leurs places, et que, d'ailleurs, il n'est tenu de ne renlre compte que de ce que porte son chargement, où ne se trouvent que les rentes annuelles et courantes, ce serait l'induire à la fraude, cl exposer le corps ou les membres successeurs aux dommages de sa prévarication, que de ne pas lui rendre commune la défense du concile de Trente.

Le concile, au reste, semble ne pas défendre l'anticipatiou des baux en ne défendant que l'anticipation des payements, et il faut convenir que l'on ne trouve à cet égard, dans le droit canon, aucune prohibition formelle; mais l'usage, qui est le plus fidèle interprète des lois, comme disent les jurisconsultes, a toujours été d'étendre la défense de l'anticipation des payements à l'anticipation des baux au temps de leur exploitation, tant parce que cette dernière sorte d'anticipation donne lii'u ordinairement à l'autre, que parce que l'on ne peut prévoir, longtemps avant l'exploitation d'un bail, sur quel pied seront les fermages dans le temps précis de l'exploitation même. D'ailleurs, les fermiers ne demandent ces anticipations de baux que pour leur propre avimtage, et avec bien plus de connaissance de cause qu'on ne doit en supposer dans un administrateur ecclésiastique.

Mais on ne regarde pas comme une anticipation do temps pour les baux l'espace de six mois, quand il s'agit d'une maison; et celui f d'un an ut même de dcuxr quand il s'agit d'une.