DU LOUAGE

Avec le louage nous abordons les contrats synallagmatiques qui ont pour objet non plus une obligation de donner, comme la vente, mais une obligation de faire, et nous allons y trouver appliquée, cette fois sans conteste, cette doctrine dont nous avons essayé précédemment d'établir en thèse générale le bien fondé, à savoir : dans les contrats bilatéraux les risques doivent être à la charge de la partie qui n’est pas en mesure d'exécuter son obligation; le créancier qui ne reçoit pas effectivement la prestation à laquelle il a droit n’est pas tenu de son côté de fournir ce qu'il a promis ; chaque contractant n’a pas entendu se contenter d’un simple droit de créance, mais a voulu ne pouvoir être contraint de s’exécuter luimême qu’en obtenant l'exécution réelle de lengagement pris envers lui. Il va être facile de constater l’application de ce principe en passant en revue les différentes espèces de louage.

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Du louage des meubles et des immeubles en général.

Dans ce contrat l’une des parties s'engage à faire jouir ou à faire user l’autre contractant d’une Fu chose déterminée pendant un temps fixé, moyen-

k nant un prix que l’autre partie s’oblige de son côté à lui payer; de là, à la charge du bailleur — une obligation, celle de procurer au locataire la jouissance convenue, et comme contre-partie, à la charge du preneur l'obligation de payer le prix en question et, à la fin du bail, de restituer la chose louée.

Quelle influence peuvent avoir le cas fortuit et la force majeure sur cette situation respective des contractants ?

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A. Au regard du bailleur tenu de faire jouir le locataire, de le garantir contre tout trouble, il west pas douteux que la perte de la chose louée ou Pimpossibilité de remplir son engagement due à un cas fortuit le libère de son obligation et lui évite la condamnation aux dommages-intérèts qui pourrait en résulter. |

En parlant d’une perte de la chose louée nous

Supposons bien entendu qu’il ne s’agit pas d’une simple détérioration qui, survenue à un immeuble loué, devrait être réparée par le bailleur en vertu de son obligation d’entretenir les lieux loués en bon état; il s’agit ici d’un accident ayant une importance plus grande et dont la réparation ne rentre pas dans les dépenses d’entretien.

Privé d’une partie de la chose louée, ou de la jouissance de celle-ci pendant un temps plus ou moins long !, le locataire est-il tenu néanmoins de payer lintégralité du prix stipulé dans le bail ? Dans cette question se résument presque entière ment pour le louage les difficultés relatives aux risques.

Sur ce point la solution n’a jamais varié.

A Rome, dans notre ancien droit le locataire n'a Jamais été tenu de payer le prix correspondant à la jouissance dont il n’a pu profiter ?, et l’art. 1722 du C. eiv. consacre la même doctrine lorsqu'il dispose : « Si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit le bail . est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou une résilation du bail. » Autrement dit, les risques dans le sens où nous prenons ici ces termes, sont pour lé propriétaire de la chose loute; celui-ci en

1. Les cas dans lesquels il ÿ à privation de jouissance soulèvent avant tout une question de fait.

2. L. 33, Locati conducti, D. 19, 2. — Pormxr, Du louage, n° 139,

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perdant sa chose perd aussi le droit aux loyers qui résultait pour lui du contrat de louage ; ils ne sont pas pour le locataire ; celui-ci, créancier de la chose louée, est, par la disparition de l’objet du contrat libéré de son obligation de payerle prix convenu, et peut en cas de perte simplement par elle obtenir une réduction des loyers, où même une résiliation si l’objet détérioré ne répond plus à la destination en vue de laquelle le marché a été conclu.

Si l’on admet que dans la vente Île seul fait pour l'acheteur d'être devenu créancier de l’objet vendu est une raison suffisante pour déplacer les risques et les mettre à sa charge, et il en était ainsi à Rome et dans notre ancien droit, il en serait encore de même dans le droit actuel d’après une certaine doctrine, il faut reconnaître que la décision donnée en matière de louage est absolument l'inverse de celle admise dans la vente.

