Du louaye, n

Dansles autres contrats de louage l’assimilation proposée n’est peut-être pas aussi inexacte, et cependanten assimilant le locataire à un acheteur, en ne voyant pas dans le bail un contrat ayant sa nature à part on est conduit à des conséquences inadmissibles par l'application des règles propres à la vente.

Dans la vente le vendeur devient en principe immédiatement créancier de toute la somme con-— venue, sauf à la percevoir aux époques indiquées si un terme a fé stipulé. Appliquée au louage cette idée va faire considérer le bailleur comme étant également créancier à terme de tout le prix qu'il pourra retirer du contrat, prix auquel il aura dès maintenant un droit acquis. L'art. 2102 qui, en cas de déconfiture du preneur, accorde au locateur le droit d'exiger tous les loyers à échoir, n’est pas contraire, il est vrai, à cette manière de voir, seulement si elle est exacte, si la disposition de cet art. 2102 n’est pas exceptionnelle, on est logiquement conduit au résultat suivant: si le locataire paie d'avance ses loyers pour toute la durée du bail, et que la chose louée vienne à périr par la suite, les loyers versés ne pourront être répétés ; il a acquitté par anticipation une dette légitimement due, et la répétition n’est pas admise en pareil cas.

On recule devant cette conséquence; on fait intervenir cette idée qu'il s’agit de la vente d’une récolte future, d’une jouissance future, vente qui ne peut prendre naissance sans un objet, qui

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demeure non avenue si la récolte n'existe pas un jour à venir, si la jouissance n’est pas procurée. Mais alors on transforme le louage en une série de ventes conditionnelles qui se forment successivement à l’arrivée de la condition, ce qui est dénaturer absolumentun contrat formé d’une manière définitive dès l'instant où le consentement des parties a été échangé; contrat qui a engendré aussitôt une obligation certaine à la charge de chacun des contractants, obligation dont le montant seulement, en ce qui concerne le locataire, dépend de lexécution réelle de l'engagement de Pautre contractant.

Si les risques sont à la charge du bailleur c'est donc en raison de la nature même du contrat intervenu, contrat qui lui impose une obligation de faire, obligation qui ne peut être remplie que successivement et ne donne droit au prix stipulé qu'au fur et à mesure qu’elle s'exécute.

Toute privation de jouissance donnera donc droit à une remise proportionnelle des loyers au profit du locataire, qu'il s'agisse d’une privation momentanée de la chose, ou de la privation définitive d’une partie de cette chose. Le preneur aurait même droit à une résiliation du contrat, si l’objet loué se trouvait dans un tel état qu'il ne pût plus en tirer le parti en vue duquel il avait traité. (Art. 1722.)

Il convient toutelois de signaler le tempéra-

pars 302 —

< | ment particulier apporté à ce principe par l’article 1724 du Code civil. |

Un immeuble loué peut avoir besoin de réparations soit en raison des accidents qui lui sont survenus, soit pour toute autre cause non imputable au bailleur. Le propriétaire est autorisé à les faire exécuter, et le locataire est tenu de supporter la privation de jouissance qui en résulte pourvu qu'elle ne dépasse pas une durée de quarante jours ; autrement il a droit à une remise proportionnelle à la partie de la chose louée dont il a été privé et à la durée totale de cette privation de jouissance, du moins dans l’opinion qui s’en tent aux termes mêmes de la loi. La résiliation même pourrait être prononcée dans les termes du droit commun, « si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille. » (Art. 1724.)

Par cette décision le législateur a essayé de concilier lintérêt certain du bailleur à effectuer à ses immeubles les réparations rendues nécessaires par les détériorations qui ont pu y survenir, avec le droit absolu du preneur d’avoir la jouissance paisible des lieux loués; en elle-même la disposition est arbitraire, elle se justifie uniquement par des considérations d'équité.

