I. — Baux ordinaires
En général, les baux à métairie sont contractés pour une, deux, trois, six ou neuf années, suivant les régions, les climats et les cultures. Fréquemment, ils sont annuels.
(1) Voyez Guillouard : Louage, I, nn 35. Douai, 5 août 1852. (Sirey. 53. 2. 188).
Quelques-uns expliquent cet usage par la nécossité où est le propriétaire d'être armé contre les détournements à craindre de la part du colon ; son arme serait la faculté de renvoyer ce dernier presque à sa volonté (1).
Que ce soit là le vrai but de la location annale ou non, les économistes n'ont pas cessé de la présenter comme un inconvénient de plus à mettre au compte du régime du métayage.
Nous démontrerons que c'est là un mal imaginaire, qu'en fait, dans les régions où règne ce régime tant décrié du métayage à l'année, les cultivateurs se maintiennent plus longtemps sur leurs domaines que dans les pays de fermage (2).
La durée du bail ne peut excéder vingt ans à Fribourg, trente ans en Italie. Le Code italien permet cependant les baux d'une durée plus longue, quand il s'agit de terrains incultes à défricher; mais, on ne peut les étendre au-delà de cent ans. Aux Iles Ioniennes, le colonage peut être perpétuel.
Le bail à métairie sera toujours présumé fait pour un nombre entier d'années (3).
Il se terminera à une date qui varie selon les climats et les culturas ; l'époque des déménagements devant être celle où les travaux agricoles laissent au cultivateur le plus de loisirs (4).
(1) Le métayage et la culture en Périgord. Revue des deux Mondes, 1er juin
(2) Voyez comte de Gasparin : Métayage.
En Angleterre les baux al will ou résiliables dans les six mois, à la volonté du propriétaire ou du fermier, sont loin de rendre instable la position des fermiers.
(3) Dans le département des Alpes-Maritimes, les colons qui exploitent les plantations d'oliviers peuvent être congédiés à toute époque de l'année, sauf indemnité à payer par experts. Comte de Tourdonnet : Situation du métayage en France, p. 301.
(4) Dans certaines parties de l'Indre, les mutations se font du 23 avril au 24 juin, suivant les cantons. Dans la Creuse, du 1er au 25 mars ; dans l'Aveyron, du 1er mai au 24 juin ; dans la Gironde, le 15 août; dans le Gers, du 25 août au 14 novembre ; dans le Lot, le Lot-et-Garonne, le Var, la Vienne, lesCôtes-du-Nord, le 29 septembre ; dans la Haute-Vienne, le Tarn, Maine-et-Loire, l'Isère, le Mayenne, le Cher, la Charente, l'Aude,
IL — Baux à longue durée.
Jadis le métayage emphytéotique ou perpétuel était très fréquemment usité dans le centre de la France, dans la Marche, dans le Limousin, dans la chaîne des Cévennes (1).
Aujourd'hui, on admet qu'il n'est plus permis de contracter de bail à métairie perpétuelle. Pour ceux qui voient dans le colonage un louage, cette prohibition se trouve dans l'article 1709 qui décide que toute location ne peut être faite que pour un certain temps. Elle résulte aussi de la loi des 18-29 décembre 1790, et de celle du 2 prairial an IL
Admet-on que le métayage est une association, on doit appliquer la règle nulla societatis in œternum, coitio est, et les articles 1844 et 1869 du Code civil.
Décide-t-on que c'est un contrat innomé, il faut appliquer les dispositions des lois des 18-29 décembre 1790 et 2 prairial, an II , dont les termes généraux visent toutes les variétés d'emphytéose (2).
les 1er et 2 novembre ; dans l'Ain, l'Allier, le Jura, Saône-et-Loire, le 11 novembre ; dans les Landes, le 12 novembre ; dans la Corrèze, le 25 décembre. Voyez comte de Tourdonnet : Situation du métayage en France, p. 424.
(1) L'article 1er du nouveau projet de Code rural dispose que le bail à colonage doit être fait pour un certain temps : par suite, /il prohibe les baux perpétuels.
L'article 48 du projet du gouvernement ne contenait pas cette limitation de durée. M. de Gavardie protesta contre cette addition, il prétendit que cette limitation de la durée du colonage répugnait au caractère d'un mode d'exploitation qui n'est favorable à l'agriculture que parce qu'il demande la perpétuité des traditions.
(2) 18 déc, 29 déc. 1790, et. I, art. 1, in fine.