Appliqué au bail, le raisonnemeut par lequel on justifie dans la vente le déplacement des risques à cause du droit de créance né au profit de l'acheteur, conduirait en effet aux conséquences suivantes :

Le locataire s'est obligé à payer une certaine somme en retour de l'engagement pris envers lui par le bailleur; qu'importe ensuite, le résultat pra tique de la créance ainsi obtenue ; le but poursuivi par lui n'est-il pas atteinten acquérant ainsi un

droit contre l’autre contractant lui permettant dé le contraindre à exécuter son engagement;:sa propre obligation n’a-t-elle pas été à l'origine réguliérement formée; elle doit par conséquent survivre à l'extinction de l'obligation qui en était la contre-partie et dont elle est devenue indépendante. Lors done que le locateur par suite d’un cas fortuit où d'une force majeure est hors d'état de tenir sa promesse, il doit avoir néanmoins le droit de réclamer la somme convenue, absolument comme dans la vente le prix reste dû nonobstant la perte de l’objet vendu survenant avant toute exécution du contrat.

Or c’est là, nous venons de le dire, un résultat qui n’a jamais été accepté par le droit positif.

Dans le louage, contrat bilatéral, lPintention des parties en présence a été fort justement interprétée d’une manière tout autre que celle qui vient d'être indiquée. En mettant les risques à la charge du locateur, on a tenu compte de la relation vraie qui existe entre les obligations réciproques du preneur et du baïlleur.

Sicelui-là s'engage à payer un prix déterminé, ce n’est pas simplement, en effet, pour la satisfaction d’avoir le droit théorique de contraindre le locateur à lui procurer la jouissance de la chose promise, mais c'est à la condition bien arrètée d'obtenir cette jouissance réelle, et de ne payer qu'autant qu'elle lui sera effectivement procurée. Or, cette obligation du bailleur de faire avoirà

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l'autre contractant la jouissance paisible d'une chose déterminée, par sa nature elle ne peut s’exé-

cuter en un seul trait de temps ; elle est continue, et

destinée à s’accomplir et à se renouveler à chaque instant pendant toute la durée du bail.

Dans ces conditions n’apparaît-il pas que le montant de la créance du bailleur vis-à-vis du locataire n'est pas, en principe, fixé immédiatement dès l'instant du contrat? La créance ellemême ne s’acquerra en quelque sorte que successivement, au fur età mesure de l'exécution de son obligation par le bailleur ; et si celui-ci, par suite d'un cas fortuit ou d’une force majeure, se trouve hors d'état de la remplir, il perdra par cela inème le droit à ses loyers à venir.

L’intention des parties en présence qui n’entendent lune et l'autre être tenues de remplir leur engagement que moyennant l'exécution réelle de l'obligation de l’autre contractant, la nature du contrat de louage qui ne peut être exécuté que d’une manière successive, conduisent donc logiquement à mettre les risques à la charge du locateur, et justifient amplement la décision du législateur ancien et moderne.

Toutefois, dans notre ancien droit, une Justification d'un autre genre à été proposée par Pothier qui entendait faire dépendre la solution donnée dans le bail des principes admis dans la vente.

Pour cet auteur, en effet, le contrat de louage s'analysait en une espèce de contrat de vente,

vente de la jouissance et de l’usage futur d'une chose, vente des fruits futurs qu’elle est destinée à produire, et dont le loyer est le prix. Eten partant de cette idée que l’on se trouve en présence d'une vente de choses futures, indéterminées, vente dont l'existence est subordonnée à cette condition : si les choses vendues existent un jour à venir, On arrive également à cette conclusion que, dans le bail, les risques doivent être pour le bailleur vendeur des fruits futurs que peut produire la chose louée ; si ces fruits n'existent pas, le loyer ou prix de la vente ne peut pas être dû!

Une semblable explication au point de vue rationnel est au moins contestable, et sans rechercher quel accueil lui à été réservé dans le passé, on peut affirmer qu’elle ne saurait être acceptée dans le droit actuel.

En fait n’est-ce pas une erreur en effet de confondre, par exemple, le vendeur d’une récolte future qui sera simplement à recueillir par l’acheteur, avec le locateur qui, dans un bail à ferme, accorde au preneur le droit de jouir du fonds loué, de le travailler lui-même et d’y faire naître par son labeur personnel les fruits dont il espère profiter; la situation de l'acheteur n'est-elle pas fort différente, en pareil cas, de celle du locataire; ce dernier a acquis à titre onéreux le droit de jouir de l’immeuble loué, il n’a pas acheté une récolte à venir.