B. — À l'obligation du bailleur de faire jour le locataire de la chose louce, faut-il rattacher

emonte jusqu'au droit romain et.

ans notre à na même di | contrat de louage, de la relation existant entre les obligations respectives des deux contractants, ou bien est-elle excep— tionnelle, arbitraire, inspirée surtout par des raisons pratiques, motivée par des considérations d'équité? Il y a là un aspect particulier de la question des risques dans le contrat de louage qui appelle quelques explications, car elle met en jeu la question même de savoir quel est au juste le but poursuivi par les parties en contractant. Lors des travaux préparatoires du Code il fut déclaré à plusieurs reprises que cette remise des fermages consentie en cas de perte d’une partie des récoltes résultait de la nature même du con- {rat de bail à ferme. Le tribun Jaubert notamment Vaffirma avec une grande énergie: «€ Le bail à ferme est un contrat commutatif: la chose pour le prix : ainsi il est de l'essence de ce contrat que le fermier soit dispensé de payer le prix si un cas fortuit le prive de toute la récolte où de la majeure

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ALAN, Se NS 4, Locati conducti, D. 19, 2. — POTHIER, Du lou«ye, nonAd Moses. |

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partie ! »; et de son côté le tribun Mouricault justifait la disposition des art. 1769 et 1770 dans les termes suivants : € Deux principes ont servi ici de guides: le premier, que le contrat de louage s'analyse en une espèce de contrat de vente des fruits futurs, laquelle ne se réalise qu'autant que des fruits viennent à naître et à former la matière du contrat; le second que cette vente n’est pas celle particulière des fruits de chaque année du bail, mais celle de la masse des fruits de toutes les an— nées qu'il embrasse ».

Nous ne reviendrons pas sur cette assimilation du louage à une vente, assimilation inexacte empruntée à Pothier et invoquée plus ou moins à propos pour justifier la décision du Code. Ce qu'il importe seulement de remarquer c’est ce fait que, dans la pensée du législateur, il ÿ aurait lieu d'identifier la perte des fruits excrus sur le fonds loué avec une privation de jouissance, et de prononcer une réduction où une remise des fermages en vertu des mêmes principes qui conviendraient à lune et à l’autre hypothèse,

Or, rien n’est moins démontré que l'exactitude de cette assimilation de la perte des récoltes dans le baïl rural, avec une privation de jouissance, c'est même le contraire qui est vrai. Aussi dans l’article 1769 faut-il voir moins une décision basée

1° FENET, 14, p. 354.

sur les principes rigoureux du droit et résultant de la nature même du contrat de louage qu’une disposition spéciale inspirée surtout par des considérations d'équité, par le désir de répartir équitablement certains risques entre le bailleur et le fermier, en ne laissant pas à la charge exclusive de ce dernier toutes les mauvaises chances dont il peut être victime à l'occasion de ses récoltes.

Si une récolte vient à périr par cas fortuit, est-il exact en effet de soutenir pour cela que le fermier n’a pas eu la libre jouissance du fonds loué telle qu’elle lui avait été promise, qu'il n’a pas été le maître d’en user comme il l’entendait, de le travailler à sa guise, en supposant bien entendu que l'accident n’atteigne que les fruits excrus ou à croître et n’ait pas entraîné une réelle privation de jouissance pour le preneur? Le bailleur a rempli toute son obligation en mettant le fonds loué à la disposition du fermier, en mettant celui-ci à même d’en tirer parti comme il l’entendait; il ne lui a nullement promis de lui faire obtenir une récolte, laquelle dépend avant tout du travail personnel du locataire. Il doit donc avoir droit au loyer convenu puisque son engagement a été réellement tenu. La perte survenue n’est qu'un de ces accidents auxquels par la nature même de son contrat est exposé le preneur dun bien rural; il doit s'attendre à ces accidents et il en accepte tacitement les consé-

quences fâcheuses, en échange des profits qu'il

peut retirer des années exceptionnellement favorables.