« Il est défendu de ne plus, à l'avenir, créer aucune redevance foncière non remboursable, sans préjudice des baux à rente, des emphytéoses et baux non perpétuels, qui seront exécutés pour toute leur durée et pourront être faits à l'avenir pour 99 ans et au-dessous, ainsi que les baux à vie, même sur plusieurs têtes, à la charge qu'elles n'excéderont pas le nombre de trois. »
Dans le premier et dans le troisième système, on décide donc que le bail ne saurait avoir qu'une durée égale ou inférieure à 99 ans, et que, s'il est fait à vie, il peut être fait sur plusieurs tètes, sans qu'elles excèdent le nombre de trois.
Dans le second, on décide que le bail perpétuel sera censé fait pour la vie des associés, sous la modification portée en l'article 1869.
Quelle sera, sous l'empire de la législation actuelle, la durée des baux à métairie perpétuelle contractés sous l'ancien régime? La question revient à se demander si le bail à métairie perpétuelle transférait la propriété ou ne donnait au preneur qu'un droit de créance. Dans le premier cas, le preneur peut, quand il le veut, mettre fin au bail par le rachat de la redevance. Dans le second, le bail doit durer quatre-vingt-dix-neuf ans, à compter de la promulgation de la loi abolitive des baux perpétuels (1).
D'après un arrêt de la Cour de cassation du 2 mars 1835 (2), le bail à métairie perpétuelle déplaçait la propriété et, par conséquent, il serait rachetable. Cet arrêt avait confondu le bail à métairie perpétuelle avec le bail à locatairie perpétuelle, ou à culture perpétuelle. La Cour de Limoges, dont l'arrêt avait été cassé, avait, au contraire, fait cette distinction parce qu'elle avait pénétré plus avant que la Cour de cassation dans les éléments constitutifs du bail à métairie perpétuelle. 11 est remarquable, au surplus, comme le constate Duvergier, que la Cour de cassation, préoccupée de cette idée que les baux à locatairie et à culture perpétuelle se confondaient avec les baux à métairie perpétuelle, a supposé que ces derniers étaient expressément désignés dans les lois du 18-29 décembre 1790 et 2 prairial an II. En lisant ces lois, on voit que la Cour de cassation cite inexactement leur texte et que les baux à métairie, qu'elle croit y être, ne s'y trouvent pas.
(1) Aubry et Rau, II, p. 452.
(2) Arrêt de cassation, du 2 mars 1836, cassant un arrêt de la cour de Limoges du 26 juin 1832.
La Cour de cassation partageait alors une opinion accréditée par Merlin et Tronchet, à savoir : qu'un bail perpétuel est nécessairement, et par le fait même de sa perpétuité, translatif de propriété. C'était là une théorie inexacte à tous égards. En droit, la jouissance perpétuelle d'une personne n'est pas incompatible avec la propriété d'une autre. En fait, il y avait des baux qui, bien que perpétuels, n'étaient pas considérés dans l'ancienne jurisprudence, comme translatifs de propriété. Tel était le bail à métairie perpétuelle. Le preneur n'avait d'autre avantage que la perpétuité de son droit, sa jouissance était soumise à des restrictions aussi nombreuses que celle des métayers temporaires.
La Cour de Limoges , le 9 février 1839 , maintint sa première jurisprudence, et la Cour de cassation reconnut son erreur (1).
(1) Cassation, 11 août 1840, (S 1840.-1. 675.) — 30 mars 1842, (S. 1842-1-617.)
Bastia, 26 novembre 1861, (S. 1862-2-173.)
Cassation, Req, Rej, 23déc. 1862, (S. 1863-1-96.)
En ce sens, Duvergier : Louage, I, 200.
Troplong : Louage, I, 56.
Championnière et Rigaud. Droits d'enregistrement, IV, 3062.
Salviat : Jurisprudence du parlement de Bordeaux : V° Bail à métairie perpétuelle.
La cour de Cassation constate que les preneurs à métairie perpétuelle avaient l'obligation de bien cultiver et de faire valoir en bon père de famille les métairies qui leur étaient confiées, de délivrer fidèlement, à ceux de qui ils les avaient reçues, la moitié de tous les fruits quelconques qu'ils pourraient récolter, de tenir à moitié croît et profit toutes sortes de bestiaux, de n'en pas prendre à cheptel d'un autre que le propriétaire des dites métairies et de payer en son acquit, toutes les tailles, charges et rentes auxquelles elles seraient assujetties. Le colon ne pouvait changer le mode d'exploitation, couper les arbres, céder son bail, intenter aucune action réelle ou possessoire, hypothéquer ou vendre. Il transmettait son droit à ses héritiers^ lesquels n'avaient à payer aucun droit de mutation. Dans le cas de dégradation ou de défaut de culture pendant trois années, il pouvait être expulsé.
Il en était de même des baux à complant de la Loire-Inférieure, véritables contrats de colonage partiaire (1). Le vigneron s'obligeait à donner au propriétaire, à titre de redevance, la moitié, le tiers, le quart de la vendange.