Seulement, lorsque la perte survenue est considérable, lorsque l'accident arrivé sort des hmites de l’ordinaire et que la plus grande partie où une portion notable de la récolte à péri, il serait dur d'exiger du fermier la totalité des lovers ; cela serait d'autant plus dur que le dommage étant le résultat d’un cas fortuit et non de la faute du preneur, le bailleur aurait sans doute lui-même subi la même perte s’il avait fait valoir personnellement son bien. Aussi, pour éviter que le fermier ne se trouve ruiné par une année désastreuse, la loi lui accorde le droit d'obtenir une réduction ou une remise du loyer, remise inspirée par des considérations d'équité et non pas motivée par l'application des principes rigoureux du droit ; et ce qui démontre bien qu’il en est ainsi, ce sont les conditions mêmes nécessaires pour l'application de Part. 1769, conditions qu’il suffit d’'énumérer pour en tirer la conclusion indiquée.

Pour qu'il y ait lieu à la remise des fermages il faut en eflei que la perte atteigne au moins la moitié de la récolte ordinaire. Or, s’il fallait rattacher la disposition de Part. 1769 à l'obligation du bailleur de faire jouir le locataire de la chose louée, toute perte entrainant une récolte inférieure à la moyenne sur laquelle le fermier à dû compter ne devrait-elle pas donner lieu à une indemnité ?

IL faut encore que l'accident survienne

avant que les fruits soient séparés du sol. Or, rigoureusement parlant, la situation faite au fermier n'est-elle pas la même que sa récolte soit ou non détachée du fonds. On objecte que par la séparation elle est devenue la propriété du cultivateur ; mais est-ce qu'auparavant elle ne lui appartenait pas tout autant, lui seul ayant le droit de la recueillir. Et si cette circonstance de Ja séparation est prise en considération n'est-ce pas plutôt parce qu’il fallait bien limiter la portée d’une disposition toute de faveur, et fixer le moment précis où les risques de la récolte seraient définitivement à la charge du locataire; parce qu'il importait d’écarter ainsi les difficultés multiples relatives à la preuve qui n'auraient pas manqué de se soulever lorsqu'un accident serait survenu après le moment où le fermier à pu librement disposer des fruits exerus sur le fonds.

Enfin le soin que prend le législateur dédicter une compensation entre les mauvaises annces el celles qui sont exceptionnellement favorables montre bien quel est son but, c’est-à-dire répartir équitablement les risques entre les contractants et non pas donner une solution strictement conforme à quelque principe rigoureux. Et, en effet, on pourra voir un fermier victime de plusieurs années joutes inférieures à la moyenne sans atteindre cependant le chiffre fixé par la loi, n'avoir droit à aucune remise de fermages malgré la perte subie

réellement par lui, tandis qu’un autre, indemnisé pour une année mauvaise, profitera sans réduction de toutes les années ordinaires qui pourront survenir; c’est une inégalité de traitement qui serait peu acceptable si on ne voyait dans Part. 1769 une disposition ayant un caractère exceptionnel, et non pas une décision résultant de la nature même du contrat de louage.

Quoi qu’il en soit des raisons qui ont pu dicter la disposition de l’art. 1769, il apparaît clairement qu'il y a intérêt à distinguer entre le cas où, pour une cause où pour une autre, le locataire est privé de la jouissance de la chose louée, et a droit, quelle que soit l'importance du préjudice par lui souffert, soit à une réduction de lover, soit à une résilation du contrat danses termes de l’article 1722, et l'hypothèse où il s’agit d’une perte des fruits produits par le fonds, laquelle ne donne droit à une remise totale ou partielle des fermages que lorsque le dommage atteint une certaine IMpor-— tance. La distinction ne laisse pas d’être parfois difficile à faire, il peut être délicat de décider si certains événements qui enlévent au fermier une partie de sa récolte ne le privent pas également de la jouissance du fond : ce sont là des questions d'espèce dans lexamen desquelles nous ne saurions entrer.

Quant aux conditions particulières exigées